【イエカレ】収支シミュレーションで失敗回避！家の貸し出し前に押さえるべき収益見込みの作り方

その1）収入を把握する

最初にやってほしいのは、収入を把握することです。不動産を賃貸に出した場合、次のような収入があります。 それぞれについて、一体どれぐらい入ってくるのか、しっかり把握しましょう。

・賃料
借主が毎月支払ってくれるお金です。家賃、と考えるとわかりやすいでしょう。 ただし、借主が常にいるとは限らない、ということも念頭に置くべきです。 少なめに見積もるのをおすすめします。

・管理費
借主が物件の管理費を負担する場合、毎月の収入として入ってきます。 管理費の扱いをどうするか、についてもしっかり決めておきましょう。

・礼金
物件を新規契約する際、貸主へのお礼という名目で借主が払うお金です。 一般的には賃料の1～2か月分とされています。 しかし、最近は省略する場合も多いです。

・更新料
物件の賃貸契約を更新する際、借主が貸主に支払うお金です。 契約によっては設定しないこともあります。

・敷金
物件を新規契約する際、賃料・物件の補修費用等の担保という形で貸主が借主から預かるお金を言います。 借主が退去する場合、賃料の滞納や物件の損傷があった場合、敷金をその支払いに充当します。

その2）支出を把握する

次に、賃貸を行う場合、支出として出ていくお金についても把握します。主に、次のような支出があります。

・管理委託費
不動産会社に管理を委託する場合、必要となります。 管理業務としては、賃料の集金、入居者対応、物件清掃、メンテナンスなどを行います。 何をどこまでやってもらうかによって、金額が違ってきますので、必ず不動産会社に確認してください。

・固定資産税、都市計画税
物件の所有者が納める税金です。物件の評価額によっては多額の支出となる場合もありますので、注意しましょう。

・管理費、修繕積立金
主に、賃貸する物件が分譲マンションだった場合に発生する支出です。 管理規約等に基づき、所定の金額を払う必要があります。

・住居費
自宅を賃貸した場合に必要となる支出です。 引っ越した先の賃料や、新たに住まいを購入した場合の支出がこれにあたります。

・購入時のローン
物件購入時にローンを利用した場合、考えなくてはいけません。
完済するまで、毎月返済しなければいけないので注意しましょう。

・仲介手数料
借手の募集を不動産会社に依頼した場合、所定の仲介手数料が必要となります。

・その他
一時的なメンテナンス・修繕にかかる費用、損害保険料、交通費、通信費など、様々な支出が生じます。

その3）収支を把握する

主な収入と支出の項目について知ったところで、収支の把握に関して話を移しましょう。

収入、支出の双方において、継続的な項目とその金額について知ることが大事です。 なぜなら、毎月の家計に影響を及ぼすからです。

まずはそれぞれの項目が持つ性質を正確に理解してください。 それに加え、一時的な項目についても考えていきましょう。

一時的な項目も加えて考えれば、物件を賃貸することで得られる最終的な収支がわかります。 貯蓄計画、ボーナス等の使途などを確認するためにも、この作業も行うようにしてください。

より正確にやりたい！という場合は、次のような収支計画書を作成してみるといいでしょう。

その4）利回りを把握する

収支の把握まで終わったら、最後は利回りの把握を行いましょう。

利回りとは、投資額（物件の購入価格）に対し、どれだけの利益（賃料収入等）が得られるかを示す数値です。これが高ければ高いほど、収益性の高い投資であるということができます。

一般的には、次の計算式で計算します。

なお、利回りは、利益のとらえ方という側面から2種類に分けられます。 利益を収入の額のみから考える「表面利回り」と、利益を収入から支出を控除した額として考える「実質利回り」です。

正直、より正確な計算がされる実質利回りをおススメしたいところですが、表面利回りだけでも収益性の判断はある程度は可能です。

この記事のまとめ

賃貸経営を成功させるためには、収支シミュレーションが不可欠です。家賃設定やローン返済、税金、修繕費、空室リスクなど、考慮すべき項目は多岐にわたります。

これらを正確に把握し、将来的なリスクを予測することで、安定した収益を得ることが可能となります。

しかし、数値を大きく誤ると、思った以上にコストがかかって収支がマイナスになるリスクがあります。正しいシミュレーションを行えば、毎月の手取りも明確になり、安心して貸し出しができます。

収支シミュレーションは、賃貸経営を始める前の「未来の見通し」を立てるための不可欠なステップですが、これらのシミュレーションを一人で行うのは難しいと感じる方も多いでしょう。

そこで、複数の不動産会社から見積もりを取り、専門家の意見を参考にすることをおすすめします。信頼できるパートナーと連携することで、より精度の高いシミュレーションが可能となり、賃貸経営の成功に近づくことができます。

もし「自分の物件でどれくらい収益が見込めるか知りたい」「修繕費や空室リスク込みの実践的シミュレーションを取りたい」「管理会社が提示するプランを比較して納得できる選択をしたい」という方は、無料で複数社の資料を請求してみてください。プロの見積もりで収支の見通しを検証することで、無理のない貸し出し計画が立てられます。まずは資料請求から、成功する不動産運用をスタートしましょう。