【イエカレ】賃貸オーナー必見！賃貸管理会社が教える収支計画の立て方と利回り計算の実践ノウハウ

不動産管理会社の行う業務と役割ってなんだっけ？まずはそこから！

通常、家主は不動産管理会社と管理委託契約を締結しています。 この管理委託契約とは、家主が自分で行うには大変手間がかかるような内容につき、不動産管理会社に業務を代行してもらうという契約のことです。

具体的には、空室保証契約、家賃滞納保証契約、家賃集金代行業務になります。

■空室保証契約
空室保証契約とは万が一、物件の借り手がつかず、空室が出た場合に家賃を保証するという契約です。
この契約を不動産管理会社と締結している場合、家賃の10％は不動産管理会社に手数料として、支払うことになります。

■家賃滞納保証契約
家賃滞納保証契約とは、入居者が家賃を滞納している場合に家賃を不動産管理会社が代わりに支払ってくれるという契約です。
そして、集金代行業務は通常の家賃の管理を代わりに行ってくれるという業務です。

不動産管理会社が家賃の振込確認や入金されていない入居者に対して催促や督促状の送付を行います。
さらに、不動産管理会社では、入居者の管理やクレーム処理などの業務も行ってくれます。

表面利回りを知っていますか？

不動産経営の表面利回りの考え方

不動産経営の利回りの考え方には表面利回りの考え方があります。

表面利回ってなんでしょう？
表面利回りとは、不動産の物件価格に対する家賃収入の割合になります。

■例えば月10万円家賃で1年間賃貸する物件の価格が2,000万円の場合

表面利回りは
10万円×12ヶ月÷2,000万円×100=6％
となります。

この表面利回りは投資したい不動産の物件の価格を決めたい時に用いることもできます。

■例えば、家賃10万円で表面利回り8％の数字で運用したいと考えている場合

10万円×12か月÷8％=1,500万円

の物件価格が妥当の価格になります。

表面利回りを覚えたら次は「実質利回り」を理解しましょう。

不動産経営の実質利回りの考え方

表面利回りは実際の家賃収入をもとに算定したものであり、税金などの諸経費は考慮していません。

ここで、実質利回りの考え方が必要になります。

■実質利回り
実質利回りは実質の物件価格に対する実質の家賃の割合になります。
実質の物件価格とは、不動産の物件価格に登録免許税や不動産屋に支払う仲介手数料、司法書士に支払う手数料を加算した価格になります。

実質の家賃とは、家賃収入から管理費や税金などの諸経費を差し引きした金額になります。
実質の物件価格は大きくなり、実質の家賃は小さくなるため、この実質利回りは表面利回りと比較して、小さくなります。

この実質利回りを上げるには、不動産管理会社に支払う管理費を抑えて、実質の家賃を上げていくのがよいといえます。
そのためには、不動産管理会社を見極めていく必要があります。
勿論、空室をなくして家賃収入を最大化していく努力は行うべきでしょう。

利回りを踏まえて収支計画をたてましょう。

不動産経営の収支計画の考え方

不動産経営の収支計画とは具体的にキャッシュの収入と支出の計画を立てることになります。

収支計画では、キャッシュの収入から支出を差し引きして、プラスの状態にできるように計画を練ります。
この収支計画の時点でマイナスが出ている状況の場合、新たに資金調達を考える必要が出てきます。
収入は家賃収入になりますが、ある程度、不動産管理会社との話し合いや相場で固定されてくるでしょう。

問題なのが支出です。
支出には様々なものがありますが、メインとなるのはローンの返済です。
ローンの返済資金が借入期間と関係してきます。
借入期間が長期に渡れば、毎月の支出は少なくてすむでしょう。
逆に借入期間が短期であれば、毎月の支出は多くなります。

ただし、借入の利息は、借入期間が長期に渡れば負担が増えて、借入期間が短期であれば、負担は少なくて済みます。
借入の利息に負担を感じるのであれば、ローンの借り換えを検討してもよいでしょう。

また、支出として見込むべきなのは修繕費やリフォームの費用です。
支出はできるだけ抑えたいところですが、これらの費用は必須のものであり、入居者に住みよい環境を与えるためには、かけるべきところです。
これらの費用をかけることで家賃収入のアップにもつながります。

この記事のまとめ

賃貸経営を成功させるには、管理費を支払うだけのサービスを不動産管理会社が提供してくれるかどうかの見極めを行う必要があります。そのためには、収支計画と利回りの理解が欠かせません。賃貸管理会社のノウハウを取り入れれば、自分で数字を把握しつつ、無理のない経営戦略を立てられます。

まずは本記事の手順を参考に、収支計画を作成し、利回りをチェックすることから始めましょう。安定した賃貸経営への第一歩がここからスタートします。