【イエカレ】土地活用における建築会社の選び方｜アパート・マンション経営の目的別パートナー８選

土地の活用方法や相談内容によって、最適な相談先は異なります。 上記表に記載した8種類の相談先について、メリット・デメリットも併せて詳しく解説します。

ハウスメーカーの明確な定義はありませんが、日本国内の広い範囲に展開する大規模な住宅建設会社によく使われている呼び名です。 賃貸アパートや賃貸マンション、戸建て住宅等を主に扱っているため、集合住宅や賃貸併用物件の建築を検討している方におすすめです。

ただ、ハウスメーカーは建築する建物に対してある程度形が決められています。 メーカーが対応可能な建物のラインナップからタイプを選び建築するため、建物における細かな要望に対応できない場合もあります。

また、ハウスメーカーによって建築できる建物の得意・不得意などもあるため、事前にメーカーの特徴を調べてから相談すると良いでしょう。

全国各地に展開する大規模な住宅会社であるハウスメーカーに対し、比較的「地域密着型」と言われているのが工務店です。

ハウスメーカーは豊富なラインナップからお気に入りの商品（建物）を選んで建物を購入する形になりますが、工務店は細かな要望まで融通が利きやすいという特徴があります。
そのため、注文住宅を建築する際の相談先としてよく利用されています。

土地の形状や面積を確認した上で最適な土地の活用方法を提案してくれるため、アパートやマンション経営には不向きである狭い土地や、珍しい形状の土地を所有している方には工務店への相談がおすすめです。

ゼネコンとは「総合建設業者」のことで、マンションや大型ビル、総合病院やダムまで大規模な建設をメインに行っています。
総合建設業者と呼ばれているものの、施工から建築まですべて一貫して行うわけではなく、元請業者として他の施工業者や建築会社に指示を出すリーダーのような位置にいる業者です。

ゼネコンはオフィスビルや商業ビルなどの建築を得意としているため、大規模な建物の建築を検討している方に向いています。

不動産会社は、主に土地の売却や運用を依頼する方と土地の買収や借用を希望している方との間に立ち、賃貸契約を成立させるためのサポート業務を行っています。土地活用においては「不動産仲介会社」とも呼ばれており、所有している土地の売却を検討している方によく選ばれている相談先です。
中には、土地所有者に代わって宣伝広告を出し、賃貸物件の入居者を募集してくれる不動産会社もあります。さらに、最近では設計事務所や工務店との関わりがある不動産会社も多く、不動産売却から活用まで幅広い分野での相談を積極的に受け付けています。

設計事務所は建築家が在籍しており、要望に沿った完成度の高い建築物の設計を依頼できることが強みです。
ただ、土地活用についてはそれほど強くないイメージをお持ちの方も少なくありません。

しかし、最近ではコンサルティング系サービスを行う設計事務所も増え始めています。このような設計事務所であれば、デザイン性の高い建築物の設計から土地の活用方法に関する相談まで対応してくれます。

設計事務所は建築を行わないため、建物を建築する際は設計事務所から建設業者を紹介してもらう形となります。
どれだけ良心的な設計事務所に相談ができても、依頼する建設業者の技術レベルが低ければ意味がありません。そのため、予め紹介される建設業者についてもしっかり聞いておくことが望まれます。

設計事務所と同じく土地活用に馴染みがないイメージがありますが、金融機関では主に信託銀行が「土地信託方式」での相談を受け付けています。

金融機関における土地活用では、事業用資金の融資を受けることができる代わりに、建物や土地を担保にすることが条件となります。
土地信託方式で土地を活用していくためには信託先に高い信頼がなければ不安ですが、金融機関は融資を回収する必要があるため、比較的信頼性が高く最適なアドバイスを受けられるでしょう。

病院で診断を受けた患者が、現在診療を受けている担当医師とはまた別の医師に「第二の意見」を求めることを「セカンドオピニオン」と言いますが、土地活用の相談においてもセカンドオピニオンは重要です。

相談を受けるセカンドオピニオンは直接自分たちの今後の利益に繋がるわけではないため、公平性の高い第三者からの客観的な意見を聞くことができます。土地活用のセカンドオピニオンとして最適な相談先は、プロの不動産コンサルティング会社や司法書士、ファイナンシャルプランナー（FP）などがあります。

セカンドオピニオンによって目指す方針がそれぞれ異なるため、自分が検討している活用方法に適したセカンドオピニオンを利用しましょう。

低所得者層に人気の「公営住宅」や、近年よく耳にする「UR賃貸住宅」はすべて公的機関が建設・管理運営を行っています。もう少し詳しく言うと、公営住宅は「住宅供給公社」、UR賃貸住宅は「UR都市機構」「都市再生機構」など、地域によりさまざまな種類の公的機関が存在しています。

地域の公的機関や自治体にとって、遊休地を減らし地域の価値を高めることは非常に重要です。そのため、土地活用について積極的に相談を受け付けているところが多く、支援を受けられる可能性も高いです。

ただし、どこまで支援を受けられるのかは地域の住宅供給公社やUR都市機構により異なるため、複数の公的機関で相談することをおすすめします。

長年活用していなかった土地の活用目的が決まってから、すぐに行動を起こすこと自体に問題はありません。ただ、早く土地を活用しなければならないと焦って行動すると、かえって失敗リスクや損失額を高めてしまう可能性もあります。

土地活用を成功させるためには、検討している活用方法に適した相談先でしっかり相談を行い、的確なアドバイスを受けることが大切です。

ここからは、土地活用の目的に特化した最適な相談先をご紹介します。

また、それぞれの土地活用プランの詳細はあなたに最適な土地活用とは？14種類の方法を徹底比較で紹介しています。 土地の活用方法が明確でない方はまず、自身の所有している土地にはどのような活用法が最適なのかを知り、その上で相談先を決めると良いでしょう。

相続税や固定資産税など、土地を所有しているとさまざまな税金支払い義務が発生します。無駄な支払いをなくすために、売却してしまいたいと考える土地オーナーの方も少なくありません。
土地を活用するのではなく売却する方針で検討しているのであれば、不動産会社や金融機関、公的機関への相談が最適です。

基本的に金融機関や公的機関は信頼性が高く、実際には価値がある土地を安い価格で買い叩かれることはまず考えられません。
しかし、少しでも高い価格で土地を売りたいと考えるのであれば、土地売却を得意としている不動産会社へ相談することを最もおすすめします。

土地をテナントや運営事業者に貸し出すことを「定期借地方式」と言い、駐車場や賃貸住宅、介護・医療施設などさまざまな経営方法があります。
所有している土地に適した経営方法や、テナント事業者に関する具体的なアドバイスを求めているなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

ただ、不動産会社によって紹介するテナントや運営事業者は異なる上、大切な土地を貸すことは今後の長期的な収益にも関わるため、信頼できる不動産会社探しが大切になります。

「所有している土地に、以前祖父母が住んでいた古い住宅がある」という地主の方も少なくありません。
そのまま活用することができないほど古い建物の場合は建て替えが必要になりますが、法律の関係上、立地によっては建て替えられない建物もあります。
所有している土地の建物が建替可能かどうかを確認するには、公的機関への相談が確実です。

また、どのような方法で土地を活用するか明確に決まっていないまま専門業者に相談すると、実際にはおすすめされた活用プランが適していない土地であるにも関わらず、そのまま契約してしまうことも充分考えられます。

そのため、最適な土地活用の方法については客観的なアドバイスを受けられるセカンドオピニオンや、資金管理の面で最も信頼性の高い金融機関に相談してみるのも良いでしょう。 自身の所有している土地にはどのような運用方法が最適なのか具体的なアドバイスを受けてから、その活用方法を得意としている専門業者に相談することで土地活用の失敗リスクを抑えられます。

建物を新しく建てて賃貸経営をしたい方への最適な相談先として、ハウスメーカーや工務店、ゼネコン、設計事務所があります。

賃貸経営方法の中でも、賃貸アパート経営や賃貸併用住宅はハウスメーカーや工務店がおすすめです。規模の大きなマンション経営を考えている場合は、大規模な賃貸経営が得意分野のゼネコンを選ぶのが良いでしょう。周辺環境や賃貸ニーズをしっかり調べ、安定経営をサポートしてくれる業者を吟味する必要もあります。
注文住宅やデザイナーズマンションの経営を検討している場合は、一からこだわりのデザインを設計できる設計事務所への相談がおすすめです。

このように、賃貸住宅経営の中でもアパートやマンション、注文住宅など何を経営するのかにより最適な相談先は異なります。そのため、検討している経営方法に最も適した相談先を選びましょう。

将来的には賃貸アパートや賃貸マンション経営を検討しているものの、今すぐ大きな資金を用意できないという方に選ばれている「とりあえず」の活用方法が駐車場経営です。

駐車場経営は大まかに「コインパーキング駐車場」「月極駐車場」という2つの運営方法があり、土地の特徴によって最適な運営方法は異なります。
そのため、駐車場経営を検討している場合は、まずどちらの運営方法が適しているのかを知るためにも、駐車場設置・経営に特化している専門業者に相談することが望まれます。

全国に駐車場事業を展開している大手の専門業者から、地域密着型の専門業者まで複数社に相談することで、所有している土地に最適な活用プランを知ることができるでしょう。

トランクルーム経営も建築費などの初期投資額の負担が少ないため、大きな資金を確保できるまでの土地活用方法として人気のある活用方法です。ただ、トランクルームのタイプによっては駐車場経営よりも多くの初期投資額がかかる場合があります。

最適な活用プランの提案から必要な費用までしっかりと相談したい場合は、不動産会社やトランクルームの専門業者への相談がおすすめです。

なお、トランクルーム経営の専門業者は地方の中小企業が多く、それぞれ特徴や得意なプランが異なります。相談を行う際は複数のトランクルーム業者をピックアップしておきましょう。

商業施設の経営を検討している場合は、「不動産会社」「ハウスメーカー」がおすすめの相談先として挙げられます。

しかし、土地の立地条件や土地を借りたいテナント事業者により土地の活用形態が大きく異なる上、商業施設経営はテナント事業者へ土地そのものを貸し出す「定期借地方式」が一般的です。
そのため、まずは土地の活用全般について詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

ただし、定期借地方式は事業者との契約期間が終了しても、事業者が運用を行っていた建物のまま返ってきます。
事業に特化した商業施設経営の場合は転用性が低くなってしまうため、将来的に再び建て替えるコストを抑えたい方はハウスメーカーに相談してみるのも良いでしょう。

医療施設経営を検討している方は、相談先を決める前にまず所有している土地の立地や面積などの条件をチェックしましょう。
医療施設の経営には、大まかに「リースバック方式」「定期借地方式」という2つの活用プランがあります。

リースバック方式は比較的小さな規模の土地に向いている方式です。初めに建物を建築する必要性があるため、まずは建築関係に強いハウスメーカーに相談してみましょう。
定期借地方式は大きな規模の土地に向いている方式です。土地そのものを貸すという形になるため、不動産会社やゼネコンへの相談がおすすめです。

医療施設の経営を行う場合、まずは所有している土地にどのような方式が最適なのかを知り、その上で選んだ方式に適した相談先を選ぶことが大切です。

介護施設経営を検討している方におすすめの相談先は「ハウスメーカー」「ゼネコン」です。
ハウスメーカーは住居系建物の建築に強いイメージがありますが、大手ハウスメーカーなどの場合は介護施設も商品のひとつとしているところが多く、地域密着型の介護施設経営を検討している方におすすめの相談先です。

ゼネコンは比較的大規模な介護施設を経営したい方に向いている相談先です。将来的に全国規模での介護施設経営を目指している場合は、ゼネコンへ相談に行くと良いでしょう。

太陽光発電の経営を検討している場合、一般的には太陽光発電の専門業者に相談する方が多いです。
ただ、自治体が太陽光発電設備の導入を推奨している地域もあり、この地域の公的機関は積極的に土地活用の相談を受け付けているところが多くあります。

そのため、所有している土地の地域によっては専門業者と直接取引を行うよりも、自治体を不動産会社として取引を行う方が支援を受けられる可能性が高く、おすすめです。

土地活用の専門業者に相談してからプランの提示を受けるまでの一般的な流れを紹介します。希望に沿う提案を受けるためには、相談前の準備や心構えも大切です。初回の面談に向けて、必要な準備を確認しましょう。

①日程調整
専門業者の土地活用相談窓口に連絡し、訪問日時を調整します。初回の面談は、業者のオフィスもしくは相談者の自宅で行う方式が一般的です。相談者の希望があれば、活用予定地に来てもらい、アドバイスを受けることもできます。

②土地に関する資料の取得
土地の登記簿謄本や公図、地積測量図など、活用予定地に関する資料を用意します。合わせて、土地活用に関する希望や不安点をあらためて整理し、面談日に備えましょう。

③面談
専門業者の担当者と対面し、要望や条件を伝えます。この時点では、具体的な活用方法を決めかねている状況であってもかまいません。「土地活用すべきか、売却すべきか相談したい」といった悩みや不安を隠さずに、正直な現状を伝えましょう。

④土地活用プランの提示
聞き取り内容や業者独自の調査結果を反映した活用プランを受け取ります。初期費用や集客力をつける工夫・土地活用のなど具体的な内容についても検討されているか確認しましょう。

複数の業者に相談する際には、1から4の流れを繰り返します。提示されたプランを納得がいくまで比較し、最終的な相談先を決めましょう。

土地活用では大きなお金が動くため、些細な失敗によって取り返しのつかない事態を招くリスクがあります。土地活用の失敗を防ぐためには、先輩投資家の経験から学び、リスク対策に取り組むことで成功パターンを疑似体験することが大切です。

ここでは、土地活用の相談に成功した例・失敗した例を紹介します。

父親から相続した土地を有効活用したいと考えたAさんは、不動産の一括プラン請求サイトに登録しました。受け取った提案の中からB社・C社・D社を選び、土地活用プランナーにセカンドオピニオンをお願いしました。

最終的には、地元の建設会社とパイプがあって、アパート建築実績も豊富なB社のプランを採用しました。入居募集を初めてから2ヶ月で満室となり、安定的な運用を続けています。

Aさんの事例から学ぶ土地活用の成功ノウハウは、2点あります。

• 複数業者に相談し、プランの提示を受けること
• プランの比較に迷った際には、第三者のアドバイスを受けること

複数業者に相談することによって、かかる費用の目安や土地に適した活用法が分かります。第三者のアドバイスを受けることは、リスク回避に有効です。プランを提示している業者とは異なる立場から提案内容の妥当性を評価し、客観的なアドバイスを受けられます。

Bさんは、駅徒歩5分の場所にある広い土地を相続しました。相続から間もないときに「30年間一括借上」をうたう業者から営業を受けて、サブリース契約によるアパート経営を始めます。空室があっても安定した収入を得られる上に物件管理のストレスがなく、理想的な仕組みのように感じたためです。

運用開始直後は期待通りの賃料収入を得られたものの、契約更新時に賃料の見直しがなされた結果、期待通りの利回りを維持できなくなりました。

Bさんの事例には、2つの間違いが見られます。

• 契約内容に関する理解不足
• 1社だけの提案を聞き、契約を決めたこと

一括借上(サブリース)契約は、2〜3年に1回の頻度で更新されます。契約更新時に家賃見直しを打診されるリスクが伴うことから、経営開始時の賃料収入が続く保証はありません。契約段階でこのリスクを見落としたことが1つ目の間違いです。

Bさんは賃貸経営に適した土地を保有していたことから、一括借上契約は不要でした。一括借上契約の管理料は割高です。1社だけの提案を聞いて契約を決めたため、管理料が高く不利な契約であることも見落としました。

1社から魅力的に感じる提案を受けても、その場の契約は避けてください。一旦は自宅に持ち帰り、他社のプランと比較した上で判断しましょう。

所有している土地や検討している活用方法の要望に最適な相談先を見つけることは、それほど難しいことではありません。
「せっかく相談したにもかかわらず、最適なアドバイスを受けられなかった」ということを避けるためには、以下の4つのポイントに注意しておきましょう。

土地の活用方法について相談をする際に、相談内容を直前まで明確にしておかなかったために「本当に質問したいことは聞けず、納得のいく結果にならなかった」という方も少なくありません。
ただ漠然とした悩みを相談するのではなく、悩みの解決策を見つけるために次の行動に移せるような具体的な質問をするができます。また、相談中は質問したかった内容をついつい忘れてしまう可能性もあるため、聞いておきたい質問は事前にメモなどで残しておくことをおすすめします。

「土地活用」というと、ただ単純に住宅や物件について知識のある不動産業者に相談してしまうケースが多くあります。しかし、すべての不動産業者が土地活用に熟知しているわけではありません。
土地活用をスムーズに始められるための最適なアドバイスを求めているなら、土地活用の方法に関する知識を持っている専門家に相談することをおすすめします。

1つの業者に相談するだけでは、その業者が本当に正しいことを言っているのか、信頼できる業者なのかを判断することはできません。最適な業者を見極めるためには、複数の業者に相談することが大切です。
複数の業者に同じ内容で相談し、土地活用の方法に関する知識を持っている専門家に相談することをおすすめします。その中で最も納得のいく対応をしてくれる業者や、的確なアドバイスをしてくれる業者を選びましょう。

また、複数の業者に相談する際は、幅広い分野での相談を受け付けている不動産系の仲介業者、検討している活用方法に特化した専門業者など、タイプの違う業者を選ぶと相談に対する回答の違いを知ることができます。

複数業者を1社ずつ調べて問い合わせを行うと、相当な時間を要します。賃貸経営を始める時期が大幅に遅れるリスクを伴うことから、非効率な選択です。
一括プラン請求を活用すると、短時間で複数業者をチェックできます。建築費や経営計画、サポート体制の比較も行いやすく、効率的な情報収集が可能です。

失敗しない賃貸経営は、信頼できるパートナーが欠かせないため、一括比較サイトや一括プラン請求のように便利なサービスを上手に使い、土地活用方法も検討してみて下さい。本当に便利です。

土地活用に関する相談先は、数多くの選択肢があります。 基本的に、一度土地の活用を始めると気軽に活用方法やプランを変更できません。そのため、初めのパートナー選びやプランニングは重要性が高い選択です。

土地活用を成功させるためにはまず、複数の会社へ資料請求を行うことです。土地活用の方法に関する無料相談を受け付けている会社が殆んどです。手元にある資料を参考に、気になることがあれば積極的に問い合わせることをおすすめします。

資産運用の代表とも言える不動産投資は、誰でも必ず成功するわけではありません。
ひとつ間違えるだけでも、今後の収益性に大きな影響を与えます。
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