使っていない土地を売りたい! 譲渡所得税の基本とは?

「最近所有地のまわりで都市化が進み、数年後の固定資産税の上昇が恐い。
思うように活用できてない土地はいっそ売ってしまいたい」。
そのような声をよく耳にします。
そこで、使っていない土地を売却するときの代表的なメリット、土地の譲渡所得税の基本のご紹介です。

この記事を読むのにかかる時間:5分

譲渡所得税の基本とは?

譲渡所得金額 = 売れた価格 - (買った時の費用+売る時にかかった費用)
上記が譲渡所得税の計算式です。
この式に当てはめて計算した金額に、
・売った不動産の所有期間が5年を超えている 15%
・売った不動産の所有期間が5年以下 30%

の税率を掛けて、税金の額を算出します。

次に、費用の中身について、具体的にご説明します。

買った時の費用・・・購入代金の他に、仲介手数料などの諸経費も含まれます。
購入した時の契約書やそのほかの費用の領収書を添付して証明します。
売る時にかかった費用・・・仲介手数料や登記費用などの諸経費のことで、こちらも領収書を添付して証明します。

こうして算出した金額に、持っていた期間に応じた税率をかけることになります。

自分で購入したけれど、実は売買契約書などは無くしてしまって証明できるものが無い・・・。
そんな時は、単純に土地を売ることができた価格の5%を買った時の費用にするという方法が使われるのが一般的です。
しかし、5%しか費用として認められないのは納得がいかない!という場合もあると思います。
そんな時はどうすれば良いのでしょうか。

土地を取得した時の費用が分からないときは?

「土地建物を買った時の資料は無くしてしまったけれど、売った価格の5%しか費用として認められないのはいくらなんでも悔しい!」

そのようなケースも少なくありません。その場合には、以下の公表されている統計指数を使って計算することが可能です。
ただし、昭和28年1月1日以降に取得したものに限りますので、その点はご注意ください。

・建物の場合
「建物の標準的な建築価額表」を使い、売却した建物の建築年や構造をもとに価格を算出します
これは国税庁のHPで見ることができます。
【参照元】(https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2015/kisairei/joto/index.htm)

・土地の場合
「市街地価格指数」を使って算出します。
これは日本不動産研究所が公表している資料ですが、一般には一部しか公開されておりません。
気になる方は、日本不動産研究所のWeb上の無料会員になると閲覧できるようです。
【参照元】http://www.reinet.or.jp/?page_id=14347

土地建物を買った年によっては、売った価格5%の方が高くなる可能性もありますので、どちらの方が高く費用に入れられるか計算してみると良いでしょう。
また、無料相談などで、この取得費の試算を行ってくれる専門家も多数いるようです。



相続した土地に建つ古い貸家はもう放置しておけない!

譲渡所得税についてはなんとなく理解ができたけれど、手続きなんかも面倒なので、やっぱり今のところ売らないで現状維持で良いかな・・・。

そんな風にお考えの方もいらっしゃると思います。
しかし、今の政府の動きをみると、特に空き家をお持ちの方はそんな悠長に構えてはいられなくなってきています。

古くなってそのままになっている空き家の撤去を促すために、行政が中心となって動き出しています。
平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、総住宅数は約6063万戸、空き家数はそのうち約820万戸で、5年前から63万戸も増えているのです。

住宅というものは、放置すれば必ず朽ち果てていきます。そうすると何が起こるか。
それは近隣住民に危険が及ぶということです。
朽ち果てた木材が急に落下して通行人にけがをさせたり、火災が起こったりという被害を招きかねません。

その危険を回避するために、政府は空き家の撤去または活用を促す方法として、空き家対策特別措置法を制定しました。
この法律の施行は、平成28年から施行されています。
先祖代々引き継いでいる土地に貸家を所有している方は注意しなければいけません。

空き家対策特別措置法で売る動きが活発化?

この法律の施行によって、「どこに誰が所有しているどんな空き家があるのか」ということが、市区町村と国によってどんどんデーターベース化されていきます。
当然ですが、隠すことは出来ません。
そうして把握された空き家の中で、近隣住民に危険が及ぶ可能性が高い、また周囲の景観が損なわれるなと思われるものから改善指導や勧告、更には撤去命令まで出されてしまうのです。
さらに税金面でも不利な状況に立たされます。

現在、住宅が建っている土地は固定資産税が通常の1/3~1/6も軽減されています。
しかし、空家の改善勧告を受けた場合、その軽減措置の対象から除外されます。
そもそも、土地の上に住宅が建っていれば固定資産税が安くなるから、とりあえずそのままにしておこう。という理由で空き家を放置している場合も少なくありません。
そのため政府はこのような強硬策に取り組んだと考えられています。

行政からの指導を受けてしまう、その上固定資産税も高いということであれば、今後活用する予定が無いのならいっその事土地や建物を売ってしまうのが最善策かもしれませんね

 
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この記事のまとめ

土地を売る時の譲渡所得税の基本はお分かりいただけましたでしょうか。
大切なことは、大きな買い物や大きなお金が動いた時は、必ず証明できるものを大切に保管しておくことです。
そうすることで、土地を売った時に高い譲渡所得税を支払わなくて済みます。
堅苦しくわかりづらい言葉ばかり並んで見える税金ですが、ひとつひとつを丁寧に分解してみていけばさほど難しいことはありません。
いざというときに困らないよう、基本はしっかり頭に入れておきましょう。

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