マンション売却を迷いなく始めるために知っておきたい3つのポイント

老後の資産を増やす方法の1つとして、不動産運用が注目されています。その中でもマンションは売却するべきなのか、賃貸として活用して家賃収入を得るべきなのか悩むことが多い不動産です。実際にこのご時世でどちらがおすすめかわからない人も多いでしょう。そこで今回はマンション売却全般について詳しく解説します。

「どのようにマンションを売るべきなのか、」「査定やマンションの売却にかかる費用はなにか」などにも触れているため、不動産売却初心者の人でもわかりやすく安心な内容となっています。マンションを売ろうとしている人、必見です!

1.マンション売却の下準備に一括査定がおすすめ

マンション売却を行う際、最初にどれくらいで売れるか査定をします。ポイントは査定を一社だけで終わらせないで一括査定を行いましょう。

一括査定とはマンションの売却価格を複数の不動産会社に依頼することです。そんな一括査定にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

1-1.一括査定のメリット

一括査定のメリットは以下の4つが挙げられます。

① 一社ごとに査定を依頼する手間が省ける
一社ごとに査定を行うと、会社ごとに入力フォームの欄が違っていたり、必要な情報が変わったりするというデメリットが発生します。はっきりいってしまうと時間や労力の無駄でしょう。その点、一括査定サービスを利用すれば、必要な情報が統一されているため無駄に情報を集める必要も、一社毎に入力する必要もなくなるのです。

② 一括査定サイトに登録されている不動産会社は優良なところが多い
一括査定サービスは査定サイトが不動産会社と提携しているため、査定サイト側が優良な不動産会社を選んでいることが多いです。つまり、自分で不動産会社を探したり勘で査定を任せて不安になったりするより、かなり信頼できます。

③ 査定価格の比較ができるだけでなく、売却相場を知ることができる
査定価格を比較できることは大きなメリットです。5社ほど査定を依頼すれば、平均値が見えてきて、相場やどこが高すぎる査定を出しているかもわかります。

④ 不動産会社も比較ができて担当者の雰囲気もわかる
マンション売却には不動産会社(担当者)との相性も重要です。担当者の雰囲気や査定額の説明の仕方、問い合わせに対する返信の早さなどを見て任せても大丈夫かどうか見極めましょう。

この4つのメリットはどれも重要です。マンション売却は総合的に見て長期間かかることなので、不要な手間を省いたり、安心して任せられる担当者を見つけたりすることはマンション売却に対する負担を軽減させる効果があります。結果として、自身が納得した金額や状態でマンションを売却することへとつながるので、ぜひ利用しましょう!

1-2.一括査定のデメリット

一括査定のデメリットは、メリットに比べて少なく以下の2つです。

① 営業電話がしつこくかかってきてしまうかもしれない
② 査定会社が多くなってしまい、どれがいいか迷ってしまう

ただこれら2つのデメリットはあまり気にすることではありません。営業電話がしつこければ断ってしまえばよい話ですし、査定件数の多さで迷うことは人によってはメリットになるからです。逆に一社にだけしか査定を頼まずに、マンション売却で大損してしまうよりは、複数の不動産会社を比較して納得したうえで売却を進めた方が、スムーズにマンション売却が進むでしょう。

1-3.一括査定を上手に利用して知識を深める

一括査定は、上手く活用することで売却予定のマンションの相場がわかるだけでなく、自身で調べた相場との答え合わせができたり、不動産会社からの対応なども学ぶことができます。よくマンション売却をすべて不動産会社に丸投げしてしまっている人がいますが、自身はなにもせずにすべて任せきりにしてしまうのは危険です。確かにマンション売却の仲介を担ってくれるのは不動産会社ではありますが、納得して売りたいのであれば査定の段階から、できる範囲で知識を深めておくことをおすすめします。

2.マンション売却の成功の鍵は不動産会社と営業マン

上述したように、マンション売却には不動産会社と担当の営業マン選びが重要です。マンション売却成功の鍵を握っていると言っても過言ではないでしょう。では一体、どんな不動産会社や営業マンが信頼できるのでしょうか。

2-1.信頼できる不動産会社を見極める5つのポイント

信頼できる不動産会社を見極めるポイントは主に以下の5つです。

① 売却する地域に対する実績があるか、得意としているか
売却する予定の土地に精通している不動産会社は、精通していない会社より情報量が豊富です。細かい知識やポイントを把握しているので、売却もスムーズに行なえ、売却まで安心して相談できるのがメリットとなります。

② 宅地建物取引業の免許を取得している会社か
不動産会社の中には、無免許業者であることを隠して営業している不動産会社があります。そのような業者の査定や売却を任せてしまうと、他の業者とは全く違う査定額になってしまったり、売却が失敗してしまう可能性が高くなるのです。「宅地建物取引業」の免許は、行政庁にいけば名簿を閲覧することが可能であるため、必ず確認しましょう。少し手間に思えるかもしれませんが、マンションを安全にスムーズに売却したいのであれば、やっておくべきです。

③ 行政処分歴があるかどうか
宅地建物取引業の免許があるかどうかと同時に、行政処分歴があるかどうかも見ておきましょう。行政処分の歴が残っている業者が必ずしも悪いとは言い切れませんが、できれば行政処分を受けたことが無い不動産会社に頼みたいと思うのが一般的でしょう。行政処分情報はインターネットで確認することができるので、ついでに見ておくことをおすすめします。

④ 査定時の説明が丁寧かどうか
一般的に、査定終了後は査定金額の内訳や詳しい説明があるものです。この説明が初心者でもわかりやすく丁寧に説明してもらえる不動産会社は、信頼できると判断して良いでしょう。逆に、こちらからの質問に対してお茶を濁すような回答をしたり説明を省いたりする不動産会社は、売る側の目線に立って説明を行っていない可能性が高いため、おすすめできません。

⑤ 会社の宣伝や営業は激しくないか
査定時の説明が雑な不動産会社ほど、自社の強みや宣伝、営業をかけてくることが多いです。 しつこい不動産会社だと、1日に何回も電話をかけてくるという説もあるため、宣伝や営業ばかりをしてくる不動産会社は控えたほうがいいかもしれません。

2-2.信頼できる営業マンはこんな人

不動産会社と同様に信頼できる営業マンも選びましょう。営業マンは査定から売却まで携わるパートナーのような存在です。上述しましたが、担当者や営業マンと馬が合わなかったり相性が悪かったりすると、マンション売却に不安や不満を残してしまう可能性があるのです。特に営業マンのスキルはマンションが売れるか売れないかだけではなく、売却価格にも影響を及ぼすため、しっかり選ぶ必要があります。
以下が、信頼できる営業マンが持つ5つの特徴です。

① 社会人としての基本ができているか
社会人としての基本とは「言葉遣い」や「身だしなみ」、「時間厳守」の3つを主に指します。近年のサービス業は、お客との距離を詰めようとフランクに話す人が増えていますが、大きな金額が動く世界であるがゆえに、そのような会話表現は買い手にも軽く見られてしまいます。言葉遣いがなっていない営業マンは控えた方が良いでしょう。

② マンション売却に関して実績があるか
マンション売却に関する実績がどれくらいあるかによって、売却の成功率が変わります。
知識が豊富なのはもちろんですが、知識だけあって実績がない営業マンは、不安になること間違いなしでしょう。その営業マンにどれくらい実績があるかどうか、企業のホームページなどでプロフィールを確認するなどして確かめておくようするのをおすすめします。

③ 売却に関しての疑問にすぐ返答が来るか
マンション売却を進めていけば、誰でも疑問や質問がでてくるものです。そんな時に頼れるのは担当の営業マンですが、その営業マンが質問や疑問にさっと答えてくれないと「この人大丈夫かな…」と心配になってしまうかもしれません。不動産関係の営業マンは知識や経験が豊富な人を選ぶようにしましょう。

④ YESやNOをはっきり言ってくれるか
信頼できる営業マンは、マンション売却に対してできる事とできない事をはっきり教えてくれるという特徴を持ちます。それはその営業マンの知識が豊富であるがゆえです。曖昧な知識のまま営業をしている人は、お茶を濁すように曖昧な返答をしたい、「できるかもしれない」などの可能性をわずかに残して期待を持たせる発言をします。
しっかりと「できる」、「できない」を言ってくれる営業マンを選びましょう。

⑤雰囲気が良い不動産会社に勤めているか
不動産会社内の雰囲気が良いところで働いている営業マンは、身だしなみやマナーがしっかり身についている人が多いです。逆に疲れたような顔をしていたり、先輩におびえているような仕草を見せる営業マンは、お客や買い手に対しても消極的になってしまうことが多いでしょう。

2-3.納得するまで選び切る

不動産会社や営業マンは自身が納得するまで、とことん選び抜きましょう。「この会社でいいや」や「この営業マンで我慢するか…」などと考えて妥協してしまうとマンション売却を失敗してしまう可能性があります。上述したようにマンション売却は、不動産会社や営業マンの腕やスキルにかかっているものです。自身の資産を少しでも増やしたいと考えるのであれば、妥協せず、とことん選び相性が良い会社や営業マンを見つけましょう!

3.マンション売却をスムーズに進めるための3つのポイント

マンション売却をスムーズに進めるために、不動産会社や営業マン選びは重要です。しかし売り手自身もスムーズに進めるために気を付けるべきポイントが3つほど存在します。それが以下です。
① 時間的余裕を持つ
② 任せきりにしない
③ 内見は付かず離れず

それぞれ詳しく見ていきましょう!

3-1.時間的余裕を持つ

マンションに限らず、不動産全般が売却できるまでかかる期間は早くても半年程度です。

買い手が見つからなければ、より長く時間がかかります。なぜここまで時間がかかるかというと、そもそも不動産売却には踏むべき手順や手続きなどが膨大にあるからなのです。特にマンション売却などは規模によって査定時間がかかったり、買い手探しに割と時間を割かれるため、長期間の売却プランを立てた方が良いのです。

それに、時間的余裕がないと不動産会社や営業マン選びに時間を割くことができず、妥協せざるを得なくなるかもしれません。それで失敗してしまうのは時間と労力の無駄になってしまうでしょう。以上の点から、マンションを含めた不動産売却は最低でも半年は時間的余裕を持つようにしましょう。

3-2.任せきりにしない

マンション売却を不動産会社任せにしたり、営業マン任せにしてしまうのは大変危険です。

確かにマンション売却成功の鍵は不動産会社や営業マンが握っていると上述しましたが、売却に関するすべての決定権を持っているのは、売り手自身です。売り手が売却に参加しないと、会社や営業マンも困ってしまいます。更にもし、自身が描いていた売却プランと会社の売却プランに相違があった場合、任せきりにした状態では修正依頼もできません。これでは自身が納得いくマンション売却はできないでしょう。

マンション売却は売り手もしっかり参加し、会社や営業マンと密な連絡をとるようにしてください。

3-3.内見は付かず離れず

買い手候補が売却予定の不動産を見に来ることを「内見」といいます。もちろん売り手と不動産会社も買い手に同行しますが、その時にどこにいればいいのかわからないという問題が発生します。一番適しているのは、買い手に付かず離れずの距離にいることです。内見希望者は周りに人がいると緊張して見たいものも見れない状況になってしまいます。かといって説明できる人が近くにいなくても気を使ってしまうものです。内見希望者とは2~3mほどの距離をあけてついていき、必要時に話をする程度で良いでしょう。

また、内見時に値下げや残置物の交渉をせまられる場合がありますが、その場で返答せず持ち帰るようにしてください。即答はトラブルのもとになります。

4.マンション売却の気になるお金の話

マンションを売却すれば、お金が手に入ります。しかし売却するまでには売り手にも色々な費用の支出があり、売約した後はそのぶんだけ税金がかかることを覚えておきましょう。

では一体、マンション売却でかかる費用には、どんなものがあるのでしょうか。

4-1.マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用は、主に以下の4つです。

① 引っ越し・リフォーム費用
マンション売却が成立した段階で、所有権は買い手に移るため、売り手は事前に新しい住居へ引っ越ししておく必要があります。売却までに済ませておくのがベストでしょう。他の費用と合わせると出費がかさんでしまう可能性があるので、引っ越し業者を頼まずに自分で行う人もいるようです。また売却前にリフォームをしてきれいにするのが原則であるため、リフォームが必要なマンションに住んでいた人はリフォーム代がかかります。

② 住所変更時にかかる手数料
登記簿謄本の住所と住民票の住所が異なっていた場合に必ず行う作業です。所有権移転登記を行う前に必ず住民票の住所に合わせます。手続き自体は「司法書士」が行なうため、細かいことを言えば、「司法書士に支払う手数料」となるのです。

③ 抵当権抹消費用
「抵当権」とは不動産購入時に交わす契約で、所有者がなんらかの理由で支払いが難しくなった場合、契約した金融機関が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。
抵当権は原則として住宅ローンが完済されていることを確認し次第、抹消されますが、この抹消登記は司法書士が行なうため、その手数料がかかります。

④ 不動産業者への仲介手数料
マンション売却時に大きくかかる費用はこの「不動産仲介手数料」です。一般的に不動産仲介手数料は売却時の金額で決まっています。公益社団法人「全日本不動産協会」が公表している以下の表を参考にすると、売却したときにかかる仲介手数料がわかるでしょう。[注1]

売却時の金額仲介手数料
① 200万円以下の金額金額の5%
② 200万円を超えて400万円以下の金額 金額の4%
③ 400万円以上の金額金額の3%

正確な金額の計算は、上の3区分にそれぞれ当てはめていく方式を取ります。
実際に150万円、380万円、4000万円で不動産売却ができた場合の手数料を計算してみたのが以下です。

<150万円で不動産売却ができた場合>
150万円を①~③の区分に当てはめて計算する
① 200万円以下の金額:150万円×5%=7万5000円
② 200万円を超えて400万円以下の金額:0円×4%=0円
③ 400万円以上の金額:0円×3%=0円
よって、仲介手数料は
(7万5千円+0円+0円)×8%(消費税)=8万1000円

<380万円で不動産が売却できた場合>
① 200万円以下の金額:200万円×5%=10万円
② 200万円を超えて400万円以下の金額:180万円×4%=7万2000円
③ 400万円以上の金額:0円×3%=0円
よって、仲介手数料は
(10万円+7万2千円+0円)×8%(消費税)=18万5760円

<2000万円で不動産が売却できた場合>
① 200万円以下の金額:200万円×5%=10万円
② 200万円を超えて400万円以下の金額:200万円×4%=8万円
③ 400万円以上の金額:1600万円×3%=48万円
よって、仲介手数料は
(10万円+8万円+48万円)×8%(消費税)=71万2800円

※消費税が8%時の計算です。

4-2.マンション売却にかかる税金

マンション売却にかかる税金は、以下の6つです。
● 登録免許税:不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金
● 印紙税:印紙税法で定められた課税対象の文書を発行・作成した際にかかる税金
● 消費税:仲介手数料などに発生する税金
● 住民税:売却した翌年にかかる税金、所得に応じて変わる
● 譲渡所得税:不動産売却で得た所得にかかる税金
● 復興特別所得税:東日本大震災に係る復興財源の確保のために作られた税金2035年まで施工される

それぞれの税金の算出方法は以下の通りとなります。

<登録免許税>
不動産の売買や相続するうえで、所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際に払わなければならない税金です。一般的に、所有権移転登記に関しては買主側が負担するものとされており、売主では抵当権抹消登記を行う際に納める義務が発生します。不動産ひとつにつき1,000円です。建物3棟、土地2筆の抵当権抹消を試みる場合には、5,000円の登録免許税が必要です。

<印紙税算出表>[注2]
契約金額税率
10万円を超え、50万円以下400円
50万円を超え、100万円以下1000円
100万円を超え、500万円以下2千円
500万円を超え、1千万円以下1万円
1千万円を超え、5千万円以下2万円
5千万円を超え、1億円以下6万円
1億円を超え、5億円以下10万円
5億円を超え、10億円以下20万円
10億円を超え、50億円以下40万円
50億円を超える場合60万円

<消費税について>
消費税は、マンションを売却するにあたって、土地ではなく建物の部分に対して発生します。なお、個人で取引を行う場合には、仲介手数料の税抜き価格に対して消費税がかかります。ほかにも、司法書士に抵当権抹消登記などをお願いする場合、その手数料も課税対象に入ります。

<住民税・譲渡所得税・復興特別所得税の算出表>
譲渡所得=売却時金額―(取得費(不動産購入時の金額)+譲渡費用(売却時の諸経費))

税率5年以内の短期譲渡 6年以上の長期譲渡
住民税率譲渡所得×30%譲渡所得×15%
譲渡所得税率譲渡所得×9%譲渡所得×5%
復興特別所得税率譲渡所得税×0.63%譲渡所得税×0.315%
合計税率39.63%20.315%

※短期、長期の分け方はマンションを買った日から売った年の1月1日から数える

4-3.マンション売却で戻ってくるお金

マンション売却時に戻ってくお金には、以下の4つが挙げられます。

① 火災保険料
住宅ローンを組んでマンションを購入したときに強制的に入る保険のことです。もし保険料を事前に一括で支払いしていた場合、売却から保険適用期間までに残った保険料が戻ってきます。その際、必ず解約を保険会社に申し出ることが必須です。

② 住宅ローン保証契約料
住宅ローンでマンションを購入したときに保証契約するために支払うお金のことです。これも事前に一括払いしていた場合、ローンの残り期間と掛け合わせて返金されます。

③ 先払い済みの駐車場料
先払いしてある駐車場料は、買い手に請求します。直接請求しにくい場合は不動産会社にその旨を伝えておいた方が良いでしょう。

④ 固定資産税、都市計画税
毎月1月1日に所有者が納税する税金のことです。マンションが売却され、引き渡した日を基準に日割り計算となります。多くの場合は不動産会社が買い手に請求してくれます。


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まとめ

マンションの売却は査定から売却まで不動産会社や営業マンと協力して長期間行う一大イベントといっても過言ではないため、査定してくれる不動産会社選びや営業マン選びは、「信頼できる」と思えるまで選び抜きましょう。選び抜くコツは、査定を一社で終わらせることはせず、一括査定サービスを利用して複数の会社に査定してもらうことです。

注意する点としては、時間的な余裕を持ってマンション売却に臨む、会社や営業マン任せにしない、内見は付かず離れずの距離でいるです。この3点をはマンション売却をスムーズに進めるためにも必須なので、絶対に守ることをおすすめします。

マンション売却にかかる費用や現状を知り、積極的にマンション売却の過程に参加して、納得した金額で売却できるように準備をしましょう!

[注1] 物件売却時の仲介手数料について | 公益社団法人 全日本不動産協会
[注2] 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

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