リロケーション基礎講座

住んでいない持ち家を貸して、家賃収入を得る方法を考える！

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このコラムのポイント突然の海外転勤で持ち家に住まなくなった。あるいは、結婚や出産など、家族構成が変わったために住み替えを検討されている方。空き家のまま放置することになったり、売却する以外にも、有益な活用方法があることをご存知ですか？

それが「自宅を貸して家賃収入を得る」という方法です！

具体的には、『海外赴任で1年間だけ一時的に貸したい』、『子供が大きくなって住み替えたいが、老後は戻ってきたい』など、それぞれの背景や理由はライフプランによってさまざまかと思いますが、それぞれにマッチする賃貸化方法があります。

まずは、ご自身の賃貸に出す理由を明確にし、ライフプランにあった契約内容を抑えていきましょう！しかし、何事もデメリットは存在するため、本コラムでは、「自宅賃貸化」についてのメリット、デメリットを列挙した上で詳しいノウハウをご紹介したいと思います。

「いずれはその家に戻りたいのですが...」。人に貸してしまったら戻れなくなってしまうのでは！？

どちらがお得？ライフプランに合った契約内容を理解しよう！

まず、一般的に自宅を賃貸に出す理由として多いのは、転勤や海外赴任です。その他で多いのが実家を相続したが自分は住まないといった場合です。

ここでは、転勤などで貸したいと思った場合を例にしますが、そうした方々が賃貸物件として貸したいと思うのは「いずれその家に戻りたい」という事が一番の理由になるでしょう。
しかし、いざ戻ってみたら「入居者がまだ住んでいて、自分は住む家がなかった」なんてことでは笑い話にもなりません。

その場合は、「定期借家契約」という一定期間賃貸契約を結ぶことが有用です。
これは、一定期間を過ぎたら更新はしないという契約方法となりますので、ある程度期間が決まっている場合の賃貸化には最適の方法です。

この契約方法は、契約期間終了後には家が自分の手元に戻ってくるため、自分の所有する不動産を完全に手放すことなく賃貸に出せるのが特徴です。
例えば転勤が2年であれば、実際に賃貸化する期間は自分がその家に戻りたい日を逆算した期間となります。

反対に、もう戻る予定はなく、ずっと賃貸に出す、という場合には「普通借家契約」となります。 普通借家契約の場合、一般的には2年契約で、その後都度更新が可能となるのが一般的です。
1年未満で契約を設定した場合ですと、期間が決まっていない契約となります。

このように賃貸に出す理由によって契約内容は変わるため、契約内容を把握しておきましょう。下記に具体的な契約の特徴を記載しておきます。

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定期借家契約と普通借家契約についてもっと詳しく！

▶定期借家契約
契約更新はなく、あらかじめ設定した契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。
契約期間は自由に定めることができ、公正証書などで契約をします。
契約書は書面交付し借主にしっかりと説明する必要があります。
この説明を怠った場合、普通借家契約となってしまうので注意です。

契約期間中、借主に転勤や介護などやむを得ない事情が発生し借りることが困難になった場合、解約申し入れができます。
ただし、解約権の行使は床面積が200平方メートル未満の住宅となります。
中途解約に関して個別に特約をつけることは可能です。
契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了前の6カ月前までの間に、借主に対して契約終了のお知らせをします。

▶普通借家契約
契約期間は1年以上。多くの契約は2年とすることが多いです。1年未満の場合、期間の定めのない契約となります。借主の状況により中途解約の特約を設けることがあります。
解約の予告期間や直近での解約の場合、支払う金額はどれぐらいかを定めます。
貸主の状況により契約期間を終了したい場合、正当な事由がない限り終了はできません。
よって、普通借家契約の契約期間は貸主と借主双方の意向に左右されることがあります。

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では、賃貸に出した時のメリット・デメリットはどのようなものがあるのか見てみましょう。

状況によっては貸さない方が良いことも！？自宅の賃貸化はメリット・デメリットどちらも有しています。

賃貸に出した際、その分の家賃収入を得ることができ、資産を保有し続けることができるというメリットがあります。また定期借家契約の場合、将来その家に戻ることも可能です。

またマンションの場合、管理費や修繕積立金などを毎月支払いますが、「固定資産税」や「住宅ローン金利」など、それらの費用は経費として計上できるため控除の対象ともなります。
分譲マンションの場合、最初から設備の仕様や、管理などがしっかりしていることが多いので、家賃を若干高めに設定しても入居者応募の期待ができます。

注意！入居者の入れ替え時は、その間の家賃収入なくなります...。

しかし、デメリットとしては、一般の賃貸物件と同じように空室期間が生じた場合、家賃収入が入ってこないため、家賃収入を当てにした生活を送ろうとするとかなり苦しくなることが挙げられます。

また、賃貸に出すということは他人に自分の所有する不動産を貸し出すというわけですから、家賃滞納やゴミの散乱、自分の瑕疵ではない損傷が発生してしまうなどの入居者によるトラブルが起きる可能性もあります。

そういった手間暇をかけることを避けるために管理会社にお願いすると、管理会社に支払うコストが発生してしまいます。

借主が変わった際も、敷金の返却や清掃代、水回りやエアコン修繕などが掛かり、入居者の入れ替え時は最低でも1～2カ月ほど掛かるため、その間の家賃収入はありません。

また一度賃貸として出した場合、収益物件とみなされるため、売却する際に収益物件を求める人が対象となってきます。その物件の利回りが低いとみなされた場合、評価が厳しくなる予想となります。

さらに建物の廊下、設備の故障などが起きた時のために、修繕費を用意しておかなければなりません。固定資産税などの経費も発生し、確定申告や物件の維持管理などもあるため、ただ家賃収入があり資産を手放さなくていいというメリットだけに目を向けて賃貸に出してはなりません。

このように自宅を賃貸に出すことは、メリットとデメリットの両方を有しているため、状況によっては貸さない方が良いこともありえますので、事前の確認が大切です。

転勤や転職などでどうしてもその家から離れなければならない場合、売却や空室のままにしておくという選択肢も無くはないので、期間や将来性などを考慮して所有不動産をどうするかを決めたほうが良いです。

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リスクを回避するためには、売却も1つの手です。

自己所有の不動産を賃貸に出すということは、入居者の都合も考慮に入れなければなりません。自分の都合だけでいつでも入居者に出て行ってもらえるわけではないため、賃貸に出す場合は慎重に行いましょう。

契約期間や戻ってくる時期が明確であれば、定期借家契約を取り交わし賃貸に出すことが可能です。しかし、もし期間が決まっていないなら賃貸に出すべきではありません。

例えば、結婚や出産、子供の成長などで家を変えたいということであれば、そこに再び住むということは考えにくいので、売却もしくは収益物件として所有し、賃貸に出すというやり方もあります。

賃貸に出すことを検討する際は、今後の自分のライフプランがどうなっていくか？を予想する必要があります。賃貸を出した場合は、単に人に貸すというだけでなく「税金の管理」、「点検・清掃」、「確定申告」、「その他雑多な作業」が発生します。仕事をしながらそれをこなしていくのは、かなり大変な作業でしょう。

家族と相談して、自分がいない場合でも誰かの協力を得られる環境にいるかどうかを判断しましょう。

不動産を持っていると、自分のステータスが上がったような気分になり、所有しておきたいという気持ちもあるかもしれません。しかしそれだけの理由で賃貸に出すという考えは大変危険です。

今後のライフプランが見えないのであれば、売却して身軽になっておいたほうが良いという考え方もあります。どうしても「自宅は手元に残したい。売るか？貸すか？迷う・・・」ということで、決めかねる場合は、知識不足のまま、自己判断で「えいヤー！」と、どちらか一方に決めるのはおすすめしません。

必ず「賃貸にするか？それとも売却するか？」「賃貸にするか？それともいっそのこと他の活用方法を模索するか？」などなど。ダブル査定依頼をするなどして情報を集めて、その上でそれぞれの専門家へ相談をすることをおすすめします。

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この記事のまとめ

売却もしくは住み替えを検討していて不動産業者に相談した際、「今ある住宅ローンは他の人に払ってもらう形で物件を賃貸に出してみれば良い」というセールストークをよく聞きます。

しかし、現在の賃貸住宅の空室状況を見てみると、世の中の市場とマッチしておらず、空室となっている物件も多く見受けられるのは確かです。特に地方に行けば行くほど顕著な結果です。

都内での単身者や学生など一人暮らしが多いような地域で、戸建やファミリー向け物件を賃貸に出しても入居者はなかなか見つけづらいことがあるかもしれません。
ワンルームタイプのマンションを所有していて、都内の企業が多くあるような地域だとしても、競合物件が存在するため、やはり入居者の獲得は容易ではありません。

まずはインターネットで地域情報を調べたり、不動産サイトなどをチェックしたりと、自分の持っている不動産の需要がありそうか？、また条件の似た物件を探して家賃相場を知る、などして、賃貸に出すときは、そのリスクをなるべく回避できるようにすべきです。