土地活用の4つのノウハウを理解して絶対に成功させるための方法

土地活用には様々な選択肢があります。「土地をお金にする」という点は共通しているものの、ノウハウ、注意点、特徴等はそれぞれで異なってきます。併せて土地活用に関する基本的な考え方についてもまとめていますので、これから土地活用をと考えている方は参考にしてみてください。土地活用は決して「どれも同じ」ではないことが分かるはずです。

1.土地活用する上でおさえておきたい3つの基礎知識

どのような形で土地活用を行うのか、選択肢は様々ですが、いずれの方法に於いても基本的に同じことがあります。まずは土地活用を行う上で抑えておきたい3つの方法について解説していきます。

1-1.なぜ土地は活用する必要があるのか

そもそも、なぜ土地活用する必要があるのかという点です。土地の活用は義務ではありません。何をするでもなく、そのまま放置しておいても決して罰則がある訳ではありませんが、土地には固定資産税がかかります。

つまり、土地はただ持っているだけである程度のお金がかかるのです。また、土地の需要は大きいです。

そもそも日本という国は決して国土が広くはありませんが、その一方で世界有数の経済大国として知られており、土地の有効活用が求められています。土地を活用すれば、固定資産税をペイできると共に、不労所得あるいは老後の備えなどにも活用できます。

少子高齢化による老後不安もありますので、近年は「将来の備え」という点からも土地活用が大きな注目を集めています。

1-2.土地活用における収益性の考え方

土地活用の基本的な考え方は、「短期で一攫千金」ではなく、長期的なビジョン、つまり「細く長く」です。土地活用を始めてすぐに大金を手にできるということではなく、長い目で見て利益にするという考え方が大切です。

そのため、短期的なビジョンではなく、中長期のビジョンに基づいて何をすべきなのかを考えると良いでしょう。

現実的に、先にもお伝えしたように土地には固定資産税がかかりますし、土地活用の一環として建物を建てれば、その建物分、固定資産税も増えます。

元々土地を持っていたとしても、決して「お金がかからない」訳ではなく、固定資産税がかかりますし、収益に対しての所得税もかかれば、土地活用の方法によっては様々な経費が掛かります。

「不労所得」として区分されますが、決してお金がかからない訳ではありませんし、初期費用をペイできるまでにもそれなりの期間がかかる点は覚えておかなければなりません。

1-3.基本的にローンを前提とする

土地活用では基本的にローンを前提として考えると良いでしょう。
どのような形での土地活用であれ、まずは初期費用がかかります。初期費用を全て現金で持っているというケースは稀なのではないでしょうか。

つまり、土地活用では固定資産税、ローンの返済額を上回る収益を得ることが「最低ライン」となります。


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2.それぞれの土地活用の特徴について

土地活用には様々な方法があります。
当然それぞれノウハウが異なりますので、いくつか代表的な手法について、特徴を説明していきます。

2-1.賃貸経営

土地活用として比較的身近な手法が賃貸経営です。不動産を貸すことで家賃収入を得る手法は、昔ながらの定番です。土地活用として賃貸経営を考えた場合、まずは建物の建設から始まります。

特徴としては、入居者さえいれば定期的に安定した家賃収入が得られますが、空室があると想定した収入が減ることです。また、賃貸経営の場合、周辺の不動産事情によっても左右されます。

立地、家賃等に於いて周辺よりも魅力的であれば入居者も簡単に集まることでしょう。しかし、駅から遠かったり、部屋が狭かったり、設定した家賃が高い場合、なかなか入居者を集めることはできませんので、収益が発生しません。

また、新たにマンションやアパートを建設するとなるとそれなりの建築費用が掛かりますし、工期もあるので、「すぐに土地活用で収益を」とはいきません。入居者を集めるためには不動産業者に依頼するケースが一般的ですが、信頼できる不動産業者を探すことが大切になるなど、いくつか気を付けるべき点もあります。

但し、入居者さえ見つければ自分自身の手間はかかりませんので、不労所得として人気の手法です。

2-2.駐車場

こちらも土地活用の手法として一般的です。駐車場にも様々な種類がありますが、いわゆる月極の「青空駐車場」であれば元手があまりかかりません。

白線を引き、駐車場スペースを確保するだけで「駐車場」です。こちらも賃貸経営同様、駐車場利用者がいれば安定して収益を確保できますが、借り手を募集しなければなりません。

主に不動産業者に依頼することになりますが、自ら駐車場に「駐車場空きスペースあり」と看板をかけておくことで、駐車場を探している人の目に触れる可能性もあります。駐車場はいわば「車の住所」になりますので、不動産賃貸同様、借り手さえいれば安定して収入が得られます。

ただし、駐車場でも月極ではなく、時間貸しの駐車場の場合は時間式のシステムを導入しなければなりませんので、それなりの初期費用がかかります。

また、お客がこなければ収益は発生しませんし、利用者が増えれば収益は増えます。その点では立地が大切になります。この場合の「立地」とは、車がアクセスしやすい立地という意味ではなく、近くに何があるのかと言う意味での立地です。

近隣に駐車場スペースがないものの、人が訪れる場所がある場合、車でアクセスした人は駐車しなければなりませんので時間貸しの駐車場を探すことでしょう。一方、周辺に人が車で訪れるような施設がない場合、時間貸しの駐車場のニーズがありません。

時間貸しの駐車場の場合、自分自身の経営努力よりも立地によって決まる部分が大きいです。そのため、立地を見極めることが重要です。

また、周辺の駐車場事情も大切です。需要がある場所には大抵既に駐車場がありますので、「ライバル」になります。当然ですが利用者は安い料金の駐車場に停車します。ライバルと比較し、どちらの方が車を駐車して足を運ぶ施設が多いのかなどを総合的に考えて料金をある程度決めることが大切です。

2-3.資材置き場

資材置き場はすぐにでも始められる土地活用です。先に紹介した駐車場にせよ賃貸経営にせよ、ある程度準備が必要ですが、資材置き場であれば、何もない原っぱであっても相手にとって問題ないケースもありますので、初期費用を抑えたい人には魅力的な土地活用の手段ではありますが、駐車場同様に立地が求められます。

なぜ資材を置くのかといえば、工場や倉庫では置ききれないからこそです。そのため、できれば運送会社、あるいは工場、倉庫から近い位置に求められます。

また、資材置き場に関しては土地の広さ以上に大切なことがあります。それは周辺の道路事情です。
資材置き場には普通乗用車ではなく、トラックでの出入りが想定されますので、トラックの出入りも可能な道路に面していないと、いくら広い土地でもトラックが入れません。

例えば住宅地の中で、狭い路地を通ってアクセスしなければならない場所の場合、広い土地であってもトラックが入れなければ資材置き場としての活用が難しくなります。その点では土地活用の手法の一つではあるものの、周辺道路事情で左右されるという点は覚えておいた方が良いでしょう。

また、先に一例として住宅地を挙げましたが、資材置き場にする場合、周辺の理解もある程度は大切になります。そうすると、自ずと資材置き場にできる場所は限られてしまいます。

2-4.商業用ビル

商業用ビルを建てて入居者を募る方法もあります。オフィスを探している会社は多々あります。近年はベンチャー企業もありますので、商業用ビルを探している企業は決して少なくはありません。

商業用ビルに求められるのは立地と賃料です。新しいオフィスを探している企業としては、できれば賃料を抑えたいと考えています。企業にとって賃料は経費として落とすことができるとはいえ、支払わなければならないものであることは変わりません。

そのため、できれば安い賃料でと考えています。また、駅からの立地も大切です。なぜなら、従業員が通えるのかという問題もあるからです。郊外であれば駐車場があった方が良いでしょう。言い換えれば、「出勤」のことまで考慮しなければなりませんので、都心や駅周辺であれば駅から徒歩圏内なのか、郊外であれば駐車場は用意できるのかなど、アクセス面も大切です。

こちらも会社が入居してくれている限り、安定して賃料を得られるのですが、会社の場合倒産リスクがあります。もしもですが、入居していた会社が倒産してしまった場合、賃料を回収できないリスクもあります。

2-5.店舗

店舗として土地活用する方法もあります。店舗の場合、特定の店舗を想定するケースもあれば、とりあえず建物だけを先に建てて、入ってくれる事業者を探す手法もあります。

一口に「店舗」といっても様々ではありますが、どのような業態であれ、お客さんに来てもらってこそですので、アクセスが非常に大切になります。この場合の「アクセス」とは駅からの近さだけではなく、駐車場が用意されているのかも含まれます。

お店である以上、お客さんに来てもらわなければ利益が生まれませんので、お店までどのように来てもらうのかは死活問題です。駅から遠いのに駐車場もなく、「お近くのコインパーキングを利用下さい」では、実績のあるお店以外ではなかなか足を運ぼうとするお客はいないのではないでしょうか。

また、建物と業種の相性の問題もあります。セレクトショップのようにお客にじっくりと選んでもらうお店であれば、多少狭くても良いでしょう。しかし、より多くの人に来てもらいたいお店の場合は、狭いとなかなか売り上げに直結しません。

2-6.介護施設

介護施設は近年、土地活用の中でも注目を集めています。

まず、我が国は少子高齢化が進んでいることから、福祉・医療の需要が年々増加しています。
待機児童ならぬ、「待機老人」という言葉もあるように、老人ホーム等の介護施設に入居したいけど入居できない老人もいるほどですし、少子高齢化はまだまだこれからさらに加速していくことになりますので、今後、需要が更に高まることが予想されています。そのため、安定した事業とも言えます。

また、介護施設の場合、行政から補助金がでるケースもありますし、何より「社会貢献」でもあります。土地活用はビジネスなので利益を追求するのは当然です。介護施設による土地活用もまた、ビジネス的な面があるのは当然なのですが、介護施設には社会貢献の一面もありますので、利益とは別の満足度を感じることにもなるのではないでしょうか。

2-7.土地そのものを貸し出す

いずれ自分で活用したい、あるいは将来子どもに使わせたいなど、今ではなくやがて明確にしていきたい場合、そのときまで固定資産税のみが発生するお荷物にしておくのは勿体無いです。そこで選択肢に挙げられるのが、何かを建設するのではなく、土地そのものを貸し出すという活用方法です。

相手側としても、建物に合わせる必要がなく、自分の好きなことができますし、貸す側としてもいずれは返してもらえるので、特にこれといって土地を活用する予定がない場合には、土地そのものを貸してしまうのも良いでしょう。

デメリットとしては需要が少々低い点と、貸しているだけになりますので、固定資産税は自分自身で負担することになる点です。そして、契約なので途中で返してもらうことが難しい点です。

例えば30年の長期の契約を結んだ後に、土地を使う用途が出た際、「返してください」とはいきません。

また、定期借地権は法的なことも考慮しておかなければならないので、当事者同士の「言った」「言わない」ではなく、契約を書面で残すことになります。いくら持ち主ではあっても、契約期間の途中で「返してくれ」は通用しません。

2-8.売却

これまで紹介した方法は、あくまでも土地の権利は自分が持ったままでした。しかし、土地は売却することも可能です。貸すのではなく、売却することでまとまったお金が得られます。

冒頭で「土地活用は長期的ビジョンで」とお伝えしましたが、売却だけはすぐにまとまったお金が得られます。しかし、その場で自分自身の権利も消失しますので、以降何もできません。

また、一度売却したら基本的には「やっぱりキャンセルで」はできません。再び手にしたいのであれば、「返してもらう」ではなく「購入」になりますので、買取った額で入手できるとは限りません。

3.土地を活用するなら絶対に覚えておきたい注意点

土地活用の手法やノウハウについて様々な形でチェックしましたが、土地活用を行う上で絶対に覚えておきたい注意点もあります。
もちろんその点もそれぞれで異なりますので、どのようなリスクがあるのかなど、チェックしてみましょう。

3-1.賃貸経営でのリスク

賃貸経営でのリスクは言うまでもなく「空室リスク」です。住居用であれ、商業ビルであれ、貸すことで賃料を得るタイプの土地活用は、基本的に「借り手がいてこそ」です。

そのため、借り手がいてこそ収益が生まれますので、空室が続けば利益は得られません。さらには、周辺状況にも左右されます。

自分自身では魅力的な物件だと思っても、借りるのはお客です。お客としては、立地、家賃、周辺環境等、より自分の理想に合った物件を探します。つまりは相対的なものになりますので、借り手がいなければ家賃を下げる、リフォームするなどの対処が求められるのです。その場合、収益が減ったり、自分自身で持ち出しで費用がかかることになります。

また、住人同士のトラブルも考慮しなければなりません。

3-2.駐車場経営でのリスク

駐車場経営で気を付けたいのは駐車場内でのトラブルです。たとえば、駐車場内での悪質なイタズラによって車に傷がついたりトラブルが発生すると、「あの駐車場に車を止めていると傷がつく」といった噂が広まってしまいます。

いくら「駐車場内のトラブルは責任を負いません」と明記した上で契約を結んだとしても、実際に車に何かあったら駐車場との契約を考え直すだけではなく、どうしても「あの駐車場はイマイチ」との口コミまで広がることになってしまいます。

先の項でもお伝えしたように、月極駐車場経営の場合、更地にして白線を引くだけで「駐車場」の体をなすものです。さらには初期費用もかかりませんし、それなりに契約者を確保できれば安定した収入が可能です。しかし、駐車場を利用するお客にとって、駐車している車は大切なものなので、悪質なイタズラやトラブルの可能性があるようでは安心して駐車場を利用することもできません。駐車場内に監視カメラを設ける等は必要になってくるでしょう。

3-3.土地貸し出しでのリスク

土地の貸し出しでの最大のリスクは「土地が戻ってこなくなるかもしれない」という点です。法律的には戻ってこない訳がないのですが、借地権は少々法律が面倒です。

なぜなら、借地法は一度法律が変わっており、「旧借地法」と「新借地法」があるからです。貸す側としても最低限法律のことは把握しておかなければなりません。

借地権に関して何も知らない場合、土地を貸した相手に上手く言いくるめられて、本来であれば自分の土地になるものが、騙される形で土地を手放さざるを得なくなってしまう可能性があります。

3-4.土地売却でのリスク

土地売却のリスクは相場よりも安く売却してしまう点です。

不動産業者に仲介を頼んだものの、信頼できない不動産業者だったおかげで相場よりも安い金額で手放さざるを得なかったり、あるいは自分は安価に手放したものの、安価に取得した不動産業者が更に高額で売却しているのを知って「おかしい」と気付いたりなど、依頼する不動産業者次第で価格が変わります。

このリスクを回避するためには、信頼できる不動産業者を選ぶことです。

4.失敗しない不動産業者の選び方

どのような土地活用にせよ、不動産業者に依頼することになりますので、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。どのような不動産業者を選べばよいのか、いくつかポイントをまとめてみました。

4-1.実績や評判

不動産業者の実績や評判を調べてみることで、不動産業者の「本質」が見えてきます。どれだけ公式ホームページで美辞麗句を並べていたとしても、評判が悪かったり、実績がなかったりでは信頼には値しません。

逆に、ホームページがシンプルで本当に信頼してよいのかなと疑問に思ったとしても、評判を調べてみたら絶賛が多く、さらには実績も豊富な業者であれば、信頼に値するのではないでしょうか。

4-2.金額

現実的に、どれだけの金額を提示してくれるのかも信頼できる不動産業者なのかの判断材料の一つです。

土地活用の際、様々な理由があるかと思いますが、できれば安い費用で先行きに希望が持てる物件であって欲しいと考えるのは当たり前です。不動産業者側がそのような顧客心理を理解していない訳がありませんので、どれだけの価格を提示してくれるのかが「誠意」と言い換えても良いでしょう。

4-3.サポート力

土地活用にあたって、どれだけサポートしてくれるのかという点も大切になってきます。普通に生活をおくっていたら土地活用のノウハウはなかなか持ち合わせることはないでしょう。つまり、どのような土地活用を行うにせよ、まずは不動産業者に相談してからになります。どれだけのサポート力があるのかは、不動産業者によって異なります。

どのようなサポートでもこなしてくれる不動産業者もいれば、不得手なジャンルを持っていたり、まだまだ経験不足な業者もいます。そのため、土地活用の際にはサポート力が大切になると覚えておきましょう。


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まとめ

土地活用には様々な方法があると分かっていただけたのではないでしょうか。
しかし、どのような方法で土地活用を行うにせよ、大切なのは信頼できる不動産業者を見つけることです。

ノウハウを持っていないのは当然だからこそ、ノウハウを持っている信頼できる不動産業者とタッグを組み、自分の持っている土地はどのような形で活用するのかを考えることが大切です。

自分自身の価値観はもちろんですが、どのような土地なのか。面積、立地等によっても理想の土地活用の方法は変わりますので、その点も含めて信頼できる不動産業者に相談してみると良いでしょう。

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