サブリースとは?「家を貸す」ことがなぜ社会問題化しているのか

郊外を中心に、最近やたらと新築のアパートが増えてきたと感じることはありませんか?
サブリースは、所有する不動産を元に専門業者に一括して借り上げをしてもらい、家賃を保証してもらう制度です。
家賃収入のため、田畑や空き地を活用してマンションやアパートを建てる。そんなサブリースについて学んでみましょう。

この記事を読むのにかかる時間:5分

サブリースの「家賃保証」のメリットとデメリット

サブリースのセールスでは、空室リスクの心配をしないで済むように、「家賃保証」が大々的に宣伝されています。アパート経営のように家を貸すことで利益を得ようとする場合、満室であれば最大限の家賃収入を手にすることができます。しかし、地方でも都会でもアパートの空室リスクは常に存在しているため、入居者がまったく入らなければ家賃はゼロになってしまいます。当然、アパートからの収益がなければ、自身の家計から埋め合わせをしなければなりません。アパートで家賃収入するはずが絵に描いた餅となって、借金だけ抱える大家さんが出てくるのは不自然ではないのです。

サブリースなら建設したアパートをサブリース専門業者に一括して借り上げてもらって、一定の家賃保証が受けられます。もし予想より入居率が高くなくても、毎月の収入を手にすることができるのです。

しかし、たとえば30年間、入居者の状況にかかわらず、家賃を保証してもらえるというのはおかしいとは思いませんか?

実は、サブリース契約の中には、契約後一定期間が過ぎると一方的に家賃保証であるリース料を増減できることが盛り込まれています。
この「家賃保証」が最初のもくろみ通り続くものではないという点について、契約の際にきちんと説明を受けていないことに由来するトラブルが続出しているのです。

このように、サブリースは家賃保証という魅力にあふれている一方、もしかすると借金だけを背負うことになるリスクも含んでいます。

サブリースの問題点とはどんなものでしょう

サブリースの問題点
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魅力的なサブリースの影に潜む問題点

「家賃保証」というキャッチコピーで注目されるようになったサブリース。
ここ数年でブームとなった背景のひとつに、慢性的な国内農家の高齢者問題があります。
専業農家は広大な田畑を所有しています。
作付けをして農業を続けていくのであれば、農地という扱いになるので、農地関連税法を始めとする税金その他の優遇があります。
しかし、日本の農家の大半は高齢化に悩まされています。70代、80代ともなれば、体力的にも広い田畑を管理していくのは困難です。

ただ、農地ではなく単なる空き地として放置してしまうと、日本の税制上、税金や相続税がどっと押し寄せます。
そこで、現実的に田畑を利用することができなくなった農家の中には、サブリースでアパートを建てて家賃収入を見込むケースが出てきました。
しかし、「家賃保証」だったはずのサブリースでアパートを建てても、家賃収入がどんどん下がってしまい、多額の借金だけが残るケースが社会問題となっています。

サブリースをするにあたり注意するポイントはなんでしょうか。

注意するポイントは?

サブリース利用で注意すべきポイント

家を貸すという昔から行われてきた行為が、なぜサブリースでは問題になっているのでしょうか。

そもそも、一般の賃貸物件では、大家さんと入居者が直接賃貸契約を結びます。
募集や管理のため不動産会社が仲介することはあるものの、あくまで一対一の関係です。
一方、サブリースの場合、大家さんと入居者との間には不動産会社などサブリース会社が入ります。
大家さんは入居者に直接家を貸すのではなく、一旦サブリース会社が物件を借り上げ、さらに入居者へ貸し出します。
大家さんとサブリース会社とはリース契約を結び、全室満室でも空室があっても、契約で決められたリース料が支払われます。
ただし、入居者はサブリース会社と賃貸契約を結ぶため、家賃は直接大家さんの手元には入ってきません。

このようなリース契約ならではの問題点がサブリースには生まれます。
入居者が満室でも空室でも一定のリース料が支払われる仕組みということは、もし全室が空き状態になってもサブリース会社が損をしないように、初期投資や維持管理費が予め高めに設定されています。
アパート建築費の相場を知らない素人なら、サブリース会社のセールスのままに契約を結んでしまうことも少なくありません。

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この記事のまとめ

【間取り別の相場を知って賢いマンションの売り買いを】
マンションの間取りと売買価格には次のようなポイントがありました。
・マンションの売買価格の相場は「立地」「築年数」「間取り」で決まる
・世帯人数によって必要な間取りは違う
・同じエリアでも間取りが1つ増えるだけで売買価格が跳ね上がる

ぜひ、間取り別のマンションの相場を調べることで、損をしない取引になるよう留意してください。

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