【ビル売却】利回り相場で決まる売却価格！高く売るための方法と5つの注意点を解説します

ビル売却では利回りに相場がありますので、価格の相場は利回り相場によって決まります。
ビルのような収益物件は、収益価格と呼ばれる投資採算性を重視した価格で取引されることが通常です。

収益価格は、以下の計算式で求められます。

純収益とは、年間家賃収入から年間経費を差し引いた年間の純収益のことです。
年間経費とは、年間の固定資産税や管理費、建物保険料、修繕費といったものになります。
年間経費の中に、借入金の元本返済額と減価償却費は含まれません。

年間家賃収入から年間経費を引いた純収益は、NOI(Net Operating Incomeの略)とも呼ばれています。 NOIから収益価格を求めるために用いる利回りのことをNOI利回りと呼んでいます。

NOI利回りは、一般財団法人日本不動産研究所が半年に一度、投資家に対してアンケート調査(不動産投資家調査)を行っています。
NOI利回りの相場は、不動産投資家調査を見ることで知ることができます。

2019年10月の第41回「不動産投資家調査」によれば、東京都および主な政令都市の期待利回りは以下の通りでした。

例えば、西新宿の利回りは4.0％となっています。
西新宿で所有しているビルの年間NOIが2,000万円の場合、収益価格は以下のように求められます。

利回りは、築年数やビルの規模によっても異なってきますので、実際に売却する際は、最初に査定を行って適正な価格を知ることが必要です。

ビル売却の査定依頼先は、インターネット検索や無料一括査定サービスを利用することで探すことも可能ですが、 ビル価格はビル売却に慣れた不動産会社でないと、適正な価格が出てきませんのでご注意ください。
誤って個人のマンションや戸建て等を中心に扱っている不動産会社に査定を依頼してしまうと、適正な価格は出てこないことがあります。

利回りは物件の状況によっても異なってきますので、安易に相場の利回りだけで収益価格を計算してしまうと、売却価格を見誤る可能性があります。
計画の最初に、売却価格の相場をしっかりと把握しておくことは基本ですからしっかりと査定書を集めて比較をするようにしましょう。

この章ではビルを高く売却するためのポイントについて解説します。

ビルは金利が低いときに売ると高く売ることができます。
収益物件の計算に用いる利回りは、金利と連動していますので、金利が低い時期は利回りも低くなります。

利回りは、収益価格を求めるときの分母となる数値のため、利回りが低ければ収益価格は高く計算されます。

また、金利が低い時期は投資家が借入をし易くなるため、物件の購入意欲が高まります。
ここ数年、ビル価格が高くなっていたのは、日銀のマイナス金利政策によって金利が低かったことが理由です。

ビルを高く売却するには、空室は全て埋めておくことが基本です。
空室が発生していると、投資家がその空室部分の賃料を低く見積もってしまう可能性があるため、投資家が試算する収益価格が安くなってしまいます。

賃料を低く見積もらせないためには、空室を作らないことがポイントです。
売却前に空室がある場合は、空室は必ず埋めてから売却するようにして下さい。

なかなか空室が埋まらない場合は、フリーレントを使って空室を埋めておくのも一つです。
フリーレントとは入居当初の数ヶ月の賃料を無料とするサービスになります。

とりあえずフリーレントで埋めておけば、買主が購入する頃には賃料が発生します。
テナントが埋まっていれば、買主も購入後、テナントを埋めるために仲介手数料等を支払う必要もありません。

ビルを高く売るためには、投資家にすぐに検討してもらいやすいように情報をまとめておくことが重要となります。

情報を整理し、検討しやすい物件にしておくと、購入検討する投資家も必然的に増えます。
購入検討者が増えれば、競争原理が働くため、自然と売却価格も高くなっていくのです。

投資家向けに是非とも準備しておきたい資料は、レントロールと修繕履歴の2つです。

レントロールとは、賃貸条件一覧表のことを指します。
テナント名や賃料、賃貸面積、賃貸部分、契約時期、契約期間、敷金等を一覧表にまとめたものがレントロールです。

レントロールがあれば、家賃収入やテナント状況が一目瞭然に分かります。
レントロールは、管理会社に頼めば作ってもらえることが多いです。

修繕履歴とは、過去に行った修繕の履歴です。
修繕を実施した箇所や時期、金額等をまとめておくと、物件に対する安心感が高まります。

投資家はとても修繕履歴を知りたがりますが、実は修繕履歴をしっかりとまとめている売主はとても少ないです。

そのため、修繕履歴があるだけでも投資家の印象が良くなり、それだけでも良い物件という好印象を与えることができるのです。

修繕履歴は、直近過去5年程度のものでも構いませんので、過去の領収書等を引っ張り出してまとめておいてください。

この章ではビル売却の注意点を解説します。

ビル売却では、売却前に投資家向けの検討資料一式をパッケージ化しておくことが注意点です。

検討資料とは、以下のような資料一式になります。

ビル売却では、投資家がビルを購入する上で、これらの資料一式の提示が求められます。
必要資料は、ビルの「入出金の金額が分かる全ての資料」と思っていただいて構いません。

これらの資料は、購入検討者が現れる度に用意していると、とても大変です。
そのため、あらかじめそれぞれの検討資料をPDFにしておき、購入希望者が現れたらまとめてメールで送れるようにしておきます。

資料開示の前は、購入検討者から守秘義務契約書を差し入れてもらうようにしてください。
守秘義務契約書は、不動産会社に頼めば用意してくれます。

守秘義務契約書は、購入希望者のみが押印する「差入書」方式にしておくと、売主の負担が軽くなります。

検討資料一式がすぐに出てくると、投資家の印象がとても良くなります。
売主がしっかりしていると、「物件もしっかり管理されていたのだろう」という好印象も与えますので、資料はしっかりと準備しておいてください。

ビル売却では、売却後、テナントには事後通知をすることが必要です。
逆に言えば、売却前にはテナントに何も言わなくても大丈夫ですし、了解や同意を得ることも不要となります。

テナントは少しびっくりするものの、売却後に賃貸人が変わったことを伝えれば問題ありません。

売却後に行うテナントへの事後通知のことを、「賃貸人の地位承継通知」と呼びます。
賃貸人の地位承継通知は、売主(旧賃貸人)と買主(新賃貸人)の連名で行います。

賃貸人が変わるということは、家賃の振込み先が変わるということですので、買主(新賃貸人)は必然的に通知が必要となってきます。

ただし、買主だけが、「今日から私が新賃貸人になりました！」といってもテナントは信用できないため、通知は売主(旧賃貸人)と連名で行うことになります。

ビル売却は、売却後の賃貸人の地位承継通知まで行うことでようやく売却が完了します。
収益物件の売却に慣れている不動産会社なら、賃貸人の地位承継通知書は不動産会社が作ってくれます。

賃貸人の地位承継通知書の記載内容は、「賃貸人が新しく変わったこと」や「新しい振込先」、「敷金返還義務も買主(新賃貸人)へ承継されたこと」等です。

ビル売却では、敷金の精算を行うことが注意点です。

ビル売却は、所有者だけでなく賃貸人も変わる、いわゆるオーナーチェンジと呼ばれるものです。

売買によって賃貸人が変わると、賃貸人の義務も買主へ承継されます。
賃貸人の義務は、修繕義務の他、テナント退去時の敷金返還義務も承継されます。

しかしながら、敷金は売主なら今のテナントから敷金を実際にもらっているものの、買主は敷金を実際にもらっているわけではありません。

そのため、買主はテナントから敷金を返還してくれと言われても、返す敷金を持っていないことになります。

そこで、ビル売却のような収益物件の売却では、売買時に「敷金の精算」を行います。
敷金の精算とは、売買金額を調整することで敷金を承継する行為です。

例えば、売主がテナントから預かっている敷金が1,000万円で、物件価格が5億円の場合、買主からは実際には4.9億円を振り込んでもらうことで1,000万円を承継したことにします。

このように、敷金の精算は、実際に売主が預かっている金額を買主へ渡すのではなく、売買代金を調整して行います。 売主としては、敷金分の手取りは減ることは知っておきましょう。

ビル売却では精算項目が多岐にわたるため、何をどこまで精算するのか買主と精算内容を取り決めることが注意点になります。

ビル売却の精算項目には、以下のものがあります。

上記のうち、通常、行われる精算は「敷金」と「固定資産税及び都市計画税」、「賃料及び共益費」の3つです。 敷金の精算については前節で解説した通りです。

固定資産税及び都市計画税の精算とは、引渡日以降の固定資産税等相当額を買主から受領する精算になります。 固定資産税及び都市計画税の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、年中に引渡が行われても、その年の納税は引き続き売主が行います。

そこで、固定資産税及び都市計画税の税負担を実質的に買主へ移転させるために、売買代金で調整するのが固定資産税及び都市計画税の精算です。 具体的には、「引渡日以降から年末までの固定資産税及び都市計画税」を買主から受領します。 買主からもらう金額ですので、売買代金に固定資産税等の精算金が加算されることになります。

また、賃料及び共益費は、翌月分を当月末までに受け取っていることが通常です。
そのため、引渡日が月の中日だと売主は「引渡日以降から月末までの賃料及び共益費」も既にもらっていることになります。

「引渡日以降から月末までの賃料及び共益費」は、本来、買主がもらうべきものなので、精算して買主へ渡します。 買主へ渡す金額ですので、売買代金から賃料等の精算金が差し引かれることになります。

ここまでがビル売却で通常行う「敷金」と「固定資産税及び都市計画税」、「賃料及び共益費」の精算です。

一方で、「付加使用料」や「水道光熱費の支払」の精算は、複雑で面倒なので、精算しないことも良くあります。 そもそも精算行為は必須ではなく、売主と買主の合意の下で行うものですので、両者が合意すればしなくても良いのです。

付加使用料とは、テナントが利用した専有部水道光熱費のことです。
水道光熱費の支払とは、所有者が電力会社等に支払うビル全体の水道光熱費になります

ビル全体の水道光熱費は、翌月に電力会社等から請求書が来ることが通常です。
そのため、売主が負担すべき「月初から引渡日までの水道光熱費」が確定するタイミングは、引渡日の翌月となります。 つまり、水道光熱費については、精算額が確定するのが売却後となってしまうのです。 しかも、金額も大きくないことから、付加使用料や水道光熱費の支払の精算は行わないことも多いです。

ビル売却の精算は、何をどこまで行うのか、売主と買主でしっかりと取り決めるようにしましょう。

ビル売却では、消費税を内税にするか外税にするか決めておくことも注意点です。

不動産の消費税は土地には発生せず、建物だけに生じます。
個人が売主であっても、ビルは事業用資産のため、ビルを売却すると建物価格に消費税が発生します。 そのため、個人でも消費税の課税事業者であれば、売却時に建物消費税は納税することが必要です。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者を指します。 基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。 課税売上とは、消費税が発生している売上のことです。
ビルの賃料は消費税が生じる課税売上ですので、基準期間の家賃収入が1,000万円を超えていれば課税事業者になります。

ビルのような収益物件は、純収益を利回りで割って求める「収益価格」で取引されることが多いです。 収益価格は、土地と建物の合計額ですが、その収益価格は内税とするのか、外税とするのかはか売主が決めておくことが必要になります。 内税と外税のいずれにしても、土地と建物の内訳価格を定めることが必要です。
土地と建物の内訳価格は、一般的には売却年度の固定資産税評価額に基づいて求めます。

ここで、内税にする場合と外税にする場合のそれぞれの消費税の求め方についてシミュレーションを行います。 最初に行うのは、固定資産税評価額を用いての土地と建物の比率を求める計算です。

まず、取引金額を内税とした場合の消費税および税抜き価格の求め方を示します。
消費税率は、10％(2020年4月現在)です。

次に、取引金額を外税とした場合の消費税および税込み価格の求め方を示します。

尚、売却時に発生する仲介手数料は、税抜き価格の金額をもとに計算されます。
仲介手数料の上限額を求める計算式は以下の通りです。

税抜き価格が1億円なら400万円超ですので、仲介手数料の上限額は306万円ということになります。

また、仲介手数料には消費税がかかります。 仲介手数料を計算する取引額の中に土地価格が含まれていても、消費税は仲介手数料の全額に対してかかりますので知っておいた方がよいでしょう。 つまり、仲介手数料が306万円の場合は、税込みで336.6万円(消費税率10％)になるということです。

以上、ビル売却について解説してきました。
ビル売却では、利回りに相場がありますので、売却価格は利回りの相場によって決まります。

▼ビルを高く売るためには、
「金利が低いときに売る」
「空室は埋めておく」
「レントロールと修繕履歴を作っておく」
ことがポイントです。

▼ビル売却の注意点は、
「検討資料一式をパッケージ化しておくこと」
「テナントには事後通知をすること」
「敷金の精算を行うこと」
「買主と精算内容を取り決めること」
「消費税を内税にするか外税にするか決めておくこと」
の5つになります。

ビル売却の準備ができたら、早速に査定を取ることから始めてみましょう。