自主管理それとも管理委託?賃貸管理で抑えておくべき3つのポイント


この記事を読むのにかかる時間:5分


このコラムのポイント所有している物件を人に貸して賃料をもらう場合、大家さんはその物件について適切な管理を行わなければなりません。
では、賃貸管理はどこまでをプロに任せ、どの部分を自分で行えばいいのでしょうか。
ここでは、不動産経営をするうえで知っておきたい賃貸管理のポイントについて、詳しくご紹介します。


賃貸管理をするうえでは「自主管理」がいいのか?それとも「管理委託」がいいのか?

自主管理と管理委託、どちらにするべき?

賃貸管理をするうえでまず決めなければならないのが、「自主管理」にするのか「管理委託」にするのか、という点です。


自主管理のメリット・デメリット

「自主管理」とは、賃貸管理のすべてを大家さんが自ら行う形態です。
以下のようなメリット・デメリットがあります。

<メリット>

・賃貸管理にかかる費用を節約できる
・物件の状態(空室状況や物件の老朽化、不具合など)を正確に把握できる

<デメリット>

・手間と時間がかかる
・入居者からのクレームや入居者間のトラブルなどを、大家さん自ら解決しなければならない
・物件が遠方にある場合、管理が行き届かなくなってしまう


管理委託のメリット・デメリット

「管理委託」とは、入居管理や家賃管理、建物のリフォームなど、賃貸管理業務を管理会社に委託する形態です。
この管理委託には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

<メリット>

・手間と時間がかからない
・専門的な知識を持つ管理会社が対応するため、入居者の満足度が高くなる傾向がある

<デメリット>

・費用がかかる
・管理会社や担当者によって、管理内容や仕事の質が変わる


以上のように、自主管理と管理委託には、それぞれにメリット・デメリットがあります。
これら2つの形態は「どちらか一方を選ばなければならない」というものではありません。

まずは行うべき賃貸管理業務をリストアップし、その中から自分でできる業務と管理会社に任せるべき業務を振り分けていくことをおすすめします。

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管理会社に任せた方がいいものってなんだ?

不動産管理会社に任せるべきなのはどの管理?

建物を賃貸する場合、行うべき賃貸管理業務には、大きく分けて以下の3つがあります。

(1)入居管理
入居管理とは、入居者に関連する以下のような業務のことをいいます。
・賃料管理
・入居者からのクレームへの対応
・契約更新手続き
・退去に伴う業務
・入居者の募集


(2)建物管理
建物管理とは、賃貸している建物について生じる以下のような業務のことをいいます。
・建物の清掃
・定期的なメンテナンス
・設備管理
・退去後の修繕やクリーニング
・リフォーム
・修繕


(3)資金管理
資金管理とは、不動産経営を円滑に進めるうえで行わなければならない、以下のような業務のことをいいます。
・賃料や管理委託にかかる費用などを含めた、不動産経営の収支管理
・納税の準備
・預り金の管理
・修繕費の積立

時間と手間とコストを考えて委託すべき業務を選択

上記の管理業務のうち、入居管理と建物管理についてはある程度専門的な知識を要しますし、これらを自分で行うとなると手間と時間がかかります。
そのため、もし自信がなければこれらの業務については、管理会社に委託することを検討してみた方が良いでしょう。

もちろん、コスト的な問題はあると思いますが、管理会社によってはサービス内容に応じていくつかの料金プランが用意されているので、管理会社の実力や担当者との相性も見極めたうえで、予算に合った管理プランを選択するといいでしょう。
また、一部の業務だけでも管理会社に委託しておくと、何かあった場合に相談しやすいため、心強いかと思います。

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自分で管理出来るものがなんなのか知りましょう。

自分でできる管理にはどのようなものがある?

賃貸管理のすべてを管理会社に委託するとなると、支払うべきコストも大きくなってしまいます。
そのような場合は、自分でできる管理を委託内容から外すことで、不動産管理にかかるコストを圧縮することができます。

資金管理なら自分でできるかも?

不動産経営における資金管理では、収支の計算や管理、確定申告、修繕費等の積立を行います。
もちろん、これらの業務を行うには経営に関する最低限の知識が必要ですが、入居管理や建物管理のように、不動産経営に特化した知識が必要なわけではありません。
また、建物管理などを委託する場合、積み立てるべき修繕費の額などについて、アドバイスを仰ぐこともできます。
そして、資金管理は他の管理業務と異なり、入居者の対応をしたり物件に出向いたり、修理などの作業をしたりする必要がありません。

賃貸管理にかかるコストを抑えたいという場合は、資金管理業務を自分で行ってみてはいかがでしょうか。
業務の一部を自主管理に、残りを委託にすると、専門家とのパイプをつくりつつ賃貸管理にかかるコストを削減することができます。

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この記事のまとめ


【ポイントを抑えた賢い賃貸管理をしよう】

賃貸管理には、以下のような特徴があります。
・自主管理と管理委託という、2つの選択肢がある
・入居管理や建物管理は、時間と手間がかかるうえ専門的な知識やノウハウが必要
・資金管理であれば、自分でも行いやすい


何はともあれ、まずは、委託すべき業務、自分でできる業務にはどのようなものがあるのか?それを、じっくり考えてみてはいかがでしょうか。

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