【30秒診断付き】海外赴任中の自宅の管理はどうする？｜賃貸・空き家・売却の最適な選択は？

まずは30秒診断から始めてください。

海外赴任が決まった際、自宅を「賃貸」「空き家管理」「売却」どの選択肢を選ぶべきか？まずはご自身の状況を客観的に診断することが重要です。

以下の比較表とフローチャートを活用し、あなたのケースにおける最適な選択肢を30秒で把握してください。

最適な選択肢を見つけるには、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを理解し、ご自身の優先順位と照らし合わせることが大切です。特にローン残高がある場合は、賃貸による家賃収入で補填する損益バランスが重要となります。

賃貸に出す選択は、海外赴任期間が1年以上5年未満の中長期で、帰国後も自宅に戻りたい意向が明確な方にとって最適な選択肢です。家賃収入によって住宅ローンや固定資産税などの資産維持コストを賄うことができ、経済的メリットが大きい選択と言えるでしょう。

この選択肢の核となるのは、借主が定期借家契約を締結し、契約期間満了後に確実に退去してもらう「リロケーション」という手法の採用です。賃貸に出す際は、リロケーション専門の管理会社を活用し、借主とのトラブルを未然に防ぎ、安心して貸せる体制を構築することが成功の鍵となります。

リロケーション専門の管理会社を利用することで、借主の募集、契約手続き、家賃の集金、退去時の原状回復の管理、そして賃貸中の借主とのトラブル対応をすべて一任できます。リロケーションサービスは、オーナーが海外にいても手間ゼロ管理を実現し、安心して貸せる状態を維持するものです。専門業者の中には、オーナーの帰国が早まった際の契約調整サポートを提供している場合もあり、柔軟な対応が期待できます。

持ち家を賃貸化する手順は、以下の通りです。

• 管理会社へ相談・査定依頼: リロケーション専門会社など数社に相談し、家賃相場と管理費用比較を行う。
• 金融機関への承諾: 住宅ローンを利用している場合、賃貸に出すことの承諾を金融機関から得る。
• 賃貸借契約の締結: 借主を見つけ、定期借家契約、敷金・礼金、特約事項などを定めた契約を締結する。
• 管理委託契約の締結: リロケーション会社と、賃貸管理業務の委託契約を締結する。
• 入居者への鍵引渡しと赴任: 契約に基づき鍵を引渡し、海外へ赴任する。

管理会社に支払う管理料の料金相場は、一般的に家賃収入の5%〜10%程度です。また、家賃相場は地域や築年数、間取りによって大きく異なり、特に都市部の駅近物件では家賃収入の最大化が見込めるでしょう。この家賃収入を元に、住宅ローンや費用比較を行い、損益をシミュレーションすることが重要です。

自宅を空き家管理する選択は、赴任期間が1年未満の短期、もしくは自宅の資産価値や状態維持を最優先したい場合に最適です。自宅を長期間放置しない安心を確保することは、住宅の劣化防止や防犯対策、そして帰国後のスムーズな再入居のために極めて重要と言えます。適切な空き家 管理サービスを利用することで、手間ゼロ管理を実現し、資産維持のコストを最小限に抑えつつ、住宅の価値を守ることができるでしょう。

持ち家を空き家管理せず長期間放置することは、住宅にとって以下のような深刻なリスクをもたらします。

• 住宅の劣化促進: 通水・換気を怠ることで、給排水管のサビや悪臭、カビの発生、湿気による建物の腐食が進行します。
• 防犯リスクの増大: 長期間人の出入りがない家は空き巣や不法侵入の標的になりやすく、地域の防犯意識の低下にもつながります。
• 資産価値の毀損: 劣化やカビの発生、設備の故障は、住宅の資産価値を著しく低下させ、将来的な売却や賃貸化の際の損益に悪影響を及ぼします。
• 災害リスク: 放置された庭木が近隣に影響を与えたり、設備異常による漏水や火災のリスクが高まります。

このようなリスクを回避するため、空き家管理サービスを活用し、定期的な巡回を行うことが、資産維持のための必要不可欠なコスト試算となります。

空き家管理サービスの主なサービス内容と料金相場は、以下の通りです。

自宅を売却する選択は、赴任期間が5年以上の長期に及ぶ、または帰国後の再入居意向が薄い場合に最適です。今の市場を逃さないという考え方で、資産を現金化し、資産維持コストの削減と、将来的な資産運用の自由度を高めることができます。

特にローン残高が多い場合は、売却益で一括返済することで、損益計算がクリアになるでしょう。売却には譲渡所得の特例など税制優遇措置があり、資産を整理するチャンスとなりますが、売却後の再入居は不可能になるため、慎重な検討が必要です。

自宅の海外赴任中の取り扱いを決定する際は、感情論ではなく、数字に基づいた損益計算と費用比較が極めて重要です。それぞれの選択肢がもたらす年間コスト試算や家賃収入を明確に把握することで、数字で見れば迷いが消えるという状態になり、最適な選択が可能になるでしょう。ここでは、各選択肢の年間損益を計算する数式と具体的な体感値の例を提示します。

賃貸に出す場合、家賃収入から資産維持にかかる費用と管理費用を差し引いた「年間手残り額」がプラスになるかどうかが重要です。

年間手残り額 = 年間家賃収入 − (年間管理料 + 年間住宅ローン返済額 + 年間固定資産税)

例: 年間家賃収入120万円、年間管理料12万円（10%）、年間ローン返済額72万円の場合、年間手残り額は36万円となります。この36万円が、海外生活の費用比較や帰国後の資金となるのです。

空き家管理は家賃収入がないため、全額が資産維持のためのコスト試算となり、費用を最小限に抑えることが目的となります。

年間維持コスト = 年間空き家管理費 + 年間固定資産税 + 年間火災保険料 + 想定される劣化コスト

例: 年間空き家管理費18万円、年間固定資産税15万円の場合、純粋なコスト試算で年間33万円の費用が発生します。赴任期間が短いほど、この維持コスト試算は低く抑えられるでしょう。

売却の損益計算は一時的なものが主となりますが、将来的な再取得コスト（機会費用）も考慮に入れる必要があります。

売却による純利益 = 売却益 − 譲渡所得税

帰国時の追加コスト = 帰国時の同等物件の価格 − 売却による純利益

売却益が大きく出た場合でも、譲渡所得税の支払いが発生します。さらに、帰国時に再入居するための物件を再取得する場合、今の市場を逃さない売却益が出たとしても、帰国時の物価上昇により、売却時よりも高い費用を支払う可能性が、コスト試算として考えられるのです。

海外赴任中の自宅をどう管理するか迷う方にとって、もっともバランスが良い選択肢が「リロケーションサービスを利用した定期借家」です。
「帰国後に確実に戻れる安心感」「家賃収入による損益改善」「賃貸中でも柔軟な売却対応」がそろう、実務的かつ法的にも安定した管理方法です。

リロケーションとは、海外赴任や転勤中に自宅を一定期間貸し出す制度のことです。
一般的な賃貸と異なり、「定期借家契約」によって契約期間終了時に確実に退去してもらえるため、帰国後の再入居リスクを防ぐことができます。
さらに、管理会社が借主の募集・契約・家賃回収・退去立会い・原状回復まで代行するため、オーナー側は海外にいながらも完全委託で手間ゼロ管理を実現できます。

POINT
契約期間満了で確実に再入居できる

借主対応や家賃管理をすべて委託できる

海外滞在中でもトラブル対応が迅速

特に、住宅ローンが残っているケースでは、家賃収入によって返済・固定資産税・管理費などをカバーでき、「住まい」と「資産」の両立が可能になります。

「赴任が1年未満だから、短期すぎて賃貸に出せないのでは？」と心配する必要はありません。
リロケーションサービスの中には、半年〜1年の短期定期借家に対応している会社もあります。これにより、短期赴任や出張の場合でも空き家リスクを避けつつ、住宅を適切に維持できます。

短期賃貸では、法人契約（企業の単身赴任者や研修社員向け）としての需要も多く、短期での入居希望者が一定数存在します。
この仕組みを利用すれば、空き家管理よりも住宅の劣化防止と収益性の両面でメリットを得られます。

短期定期借家の主な利点

「赴任後に状況が変わったら売却したい」というケースも珍しくありません。
リロケーション契約（定期借家）であれば、賃貸中でも売却が可能です。
その理由は、定期借家契約が「期間満了で確定的に終了する契約」であるため、購入希望者にも安心して取引してもらえるからです。
多くのリロケーション管理会社は、賃貸期間中に売却の相談を受け付けており、賃貸 → 売却への切替サポートを提供しています。

例

例

このような場合でも、「最初から売るしかない」という選択ではなく、まずは賃貸運用で様子を見てから最終判断するという段階的な選択が可能になります。
これにより、心理的・経済的なリスクを最小化しつつ、柔軟に資産を運用できるのです。

海外赴任中の自宅に関する、特に頻度の高い質問をまとめました。無料相談を活用することで、あなたのケースに最適な最適な選択を一度で解決することができます。

A1：赴任により非居住者となる場合、原則として住宅ローン控除は適用対象外となります。ただし、単身赴任など特定の条件を満たす特例がありますので、納税管理人や税理士にご確認ください。

A2：リロケーションは基本的に定期借家契約を利用するため、契約期間満了により借主は原則として再契約の義務なく確定的に終了します。この点が普通借家契約との大きな違いです。

A3：親族に頼むと費用は抑えられますが、換気・通水の頻度、報告書作成、緊急時対応の責任範囲が不明確になりがちです。専門の管理業者は、損害保険にも加入しており、トラブルゼロを目指すならプロに依頼するのが賢明です。

A4：居住用財産の譲渡所得の特例は、居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すれば適用を受けられる場合があります。納税管理人を選定し、確定申告を行うことで、特例の適用が可能です。

A5：無料相談窓口をご活用ください。不動産のプロがあなたの赴任期間、帰国意向、ローン状況から最適な選択を導き出し、損益試算や特例の適用など、具体的なアクションプランを提示し、一度で解決をサポートします。