【イエカレ】土地活用の基礎知識とケース別活用法｜初心者向けに分かりやすく解説

近年、国内の経済情勢は緩やかに回復が見られます。国土交通省が調査している土地に関する報告書である「平成30年度版土地白書」によると、国民の経済消費量を表すGDP（国民総生産）がプラス傾向にあるというデータが公表されました。

経済が回復しつつある理由は、雇用環境の見直し、低金利の継続、個人の経済消費量増加などの影響が深く関わっていると考えられています。

このような経済情勢の回復に伴い、全国的に地価や土地取引件数も増加傾向です。 なかでも住宅市場はやや横ばい状態にあるものの、少子高齢化に伴いサービス付き高齢者向け住宅、また外国人観光客の増加により宿泊施設の需要が高まっており、商業施設用地としての土地取引は、ここ2～3年でとくに増加傾向にあります。

ところが、不動産市場の景気回復が感じられていても、実際に土地を所有している人の中には「土地の活用について積極的になれない」という人も増えてきているようです。 国土交通省が行っている「土地問題に関する国民の意識調査」では、「土地を有利な資産とは思えない」という回答が全体の40.5％を占めているというデータ結果となりました。

以上の不動産市場の動向から、土地取引の需要は高まってきているものの、実際に土地を有効活用したいと考える地主は多くないということが分かります。

不動産は土地の場所によって価格や用途が左右されます。都心や駅に近い土地など、利便性の高い土地であれば少ないリスクで有効的に土地活用の選択肢は増えますが、郊外で駅やバス停から遠い場所であれば、価値のないマイナスな不動産と判断されてしまう可能性があるためです。

しかし、高齢者向けの住宅や外国人観光客向けの物件の需要が高まりを見せているように、不動産市場はニーズが多様化しています。 その土地が持っている利点を活かせば、それぞれの土地を十分に有効的に活用することが可能です。

土地を有効的に活かすためには、その土地が持っているリスクとメリットを考慮し、活用するための知識を身に着けていきましょう。

不動産投資は、多額の初期投資が必要なため、ハイリスクな投資と思われがちですが、投資額が大きいからといって失敗率が高いわけではありません。土地を活かすための知識を学べば、リスクを回避することも可能です。

まずは、土地を運用する上でどのようなリスクがあるのかを理解し、投資することで得られるリターンについて知っていきましょう。
ここからは、土地活用で考慮すべきリスク、そして不動産投資におけるリターンの考え方について紹介します。

まずは土地を運用する上で、どのようなリスクに備えなければならないか、しっかり把握しておきましょう。リスクを漠然としたまま捉えていると、いざという時に適切に対処することができません。

●資金調達リスク
土地を整備したり建物を建てたりするために、銀行から融資受ける人が大半です。不動産投資で借り入れる金額は大きいうえ、返済期間も長期化します。 そのため、融資が受けられるか・融資が最後まで完済できるかどうか・金利変動で返済金が増額しないかというリスクを抱えていかなければいけません。

●経営リスク
不動産投資で収益を上げるためには、経営戦略が必要です。経営リスクとは、投資中の不動産管理を指します。投資物件を建設した場合には、物件の修繕や空室対策などを考えていかなければなりません。

●市場（マーケット）リスク
投資物件を建設した場合、常に同じ賃料が得られるとは限りません。経年劣化や空室増加、または災害などによる市場の下落リスクも伴います。 都心から離れた場所や郊外など利便性の低い土地ほど、市場リスクが高くなる傾向です。

●流動性リスク
不動産投資では運用して利益を上げる方法と、売却して利益分を得る方法があります。流動性リスクとは、所有不動産の価値が下がり買い手がつかないために、売却したい時に売却できないリスクのことです。

このように、不動産投資には様々なリスクが存在します。不動産は経済情勢や地域性によって大きく左右されるため、これらのリスクはいつ発生するか簡単には予測がつきません。そのため、常にリスクを考慮し、対応していくことが求められます。

一方で、不動産を運用しないことのリスクもあります。土地をそのままにしておけば、固定資産税や都市計画税などの税金の負担、 または「空家等対策特別措置法」に該当した空き家を所持していると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなど、税金負担が増えていきます。

土地は上手に運用してこそ、価値を高めることが可能です。リスクを恐れるだけでなく、上手にリスク回避しながら土地活用を考えていきましょう。

投資には一定のリスクがつきものであるため、リスクを経てリターンを得るということが投資の基本的な考えとなります。

資産形成する方法には、不動産投資以外にも定期預金やFXや株式投資などが存在し、一般的に投資では、リスクが大きいほどリターンが大きい傾向にあります。

中でも不動産投資では、継続的に家賃収入が見込めることから、基本的にはローリスク・ロングリターン投資と言われています。 ただ、都心部や駅チカなど利便性の高い不動産はローリスク・ハイリターンとなりますが、地方の利便性の低い不動産の場合、ハイリスク・ローリターンとなります。これらのリスクは、適切な対策を講じることで回避することが可能です。

このように、不動産投資で安定した収益を得続けるためには、リスクを上手にコントロールすることが大切です。

不動産投資でリスクをコントロールするためには、「不動産の価値を見極めること」「土地が持つ利点を活かした利用方法を考える」という2つのことを考えていかなければいけません。

土地の利点を考えず計画もなしに不動産投資を始めてしまうと、収益をあげるどころか損失が大きくなってしまう恐れがあります。 土地をプラスに活かすためには、不動産がどのような要因によって価値が決まるのかを分析し、また価値が上がるよう上手に土地活用をしていくことが大切です。

不動産の価値は、様々な要因が絡み合って生まれています。
価値が落ちにくい土地や下落を続ける土地にはそれぞれ理由があり、安定した不動産収益を得るためには、不動産の価値を左右する要因を把握しておくことが重要です。

これまで価値が低いと思っていた土地が、周辺環境の変化により劇的に価値が上昇したケースや、逆に一等地と呼ばれていた場所でも地中から人体に影響を及ぼすような物質が検出され、地価が下落したというケースもあります。

①一般的要因
一般的な要因には不動産の価値を算出する際に活用されるもので、「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」に分けられます。

・自然的要因とは…土壌・地質・気象条件など
・社会的要因とは…人口の増減・家族構成の変化など
・経済的要因とは…生活スタイルの変化・交通機関による変化など
・行政的要因とは…物価・雇用・税金などの変化など

②地域要因
地域的要因とは、土地の用途によって価値に変化を与える原因です。 居住用として使用する宅地に該当するのか、農地として活用するのか、商業や工業用の土地として活用するのかで、活用方法や地価が異なります。

③個別要因
個別要因とは、立地条件や周辺環境などにより、その土地が持つそれぞれの要因による地価の変動を指します。 例えば、角地よりも袋小路となる土地や、軟弱な地盤や高圧電線下の土地は、地価が下落する傾向にあります。

ここまで紹介してきた土地の価値を決める要因を踏まえた上で、土地の有効活用方法を検討していきましょう。まずは、どのように土地を活用していきたいかを決め、土地の周辺状況と不動産市場をリサーチし分析していくことが大切です。

土地の価値を左右する要因と同様に、土地の利用法を決定する要因も3つあります。

①人的要因
人的要因とは、土地所有者の経済状況や運用方針などを指します。
例えば、「アパート経営をしたい」「賃貸併用住宅を建てたい」「トランクルーム経営したい」など、資産運用の考え方によって土地の活用方法が異なります。
また、固定資産税額を抑えることや、相続税対策目的など節税効果を期待して土地の運用を行うことも人的要因のひとつです。

②個別的要因
個別的要因とは、土地の現状や法令などの規制により利用できる範囲が制限されている状況を指します。
所有地周辺の環境要件や周辺施設への距離、交通量なども考慮されます。また、土地の所在地が都市部なのか田舎なのか、または地価や家賃の価格相場によって、どのような土地活用にするか決めていきます。

③経済的要因
経済的要因とは、主に周辺不動産の市場ニーズや変動など経済の動向を指します。
例えば、賃貸マンションや賃貸アパート経営する場合、周辺物件の賃料単価により賃貸住宅経営が大きく左右されます。また消費税増税などの国の税制改革も、不動産経営に大きく関わってくる要因です。

上記で紹介した要因を踏まえ、土地の利用法決定していく順番としては、まず資産状況や運営スタイルなどの「人的要因」を洗い出します。 続いて、立地状況や自治体による土地活用の制限などの「個別的要因」を確認し、土地がどのように利用制限されているかリサーチしましょう。そして最後に、周辺環境の賃料設定状況や施設の有無など「経済的要因」を確認し、今後の投資計画を立てていきましょう。

このように、土地を上手に活用するためには、やりたいことを重視するのではなく、土地の性質やニーズから運用方法を分析していかなければいけません。土地が持つ性質や周辺の経済情勢を知ることで、どのように土地活用すればいいのか投資計画を立てやすくなります。

それでは、実際にどんな土地がどのように活用されているかについてみていきましょう。

不動産投資は、何を重視したいかによって運用方法が異なります。重視すべきポイントには、初期費用・収益性・転用性・管理が容易・土地適応性・安定性・投資回収期間・実現性・リスクなどがあり、これらの項目から総合的に判断し土地活用方法を見定めていきます。

このように、何を重視するかによっておすすめの活用方法が異なります。どのような点を優先するのかは投資家によって異なります。
まずは、家庭の経済状況や家族の意見を聞き、どんな方向で投資をしていくのか今後の計画を綿密に立てていきましょう。

続いて、土地の形状や場所から適切な土地の活用方法を把握しましょう。
不動産投資において土地活用方法は、売却・賃貸・経営の3通りに分かれます。これらの運用方法をさらに細かく分類し、土地の状況ごとにどんな運営方法が適切なのかを、下記の表にまとめました。

さらに、土地の活用方法は、どのように運用していきたいか目的によって計画を立てることも可能です。

「税金を無駄に払うのではないだろうか」「生活を楽にするために収益化できないか」「地域貢献に役立てたい」など、個々の悩み別に土地の活用方法を表にまとめました。

このように、「重視したいこと」「土地の現状」「目的別」によって土地の活用方法を見つけることができます。その土地の利点と今後の運用方法を再確認し、上記の表を参考に今後の土地活用の計画を立てていきましょう。

どのように土地を運用すべきか計画を立てた後は、実際に土地活用に向けて準備を始めます。

土地運用は、アパートやマンションなど建物を建設するのか、または駐車場土地のまま活用するのかによって依頼業者先や費用が異なります。まずは、一般的に土地を運用する場合の流れからみていきましょう。

①相談
まずは、専門家に土地活用の方法を相談することから始めます。
相談先はどのように土地活用をしたいのかによって異なるため適切な相談先を選定しましょう。代表的な相談先としては、賃貸物件の建設を考えているならハウスメーカー、売却を検討しているなら不動産仲介業者、資金面の悩みを解決したいなら金融機関などです。
相談する場合には、自分の考えだけでなく、将来的にどうしたいのか、事業ビジョンを聞いてもらうことも大切です。

②市場調査
不動産会社に査定を依頼して実際に土地をみてもらいましょう。
土地の形状や周辺環境、法令などの規制がないかをチェックしてもらいことが可能です。実際に土地の情報を収集した上で、プロの目線で今後土地をどのように活用していくべきか、またはどの程度の収益が見込めるのかアドバイスをもらうことができます。

③活用計画決定
オーナーのビジョンと土地の調査を行った後、調査結果を見ながら、どのように土地を活用すべきか事業計画を決定します。 事業計画では、どのくらいの資金が必要なのか、どの専門家に業務を依頼すればいいのか、今後の返済計画などをしっかり話し合うことが大切です。

④資金調達後に契約
事業計画が決まったら、資金調達に入ります。
金融機関に融資の申出をした後は借り入れができるか審査があるため、融資可能かどうか審査結果が出るまで待ちましょう。審査通過後に、金銭消費貸借契約を交わし、抵当権を設定します。

⑤設計と着工
資金調達ができたら、相談した業者と本契約を締結します。建物や設備を建設する場合には、設計や着工日の相談を行ってから着工に入ります。事業管理を行ってくれる業者なども忘れずに選定するようにしましょう。

以上が土地活用を始めるまでの一般的な流れです。しかし、賃貸物件として土地を運用するのか、駐車場や太陽光発電を経営するのか、活用法によって相談先が変わってきます。

それでは、今後の計画方針によってどのよう流れになるのか、代表的な活用例を3つご紹介します。

まずは、賃貸物件として建物を建てる場合の流れをみていきましょう。

①経営計画を立てる
まずは、所有地にどんな賃貸物件を建設するのか、資金調達はどうするのか、など経営計画を立てていきましょう。 地域にある賃貸物件の建設状況を確認し、どんなニーズがあるのか・家賃設定はどのくらいかなどリサーチしていきます。
情報収集のために、不動産投資家にアドバイスを聞いたり不動産投資セミナーを受講することもおすすめです。

②業者に相談
ある程度経営計画の希望が固まったら、賃貸物件の建設を手掛けている業者に建設の相談をしにいきましょう。もし経営計画に問題点があれば、専門家の目線から有益なアドバイスをもらうこともできます。
また、予算内で建設することができるのか、賃貸物件を建設するための見積もりを複数社からとって、依頼業者を選定していきましょう。

③契約
経営計画を立て、建設を依頼する業者を決めたら本契約に入ります。一度契約をしてしまうとよほどの事情がない限り解除することが難しくなるため、契約前に重要事項の説明をしっかり聞いておくことをおすすめします。
賃貸物件を建設したい場合、まずはハウスメーカーや工務店・設計事務所が相談先として適切です。

もし物件建設以外に賃貸経営相談も兼ねたいのであれば、賃貸のノウハウがあるハウスメーカーがおすすめです。ハウスメーカーは、手広く事業展開をしており、住宅建設以外にも経営や資金調達の面で幅広く相談にのってくれます。

賃貸住宅を建設する場合、都市計画法に違反していないか、周辺の賃貸事情の相場など、事前の法的・経済的リサーチが必要です。
また、これから始めて賃貸経営を行う人は、早い段階で今後の投資計画についても相談していきましょう。

まずは、駐車場として整備する場合の流れをみていきましょう。

①相談
駐車場は自分で管理するのか、駐車場経営業者・ハウスメーカーに委託するのかで相談先が異なります。
自分で管理する場合は、駐車場としての整備ができる建設業者へ相談しましょう。管理を業者に任せる場合は、月極駐車場・コインパーキングによってどちらを選択すべきか決めなければなりません。

駐車場経営会社の中には、月極駐車場・コインパーキング両方経営しているところもありますが、コインパーキングしか運営していない業者も多くあります。まずは、複数の駐車場経営業者に相談して、どのような経営方方法がいいのかアドバイスをもらいましょう。

②現地確認
自己管理する場合は土地の整備をする建築業者と、管理委託するのであれば駐車場経営業者と一緒に駐車場予定地を確認しにいきます。立地や交通量、周辺施設の状況などを現地確認していきます。 その際に、駐車場経営業者であれば、どんな経営がおすすめか提案もしてもらえます。

③契約
経営プランに同意したら、本契約に入ります。駐車場予定地の賃貸借契約書を交わし、設備機器の設置工事へと入ります。 コインパーキングの場合は、専用の機器の設置が必要になり、月極駐車場では周辺施設の需要を考えながら利用者との契約が必要です。

駐車場経営では、コインパーキングにするか月極駐車場にするか否かの決定は、地形や相場・ニーズをリサーチが大切です。
住宅街やオフィス街であれば、自家用車・社用車の保管場所として月極駐車場の方が安定した収入が得られます。逆に、市街地や商業施設が多い地域では、コインパーキングのほうが料金を月極駐車場よりも高めに設定できます。

自分で管理する予定であっても、まずは駐車場経営会社に相談し、どのような駐車場が向いている土地なのかアドバイスをもらうのもおすすめです。

最後に、太陽光発電を設置する流れを紹介します。

①設置相談
まずは、太陽光発電システムの商品説明や工事内容について業者と相談します。業者とはどのように収益化したいか、予算はどの程度必要なのか、担当者と打ち合わせをしていくこととなります。

②現地調査
業者と一緒に、太陽光発電システムを設置する土地の形状や状況を現地確認します。日当たりや設置場所の確認を行い、設置可能かどうか、理想とする収益が得られるかどうかについて確認していきます。

③発電シミュレーション
現地調査後、太陽光発電システムを設置した場合の発電シミュレーションを作成します。売電したい場合は、年間の売電量やコストなども細かく計算し、今後の投資計画を立てていきます。

④契約
発電機の設置計画や売電シミュレーションが終われば本契約に入ります。契約書を交わし、太陽光発電システムの設置工事が開始されます。

太陽光発電設置の相談先は、自治体を介すと施工してくれる業者との取引を支援してもらえる可能性があるためおすすめです。
専門業者に直接相談する方法でも、土地の形状に合わせた経営方法や設置方法、事業計画の相談にのってくれるでしょう。 また、自治体によっては太陽光発電システムの設置を推奨している地域であったり、補助金などの優遇措置が受けられるケースもあるため、まずは資料請求から始めていきましょう。

不動産投資にはリスクとリターンがあり、安定した運営を続けていくためには、リスクを恐れるのではなく、上手にリスクコントロールしていくことが大切です。

土地の状態によっておすすめする経営方法は異なります。まずは所有している土地の状況を再確認し、どのように収益化していきたいか、どんな事業を行っていきたいのかを考えていきましょう。

具体的な運用方針が決まれば、次は実際に運営を始めるにあたって、気になること・不安に思うことが出てくるはずです。疑問点については積極的に専門業者へ相談し、立地や周辺環境に合った土地活用を実現させましょう。【初回公開日2019年2月22日】