海外赴任で自宅をどうする？安心を得る「リロケーション」の仕組み

国内転勤と海外赴任の決定的な違いは、オーナー自身が物件を直接管理・監督できない点にあります。

物理的な距離や時差によりリアルタイム対応が難しいため

• ①漏水・設備故障などの緊急対応ができない
• ②退去立ち会いや原状回復確認を直接行えない
• ③家賃滞納時の督促や法的対応が事実上困難

といった問題が発生します。

しかし、問題の本質は「現場に行けないこと」ではなく、リスク発生時に収入が止まる構造になっていることです。

多くの場合、海外赴任時には自宅のローンが残っています。

一般的な賃貸管理では空室・滞納・退去遅延の「対応代行」を行いますが、リスクそのものを遮断する仕組みまでは持ちません。

海外赴任者にとって必要なのは、トラブルに対応してくれる人ではなく、トラブルが収益に直結しない構造です。

一般的な賃貸物件は普通借家契約と呼ばれ、入居者は契約上直接オーナーと契約となり収益変動リスクはオーナーに残ります。

この場合

• ①空室期間は家賃ゼロ
• ②滞納発生時は回収まで時間を要する

となるため、仮に月額15万円の物件で

• 入居者入れ替わりによる空室2ヶ月＝30万円減収
• 滞納3ヶ月＝45万円未回収

合計75万円のキャッシュフロー悪化が発生します。

ここで重要なのは、「損失額」ではなく変動幅の大きさです。

住宅ローンが毎月一定額で支払われる以上、収入側が不安定であること自体がリスクになります。

海外赴任という特殊状況では、「トラブルが起きたら対応する」ではなく、「トラブルが起きても収入が止まらない」ことが重要です。

「トラブルが起きても収入が止まらない」保証設計の契約構造を持つのが海外赴任者向けのリロケーションサービスになります。

保証設計とは、単一の保証を導入することではありません。

• ①空室保証
• ②家賃保証
• ③転賃借契約
• ④明渡保証

これらを「収益安定」という目的のもとに組み合わせ、収益変動要因を段階的に排除していく構造を指します。

• ①空室保証だけでは滞納は防げません。
• ②家賃保証だけでは空室は防げません。
• ③転賃借契約だけでは明渡確実性は担保できません。

海外赴任者に必要なのは、「収益変動要因を一つずつ分解し、それぞれに対策を講じた構造」

これが保証設計の本質です。

以下、それぞれを詳しく見ていきます。

空室保証とは、入居者がいない期間であっても、一定条件のもとで家賃相当額が支払われる仕組みです。

一般的な賃貸では、空室期間は完全に収入がゼロになります。しかし住宅ローンや固定資産税は止まりません。

海外赴任中に空室が発生すると、

• ①現地から募集状況を把握しづらい
• ②賃料調整の判断が遅れる
• ③募集戦略の見直しができない

といった問題が起こります。

空室保証は、「空室が発生しないこと」を保証するものではなく、空室が発生しても収入が止まらないことを保証するものです。

この違いが重要です。

家賃保証は、入居者が家賃を滞納した場合でも、オーナーへの入金を止めない仕組みです。

一般的な保証会社制度では、

• ①一時的な立替払い
• ②回収後に精算

という形を取ることが多く、回収期間中は精神的負担が残ります。

海外赴任中に滞納が発生すると、

• ①督促交渉に関与できない
• ②裁判手続きの進捗を確認できない
• ③法的対応の判断が遅れる

といった制約があります。

家賃保証は、入居者の支払い能力とオーナー収入を切り離す仕組みであり、入居者リスクを収益から分離する役割を果たします。

転貸借契約（サブリース契約）は、企業が物件を一括で借り上げ、その企業が入居者へ転貸する仕組みです。

この契約構造により、

• ①オーナーの契約相手は個人ではなく企業になる
• ②賃料支払い主体が法人になる
• ③管理責任の所在が明確化される

という特徴があります。

海外赴任者にとって重要なのは、契約相手の安定性と責任の所在です。

個人との直接契約では法的対応が複雑になりがちですが、転賃借契約ではリスクの受け皿が企業側に移ります。

これは「管理方法の違い」ではなく、契約構造そのものの違いです。

海外赴任では、帰任時期が突然決まることがあります。

しかし普通借家契約では入居者の権利が強く、

• ①契約更新拒絶には正当事由が必要
• ②退去交渉が長期化する可能性
• ③帰国後も住めないリスク

が存在します。

明渡保証は、契約期間満了時に確実に物件を返還してもらう設計を組み込むものです。

これは単なる「退去サポート」ではありません。帰任スケジュールと契約期間を整合させる、時間リスクの管理です。

海外赴任者にとっては、「いつ戻れるか」が明確であることが安心材料になります。

ここまで見てきた通り

• ①空室リスク
• ②滞納リスク
• ③契約相手リスク
• ④帰任リスク

はそれぞれ性質が異なります。

保証設計とは、これらを一つずつ分解し、収益変動に直結する要因を段階的に排除する構造です。

こうした設計思想を前提にリロケーション事業を展開してきた企業の一つが、住まいの情報館です。

住まいの情報館では転賃借契約を軸に、空室・滞納・明渡の各リスクを統合的に分離する仕組みを構築しています。単なる保証の有無ではなく、海外赴任という前提条件を想定して契約構造が組まれているかが判断基準になります。

リロケーションという概念が浸透する以前から、住まいの情報館では転勤者の住宅活用を専門に扱ってきた実績を持ちます。

転賃借契約を基盤に、空室・滞納・明渡しの各リスクを統合的に設計する仕組みは、長期の海外赴任を控えた方にとって有力な選択肢となります。

保証内容や契約構造を具体的に確認し、自身の赴任期間やローン状況に適合するかを整理することが重要です。

海外赴任における自宅活用の成否は、家賃の額面ではなく「保証の設計」です。

赴任が決まった段階で、まずはリロケーション専門企業の構造を理解し、自身のライフプランに合致するかを検討することが合理的です。