不動産管理の収支計画・利回り

【イエカレ】アパート経営で資産管理会社を設立すべき人の特徴とは？個人との違いと判断基準

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更新日2023年4月26日

このコラムのポイント

本コラムでは、個人名義での賃貸経営と法人化による経営の違いや、節税メリット、資産の分散・相続対策といった観点から、資産管理会社を設立するメリット・デメリットを丁寧に解説しています。

「起業とは違うし、自分には関係ないかも…」と思う方も多いかもしれませんが、一定以上の収益が見込める場合、法人化によって手残りが大きく変わるケースもあります。

法人化を検討すべき年収ラインや注意点もご紹介しているので、これからアパート経営を始める方や、すでに運用中のオーナーの方も、ぜひご一読ください。

資産管理会社を設立したほうがいい理由とは？

【メリット1】役員報酬を控除対象にすることができます！
個人で購入ると課税対象になってしまう個人事業所得も、法人で購入して代表者に給与を支払うと給与所得控除として課税対象を減額することができます。

【メリット2】法人の税率は個人と違い一定です。
個人の所得税は所得が多くなると税率が高くなる累進課税方式というものになります。しかし法人の場合は所得に関係なく税率は一定と定められています。

【メリット3】経費にできるものが多数あります。
個人の場合一部しか認められない生命保険の控除や不動産所得の赤字も、法人なら保険料の全額（一部の場合もある）や土地取得分の借入金の利息を経費にすることができます。

アパート経営の法人化って、自分にも関係ある？
実は、節税や相続対策にも関わる重要な判断ポイントです。

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会社を設立したばかりでも融資を受けられるの？

法人で物件購入すべき理由とは？

個人だと、物件を取得し続けるだけで税金がかなりかかってきます。それに比べて、法人では規模が大きくなるほど経費控除の割合が高くなります。

実績のない法人へ貸すことは一般的にはなく、通常は2期または3期分の黒字の決算書が必要です。

また赤字であったり、設立したばかりで1期しか決算書がない場合も受けることは難しくなります。

それでは、なぜ不動産のときは新設法人へアパートローンが出来るのでしょうか。

その理由は、法人への融資だと考えていないためです。 形としては法人になっていますが、金融機関では実際は個人にしていると捉えています。

ただ、アパートローンでも個人でのローンと比べると、かなり審査は厳しくなるのが現状です。個人では大丈夫でも、新設法人は無理なこともあります。

最後にダメ押しで法人にした方がいい理由をご紹介

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資産管理法人を作るとさらにこんなことも！

資産管理法人へ融資を受けるときには、連帯保証人は代表者だけになります。しかし、個人でアパートローンを組むと、連帯保証人に妻や親などを付けなければなりません。

新設法人なら、それも必要なく代表者だけの保証で済みます。ただ、これからは海外の基準にあわせて、代表者の連帯保証もなくす方向で法の整備が進んでます。

注意したいのが、このことは銀行からは提案してくれないことです。新設法人が前提だと伝えない限り、個人を前提にされてしまいます。

そこで大切なのが、銀行に新設法人でアパートローンを申し込むときには、最初にそのことと担当者に伝えることです。また、決算費用なども必要となるので、税理士に依頼することになります。

最初のコストは個人よりも法人が多くかかりますが、新設法人の方が、その後の投資額も増やせる可能性は高くなります。

この記事に出会った今が、ひとつの転機かもしれません。専門家の意見や実際のプランを比べることで、将来の安心につながります。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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