【不動産売買】買取業者の賢い選び方とは？仲介との違いも解説します【イエカレ】

不動産売買と、不動産会社の関係

戸建てなどの不動産を売却するとき、不動産の業者はどのように関わるのでしょうか。
ほとんどの方は「仲介」をイメージされるのではないでしょうか？
仲介は別名「売買契約」と言い、不動産の売却を考える売主と、購入を検討する買主を繋げる役割を持つ契約形態です。

媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることができます。

上記の図で媒介契約が行われる段階では、不動産業者に媒介の謝礼である「仲介手数料」を支払う必要があります。

不動産売買契約の仲介手数料について

仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出します。

この仲介手数料の計算式はとても複雑なため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

この仲介手数料が不動産の業者が受け取る報酬になるわけです。

さて、この仲介手数料ですが「買取」の場合はどうなるのでしょうか？？？

不動産の買取とはなにか？

不動産の買取とは「不動産業者自体が買主となって購入すること」です。
仲介とは何が違うのでしょうか？
また、不動産会社の目的はどんなところにあるのでしょうか？

買取をすることで、不動産会社は「一時的に」物件を所有します。
今度はこの物件を不動産業者が売主となって販売します。
例えば、築年数の経過した一戸建てや倉庫などを買取し、リフォームやリノベーションのうえで再び販売をします。
不動産会社にとってみれば、更地を購入して新築で建てるよりも安価で販売できるという利点があります。

また、この買取は、売主が建物ではなく、土地を所有しているケースもあります。

つまり買取は、買主に不動産会社が入る、ひとつの不動産売買の形式なのです！

不動産買取のメリットとデメリット

それでは売主にとって、不動産会社を買主とする不動産買取のメリット、そしてデメリットとはどのような点でしょうか？。

最大のメリットは、売主が通常「仲介」で関わる不動産会社に支払う、先ほどの「仲介手数料」を支払わなくていいことです。

例えば、物件価格が5,000万円の場合、仲介手数料は以下の公式で算出できます。

不動産売却時にこの150万円（税抜）以上が不要になると思うと嬉しいですね。

なお、印紙代や抹消登記料など、その他の売却にかかる費用は仲介のケースと変わりません。
また、不動産を売却した場合は所得税（譲渡所得）が課税されますが、これも仲介と買取で違いはありません。

不動産買取のメリットはとても魅力的です。
こんなメリットがあるのに、一般の人にとって「買取」について知る機会は少ない。
それはなぜでしょうか。

買取には、大きなデメリットもあるからです。以下でそれをお伝えします。

買取は仲介に比べ、売却値が大きく下がる傾向があります。
買取する不動産業者の視点から考えてみます。
買取によって発生しない仲介手数料は、通常、不動産会社の収益にあたるものです。
不動産会社はこの収益分と、購入後に施工するリフォームやリノベーション工事の代金も確保しなければなりません。 つまり、以下の計算式を成立させる必要があります。

「買取の話が来たので仲介手数料がかからない」と喜んでいるばかりいると、売主は思わぬ損をしてしまうことになります。 ましてや買主である不動産業者はプロ。プロとの交渉はとても難しいもの。
だからこそ、ご自身も知識を付けた上で、不動産買取業者は「信頼できそうな会社」を選ぶことがとても大切です！！

この記事のまとめ

「信頼できる」ポイントを探る一例をあげると、
▶営業職員の対応さ
▶内勤職員の対応（媒介後は内勤職員との交渉が中心になる場合も）
▶真摯に相談に乗ってくれる
評価するポイントはいくつかありますが、最も重要視すべきは「売主側に立ってくれる」ということです！！

買取は仲介に比べ、安い売買価になるのは当然です。
ただ、なぜその理由になったのかを親身に説明してくれるだけでも、売主の不安感は解消されるはずです。

買取も仲介も双方当て嵌まることですが、自身の売却目的を整理した上で複数の会社と交渉を行い、自身の相性と良い会社を絞りこんでいくことが大切です。