【イエカレ】賃貸併用住宅は狭小地でも可能？メリット・デメリットと収益性を解説

居住しながら賃料収入も！賃貸併用住宅とは？

土地が狭い人でもトライしやすい賃貸経営が、「賃貸併用住宅」です。
これは、たとえば3階建ての建物を建築して1階を住居や事務所、店舗として賃貸し、2階以上の部分に大家が居住するというものです。
その土地を丸ごと明け渡すことなく、自分も利用しながら賃料も見込めるので、効率が良い手法といえるでしょう。

たとえば、都市部の比較的利便性の良い場所に土地を持っているものの狭さに悩んでいたという人でも、この方法なら収益を生み出せる可能性は十分にあります。
現在は20坪程度の土地であっても、大家のニーズに応えるようなプランを考えてくれる不動産会社も出てきています。
もちろん、建ぺい率や容積率など、建築基準法に定める要件を満たさなければならないので、すべての土地に使える手法ではありませんが、今後は有望な賃貸経営の選択肢となるはずです。

賃貸併用住宅においては、建築費は自宅専用と比較して高額になるのが一般的であり、固定資産税や管理費、修繕費なども考えて計算しなければなりません。
ただ、事前にそれらも含めて綿密な計画を立てておけば、大家の手元に利益を残せることも多く、さらには相続税対策としても役立ちます。

住宅以外として活用方法はどんなものがあるのでしょうか。

住宅以外として活用するならこんな手法が！

土地活用は、必ずしも住宅や店舗ばかりではなく、非常に多様化しています。
住宅以外のいくつかの活用例をご紹介しましょう。

代表的なものは駐車場でしょう。
ただ、もし狭小地で駐車場を営む場合は、いわゆる機械式の「立体駐車場」にしなければならないので、建設コストによる採算の問題を事前に十分検討する必要があります。車が多いが常に駐車場が不足しているエリアなどではとても有望です。

また、レンタル倉庫も、今後さらなる発展が望める手法といえます。
倉庫であれば居住用物件と比べて初期のコストが大幅に少なくて済みますし、一度入居者が入れば、単身者用住宅などと比べると長期にわたって利用し続けてもらえる可能性が高いため、経営の安定を図ることができます。

大きな通りには面しておらず、裏通りに小さな土地があるが立地が悪いから活用できないのでは？と悩んでいる人におすすめできるのが「コインロッカー」です。
コインロッカーの場合は、土地の大きさに応じた規模をフレキシブルに設定できること、維持管理にさほど手間や費用がかからないことが大きなメリットといえます。

小さな土地でも油断できない！？相続税対策としても有効

以前なら、賃貸経営に対しては、広い土地を持っている場合以外は「リスクを取りたくない」という理由で消極的な姿勢の人がいたことも事実です。

しかし、2015年（平成27年）1月に改正された相続税の基礎控除（ここまでは相続税がかからないという遺産の金額）引き下げにより、今後は今までより相続税がかかる人が確実に増えます。
特に、都市部など地価の高い地域に不動産を持つ人にとっては、早急に何らかの対策をしなければ税金が支払えなくなり、土地を手放さなければならないという状況になっているのです。

そこで、上記のように使っていなかった狭小地を「賃貸併用住宅」に変えて、「小規模宅地等の特例」という方法で節税する人も今後は増えてくるでしょう。
「小規模宅地等の特例」とは、自宅や事業をするために利用する土地については相続税における評価金額を大幅に下げてもらえるというものです。

賃貸併用住宅の場合でも、要件に該当すれば「居住用」「賃貸事業用」の割合に応じて特例の恩恵を受けることができます。
ただし、この特例については適用要件の判断を誤ると大幅に税額が変わることがあるため、事前に必ず税理士などの判断を仰ぐことが大切です。

この記事のまとめ

賃貸併用住宅は、狭小地であっても工夫次第で収益性を高められる有効な土地活用方法です。

住宅ローンを活用しながら家賃収入を得られる点は大きな魅力ですが、空室リスクや将来的な修繕費用といったデメリットも正しく理解する必要があります。

重要なのは「自分の土地条件に合ったプランを選ぶこと」。複数の建築会社やプランを比較検討することで、より安定した賃貸経営が実現できます。

【小さな土地でも賃貸経営はできる。節税目的なら専門家への相談が必須。】

▶ 今後、賃貸経営の手法は多様化する
▶ 賃貸併用住宅、駐車場など、立地や状況を見て判断する
▶ 相続税対策のために節税の特例を使えるかなど、事前に専門家に相談し判断してもらう

利用できないと思っていた小さな土地でも、節税、老後の資金作りなど、さまざまな活用方法があります。 自分の土地に合った手法で収益を生み出しましょう。