家を貸す注意点って何?初心者必見!3つの落とし穴

自宅をしばらく使わない場合、これを賃貸することで有効活用することができます。ただし、家を貸すときには、いくつか注意しなければならないことがあります。
ここでは、初めて家を貸す方が意外と見落としてしまいがちな注意点について、詳しく解説します。

この記事を読むのにかかる時間:5分

家に戻れなくなることも!?契約内容は細かくチェック!

家を貸す場合、貸主と借主との間で賃貸借契約を締結します。
敷金や礼金、賃料など金銭面のことについては、ほとんどの方がしっかりチェックされることでしょう。

しかし、賃貸借契約には、他にもいくつかの注意点があるのです。

■普通借家なのか、定期借家なのか

家を貸す場合、賃貸借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類があります。
定期借家は、期間満了とともに契約終了となり、更新をする必要がありません。
これに対して、普通借家は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り、貸主側から更新を拒絶することはできません。
数年間だけ自宅を空けるため一時的に家を貸すという場合、普通借家にすると、戻りたくても自宅に戻ることができないということになりかねません。
そのため、賃貸契約をする際は、締結する契約の種類をきちんと確認しておくようにしましょう。

■原状回復に関する取り決めについても確認

入居者が退去した後は、家の原状回復をしなければなりません。
この原状回復をめぐっては、費用面やどの状態まで戻すのかといったことについて、入居者との間でトラブルになりやすい傾向があります。
そのため、賃貸借契約を交わす際は、
・原状回復にかかる費用は誰が負担するのか
・費用の負担割合
・どこまでの原状回復を求めるのか
といった点について、しっかり確認しておきましょう。
退去後のトラブルを予防するには、家を貸す前に建物や設備の状態などについて細かくチェックし、記録しておくことをおすすめします。

賃貸事業は想像よりもやることがいっぱいあります。

賃貸事業は想像よりもやることがいっぱいあります。

賃貸事業はやることがたくさん!管理業務を確認

「自宅を使わない間、人に貸すだけ」
初めて家を貸す方は、不動産の賃貸借について簡単に考えてしまいがちです。
しかし、たとえ自宅であっても、他人に賃貸すれば、それは立派な「事業」です。
そして、敷金や礼金、毎月の賃料をいただいて家を貸す以上、しっかりとした「管理業務」を行わなければなりません。
家を貸すときは、どの管理業務を誰が行うのか、事前に計画・準備しておく必要があります。
賃貸事業には以下のような管理業務が伴いますので、しっかり確認しておきましょう。

■入居者管理

以下のような業務のことをいいます。
・入居者の募集
・賃貸借契約
・家賃の回収
・トラブルやクレームへの対応
・入退去の管理

専門知識やノウハウが必要になることもあるため、募集や契約については不動産会社に、その他の管理については管理会社に委託するのが一般的です。

■物件管理

以下のような業務のことをいいます。自主管理も可能ではありますが、管理会社に委託するのが一般的です。
・建物の清掃
・建物の修繕
・設備のメンテナンスや修理

■経営管理

家を貸すのは「事業」ですので、以下のような経営管理も必要になります。
・帳簿をつける
・確定申告をする
・税金などの支払いをする

今一度収支計画を確認してみよう!

今一度収支計画を確認してみよう!

収支計画は成立つか?収支計画をもう一度確認!

家を貸すと、さまざまな管理業務が付随してきます。そして、これらを不動産会社や管理会社に委託する場合、委託料が必要になってきます。
また、家を自宅として使っていたときにはあまり気にしていなかった支出も、事業として家を貸す場合はきちんと把握しておく必要があります。
まずは、どのような支出があるのかチェックしてみましょう。

<家を貸す場合に想定される支出>
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・仲介手数料(不動産会社に仲介を委託する場合)
・管理委託料(管理業務を管理会社に委託する場合)
・清掃費用
・原状回復費用
・修繕費(積み立てておくのが一般的)

■賃貸収入で支出をカバーするのが基本

入居者からは敷金や礼金も支払われますが、これはあくまで1回限りのもので、基本的には毎月の賃料が賃貸収入となります。
そして、家を貸す場合にかかる支出は、この賃貸収入によってカバーするのが基本です。
そのため、家を貸すときは慎重な収支計画を立て、委託する業務と自分で行う業務についても細かく決めていくようにしましょう。
また、賃料については、どれくらいの支出があるのかということを考えたうえで慎重に決定する必要があります。

関連記事:賃貸管理で抑えておくべき3つのポイント

この記事のまとめ

【チェックポイントを抑えてトラブルを回避】
家を貸す場合、以下のような注意点があります。
・賃貸借契約の種類やその内容について、細かくチェックする
・管理業務にはどのようなものがあるのか、あらかじめ把握しておく
・慎重な収支計画を立てる

不動産会社では、使わない家を上手に活用する方法について、相談に乗ってもらうこともできます。自分だけで判断するのが難しい場合は、専門家の意見を仰いでみることを強くおすすめします。

また、家を賃貸に出すに当たっては、何よりも大切にしてほしいポイントがあります。それは、「すぐに一つの不動産会社と話を進めようとしない」ということです。不動産会社とのやりとりは、それが複数になればなるほど、面倒で手間もかかります。そうなると、「早く決めてしまいたい」という心理から、最初にをとってきた不動産会社と話を進めてしまいがちです。

しかし、よく考えて頂きたいことは「家を賃貸に出す」ということは、あなたの大切な不動産の管理を第三者へ依託をして、いわばあなたが「経営者として」賃貸経営を行うという行為です。結果的に多額のお金が動く商取引になります。それゆえ、あなたの家の管理をしっかり任せられる「信頼のおける不動産会社・営業担当者」と出会いを求めて、且つ「良い条件で賃貸に出す」ことを何よりも優先すべきです。比較検討が必要なのは言うまでもないでしょう。

また、比較検討するなかで、他の会社の査定内容を探って来たり、なぜか一社だけ飛びぬけて高い賃料を提示してきた場合は要注意です。担当者が契約を取りたいがために、高い賃料を提示している、という事情が隠れている場合もあるかもしれません。そのような事情を見抜くためにも、比較検討は必要なのです。

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