【イエカレ】空き家の賃貸転用成功事例｜価値ある財産に変えるポイントは？

更新日：2025年7月9日

このコラムのポイント

相続した実家が空き家のまま「重荷」になっている方や、「自分にも空き家できるかもしれない」という期待感を持ちながら、具体的な行動への一歩を踏み出すための後押しを求めている方。

本記事では、深刻化する空き家問題の現状を踏まえ、その有効活用がもたらす具体的なメリットから、多様な成功事例、そして失敗しないためのポイントまでを詳しく解説します。

あなたの空き家が持つ潜在能力を引き出し、未来へと繋がる一歩を踏み出すための情報を提供します。

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空き家は放置すると、地震や台風などの自然災害による倒壊リスクや、電気系統の劣化・放火による火災リスクといった物理的リスクが生じます。

さらに、管理が行き届かないことによる地域景観の悪化や、不法投棄による衛生環境の悪化があります。 加えて、不審者の侵入や犯罪発生率の上昇といった深刻な社会的問題を引き起こします。

これにより、自治体による緊急対応や撤去費用、巡回強化といった行政コストの増加や、周辺住民の生活環境悪化、不動産価値の低下といった二次的影響も無視できません。これらの問題は、単なる個人の資産問題を超え、地域全体の課題として顕在化しています。

一方で、空き家を積極的に活用することは、これらの課題に対する直接的な解決策となります。活用によって適切な建物の維持管理が行われることで、地域の安全性や景観が劇的に改善され、住民の不安を解消し、社会的ニーズに応えることが可能になるでしょう。

このように、空き家問題の深刻化に対しては、所有者の自助努力だけでなく、地域社会全体の連携による活用推進が喫緊の課題であり、その必要性がますます高まっています。

空き家活用は、所有者にとって多岐にわたる経済的メリットをもたらします。

最も直接的なのは、賃貸物件として貸し出すことで安定的な家賃収入を得られる点です。これにより、これまで維持管理費や固定資産税などの「負のコスト」となっていた空き家が、「正の収益」を生む資産へと転換します。

単身者、子育て世帯、あるいはリモートワーカーなど、多様なニーズに合わせた賃貸戦略を立てることで、安定した収益基盤を築くことが可能です。

さらに、適切なリノベーションを行うことで物件の魅力を高め、その資産価値が向上し、将来的に売却する際の付加価値が増すという大きな利点も挙げられます。

相続に関しても、賃貸利用によって「小規模宅地等の特例」の適用を受けられるなど、相続税評価額を下げられる場合があり、資産承継の観点でも空き家活用は非常に有効な選択肢となります。

加えて、多くの自治体や国が空き家対策として、耐震改修、省エネ改修、リノベーション費用の一部を補助する補助金・助成金制度を用意しており、これにより初期費用の軽減にも繋がります。

これらの制度を積極的に活用することで、初期投資のハードルを下げ、活用のリスクを抑えることが可能です。このように、空き家の経済的価値を最大限に引き出すためには、税制優遇、相続対策、そして補助金制度を含めた総合的な視点からの戦略的なファイナンス計画が求められます。

都市部に存在する空き家は、その立地特性から多様なニーズに応えるポテンシャルを秘めています。特に小規模な戸建てや狭小住宅でも、工夫次第で高い収益性や付加価値を生み出すことが可能です。

Case1: 都心近郊の築40年戸建を学生向けシェアハウスとして再生。

個室に加え、広々とした共有リビングや自習室、高速インターネット環境を整備し、コロナ禍でのオンライン授業にも対応。立地と明確なターゲット設定により、高い入居率と安定した収益を実現しています。

Case2: 歴史ある町家をSOHO利用可能なデザイナーズ物件として再生。

伝統的な木組みや格子戸の美しさを残しつつ、現代的なデザインと機能性を融合させた魅力的な空間を提供しました。地域のクリエイターやニッチなターゲット層を的確に捉え、SNSでの積極的な発信とギャラリーイベントを通じて、高い競争力を持つ物件として入居者を獲得しています。

Case3: 衰退していた空き家商店街全体を複合施設として再生。

個性的なカフェ、デザイン性の高い雑貨店、クリエイター向けのシェアオフィス、さらには短期滞在可能な宿泊施設などを一体化。年間を通じて地域イベントやマルシェを定期的に開催し、顧客の回遊性と収益性を高めています。

共通する成功要因: 都市部の空き家は、限られた空間を最大限に活かすための綿密な計画と、ターゲット層に響くデザインや機能性への投資が重要です。立地を強みとし、既存の建物の歴史や特性を新たな価値として再定義することが成功への鍵となります。

郊外や住宅街の空き家は、広い敷地や庭付きの物件が多く、ファミリー層や地域コミュニティとの連携を重視した活用が有効です。

Case4: 地方都市の空き家を子育て世帯向けに大規模リノベーション。

耐震補強や間取り変更に加え、広い庭や収納スペースを確保し、子供の成長を考慮した快適な住空間を提供。長期入居を前提としたニーズに応えることで、稼働率を維持しています。

Case5: 元商店を地域の交流拠点としてカフェ兼コワーキングスペースへと再生。

改修段階から地元住民の意見を積極的に反映させ、誰もが気軽に立ち寄れる雰囲気作りを重視。地元の食材を使ったメニュー提供や、定期的なワークショップ、特産品販売なども行いながら、多世代が集う地域の拠点として機能しています。初期からの住民参加が、地域に受け入れられる持続可能な活用モデルとなる鍵です。

Case6: 郊外の大型空き家を教育・食育施設として活用。

子供向けのプログラミング教室、地域住民が利用できる貸し農園、オーガニック食材を提供するレストランを併設し、地域の教育ニーズと食への関心に対応。多角的なサービス提供により、幅広い層の地域住民を惹きつけ、持続可能な運営を実現しています。

共通する成功要因: 郊外・住宅街の空き家活用では、地域の住民ニーズを深く理解し、子育て支援、コミュニティ形成、教育など、地域社会に貢献する機能を付加することが成功に繋がります。広い空間を活かした多様な使い方が可能です。

農村、山間部、限界集落エリアの空き家は、築年数の古い古民家や大規模な住宅が多く見られます。これらの物件は、その歴史的・文化的価値や自然環境との調和を活かした活用が求められます。

Case7: 地方の古民家を都市部の二拠点生活者向けに再生。

広い土間や縁側といった古民家ならではの魅力を最大限に活かしつつ、DIY可能なスペースを残すことで、入居者の創造意欲を刺激。自ら手を加えることで愛着が湧き、新しい居住体験を提供しています。

Case8: 温泉地の築50年戸建を「和モダン」をテーマにした民泊にリノベーション。

各部屋に異なるデザインを施し、地域の温泉文化や自然景観と連動した宿泊価値を提供。SNSでの写真映えを意識した空間作りも奏功し、国内外の観光客を惹きつけています。

Case9: 築100年超の古民家を体験型ゲストハウスとして運営。

宿泊に加えて、茶道体験、着物着付け、地元食材を使った料理教室、日本酒試飲といった文化体験をセットで提供。単なる宿泊施設ではなく、日本の伝統文化に深く触れることができる「体験価値」を提供することで、観光客の満足度と滞在単価の向上に成功しています。

共通する成功要因: これらのエリアでの空き家活用は、物件そのものの歴史や地域の自然・文化といった「物語」を重視し、体験型コンテンツや二拠点生活といった多様なライフスタイルに対応する価値を提供することが成功の鍵となります。周辺の地域資源との密接な連携も不可欠です。

建物状態が著しく悪く、通常の改修では活用が困難な空き家に対しては、より慎重な検討が必要です。 このようなケースでは、以下の選択肢が考えられます。

• 解体と更地化: 費用はかかりますが、土地の売却や新たな建築への道が開けます。地域の景観改善にも繋がります。


• 大規模なリノベーション・再築: 建物の状態によっては、骨格を残して全面的に改修するか、一部を解体して再築することで、新たな価値を持つ物件として再生する可能性もあります。ただし、費用と時間がかかるため、十分な市場調査と資金計画が必要です。


• 地域貢献型の一時利用: 短期的なイベントスペース、防災訓練の場、地域コミュニティの仮設拠点など、限定的な用途での活用も視野に入れます。大規模な改修を伴わないため、初期投資を抑えられます。


• 専門家への相談: 不動産、建築、法律など、多角的な視点を持つ専門家（不動産鑑定士、建築士、弁護士など）に相談し、最も適切な解決策を探ることが重要です。

共通する留意点: 活用が困難な空き家の場合は、まず建物の詳細な状態を把握し、費用対効果を冷静に見極めることが重要です。地域によっては補助金や助成金制度がある場合もあるため、事前に確認することが推奨されます。

空き家活用を成功させるためには、事前の周到な準備と戦略的なアプローチが不可欠です。

• 活用の第一歩として、現実的な資金計画の策定が極めて重要です。
  
  リノベーション費用、解体費用、登記費用、固定資産税、不動産取得税、保険料、仲介手数料、広告費など、必要な支出を項目ごとに詳細に把握することで、予算超過のリスクを軽減できます。予想外の出費に備え、余裕を持った資金計画を立てることが肝要です。


• また、国や地方自治体が提供する多様な補助金・助成金制度を最大限に活用することをおすすめします。
  
  空き家改修補助金、移住支援制度、地域活性化事業助成金、耐震改修補助金など、目的や条件に合致する制度を精査し、積極的に申請することで、改修コストの一部を大幅に削減できるでしょう。


• さらに、金融機関が提供する空き家活用ローンやリフォームローンなどの融資制度も検討対象です。
  
  自己資金と補助金、融資を組み合わせた最適なファイナンス設計が、成功の基盤となります。返済計画を含め、将来にわたる資金の流れをシミュレーションすることが重要です。

• 空き家活用を円滑に進めるためには、各分野の専門家との連携が不可欠です。
  
  
  • 不動産会社: 賃貸物件として活用する場合、入居者募集、契約、家賃回収、入居者からの問い合わせ対応、退去時の清算、さらには近隣住民とのトラブル対応など、多岐にわたる賃貸管理業務を担います。地域の市場動向に精通しているため、適切な賃料設定やターゲット層の特定にも貢献します。
  
  
  • 建築士・リノベーション業者: 物件の構造診断、劣化状況の確認、改修設計、法規制（建築基準法、消防法など）への適合確認を行います。安全性とデザイン性を両立させた提案を受けられるだけでなく、補助金申請に必要な書類作成のサポートも期待できます。
  
  
  • 税理士: 相続税、固定資産税、所得税など、空き家活用に伴う税務上のアドバイスを提供します。適切な節税対策や、確定申告のサポートを受けることで、税務リスクを軽減し、手取り収益を最大化できます。
  
  
  • 司法書士や弁護士: 不動産の登記手続き、契約書の作成、法的トラブル発生時の対応など、法的な課題に対応します。特に共有名義の物件や相続関係が複雑な場合、専門家によるサポートが不可欠です。
  
  
• その他、空き家バンクやNPO法人は、物件情報と活用希望者のマッチング、情報提供、さらには地域に根ざした活用モデルの提案など、多岐にわたる支援を提供しています。
  
  信頼できる専門家との連携は、長期的な運用の安定性を支え、リスクを最小限に抑える上で不可欠な要素となります。

空き家活用を検討する際に寄せられる主な疑問点とその回答です。

A1. まずは、空き家の現状を正確に把握することから始めましょう。

建物の老朽化度合い、耐震性、立地、周辺環境、そして法的な制限（建築基準法、都市計画法など）を確認します。 次に、ご自身の目的（収益化、地域貢献、相続対策など）と予算を明確に設定します。

これらの情報に基づいて、地方自治体の空き家相談窓口や地域の不動産会社、建築士など、専門家への相談を検討しましょう。無料で相談できる場合も多く、具体的な活用プランや法的なアドバイスを得ることができます。

A2. はい、リノベーションが必須というわけではありません。例えば、以下のような活用方法が考えられます。

• そのまま賃貸: 軽微な修繕のみで居住可能な状態であれば、家賃を抑えて入居者を募集する方法があります。DIY好きの入居者や、一時的な住まいを探している人に需要があることもあります。
  
  
• 倉庫・物置として貸し出す: 居住目的ではなく、荷物や資材の保管場所として貸し出すことで、手軽に収入を得られます。特に、市街地で収納スペースが不足している地域で有効です。
  
  
• イベントスペースとして一時利用: 短期的にイベントや撮影会、ワークショップなどの会場として貸し出す方法です。大掛かりな改修なしに、ユニークな空間として活用できます。
  
  
• 庭や駐車場のみを貸し出す: 建物自体は活用せず、庭や駐車場部分だけを貸し出すことで、管理の手間をかけずに収益を得ることも可能です。 ただし、これらの方法でも、建物の最低限の安全性や衛生状態は保つ必要があります。

A3. はい、地方の空き家でも十分に収益化は可能です。都市部とは異なる需要層が存在します。

• 移住者・二拠点居住者向け賃貸: 自然豊かな環境や広々とした住空間を求める都市部からの移住者や、週末利用のセカンドハウス需要に応えることができます。
  
  
• 観光客向け宿泊施設: 地域の自然景観、歴史、文化体験と結びつけた民泊やゲストハウスは、インバウンド需要や国内観光客に人気です。地域の魅力を前面に出したコンセプトが重要になります。
  
  
• 地域活性化拠点: カフェ、コワーキングスペース、シェアアトリエ、子育て支援施設など、地域住民のニーズに応えるコミュニティスペースとして活用し、利用料やイベント収入を得る方法もあります。
  
  成功の鍵は、地域の特性や潜在的な魅力を最大限に活かし、ターゲット層を明確にすることです。自治体の移住支援制度や観光振興策との連携も有効です。

A4. 空き家活用にかかる費用は、活用の目的や建物の状態によって大きく異なります。主な費用項目としては以下が挙げられます。

費用項目	内容
物件取得費	相続や贈与で取得した場合は発生しませんが、購入する場合は物件価格がかかります。
リノベーション・改修費	最も大きな費用項目であり、数百万〜数千万円と幅があります。内装の変更、水回りの交換、耐震補強、断熱工事など、どこまで手を加えるかによって大きく変動します。
登記費用	不動産の所有権移転登記や、抵当権設定登記にかかる費用です。司法書士報酬や登録免許税が含まれます。
税金	固定資産税、都市計画税、不動産取得税などがかかります。賃貸経営を行う場合は、賃貸収入に対する所得税や住民税も考慮する必要があります。
保険料	火災保険や地震保険、賃貸経営の場合は施設賠償責任保険なども検討します。
仲介手数料・広告費	不動産会社に賃貸や売却を依頼する場合に発生します。
その他	専門家への相談料、建物の調査費用、各種手続き費用など。正確な費用を把握するためには、複数の業者から見積もりを取り、補助金や融資制度の活用も視野に入れて、詳細な資金計画を立てることが重要です。

本記事では、空き家を賃貸住宅、宿泊施設、コミュニティスペース、複合施設などに活用し、収益と地域貢献を両立させた多様な成功事例を紹介しました。いずれの事例も、事前の綿密なターゲット設定、現実的な資金計画、そして各分野の専門家との連携といった入念な準備が成功の鍵を握っています。

「何から始めれば良いか分からない」「どんな活用が合っているのか不安」「資金計画が立てられない」といったお悩みをお持ちの方は、まず地元の不動産会社や自治体の空き家相談窓口、または地域支援団体へ相談し、自身の空き家の現状と可能性を具体的に把握することをおすすめします。

専門家や地域のリソースを活用することで、最適な活用方法を見つける手助けとなります。