土地活用に賃貸経営はおすすめ?賃貸経営の特徴を解説

空き地の所有者の中には、土地活用の代表格である賃貸経営が気になっている人も多いと思います。しかし、賃貸経営と一口に言っても、アパート経営やマンション経営など多くの種類があるため、どの方法を選べばいいか分からない人も多いのではないでしょうか?

何を選ぶかによって結果に大きな差が生じる可能性があるため、それぞれの特徴を事前に把握した上でどれにするのかをしっかり決めることが重要です。この記事では、土地活用の選択肢として賃貸経営がありなのか、各方法の特徴を分かりやすく解説します。

1.【土地活用】賃貸経営を選ぶメリット

相続によって更地を取得した人の中には、売却や土地活用せずに更地のまま放置している人もいると思います。しかし、更地のまま放置していても、宅地よりも多くの固定資産税や都市計画税を支払うことになるため、売却または土地活用した方が良いと言えます。

また、立地条件の良い更地を見つけて何らかの土地活用を行えないか気になっている人も多いのではないでしょうか?

土地活用と一口に言っても、賃貸経営や駐車場経営、太陽光発電、トランクルーム経営など様々な活用方法があるため、どれを選べばいいか決めにくいと言えます。選択ミスを未然に防ぐためにも、違いをしっかり理解した上でどれにするのかを決めることが重要です。

賃貸経営は土地活用の代表格の1つですが、賃貸経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか?賃貸経営の主なメリットは以下の5つです。

  • ● 節税効果が期待できる
  • ● 相続税対策になる
  • ● 物件をローンで取得できる
  • ● 手間がほとんどかからない
  • ● 家族に資産を残しやすい

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

1-1.賃貸経営のメリット①:節税効果が期待できる

更地を所有している人が賃貸経営を始める場合は、固定資産税と都市計画税の節税効果が期待できます。

所有しているのが更地の場合は、固定資産税と都市計画税の軽減措置が適用されないため、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍と税負担が重くのしかかかります。

しかし、更地で賃貸経営を始めた場合、宅地として扱われるようになるため、固定資産税と都市計画税を大幅に抑えることが可能です。

賃貸経営で得た収入は、不動産所得として給与所得といった他の所得と合算して所得税を算出します。不動産所得からは経年劣化による資産価値の減少を減価償却費として経費に計上できるため、所得税の節税効果も期待できます。

しかし、所得税の節税効果は必ず期待できるわけではありません。合算した所得が大きくて適用される税率が高くなった場合、税負担が大きくなる可能性もあります。

節税効果は人によって異なるため、節税目的で賃貸経営を始める人は事前にどのくらいの節税効果が期待できるかしっかり確認してから賃貸経営を始めましょう

1-2.賃貸経営のメリット②:相続税対策になる

被相続人が亡くなって相続財産を取得した相続人は、相続税評価額に基づいて算出される相続税を納めなくてはなりません。

相続税評価額は何を相続するかによって異なります。例えば、現金は相続税評価額100%、一般的な不動産は70%となるため、現金を相続するよりも不動産に交換して相続した方が相続税を抑えられます。

また、賃貸用不動産であれば相続税評価額がさらに30%低いため、現金を相続するよりも大幅に相続税を抑えることが可能です。

2015年1月1日に実施された相続税改正では、基礎控除額が5,000万円+(1,000万円×法定相続人の人数)から3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)と40%減少

相続税の課税対象となる人が増えており、相続税対策が必要とされている現状を考えると、土地活用だけでなく相続税対策にもつながる賃貸経営は魅力的な方法と言えるでしょう。

1-3.賃貸経営のメリット③:物件をローンで取得できる

株式投資やFX、投資信託などを始める際は、ある程度の自己資金が必要です。賃貸経営を始める際も賃貸物件を建てなくてはならないので自己資金が必要ですが、物件はローンで購入できます。

賃貸経営でローンを利用できる理由は、担保の賃貸物件の価値が安定している、家賃収入が安定して得られる可能性が高いためです。

賃貸物件によっては、物件価格の7~9割程度を融資してくれる金融機関や自己負担なしで全額融資してくれる金融機関もあります。

物件価格に占めるローンの割合を増やすほど返済負担が重くのしかかることになりますが、自己資金をあまり用意できないという人でも賃貸経営を始められるのが大きなメリットと言えるでしょう。

1-4.賃貸経営のメリット④:手間がほとんどかからない

株式投資の取引時間は平日の9時~15時と決まっており、日中働いているサラリーマンがリアルタイムで取引することはほぼ不可能です。一方、FXの取引時間は土日を除いて原則24時間となっているため、出社時や退社時、帰宅後に取引できます。

しかし、株式投資やFXを選んだ場合、市場の情報収集や売買に手間と時間がかかる、取引時間が限られるため、効率良く取り組むことができません。

賃貸経営は開始前に市場の情報収集や物件を選ぶのに手間と時間がかかりますが、物件の購入後は管理を管理会社に委託できるため、手間はほとんどかかりません

信頼できる不動産会社が身近にいる場合、市場の情報収集や物件選定も全て不動産会社に任せられるため、運用にかかる手間と時間を大幅に省けます。

賃貸経営は不労所得と呼ばれており、オーナーは何もしなくても家賃収入を得られるため、効率良く資産を増やせるのが大きな魅力と言えるでしょう。

1-5.賃貸経営のメリット⑤:家族に資産を残しやすい

自身に万が一の事態が生じた場合に備えて、生命保険に加入している人も多いと思います。しかし、生命保険は万が一の事態が生じても、一時的にまとまったお金が入るだけなので、その後の収入は遺族が何とかして確保しなくてはなりません

賃貸経営も生命保険に似た性質があります。賃貸物件をローンで購入する場合は、万が一の事態に備えて保険に加入します。万が一の事態が生じても、保険金で残債を充当するため、残された遺族は返済を継続する必要はありません

遺族には保険金の代わりに残債のない賃貸物件が手元に残ります。賃貸物件を売却すれば生命保険と同様にまとまったお金が手に入る、賃貸経営を継続すれば安定した家賃収入が得られます。

資金に余裕があってまとまったお金が必要ないのであれば、生命保険代わりに賃貸経営を始めるのも選択の1つと言えるでしょう。

2.土地活用に賃貸経営を選ぶデメリット

賃貸経営には多くのメリットがありますが、普通預金や定期預金、国債などのように元本が保証されているわけではありません。経営に失敗するリスクと常に隣り合わせであるため、リスクを少しでも抑えるためにデメリットもしっかり把握しておくことが重要です。

土地活用として賃貸経営を選ぶ場合のデメリットとして、以下の5つが挙げられます。

  • ● 初期投資が大きい
  • ● 長期運用になる
  • ● コストが徐々に増える
  • ● 流動性が低くなる
  • ● 様々なリスクを伴う

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1.賃貸経営のデメリット①:初期投資が大きい

土地活用として賃貸経営を選んだ場合は、数千万円~数億円の初期投資が必要になります。金融機関のローンを利用できると言っても、数千万円~数億円の返済を抱えた状態で賃貸経営がスタートするということを忘れてはなりません

もし、想定通りの運用結果にならず安定した家賃収入を得られなかった場合、返済の継続が困難になる可能性も。そうなってしまった場合、せっかく購入した不動産を現金化のために手放さなくてはなりません。

初期投資が大きいということはリスクが高く、失敗した場合の影響が大きいということを意味します。リスクを抑えたいのであれば、賃貸経営よりも初期投資の少ない駐車場経営や太陽光発電などを選んだ方が良いと言えるでしょう。

2-2.賃貸経営のデメリット②:長期運用になる

株式投資やFXなどを専門的に行っている人は、国際情勢や要人発言の影響を受けて大幅に価格が変動することがあるため、リスク回避のために短期的な売買を行う人が多くいます。

一方、賃貸経営は上記のような短期運用ではなく長期運用になるのが一般的です。例えば、利回り10%の物件を購入した場合は10年、5%の物件の場合は20年でようやく初期投資を回収できます。

しかし、空室が生じるまたは修繕費用や固定資産税・都市計画税などのコストが生じるため、回収にかかる時間は想定通りにならないケースが多いという点に注意が必要です。

賃貸経営は基本的に長期運用になるため、短期運用で利益を得たい人は、賃貸経営ではなく他の資産運用を選んだ方が良いと言えるでしょう。

2-3.賃貸経営のデメリット③:コストが徐々に増える

賃貸物件を更地に新築した場合、最初は設備や建物にトラブルが生じる可能性が低いため、コストが大幅にかかるということはありません。

しかし、築年数の経過ともに経年劣化を補うための修繕が徐々に増えてきます。その結果、得られる家賃収入は変わっていない場合でも、コストの増加によってキャッシュフローの悪化によって返済の継続が困難になる可能性があるので注意が必要です。

修繕にどのくらいのコストがかかるかは物件ごとに大きく異なるため、一概にいくらとは言い切れません。初期投資を抑えて安く賃貸物件を建築しようとすると、設備の劣化が早い、手抜き工事が原因で修繕費用が大きく膨らむ可能性も。

経年劣化を補うための修繕に備えて資金を確保する、コストの増加を想定した返済計画を立てる、信頼できる不動産会社に建築を依頼するなど、対策を練っておきましょう。

2-4.賃貸経営のデメリット④:流動性が低くなる

更地の場合は、建築基準法で用途が制限されていない限り、住居を新築する、駐車場経営や太陽光発電など自由に使用できます。様々な利用目的の購入希望者が想定されることから、売却しようとしても流動性が高いと言えます。

しかし、更地に賃貸物件を建てた場合は、利用目的が賃貸経営に限られてしまうことから、売却しようとしても流動性が低くなるという点に注意が必要です。

賃貸経営に興味を持っている人は多いため、一定数の需要は期待できますが、金額の大きな取引になるため、流動性が低いことには変わりありません。

急にまとまったお金が必要になって、物件を売却しようとしてもなかなか買い手が現れず、相場よりも安く買いたたかれてしまうことも。

すぐ現金化できないということは大きなデメリットであるため、万が一の事態が生じても対応できるようにある程度の手元資金を確保しながら賃貸経営に臨みましょう

2-5.賃貸経営のデメリット⑤:様々なリスクを伴う

賃貸経営は元本保証がない資産運用であるため、必ず何らかのリスクを伴います。例えば、空室が生じるまたは入居者がいても家賃の滞納が原因で想定通りの家賃収入が得られない空室リスクと家賃滞納リスクです。

他に、築年数の経過によって修繕費用が増えるもしくは需要の低下によって家賃を下げて入居者を募集する修繕リスクや家賃下落リスクも挙げられます。

変動金利でローンを契約している場合、金利上昇で返済負担が大きくなる金利上昇リスク、地震や火災によって経営の継続が困難になる災害リスクなど様々なリスクを伴います。

賃貸経営を行えば、誰でも安定した家賃収入を得られるというわけではないということをしっかり理解した上で、対策を練りながら賃貸経営に臨む必要があるでしょう。

3.【土地活用】賃貸経営の種類

土地活用と一口に言っても、賃貸経営、駐車場経営、太陽光発電、トランクルーム経営など種類が多数あるのと同様、賃貸経営も以下のように様々な種類に分けられます。

  • ● アパート経営
  • ● マンション経営
  • ● 戸建賃貸経営
  • ● オフィス賃貸経営

経営方法によって特徴が大きく異なるため、失敗を未然に防ぐためにもそれぞれの違いをしっかり把握した上で選ぶことが重要です。各経営方法の特徴について詳しく見ていきましょう。

3-1.賃貸経営の種類①:アパート経営

アパート経営とは、2~3階建てのアパートを更地に建設して、貸し出すことで入居者から家賃収入を得る賃貸経営の1つです。アパート経営を始める際は、広大な土地を必要とするケースが多いため、広い土地を所有している人に適した土地活用と言えます。

アパートは賃貸物件の規模が比較的小さいため、木造住宅が多いのが特徴です。賃貸経営の手段としてアパート経営を選んだ場合のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

3-1-1.アパート経営のメリット

アパートは木造住宅が多いため、鉄筋コンクリート造であるマンションより建築コストを抑えることが可能です。建築コストを抑えれば初期投資が少なくなるため、高い利回りでの運用が可能になります。

また、1部屋の運用ではなく複数の部屋を運用するため、空室が生じた場合でも家賃収入が全くなくなって賃貸経営の継続が困難になるといった状況を避けられます。

高利回りで初期投資を早く回収したい、空室リスクを分散したい、初期投資を抑えたい人はアパート経営がおすすめと言えるでしょう。

3-1-2.アパート経営のデメリット

アパートはマンションと比べると、設備や機能面で劣っている傾向があります。そのため、防音性能の低さが原因で入居者間トラブルが生じる可能性が高いので注意が必要です。

また、木造アパートの耐用年数は22年となっており、他の鉄骨道や鉄筋コンクリート造と比較すると耐用年数が短くなっています。耐用年数が短いということは、減価償却費という経年劣化によって生じる資産価値の減少を経費に計上できる期間が短いことを意味します。

耐用年数が短い場合、1年に計上できる金額は大きくなりますが、耐用年数が経過した後は経費に計上できなくなるため、節税効果が得られる期間が長くないという点に注意が必要です。

入居者間トラブルを抑えたい、短期的な節税効果ではなく長期的な節税効果を求めている人は、アパート経営よりもマンション経営を選んだ方が良いと言えるでしょう。

3-2.賃貸経営の種類②:マンション経営

マンション経営とは、3階建て以上のマンションを更地に建設して、貸し出すことによって家賃収入を得る賃貸経営の1つです。アパート経営と同様、広大な土地を必要となるため、広い土地を所有している人に適した土地活用と言えます。

マンションはアパートよりも賃貸物件の規模が大きく、木造では対応できません。そのため、鉄骨造や鉄筋コンクリート造など重厚な構造が多いのが特徴です。賃貸経営の手段としてマンション経営を選んだ場合のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

3-2-1.マンション経営のメリット

マンションはアパートよりも部屋数が多いため、多くの家賃収入を得られることが大きなメリットと言えます。

アパート経営と同様に、1部屋の運用ではなく複数の部屋を運用するため、空室が生じても家賃収入が全くなくなって賃貸経営の継続が困難になるといった状況を避けられます。

また、マンションは設備や機能面でアパートよりも優れている傾向があるため、防犯性能の低さが原因で生じる入居者間トラブルを未然に防ぐことが可能です。

マンションの耐用年数は、鉄骨の暑さが3~4mmの軽量鉄骨造で27年、暑さが4mm以上の重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年です。

耐用年数の長さは、資産価値が下落しにくい、災害リスクに強いということを意味するほか、1年に計上できる減価償却費は少ないものの、長期的に計上できることを意味します。

家賃収入を少しでも多く得たい、空室リスクを分散したい、入居者間トラブルを抑えたい、節税効果を高めたい人はマンション経営がおすすめと言えるでしょう。

3-2-2.マンション経営のデメリット

マンションは階数が高くなるため、鉄骨造や鉄筋コンクリート造になります。木造と比べて建築コストが大きくなるため、初期投資が大きく膨らむというデメリットが挙げられます。

購入資金が不足している場合、金融機関のローンを利用できますが、購入資金のほとんどをローンで補うと返済負担が重くのしかかるので注意が必要です。

また、マンションは物件規模が大きいため、初期投資だけでなく資産価値を維持するための修繕にも多くの費用がかかります。

初期投資やランニングコストを抑えながら賃貸経営を行いたい人は、マンション経営よりアパート経営を選んだ方が良いと言えるでしょう。

3-3.賃貸経営の種類③:戸建賃貸経営

戸建賃貸経営とは、戸建住宅を更地に建設して、貸し出すことで家賃収入を得る賃貸経営の1つです。物件の規模が小さいため、アパートやマンションのように広大な土地が必要ではありません。そのため、小さな土地を所有している人に適した土地活用と言えます。

物件が小規模なので、木造住宅が多いのが特徴です。賃貸経営の手段として戸建賃貸経営を選んだ場合のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

3-3-1.戸建賃貸経営のメリット

戸建住宅はアパートと同じく木造なので、初期投資を抑えることによって、高い利回りでの運用が可能になるというメリットが挙げられます。

戸建賃貸経営はファミリー層がターゲットで、小さな子供を抱える家族が入居した場合は子供の進学や進級の都合上、入居期間が長くなる傾向があります。

戸建住宅は共同住宅ではなく隣近所と接しておらず、入居者間トラブルも起きにくいのが大きなメリットです。また、戸建住宅は物件規模が小さいため、相続または見つけた土地が狭く、変形地の場合でも土地の大きさや形状に合わせて戸建住宅を建てることが可能です。

初期投資を抑えたい、長期契約を確保して安定した家賃収入を得たい、入居者間トラブルを抑えたい、土地が狭小地や変形地で土地活用に困っている人は、戸建賃貸経営がおすすめと言えるでしょう。

3-3-2.戸建賃貸経営のデメリット

戸建住宅は初期投資を抑えられる一方、修繕箇所が多いため、退去に伴うリフォーム費用の負担が大きいというデメリットが挙げられます。

戸建賃貸経営はアパート経営やマンション経営のように複数の部屋を有していないため、空室が生じると家賃収入が全くなくなるという点に注意が必要です。

また、戸建住宅は入居期間が長くなるというメリットがありましたが、裏を返せば流動性が低いということです。流動性が低いということは、空室が生じても容易に埋まらないことを意味するため、空室リスクを覚悟した上で始める必要があります。

戸建住宅の耐用年数は22年と短く、1年に計上できる減価償却費は大きいものの、期間が短いので節税効果が小さいこともデメリットと言えます。

空室リスクを抑えながら安定した家賃収入を確保したい、節税効果を高めたいという人は、戸建賃貸経営よりアパート経営やマンション経営を選んだ方が良いと言えるでしょう。

3-4.賃貸経営の種類④:オフィス賃貸経営

オフィス賃貸経営とは、オフィスビルを更地に建築して、会社に貸し出すことで家賃収入を得る賃貸経営の1つです。会社は住宅街にオフィスを構えることは基本的にないため、駅に近いまたは大通りに面した土地を所有している人に適した土地活用と言えます。

アパート経営やマンション経営、戸建賃貸経営が居住用として物件を建築するのに対して、オフィス賃貸経営は事業用として会社の利用を目的としているのが大きな違いと言えます。

オフィスは物件規模が大きく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造となっているのが一般的です。賃貸経営の手段として、オフィス賃貸経営を選んだ場合のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

3-4-1.オフィス賃貸経営のメリット

居住用の物件の場合、個人が支払える家賃にはある程度の限界があるため、そこまで家賃を高く設定できません。

オフィス賃貸経営の対象は個人ではなく会社、居住用の家賃相場ではなくオフィスとして貸し出す場合の高めの賃料が適用されるため、早く初期投資を回収することが可能です。

また、居住用の物件を建築する際は建築基準法の厳しい条件が適用されるため、賃貸住宅を必ず建てられるとは限りません。しかし、オフィスビルは建築条件があまり厳しくないため、土地による制限を受けにくいと言えます。

オフィスビルの耐用年数はマンションと同様、鉄骨の暑さが3~4mmの軽量鉄骨造で27年、暑さが4mm以上の重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年です。

耐用年数の長さは、資産価値が下落しにくい、災害リスクに強い、1年間に計上できる減価償却費は少ないものの、長期的に計上できることを意味します。

多くの家賃収入を得て初期投資を早く回収したい、節税効果を高めたい、土地が賃貸住宅の建築条件を満たしていないものの、オフィスビルであれば建築できるという人は、オフィス賃貸経営がおすすめと言えるでしょう。

3-4-2.オフィス賃貸経営のデメリット

オフィス賃貸経営は鉄骨造または鉄筋コンクリート造の重厚な建築物なので、初期投資が大きくなるというデメリットが挙げられます。

また、家賃設定の高さがオフィス賃貸経営の魅力の1つですが、高い賃料設定は裏を返せば空室が生じた場合に多くの収入を失うことを意味します。

高い賃料設定に基づいて返済計画を立てていた場合、空室が生じて想定通りの家賃収入を得られなくなると、キャッシュフローの悪化でオフィスビルを手放すことになる可能性も。

初期投資を少しでも抑えたい、空室リスクを抑えながら安定した家賃収入を得たいという人はオフィス賃貸経営より他の方法を選んだ方が良いと言えるでしょう。

4.等価交換で賃貸経営を始めるのも選択肢の1つ

賃貸経営は多くの初期投資を必要とするため、自己資金が少ない人や金融機関のローンを利用できない人の中には、賃貸経営を諦めている人も多いのではないでしょうか?そこで登場するのが等価交換です。

等価交換とは、マンション開発業者であるデベロッパーが土地に分譲マンションを建築し、土地の所有者は土地の評価額に応じて部屋を分けてもらう土地活用の1つです。

等価交換では、分譲マンションの建設にかかる費用を負担することなく分譲マンションの一部を取得できます。取得した分譲マンションは、賃貸住宅として貸し出すことで安定した家賃収入を得られるようになります。

しかし、土地は分譲マンションの他の所有者と共同所有になるという点に注意が必要です。また、全ての土地で等価交換を選べるわけではありません。規模の大きな分譲マンションを建築できる広大な土地、需要が期待できる立地という条件を満たしている必要があります。

ただし、条件を満たしていれば土地が共同所有にはなるものの、初期投資なしで賃貸経営を始められるため、初期投資を抑えながら賃貸経営を始めたい人は等価交換も選択の1つと言えるでしょう。

まとめ

相続で更地を取得したまたは立地条件の優れている更地を見つけた人の中には、何らかの土地活用を行って安定した収入を得たいと考えている人も多いと思います。

しかし、土地活用と一口に言っても、賃貸経営や駐車場経営、太陽光発電、トランクルーム経営など活用方法が多数あるため、どの活用方法を選べばいいか分からず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

土地活用の代表格である賃貸経営には、節税効果が期待できる、相続税対策になる、物件をローンで取得できるなどのメリットがあるため、多くの人が取り組んでいます。

初期投資が大きい、長期運用になる、コストが徐々に増えるなどのデメリットも伴うため、失敗を未然に防ぐためにも、メリットだけでなくデメリットも踏まえた上で始めることが重要です。

また、賃貸経営には、アパート経営やマンション経営、戸建賃貸経営、オフィス賃貸経営と多くの種類があるため、それぞれの特徴の違いをしっかり把握しておく必要があります。

土地の条件に適している、自分の運用方針に合っている土地活用がどれなのかをしっかり考えてから活用方法を選ぶことが重要なポイントと言えるでしょう。


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