サブリースのデメリット・問題点とその解決方法

サブリースにはデメリットや問題点もあります。
これらのデメリットや問題点について解説するとともに、解決方法についても考えてみました。
サブリースを導入するかどうかで迷っている方は、ぜひご一読ください。
どうすればいいのかお分かりいただけるかと思います。

この記事を読むのにかかる時間:5分

サブリースのデメリットその1・家賃減額請求

サブリース契約では、基本的に借上家賃を設定しています。
これは、「この家賃までは保証します」という金額のことです。
基本的には、保証した金額の家賃が入ってきます。
しかし、サブリース契約によっては、契約書に次の文言が入っている場合もあるので注意しましょう。

「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」という旨の文言です。
こういう記載があった場合、サブリース会社が状況次第では家賃の減額請求をしてくる場合もあります。
請求があったときは、設定家賃が適正であるかどうかも含め、しっかり話し合いを持ちましょう。
常に一定の家賃が入ってくるとは限らない、という点は肝に銘じておいたほうがよさそうです。

サブリースのデメリットその2・中途解約のリスク

サブリース会社の中には、長期保証を売りにしている会社も多いです。
例えば、このようにホームページで歌っている場合もあります。

図

つまり、サブリースは20年、25年という長期の契約を前提とした契約であるといえるでしょう。
契約する側も、長年関係が続いていくものと思って契約し、資金計画を立てます。
しかし、それがいつまでも続く、という保証もないのです。
先ほどの家賃減額請求に応えられない場合や、経済情勢が変化して契約を続けることが困難になる可能性だってあるのです。
そうなった場合、中途解約もやむを得ない、という結論になる場合もあります。契約したら安心というものでもない、ということは心に置いておきましょう。
安定しているようで、実は安定していないというのが、サブリースのデメリット・問題点として指摘できるのです。

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サブリースのデメリットその3・会社の破たん

サブリース会社が破たんした場合、何が起こるかというのを一つの図にまとめたのでご覧ください。

図

つまり、サブリース会社が破たんすると、オーナーと入居者が大きなリスクを背負うことになります。
極論すれば、「その後の人生設計が狂ってしまう」といっても過言ではないでしょう。

サブリース会社の経営状態次第で、受けるリスクは甚大になるのです。
このデメリットを回避するには、サブリース会社の与信状況についてしっかり情報を集めておくしかありません。
あまりに経営状態の悪いサブリース会社にはかかわらないほうが賢明です。

また、サブリース会社の中には、建設会社、不動産デベロッパーなどの子会社であるケースも数多いです。
サブリース会社自体の経営成績は悪くなくても、親会社の経営成績が悪い場合、連鎖的に破たん、という可能性もあるので気を付けましょう。

サブリースのデメリットその4・契約終了後の扱い

以上に挙げた理由でサブリース契約が終わってしまった場合の扱いにも不安が残るところです。

まず、サブリースの場合、オーナーが入居者とかかわることはありません。
そのため、入居者情報の伝達、賃貸契約の引継ぎで問題を抱える可能性があります。

新たな引継ぎ先となるサブリース会社の手腕に任せるしかありません。
また、サブリース会社がいい加減な仕事をしていた場合にも、問題は残ります。
建物の維持管理の履歴が残ってない、そもそもメンテナンスがいい加減などの理由で、莫大な修繕費用がかかる、という話にまで発展することもあります。
そうなった場合、誰がそのコストを負担するか、というのも重大な問題となるでしょう。

サブリースの問題点を解決するには?

ここまでの話を踏まえ、これらのデメリット・問題点を解決するにはどうすればいいかという点について考えてみました。

一言でいえば、契約をするときにしっかりチェックすることです。 具体的には、次の項目についてチェックしてください。

・免責期間:オーナーはいつから賃料をもらえるのか。
・解約条項:どういう場合にサブリース契約を解約できるのか。
・条件変更:賃料の減額請求の取り扱いはどうなっているか。
・修繕・リフォームに関する条項:費用の負担割合、決定方法はどうなっているのか。
・メンテナンス方針:日常清掃、定期清掃、保守等メンテナンス業務の方針がどうなっているか。
・敷金の扱い:敷金はちゃんと別に保管されるのか。

これらの項目をチェックし、不明・不審な点があったら解決するまで話し合いをしましょう。
問題点・デメリットの解決には何よりも効果的です。

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この記事のまとめ

サブリースのデメリットおよび問題点について解説しました。
繰り返しになりますが、サブリースが成功するか否かは、ちゃんとしたサブリース会社を選び、適切な契約を結べるか否かにかかっています。
やはり、サブリース会社を決めるときは、サブリース会社のいうことをうのみにするのではなく、自分でもしっかりと情報収集し、考えることが大事です。

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