収支のシミュレーションを立てる

そもそも、損をするプランで不動産を賃貸することは、何の得にもなりません。
そこで、不動産を賃貸する場合、収支のシミュレーションを立てることが大事になってきます。
でも、そのためには収益と支出について正しく把握する必要があります。
必要な知識をまとめました。

この記事を読むのにかかる時間:5分

収支を把握する必要性

不動産の賃貸にあたっては、収支を把握することが必要です。
なぜなら、自分が明らかに損をする形で賃貸を行ってしまっては、やればやるほど損失が膨らんでしまうというリスクを抱えることになるからです。
そこで、収支のシミュレーションを立てることが必要となります。具体的には、次の4つの段階を踏みましょう。
1)収入を把握する。
2)支出を把握する。
3)収支を把握する。
4)利回りを把握する。
それぞれの段階について、これから詳しく解説していきます。

その1)収入を把握する

最初にやってほしいのは、収入を把握することです。不動産を賃貸に出した場合、次のような収入があります。
それぞれについて、一体どれぐらい入ってくるのか、しっかり把握しましょう。

賃料:借主が毎月支払ってくれるお金です。家賃、と考えるとわかりやすいでしょう。
ただし、借主が常にいるとは限らない、ということも念頭に置くべきです。
少なめに見積もるのをおすすめします。

管理費:借主が物件の管理費を負担する場合、毎月の収入として入ってきます。
管理費の扱いをどうするか、についてもしっかり決めておきましょう。

礼金:物件を新規契約する際、貸主へのお礼という名目で借主が払うお金です。
一般的には賃料の1~2か月分とされています。
しかし、最近は省略する場合も多いです。
・更新料:物件の賃貸契約を更新する際、借主が貸主に支払うお金です。
契約によっては設定しないこともあります。

敷金:物件を新規契約する際、賃料・物件の補修費用等の担保という形で貸主が借主から預かるお金を言います。
借主が退去する場合、賃料の滞納や物件の損傷があった場合、敷金をその支払いに充当します。

その2)支出を把握する

次に、賃貸を行う場合、支出として出ていくお金についても把握します。主に、次のような支出があります。

管理委託費:不動産会社に管理を委託する場合、必要となります。
管理業務としては、賃料の集金、入居者対応、物件清掃、メンテナンスなどを行います。
何をどこまでやってもらうかによって、金額が違ってきますので、必ず不動産会社に確認してください。

固定資産税、都市計画税:物件の所有者が納める税金です。物件の評価額によっては多額の支出となる場合もありますので、注意しましょう。
管理費、修繕積立金:主に、賃貸する物件が分譲マンションだった場合に発生する支出です。
管理規約等に基づき、所定の金額を払う必要があります。
住居費:自宅を賃貸した場合に必要となる支出です。
引っ越した先の賃料や、新たに住まいを購入した場合の支出がこれにあたります。
購入時のローン:物件購入時にローンを利用した場合、考えなくてはいけません。
完済するまで、毎月返済しなければいけないので注意しましょう。
仲介手数料:借手の募集を不動産会社に依頼した場合、所定の仲介手数料が必要となります。

この他にも、一時的なメンテナンス・修繕にかかる費用、損害保険料、交通費、通信費など、様々な支出が生じます。

その3)収支を把握する

主な収入と支出の項目について知ったところで、収支の把握に関して話を移しましょう。
収入、支出の双方において、継続的な項目とその金額について知ることが大事です。
なぜなら、毎月の家計に影響を及ぼすからです。
まずはそれぞれの項目が持つ性質を正確に理解してください。
それに加え、一時的な項目についても考えていきましょう。
一時的な項目も加えて考えれば、物件を賃貸することで得られる最終的な収支がわかります。
貯蓄計画、ボーナス等の使途などを確認するためにも、この作業も行うようにしてください。
より正確にやりたい!という場合は、次のような収支計画書を作成してみるといいでしょう。

収支を把握

その4)利回りを把握する

収支の把握まで終わったら、最後は利回りの把握を行いましょう。
利回りとは、投資額(物件の購入価格)に対し、どれだけの利益(賃料収入等)が得られるかを示す数値です。
これが高ければ高いほど、収益性の高い投資であるということができます。
一般的には、次の計算式で計算します。

利回りを把握

なお、利回りは、利益のとらえ方という側面から2種類に分けられます。
利益を収入の額のみから考える「表面利回り」と、利益を収入から支出を控除した額として考える「実質利回り」です。
より正確な計算をするなら実質利回りを用いたいところですが、表面利回りだけでも収益性の判断はある程度可能です。

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この記事のまとめ

賃貸にあたって、収支のシミュレーションを立てる重要性について、説明しました。
かなり細かい項目も出てくるので、自分一人でやるのはなかなか難しいかもしれません。
しかし、しっかりやらなければいけないのも確かなので、不動産会社の担当者とも話し合い、適切なシミュレーションを行いましょう。
どこまでシミュレーションを行ったかが、その後の計画に生きてくるのです。

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