住宅ローンが残っている家を賃貸にするには？許可・税金・控除の正しい手続きを解説

住宅ローン残債が残る自宅を賃貸に出すことは、金融機関の許可なく進めると重大な契約違反にあたります。多くの住宅ローン契約には「自ら居住することを前提とする特約」（注1）が存在するため、転勤などで自宅を離れる際には、まずこの最大のリスクを理解し、損しないための正しい手順を知る必要があります。この章では、無断賃貸がもたらす危険性と、銀行承諾を得るための基本的な考え方をお伝えします。

住宅ローンが残っている家を賃貸に出すには、銀行の承諾が必須になります。これは、居住用ローンには契約者本人の居住を前提とした金利優遇があり、投資用ローンより低金利のためです。許可が必要な理由は主に以下の3点です。

• 契約違反による一括返済のリスク：「自己居住」特約に反する無断賃貸は違反となり、一括返済を求められる可能性があります。
• 低金利の優遇措置の喪失：融資目的の変更により優遇が取り消される可能性があります。
• 抵当権の実行リスク：最悪のケースでは競売に至るリスクが生じます。

金融機関への許可申請は、上記リスクを回避するため最優先で行います。申請時期：転勤辞令などで賃貸予定が確定したら速やかに相談。伝え方：一時的な転勤であり、将来的に自宅へ戻る意思があることを明確に伝えます。

• 転勤辞令書や海外赴任命令書など、一時的な転居を証明する書類（注3）を準備。
• 金融機関所定の「賃貸承諾依頼書」に必要事項を記入。
• 銀行の審査にて返済実績や特約の適用可否を確認。
• 審査通過後、「賃貸承諾書」等が発行。

都市銀行や地銀では、客観的理由（転勤辞令等）があれば承諾が得られるケースが多い傾向です。

分譲マンションでは、金融機関の許可とは別に管理組合への届出が必要です。管理規約を確認し、届出義務・手順に従いましょう。

許可申請の必要書類と転勤期間の明確化が、安心への第一歩です。

許可取得後は、原状回復・保険・管理体制を整え、トラブルを未然に防ぎます。

原状回復の範囲検討と実施

火災保険の見直し

賃貸管理の検討

家賃収入の課税と控除継続条件を理解し、ミスなく申告しましょう。

家賃収入：不動産所得として申告が必要。

手順：

• 家賃収入 − 必要経費 ＝ 不動産所得を算出。
• 他の所得と合算し、所得税・住民税を計算。

経費例：ローン利息（元本除く）／固定資産税・都市計画税／火災・地震保険料／管理手数料／建物減価償却費。

必要書類：源泉徴収票、賃貸借契約書、経費領収書類、住宅ローン残高証明書（控除継続時）。

控除継続には辞令等の証明と、住民票の扱いが重要です。

再適用：再居住した年の確定申告で「再居住の届出書」等を添付し、残存期間の控除を再開。

使えないケース：

• 転勤期間中の自宅売却
• 賃貸が長期化し戻る意思なしと判断された場合
• 自己都合で非居住者となった場合

納税管理人の届出：非居住者となる場合、確定申告・納税手続きを代行する納税管理人を選任し、非居住前までに届出。

提出先：納税管理人の所在地を管轄する税務署。

許可・税務・入居者対応を横断支援できる会社の選定が成功の鍵です。

• 金融機関許可対応の実績：承諾取得の資料作成や折衝ノウハウ。
• 定期借家契約の実績：転勤期間に合わせた確実な明け渡し運用。
• 税務知識：課税・非居住者・納税管理人の基礎知識。

• 金融機関の許可手続きに協力的
• 定期借家契約の実績が豊富
• 税務（控除・非居住者）に関する基礎知識を保有

許可前でも査定で賃料相場と貸出条件を把握し、銀行承諾の根拠資料に。複数社比較で最適なパートナーを選びましょう。

単身赴任・家族帯同・海外赴任で税務や控除の扱いが異なります。違いを把握して損失を避けましょう。

単身赴任は家族居住と住民票維持で控除継続が可能。家族帯同は特例手続きがなければ控除停止となります。

税務上の届出：非居住者となる場合、納税管理人の選任届出書の提出が必要です。

管理上の注意：管理会社との連絡手段（時差・通信）と報告体制を明確化。家賃受取口座や緊急修繕費支出の代理権限を契約で定めておくと安心です。

A1：条件付きで可能です。多くの住宅ローン契約には「自ら居住」特約があり、無断賃貸は契約違反です。転勤などやむを得ない理由がある場合は、事前に金融機関の許可を得てください。相談時は一時的転居と将来戻る意思を明確に示すことが重要です。

A2：定期借家契約で対応可能です。1〜2年など期間を定めれば、満了で確実に明け渡しができます。

A3：家賃等の授受があれば原則必要です。相手が親族か否かではなく、「自己居住でない」ことが特約の対象です。

A4：賃貸管理会社へ相談し、賃料相場や管理方式を再検討。それでも難しければ投資用ローンへの借換えも選択肢ですが、金利上昇に注意して慎重に比較してください。

A5：許可申請前の査定が理想です。家賃相場と貸出条件の裏付けを得てから銀行へ相談すると、承諾がスムーズです。

①金融機関の承諾取得、②税務・控除の適正手続き、③信頼できる管理会社の選定――この3ステップで、住宅ローンが残っていても安心して自宅を資産活用できます。できる準備から着実に進めましょう。