抵当権抹消とは?アパートローン完済後の手続・必要書類・費用まとめ

購入した不動産のローンを支払い終える際は、「抵当権抹消」の手続きが必要です。しかし、抵当権がそもそも何なのか分からないという方や、抵当権を抹消する方法を詳しく知らないという方も多いでしょう。

抵当権抹消の流れや方法を把握しておかなければ、スムーズに抵当権を抹消することができません。抵当権を抹消できなければ、不動産を売却しにくくなる可能性もあります。

そこで今回は、抵当権の抹消について徹底的に解説します。抵当権を抹消する手続きの流れや必要書類、さらに抵当権抹消にかかる費用まで詳しく説明するため、アパートローンで不動産を購入したことのある方や、購入を考えている方はぜひ目を通してください。

1.アパートローン完済後に必要な「抵当権抹消登記」

抵当権を抹消するためには、抵当権の抹消登記を申請しなければなりません。しかし、「そもそも抵当権とはどういう意味?」「どうして抵当権の抹消登記が必要なの?」と考えている方も多いでしょう。

そこでまずは、抵当権という言葉の意味や抵当権抹消登記について説明します。抵当権について全く知らないという方はもちろん、少ししか知らないという方も必見です。

1-1.抵当権とは?

抵当権とは、不動産の購入者が融資を受けるために金融機関へローンを申し込んだ際、借り入れの担保として対象の不動産に設定される権利です。

もしもアパートローンを返済できなくなった場合、抵当権の付いた不動産が金融機関により差し押さえられます。
金融機関によって不動産が押収されると、競売にかけられる場合があります。

抵当権は、「普通抵当権」と「根抵当権」の2種類に分けられます。

○普通抵当権
普通抵当権は、特定の債権のみを担保とします。ローンの返済中に有効となる権利のため、弁済などにより特定の債権が消滅した場合は、担保に入れていた不動産の抵当権も効力を失います。

○根抵当権
根抵当権は、継続的な取引で生じる不特定多数の債権をまとめて担保とします。不動産の担保価値から算出した限度額内で、借り入れや返済ができます。弁済して債権が消滅しても、抵当権の効力はなくなりません。根抵当権は、主に企業が借り入れる際に設定されます。

1-2.抵当権抹消登記とは?

抵当権抹消登記とは、不動産に設定された抵当権を抹消するための手続きのことです。普通抵当権の場合、登記手続きを行わなければ、抵当権が自動的に消滅することはありません。では、抵当権を抹消するにあたり、誰が何をしなければならないのでしょうか。

下記は、抵当権抹消の申請に関する基本情報をまとめた表です。

申請者不動産の購入者とアパートローンを融資した金融機関
申請先法務局
申請のタイミング特に決められたタイミングはない

抵当権抹消登記の申請は、不動産の購入者だけでなく、アパートローンを組んだ金融機関と共同で行う必要があります。ただし、金融機関から委任状を渡された場合は、自身で法務局へ行って手続きするか、司法書士に申請の代行を依頼することも可能です。

また、抵当権抹消を申請するタイミングは特に定められておらず、基本的にはいつ申請を出しても問題ありません。

2.抵当権抹消登記が必要なケース

抵当権抹消登記を申請する時期はいつでも問題ありませんが、基本的にはアパートローンの完済後に手続きをおこないます。しかし、アパートローンの完済後に限らず、抵当権抹消登記が必要となるケースもあります。

ここでは、抵当権抹消登記を申請すべきタイミングを3つ紹介します。

2-1.所有する不動産を売却する

不動産を売却するときは、売却前に抵当権抹消登記の手続きを終わらせなければなりません。抵当権抹消登記の手続きが完了していないと、不動産の買い手はアパートローンが完済しているのか判断できません。また、抵当権が残ったまま売却しても、買い手がつかない恐れがあります。

すでにアパートローンを完済しており、スムーズに不動産を売却したい方は、抵当権抹消登記を申請しましょう。

2-2.新たに融資を受ける

新規のアパートローンを利用する際は、抵当権抹消登記の手続きを完了させる必要があります。抵当権が抹消されていなければ、新規の融資を受けることができません。
また、金融機関が登記の流用と判断した場合は、ローン審査に通りにくくなります。
新しく融資を受ける前に、抵当権抹消登記の手続きをを済ませましょう。

2-3.所有不動産を相続させる

不動産を相続するときは、あらかじめ抵当権は抹消しましょう。相続した不動産に抵当権が残っている場合、相続人は不動産の売却やローンの借り入れができません。
また、相続人が抵当権抹消登記を行う場合、申請手続きが煩雑となります。
円満な相続を実現させるためにも、抵当権抹消登記の手続きが必要です。

3.抵当権を抹消しなければならない理由は?

抵当権が付いた不動産は、ローンの支払いが不可能となった場合、融資を受けている金融機関により差し押さえられます。
つまり、ローンを滞りなく返済している間や、ローンの完済後は、不動産が押収される心配がありません。
そのため、「ローンの支払いが終わったあとすぐに抵当権を抹消する必要はない」と考える方もいるでしょう。

しかし、ローンの支払いが終わっているにもかかわらず、抵当権抹消登記の手続きを行わなかった場合は、以下4つのデメリットが生じる場合があります。

〇抹消登記が必要になったときに手間がかかる
抵当権抹消登記は手続きをするタイミングがいつでも掛かる手間は変わりません。しかし、不動産の売却や相続時など、抹消登記が必要なタイミングになってから抵当権抹消登記を行っていては、一度に掛かる手間がお互いに増えてしまいます。
肝心の売却や相続に遅れが出る可能性もあるため、あらかじめ手続きをしておいた方が良いでしょう。

〇抵当権抹消登記に必要な書類を紛失する可能性が高まる
いつまでも抵当権抹消登記を行わずにいると、必要な書類を紛失する可能性も高くなります。書類をずっと保管することも大変ではあるため、できれば早いタイミングで手続きをしてしまった方が楽でしょう。

〇不動産の売却時の信頼性が下がる
抵当権抹消登記が済んでいなければ、不動産の売却時に信頼性が下がり、買い手を見つけることが困難になります。

〇その他のローン審査に不利になる
他にも、抵当権が残ったままだと別件でローンを組む際に登記の流用と判断され、審査に通りにくくなる可能性もあります。

これらのデメリットがあることから、アパートローン完済時にはできるだけ早く抵当権抹消登記の手続きを行った方が良いと言えるでしょう。

4.抵当権抹消登記に提出が必要な書類

抵当権抹消登記の手続きをする際には、特定の書類の提出が必要です。提出書類にはアパートローンを融資した金融機関から受け取る書類と、自分で用意する書類の二通りがあります。

これらの書類がなければ、抵当権を抹消することができないため、必ず必要書類を用意しておきましょう。ここからは、提出が必要な書類について紹介します。

4-1.金融機関から受け取る書類一覧

まず、金融機関から受け取る書類の一覧を以下の表にまとめました。

書類名用途備考
金融機関の委任状
(代理権限証明情報)
抵当権抹消登記の申請者である金融機関の抵当権抹消に関する意思を証明するアパートローンの完済時に金融機関から送られてくる
資格証明書アパートローンの融資者が金融機関の資格を持っていることを証明する発行から3ヶ月で効力を失う
登記済証または登記識別証明情報不動産の権利を証明する抵当権を設定した時に発行される

抵当権抹消登記の手続きをする際には、これらの4つの書類を金融機関から受け取っておく必要があります。

4-2.準備が必要な書類と記載事項

抵当権抹消登記の際に自分で用意すべき書類は以下の2つとなっています。

①収入印紙
②抵当権抹消登記申請書

収入印紙は法務局で購入できる印紙のため、手続き時に購入して台紙に貼るだけで問題ありません。この収入印紙の役割は、抵当権抹消登記の手続き費用であり、いわゆる切手と同じようなものです。

一方で、抵当権抹消登記申請書は自身で書類に必要事項の記載を行う必要があります。
以下は、法務局が公式サイト内で掲載している抵当権抹消登記申請書のフォーマットです。

(引用:法務局「不動産登記の申請書様式について」

抵当権抹消登記申請書に記載する必要事項について、それぞれ簡単にまとめました。

記入欄書く内容備考
登記の目的「抵当権抹消登記」と記載する
原因完済した日付を記入する 「令和 ○○年○月○日 弁済」という形で記載する
抹消すべき登記登記した日付と番号を記入する「令和○○年○月○日受付第○○号」という形で記載する
権利者「抵当権設定契約証書」の債務者に記載されている通りの情報を記入する
義務者アパートローンを融資した金融機関の代表者の情報を記入する代表者名、金融機関の本店の住所、金融機関名を記載する
添付情報抵当権抹消登記の際に添付する書類の一覧を記入する
登記識別情報を提供することができない理由登記識別情報を提供することができない場合、その理由を記入する
申請する日付抵当権抹消登記の申請日を記入する「令和○○年○月○日 ○○法務局(管轄法務局名) 御中」という形で記載する
管轄の法務局の名称その不動産の抵当権を管轄している法務局の名称を記入する
申請人兼義務者代理人金融機関から発行された委任状に記載されたた申請人の情報を記入する
登録免許税登録免許税として支払う金額を記入する
不動産の表示登記する不動産の情報を記入する抵当権設定契約証書の裏に記載されている内容をそのまま記載する

5.抵当権抹消登記手続きの流れ

ここまで抵当権抹消登記の概要や必要書類などについて紹介してきましたが、それだけではまだ実際に抵当権抹消登記を行う際のイメージができない方もいるでしょう。

抵当権抹消登記手続きの流れは、大まかに6つのステップに分けることができます。

STEP①申請先の法務局を調べる・相談
STEP②金融機関から送付された抵当権抹消に必要な書類の確認
STEP③不動産の情報を取得
STEP④金融機関から届いた書類と登記申請書を準備
STEP⑤法務局へ申請
STEP⑥抵当権抹消完了後に法務局へ受取

ここからは、抵当権抹消登記手続きの流れを、それぞれのステップに分けて詳しく説明します。

5-1.STEP①申請先の法務局を調べる・相談する

まず最初に抵当権抹消登記手続きをする際は、申請先の法務局を調べましょう。不動産ごとに管轄の法務局は異なるため、自分の所有する不動産がどの法務局の管轄なのかを調べなければなりません。

また、申請先の法務局が分かったら、実際に窓口へ訪れて相談をすると良いでしょう。相談をすることで、登記を完了させるために必要な書類、手順などについての詳しい話を聞くことができます。

5-2.STEP②金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届く

アパートローンの返済が終わると、金融機関から抵当権抹消のための書類が届きます。抵当権抹消登記の申請時には、これらの書類が必要なため、内容をしっかり確認しておきましょう。

基本的にはローンの完済時点で、催促しなくても必要書類は金融機関側から送付されることが多くなっています。ただし、書類を紛失させてしまった場合や届かない場合は、再度書類を発行する必要があることに注意しましょう。

5-3.STEP③不動産の情報を取得する

抵当権抹消登記の手続きの際は、購入した不動産の情報を書類に記入する必要があります。
記入する不動産の情報が少しでも間違っていれば、抵当権の抹消ができない可能性も考えられます。

不動産を購入した際に貰った書類には、情報がすべて記載されているため、その書類を見て不動産の情報を取得しましょう。

5-4.STEP④金融機関から届いた書類と登記申請書を準備する

実際に抵当権抹消登記の申請を行う直前には、必要書類をまとめておきましょう。
金融機関から受け取る書類は「委任状」「資格証明書」「登記済証または登記識別証明情報」「解約証明書」となっています。まずは、全ての書類があるかどうかを確認します。

そして、金融機関から届く書類以外に自分で用意すべき書類には「抵当権抹消登記申請書」と「収入印紙」があります。抵当権抹消登記申請書の記入方法については、前述したように申請前に記入が必要なことを覚えておきましょう。

必要書類一式を揃えた後は、全ての書類を封筒にまとめます。この時に注意しておきたいことが、書類の順番です。

必要書類一式を封筒にまとめる際は、書類の順番が決められています。

封筒にまとめる際の書類の順番(※上から順番)
①抵当権抹消登記申請書類
②登録免許税の収入印紙
③資格証明書
④委任状
⑤登記済証または登記識別証明情報
⑥解約証明書

上記の順番通りで封筒に書類を入れたら、書類の準備は完了です。

5-5.STEP⑤法務局へ申請する

これまでのステップでの準備が終わった後は、いよいよ管轄の法務局で抵当権抹消登記の申請を行います。申請と言っても、基本的には事前に用意した書類を申請窓口に提出するだけであるため、難しい手続きを行う必要はありません。

法務局には、申請窓口の他に相談窓口も用意されています。
申請前に一度窓口で書類の確認を済ませておくことで、手続きをよりスムーズに進めることができます。また、書類の提出時には窓口で登録完了日を確認しておくと良いでしょう。

抵当権抹消登記の申請は、法務局に直接足を運ぶ以外にも、郵送で書類を提出して済ませることが可能です。しかし、郵送で申請をする場合は書類の記入漏れなどの不備を窓口で確認することができません。
そのため、不備があった場合は再度提出を行う手間が生じる点に注意が必要です。

5-6.STEP⑥抵当権抹消完了後に法務局へ受け取りに行く

必要書類を提出し、書類に不備がなかった場合、申請時に決まっていた登録完了日に抵当権抹消登記は完了となります。問題なく抹消登記が完了したかどうかを確認するために、登録完了日には電話で管轄の法務局へ問い合わせると良いでしょう。
また、書類に不備があった場合には法務局の指示に従って修正を行う必要が生じます。

抵当権抹消登記完了後には、法務局で登記事項証明書を受け取ることができます。
ただし、登記事項証明書の受け取りには申請書に使用した印鑑が必要なため、忘れないように持参しましょう。

また、登記事項証明書の受け取りは任意で、発行には650円が必要なため、発行しないという選択肢もあります。しかし、基本的には念のために発行しておいた方が良いでしょう。

6.抵当権抹消登記を行う時の注意点

ここまで抵当権抹消登記の必要書類や手順などについて説明してきましたが、抵当権抹消登記の手続きを行う際は、いくつか注意点があります。

ここからは、抵当権抹消登記を行う際の注意点について、大きく2つに分けて紹介します。
抵当権抹消登記を行う時の注意点を把握していなければ、手続きを最後までスムーズに進めることができない可能性があるため、必ず覚えておきましょう。

6-1.不動産を途中売却する場合は司法書士への依頼が必要

基本的には抵当権抹消登記の手続きはアパートローンを完済した後に行うものです。しかし、転勤等の事情から、アパートローンの返済の途中で不動産を売却したい場合もあるでしょう。このような場合にも、不動産を売却するためには抵当権抹消登記が必要です。

しかし、通常のアパートローン完済後の抵当権抹消登記とは異なり、アパートローンがまだ残っている最中の抵当権抹消登記は、仕組みも手順も非常に複雑です。
そのため、不動産を途中売却するために抵当権抹消登記をする場合は、司法書士への依頼がおすすめです。

司法書士への依頼時で気になるポイントは、「司法書士事務所への依頼により発生する費用」でしょう。個々の状況や司法書士ごとにも違いはあるものの、依頼相場は1万円~1万5千円ほどとなっています。

また、司法書士への抵当権抹消登記の依頼は不動産を途中売却する時だけでなく、アパートローンを完済した後の通常の登記の際にでも行うことができます。

専門家である司法書士に抵当権抹消登記を依頼することには、依頼者本人の手続きに掛かる時間や手間を大きく削減することができるというメリットがあります。そのため、忙しくて時間がとれない方などは、通常の抵当権抹消であっても司法書士へ依頼する方も少なくありません。

6-2.手続きに必要な費用は売却する不動産によって異なる

抵当権抹消登記の手続きで必要となる費用には、以下の2種類が挙げられます。

● 登録免許税
● 登記事項証明書取得費用

登録免許税は抵当権抹消登記の申請時に発生する税金で、1つの不動産につき1,000円が発生すると定められています。そして、土地と建物がそれぞれ1つの不動産として数えられるため、基本的に不動産の売却には2,000円の登録免許税が必要となります。

そこで、問題となる点は「土地部分」の扱いです。特にマンションなどの場合、土地部分が登記簿上で複数の土地に分かれているケースは珍しくありません。この場合、分かれている土地ごとに登録免許税がかかるため、その分必要な金額が増えてしまいます。

不動産の土地の扱いについては、ローン返済時に金融機関から送られてくる「抵当権設定契約書」で確認することができます。そのため、抵当権抹消登記の申請前にはあらかじめ確認しておくことをおすすめします。


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まとめ

アパートローンを完済することで抵当権は実質的に無効となりますが、不動産の売却時や新たに融資を受ける際、不動産の相続時などに抵当権が残っていると不都合な場合があります。アパートローンを完済した後は、できるだけすぐに抵当権抹消登記の申請を行う方が良いでしょう。

抵当権抹消登記の手続きにおいては、必要書類をすべてまとめて提出する必要があります。必要な書類の多くは、アパートローンを完済した後に金融機関から送付されます。しかし、抵当権抹消登記申請書と収入印紙は自分で用意しなければなりません。

また、抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することもできます。一連の流れを全て任せることができるため、時間がない方や手間を惜しむ方は司法書士への依頼も有力な選択肢だと言えるでしょう。

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