【イエカレ】入居率と利回りで変わる不動産投資の収益性｜アパート経営の収支計画を徹底解説

利回りとは

不動産投資での収益は賃貸ならば家賃収入です。
そして不動産投資の場合は建物が最終的に価値がゼロになりますから、家賃で建物の投資分を回収出来なければいくら家賃収入が有ってもそれは損をしたことになります。 10年間で投資分を回収するとなると家賃は投資金額の１０％を年間収入として必要となってきます。

つまり年10%の家賃収入ならば投資金額は10年で回収出来るということです。
この年何%が不動産投資に於いての利回りになり、数字で物件を取得するのに使った投資金額が何年で回収出来るか分かります。

それ良い物件ほど家賃収入が高くなり、悪い物件ほど家賃収入が低くなります。それに合わせて利回りも高くなったり低くなったりします。

利回りの種類

利回りには物件の取得価格を年間収入で割った表面利回りと年間収入から経費を引いた数字で割った実質利回りが有ります。

経費とは不動産管理会社に管理を委託すると管理料を取られます。 この管理料が経費です。

そして管理料とは別に建物を修理する為の修繕費も取られます。 この修繕費も経費になります。

経費は他にも固定資産税や減価償却費などが有り、ローンで買っていればローンで払う金利も経費です。 それらをすべて年間収入から引いて計算をしなければならないわけです。

表面上は数字が高くても実際に運用してみると経費が多くかかって、大して儲からないということが有りますから、物件を購入する時は表面的な数字に騙されないようにする必要が有ります。

入居率と利回りの関係

不動産投資の収入は主に家賃収入ですから、空室が増えて入居率が低くなるとその分家賃収入が減ります。 他に収入が無い場合は家賃収入が減ると利回りが下がります。

ですから、理論上、利回りを上げるには、物件の入居率を高くする必要が有ります。 それで不動産管理会社に空室が出ないように入居者の募集をしてもらい、空室を無くしていく努力が実用です。

不動産管理会社を使うと経費面で収益力が落ちるデメリットが有りますが、使わなければ管理が不十分になって空室リスクが高くなります。 経費を減らした方が収益力が良くなりますが、管理が杜撰になれば空室が増えて収益力が落ちてしまいます。 どちらが影響が大きいかと言えば空室が増える方が収益に対しての影響が大きいです。

経費を引き下げる為に管理料の低い管理会社を選ぶよりも多少管理費が高くても管理がきちんとされていて、入居者が出ていかないから入居率が下がらない管理会社に物件の管理を委託する方がいいことになります。

まとめると、不動産投資の収益性を高めるには、入居率と利回りの関係を正しく理解し、現実的な収支計画を立てることが重要です。

入居率が安定すれば長期的なキャッシュフローも見込みやすくなり、結果的に利回りも向上します。さらに、エリア選定や管理体制の見直し、リスクを想定した計画づくりを行うことで、不動産投資の成功につながります。

アパート経営を検討している方は、必ず入居率と利回りのバランスを意識した収支シミュレーションを行い、長期的な資産形成を目指しましょう。