【賃貸管理】賃貸借契約書のチェックポイント


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このコラムのポイントご自宅を貸し出して家賃収入を得るためには、留守宅専門の管理会社を見つけて、賃貸借契約書を交わして、入居者募集や家賃回収~入金などの管理業務代行を依頼することが必要になります。

この賃貸借契約書を交わす前の注意点は、裏を返せばトラブルの多い部分を重点チェックポイントにすることです。契約書の記載に十分気をつければトラブルを回避できることばかりですが、初めて経験する方は戸惑うことも多いと思います。

そこで今回のコラムでは、ご自宅の賃貸をご検討中の方へ、賃貸借契約書作成時に注意すべき「トラブルの元」の代表格4つ「設備等」「退去について」「民泊利用」「原状回復」について事例を交えてご紹介します。賃貸オーナーなる上で知っておくと大失敗が避けられる法律やトラブル回避の必須項目について解説します。


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契約書はきちんと理解しましょう

賃貸借契約書は契約の内容を証明する証拠となるものです。契約の内容をしっかり明記して形に残しておく意味があります。

賃貸借契約書は、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」
(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html)
を改変して使うことが多いかとは思います。

この「賃貸住宅標準契約書」には「作成にあたっての注意点」と「解説コメント」も掲載されていますので、それらをじっくり読んで参考にしながら、ひとつひとつの条項の意味を理解して作成していきましょう!

ひとつ知っておいて頂きたいのは、賃貸借契約書中の「設備等」については、「賃貸借の対象物となる設備」という意味になるため注意が必要です。

これは、建物そのものと同様に「設備等」とされた物については故障時の修理義務がオーナー側に発生することになります。

ですから、ガスコンロなどが存在しても壊れても保証したくない場合は「設備等」には含めないように気をつけましょう!

簡単に退去してもらうことはできない

住居の賃貸借契約においては、入居者は自宅すなわち生活の拠点に関わる契約になります。

そのため、法律の考え方として入居者が簡単に追い出されて路頭に迷うことのないよう、入居者に有利なことが多くなります。

例えば、2年更新で入居者が特に出て行くとも出て行かないとも言わないまま更新時期を過ぎてしまった場合は、それまでの契約内容のまま自動延長されたと扱われます。

逆に更新時であったとしても、定期借家契約でない限り「正当な理由」がなければ退去を求めることはできません。

「正当な理由」は総合的に判断されますが、オーナーの家族が使いたいというだけでは認められず、一般的には引越代金や次の部屋を契約する際の敷金礼金などに相当する立退き料を支払うことが求められます。

賃貸借契約時に、数年後に身内が利用したいなどの予定がある場合には「定期借家契約」にすることで、更新時になれば「正当な理由」や立退き料の支払いなしで入居者に退去を求めることができます。

転貸による民泊利用に注意

最近問題になっているのがAirbnb(エアービーアンドビー)などによる民泊利用です。

これは、借主が勝手に外国人観光客などにホテルとして部屋を貸し出して宿代を取るビジネスですが、ほとんどの場合が旅館業法という法律に違反した違法営業です。

本来、借主はオーナーの許諾を得なければ転貸(又貸し)はできないことになっています。

しかし、上記国土交通省の「賃貸住宅標準契約書 作成にあたっての注意点」には転貸借の承諾書が書いてあります。

何も考えずに承諾書を作成してしまうと、違法営業の片棒を担がされた上に近隣トラブルを引き起こしてしまう結果になりかねません。 ですから、何も調べずに簡単に転貸借の承諾はすべきではありません。

また、転貸借や民泊営業を見つけたら即時に契約違反で解除して明渡し請求をして違法行為への加担や近隣トラブルを防がなくてはなりません。

近隣トラブルは既存入居者が出て行ってしまうなど悪循環を引き起こすこともあり、絶対に避けなければなりません。

※---ご注意:民泊については、「民泊新法」が2018年6月に施行され、「旅館業法」との関連について、厚生労働省がホームページで「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」を公開しています。気になる方は以下のURLをご参考にしてみてください。
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html


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原状回復と敷金返還のトラブル多発

従来から最も多いトラブルは退去時の原状回復と敷金返還に関するものです。

しかも、その大半がオーナーや管理会社側に問題があるケースになっています。

重要な理解として、原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ということをよく覚えておいてください。

通常の使用での劣化は必然的に発生するものですので、オーナー負担で修繕しなければなりません。

この通常の使用の範囲はそれなりに広く、例えば冷蔵庫を置いてあった場所の脇の壁が黒ずんでくるのも通常の使用による劣化にあたり、 壁紙貼り替えなどの修繕はオーナー負担です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html)
に沿って原状回復の負担を判断する旨を契約書に明記しておくとよいでしょう。

図表

この記事のまとめ


賃貸借契約書で注意すべきポイントは、裏を返せばトラブルの多いポイントということになります。

「設備等」の内容、退去して欲しいとき、民泊利用と近隣トラブル、原状回復と敷金返還、の4つは典型ですが、いずれも契約書の記載で気をつければトラブルを回避することができます。

オーナーはプロとして素人である入居者と契約するのですから、内容をきちんと踏まえて契約に臨みたいものです。

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