アパート・マンション経営にかかる建築費と坪単価の相場について解説

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新築アパート・マンションの経営を考えるにあたって、費用面は特に知りたいところです。今回は、新築アパート・マンションの建築費や坪単価の相場、建築費に含まれる費用、また建築費以外にかかる初期費用にはどんなものがあって、それがどのくらいかかるのか、など新築アパート・マンション経営に関する費用について詳しくご説明します。

さらに、新築アパート・マンション経営を始めるにあたっての注意点や、経営を成功させるためのポイントなどについてもお話しします。

目次(読みたい項目をクリック頂くとスキップできます)

1.アパート・マンション経営に大きく関わる建築費と坪単価

アパート・マンション経営において非常に気になることのひとつとして挙げられるのが、建築費や坪単価です。
まずは建築費の計算方法と、坪単価の相場について説明します。

1-1.建築費の計算方法は坪単価×坪数(床面積)

アパート・マンションにはさまざまなものがあるため、建築業者としてもすぐに「この金額」と出すことは困難です。

正確な建築費についてはケースバイケースとしか言いようがありませんが、ある程度の目安となる計算式に、

というものがあります。

坪単価とは1坪(=約3.3㎡)あたりの建築費の価格のことです。建築業者なども「今までの建築事例から見て、この構造なら1坪あたり○○万円前後」と、坪単価の目安を出してくれるところも少なくありません。

しかし、この坪単価自体が、建物の構造によって大きく異なります。
同じ坪数(床面積)のアパート・マンションでも、構造が違えば建築費には大きな差が出てくるのです。

1-2.アパート・マンションの坪単価の相場【構造別】

ここからは、アパート・マンションの構造別坪単価をご紹介しましょう。
木造・鉄骨造・RC(鉄筋コンクリート)造の、坪単価の相場は以下の通りです。

建物の構造 坪単価
木造 40~60万円
鉄骨造 50~80万円
RC造 70~100万円

たとえば、坪数(床面積)100坪のアパート・マンションを建てた場合、各構造での建築費の目安は以下の通りとなります。

建物の構造 建築費
木造 坪単価40~60万円×100坪=4,000~6,000万円
鉄骨造 坪単価50~80万円×100坪=5,000~8,000万円
RC造 坪単価70~100万円×100坪=7,000~1億円

いずれの構造も、坪単価の相場そのものに幅があります。「建物は何階建てか」「エレベーターがあるか」「建材や設備のグレードはどうか」「床面積は同じでも天井が高いかどうか」「建物の形状がシンプルか複雑か」など、それぞれのアパートやマンションで条件にさまざまな違いがあるため、この程度の幅が出てくるのはやむを得ません。

そして、仕様にとことんこだわれば、この相場の幅をさらに上回る坪単価になることもあります。
坪単価はあくまで、ざっとした建築費の目安を知るためのものであり、最初から正確な建築費を算出するためのものではないことを理解しておきましょう。

2.建築費に含まれる諸費用を5種類紹介

アパート・マンションの建築費の中には、さまざまな費用が含まれています。具体的には以下のようなものが挙げられます。

  • * 設計費
  • * 本体工事費
  • * 付帯工事費
  • * 別途工事費
  • * 税金

それぞれの費用について詳しくご説明しましょう。

2-1.設計費:設計士・設計事務所に設計監理を依頼した際に発生する費用

設計費とは、設計士・設計事務所にアパート・マンションの設計監理を依頼した際に発生する費用です。
設計費の目安は建築費のボリュームによって異なりますが、総工事費5,000万円程度までの物件であれば、その10%ほどが設計料となるのが一般的です。総工事費が上がれば設計費の割合は減り、1億円程度の物件では6%程度であることが多くなります。

2-2.本体工事費:アパート・マンションの建物本体を作るための費用

アパート・マンションの建物本体を作るための費用が、本体工事費です。
「建物本体」というと、基礎や壁・屋根などがまず挙げられますが、本体工事費にはそれだけはなく、一般的な賃貸住宅として必要な設備であるキッチンや浴室・トイレなどの設備も含めます。

本体工事費は、アパート・マンションの建築費の中でもっとも大きな金額となる費用で、多くの場合は建築費全体の7~8割を、この本体工事費が占めることとなります。

先ほど構造別の坪単価相場をご紹介しましたが、外壁の素材や内装、建物の形状など、本体工事に関する部分でのこだわりが多くなると、坪単価相場を超える金額になってしまうことが少なくありません。

また、格安の建築費をうたう業者の中には、通常なら本体工事費に含むべき設備などをオプション扱いとし、別料金を請求するところもあり、注意が必要です。
見積もりや明細はきちんと確認しましょう。

2-2-1.階数別マンション建築費の目安

マンションの規模や構造、グレードによって建築費用は異なります。そのため、建築費用がいくらになるとは一概に言い切れません。

しかし、マンションを建築するにあたり、目安を知っておきたいという人も多いと思います。そこで、50坪程度のマンションを建設する際にかかるおおよその費用を階数別、構造別に以下にまとめました。

S造RC造
2階建て7,500万円9,000万円
3階建て1億1,000万円1億3,700万円
4階建て1億4,500万円1億7,400万円
5階建て1億8,000万円2億2,100万円

あくまでも上記は一例です。RC造は、S造よりも重厚な構造になるため、安全性という点で優れていますが、コスト面の負担が大きくなります

「家賃設定を高くすれば問題ない」と考える人もいるかもしれませんが、設定を高くすれば需要が下がって空室率が高まる可能性があります。

周辺の家賃相場を調査して、そこからマンションの建設にかけられる費用を算出するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

2-3.付帯工事費:ライフラインを使えるようにするための工事費用

アパート・マンションは「人が住む場所」であるからこそ、ライフラインを確立することは必要不可欠。電気やガス、水道などをアパート・マンションで使えるようにするための工事に使う費用が付帯工事費です。

付帯工事費は、ガスや水道などを本管から敷地内に引き込む距離によって金額が左右されます。郊外などでは引き込み距離が長くなり、付帯工事費が高くつくケースもあるので注意が必要です。

付帯工事費を節約するためのひとつの方法として、プロパンガスの導入が挙げられます。プロパンガスなら引き込み不要で、工事費もプロパンガス会社の負担になります。さらに給湯機器などを無償で提供してくれるケースもあるので、ガス導入時のコストの安さという点では最強です。

ただし、プロパンガスは都市ガスと比べてガス料金が高くつくため、「プロパンガスのアパートやマンションは選びたくない」という声も少なくありません。

プロパン主流の地域などであれば特に問題はありませんが、付帯工事費のお得さだけにつられるのではなく、ガス選びは工事業者とも相談の上、慎重に決めましょう。

2-4.別途工事費:古い建物の解体や地盤改良など建物以外の工事にかかる費用

古い建物の解体や地盤改良、駐車場、外構など、建物以外の工事にかかる費用が、別途工事費です。
そんな別途工事費の中でも、特に注意しなければいけないのは、解体費用と地盤改良費用です。アパート・マンション経営のために土地を購入しても、解体費用や地盤改良費用がかさんでしまっては意味がありません。

古い建物つきの土地を購入する場合は、売主負担で解体してもらえるよう交渉をもちかけましょう。また、地盤については地盤の弱い地域を避け、可能であれば土地購入前に地盤調査をさせてもらいましょう。
気になる地盤調査の費用は、一般的な地盤調査法であるスウェーデン式サウンディング試験で50,000円前後です。

もし地盤に問題があれば、地盤改良にかかる金額はおよそ100~150万円にかさんでしまいます。購入前の地盤調査について、売主や不動産業者の許可が得られるのであれば、安心のためにもぜひ実施しておきましょう。

2-5.税金:建築費に含まれるのは消費税

建築費に含まれる税金としては、消費税が挙げられます。
なお、アパートやマンション経営においてかかってくる税金は消費税の他にも、土地や建物に毎年かかってくる固定資産税や都市計画税、さらに初年度に必要になる契約印紙代・不動産取得税・登録免許税などがありますが、これらは建築費に含まれる税金ではありません。


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3.アパート・マンション経営に必要な初期費用

アパート・マンション経営に必要なおもな初期費用としては、

  • * 建築費
  • * 契約印紙代
  • * 不動産取得税
  • * 登録免許税
  • * 仲介手数料
  • * 登記手数料

などが挙げられます。

3-1.建築費:アパート・マンションにかかる初期費用の8~9割

建築費は、先ほど詳しく述べた通り、設計費・本体工事費・付帯工事費・別途工事費・それらにかかる消費税を含めた費用です。アパート・マンションにかかる初期費用のうち、8~9割がこの建築費となります。
つまり、初期費用の大半は建築費で、建築費の額によって初期費用額も大きく左右されるということです。

3-2.契約印紙代:契約金額に応じて添付する収入印紙の代金

契約印紙代は、不動産売買契約書や建築請負契約書などを交わす際に、その契約金額に応じて添付する収入印紙の代金のことを指します。
この契約印紙代は、印紙税という国税となります。

3-3.不動産取得税:アパートやマンションの家屋を取得した際に必要となる地方税

不動産取得税は、アパートやマンションの家屋を取得した際に必要となる地方税です。
不動産取得税の金額は「固定資産税評価額×4%」となりますが、建物の評価額は建築費のおおむね6割前後となりますので「建築費×2.4%」という計算式でも、概算程度は出すことができます。

3-4.登録免許税:不動産の登記申請をする際に必要となる国税

登録免許税は、不動産の登記申請をする際に必要となる国税です。
土地を買って所有者となったことの登記である「所有権移転登記(土地)」には、土地評価額×2.0%の税金が、そして新築アパート・マンションを建てたことの登記である「所有権保存登記(新築建物)」には、建物評価額×0.4%の税金がかかります。

3-5.仲介手数料:土地を不動産業者から仲介される形で買った場合にかかる費用

アパート・マンションを建てるための土地を売主から直接買うのではなく、不動産業者から仲介される形で買った場合は、仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の料金は、土地の売買価格×3%+60,000円となります。

3-6.登記手数料:司法書士に各種登記の手続きを依頼した際に払う報酬

登記手数料は、土地の所有権移転登記や建物の所有権保存登記の手続きを司法書士に依頼した際に、司法書士に払う報酬のことです。
司法書士に支払う報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、10万円前後を見込んでおくのがおすすめです。

4.マンション建築の流れ

2~3階建てのアパートは木造建築も少なくありませんが、アパートよりも階数が高くなるマンションは鉄筋コンクリート造になるのが一般的です。

鉄筋コンクリート造の場合、「階数+2~3ヶ月程度」が工事期間の目安と言われています。繁忙期で人手の少ない時期の場合は上記よりも長くかかる可能性があるため、工事期間がどのくらいなのか事前に確認しておくことが重要です。

マンション建築は基礎工事と躯体工事、マンション本体の工事、外構工事と付帯工事の順で行われます。それぞれの流れを詳しく見ていきましょう。

4-1.基礎工事と躯体工事

高層のマンションの場合、脆弱な地盤では建物を支えきれないため、しっかりと基礎工事を行います。脆弱な地盤の場合、打ち込む杭の本数が増えます。

実績豊富な建設会社の場合、地盤調査を疎かにする可能性は低いですが、地盤調査を的確に行わない建築会社の場合、基礎工事で追加費用が生じる可能性があるので注意が必要です。

基礎工事が完了した後は躯体工事に取りかかります。躯体工事はRC造で1フロア1ヶ月、PC造で1フロア1週間程度が1つの目安です。

躯体工事の完了後、建築確認審査期間が行う中間検査を受けます。

4-2.マンション本体の工事

躯体工事が完了した下層階から順にマンション本体の工事に取りかかります。本体工事は造作工事と仕上げ工事の2つに分かれます。

造作工事とは、サッシの取付、断熱材施工、間仕切り壁・収納・ユニットバス・置床などの設置です。一方で、仕上げ工事とは、フローリング施工、壁クロスの仕上げ、洗面化粧台やシステムキッチン、木材建具などの住宅設備の取付です。

内装工事に並行しながら外装工事にも取りかかります。外構工事とは、外壁のタイル工事、塗装工事、手すりや雨樋の設置などです。他も防水工事や給排水管の設備工事や電気工事も並行して行われます。

マンション全体の工事完了後は、内装・外装ともに最後にクリーニングを行って引き渡しに備えます。

4-3.外構工事と付帯工事

マンション本体の工事が完了すれば全て終了というわけではありません。最後に外構工事、付帯工事が残っています。

外構工事と付帯工事とは、フェンスや自転車置場、ゴミ置場の設置といった屋外設備工事、舗装工事、植栽工事などです。

建築期間が長くなるほど、家賃収入が得られるまでに時間がかかるため、少しでも速やかにマンションを建築させたいと考えている人も多いと思います。しかし、焦ってマンションに不具合が生じては意味がありません。

工事期間がどのくらいになるのか建築会社としっかり打ち合わせを行い、万が一の事態が生じても対応できるような余裕を持った計画を立てておきましょう

5.新築のアパート・マンション経営で注意すべき4つのこと

新築のアパート・マンションでの経営を考える際は夢がどうしてもふくらみがちになりますが、長く続けていくものだからこそ、新築する前に長期的な視野で見ておかなければならない部分もあります。

  • * 将来的な家賃の下落の可能性
  • * 修繕費の増加リスク
  • * 建築費を抑えすぎることで後に発生しがちなリスク
  • * 自分が望む新築物件が容積率と建ぺい率の規制をクリアしているかどうか

これらについて詳しくご説明しましょう。

5-1.将来的に家賃は下降していく可能性がある

新築でのアパート・マンション経営を始めるにあたって、事前によく考えておく必要があるのが、将来的には家賃が下落する可能性があるということです。

シミュレーションなどによる利回り計算は、新築時の家賃をもとに行われています。しかし、築年数が経過するとともに「家賃を下げなければ周りの競合アパートやマンションに入居者を取られてしまう」というリスクがどんどん高まるため、家賃の値下げをせざるを得なくなる、というのはよくあることです。

ただし、どんなアパート・マンションでも家賃下落するというものではなく、入居者からの人気が高い物件であれば、家賃を下げずとも空室ができることはありません。

だからこそ「価値が下がりにくいアパート・マンションを建てる」ということはとても大切です。アクセスの良さはもちろんのこと、今後ますます増える単身者世帯に利便性の高い間取り、人気の設備の取り入れなどの工夫をすることをおすすめします。

5-2.建物が古くなるにつれ修繕費は増えていく

建物が古くなるにつれ、建物そのものや設備が劣化していくことは避けられません。そのため、築年数が経過すればするほど、修繕費もかさむようになってくるということを理解しておきましょう。
少しでも修繕費の増加を抑えるためには、最低限の法定点検だけに頼らず、こまめなチェックと早めのメンテナンスを心がけましょう。

5-3.建築費を抑えすぎると将来的に損をするリスクが高まる

アパート・マンションを新築するためには多額のお金がかかってしまうため、その負担を少しでも減らすために「建築費を抑えたい」という気持ちが出るのは当然のことですが、あまりにも建築費を抑えすぎると、将来的には損をしてしまうリスクが高まります。

「仕様や設備が安普請・貧弱すぎて入居者に選んでもらえず、空室が目立つ」「建築費を抑えすぎたために工事で手を抜かれたのか、あとから欠陥が見つかった」などという状況になってしまっては、建築費を抑えた意味がありません。
無理のない範囲で金額を抑えることは問題ありませんが、相場を大きく下回るような建築費の値切りはしないようにしましょう。

5-4.容積率と建ぺい率の規制を見逃さない

アパート・マンションを新築するための土地を選ぶにあたって、立地条件などはしっかり確認するオーナーは多いものの、容積率と建ぺい率の規制についてはうっかり見逃してしまう、というケースは少なくありません。

容積率とは、土地の敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指し、建ぺい率は、土地の敷地面積に対して、建物を真上から見た時の面積=建築面積を指します。
容積率と建ぺい率、両方をクリアしていなければ建物を建てることは認められません。

たとえば、容積率200%・建ぺい率60%・敷地面積150㎡、という条件で新築アパートやマンションを建てる場合、建築面積は

までとなります。

そして、この建ぺい率ギリギリの建築面積でアパートやマンションを建てる場合は、3階建てまでしか建てることができません。なぜなら、4階建てにしてしまうと、1階から4階まで各フロアの面積が同じだった場合、90㎡×4=延べ床面積360㎡となり、「容積率200%・150㎡の土地の最大延べ床面積=300㎡」を超えてしまうからです。

土地を買ったものの、容積率や建ぺい率のことをチェックせず規制に引っかかり、結果的に妥協した建物になってしまったということになっては、せっかくの新築も満足できるものではなくなってしまいます。

そうした失敗を避けるためには、「まずはいい土地を買ってそこから理想のプランを考えよう」というのではなく、ある程度新築アパート・マンションのイメージを具体化させてから土地選びをすることが大切です。

6.新築のアパート・マンション経営を成功させるポイント

せっかく新築でアパート・マンション経営をするのだから、絶対に成功させたい。

そのためには、

  • * ターゲットとなる入居者のニーズを見極める
  • * 新築時の利回りばかりを見ず、長期的な視野で資金計画を立てる
  • * 建築業者選びは慎重に行い、信頼できる業者を選ぶ

といったことが非常に重要となります。

6-1.ターゲットとなる入居者のニーズを見極める

新築アパート・マンション経営を成功させるためには、そのアパートやマンションにどんな入居者が来ることを想定しているのかをしっかりと見極める必要があります。

「大学が近いから学生向け」「20代以上の単身者世帯が将来的にも増えてくると予測されている地域だから、社会人の単身者向け」など、どんな属性の入居者をターゲットにするのかをまず定めます。ターゲットが決まったら、次はそのターゲットのニーズを探りましょう。

たとえば「学生だから自転車移動も多いだろう、十分な数の駐輪場が必要だ」「自宅でも気楽にスマホができるよう、Wi-Fiは必須だ」「バイトと仕送りだけの苦しい生活だからこそ、たとえユニットバスが少々狭くても、家賃を安く抑えたほうが喜ばれる」などといった形です。

自分がターゲットの立場に立ったつもりで、アパートやマンションに何を望むかを考える、あるいはターゲットと同じ属性の知人に意見を聞いてみる、といったことを行うのがおすすめです。

6-2.新築時の利回りばかりを見ず長期的な資金計画を立てる

先ほども説明した通り、アパートやマンションは築年数が経てば経つほど、家賃の下落リスクや、修繕費の増大リスクが増えてきます。もちろん、物件そのものの人気が落ちれば空室リスクも高まります。
そうした事態が起こり得ることを踏まえて、資金計画は長期的な視野で立てるよう心がけましょう。

「空室リスクを見越し、家賃収入は満室時の9割程度を想定し、それでもやっていけるかどうかを考える」「経営開始時から、家賃収入から一定の金額を将来の修繕などに備えて積み立てておく」などといった方法をとるのがおすすめです。

6-3.建築業者選びは慎重に行い信頼できる業者を選ぶ

新築アパート・マンションでの経営を成功させるためには、建築業者選びは慎重に行い、信頼できる業者を選ぶというのも大きなポイントです。

信頼できる業者選びのポイントとしては、

  • * 建物の品質に自信を持っており、保証やアフターサービスも充実している
  • * 限られた予算の中からできるだけ要望をくみとったプランを提案してくれる
  • * こちらも気が付かなかった部分の指摘や提案をしてくれる
  • * 実際の事例に基づいた収支シミュレーションなど、信頼性の高い数字を出してくれる
  • * 疑問点や不安点があっても、質問すればすぐにきちんと答えてくれる
  • * 担当者の対応、電話受付の対応に好感が持てる

などといったものが挙げられますので、これらをクリアできていそうな業者かどうかをまず見極めて、業者の絞り込みをしていきましょう。


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まとめ

新築アパート・マンションの建築費のざっとした目安は、相場の坪単価×坪数の計算式で概算できます。しかし、実際はさまざまな要素によって、相場を大きく上回ってしまうこともあります。
建築費の内訳や、建築費以外にかかる初期費用などを知っておき、「どこにこだわれば費用が特に増大しやすいのか」といったことを事前に理解しておきましょう。

また、事前に理解しておくべきこととして、家賃下落リスクや修繕費増大リスクなども挙げられます。
ターゲットのニーズをキャッチして長期的な視点で資金計画を立て、信頼できる建築業者を選び、それらのリスクを抑えることがアパート・マンション経営成功のカギとなります。

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