【イエカレ】土地活用ランキング20選｜バランスと総合力が高い活用方法を紹介

このコラムのポイント

土地活用に迷ったら、やはり知りたいのはランキングではないでしょうか？

収益性や、建てやすさ、入居者の決りやすさ等の総合力を加味した土地活用トップ20を紹介します。

何をすべきか迷うときは、ランキングを参考にすることがよくあります。土地活用も様々な選択肢があるため、ランキングを参考にしたい方も多いのではないでしょうか？

良い土地活用を見つけるには、収益性だけでなく、土地の面積や利用規制、賃貸需要等も加味することが必要です。

この記事では「土地活用ランキング」について解説しています。収益性だけでなく、建てやすさや相続対策効果等も踏まえ20個の土地活用について総合力でランキングしました。

記事の後半では土地活用の決め方についても解説しましたので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事では、以下の5つの評価ポイントに基づいて土地活用のランキングベスト20を決定しました。

【評価のポイント】

・建てやすさ ・収益性 ・入居者の決りやすさ ・管理のしやすさ ・相続税対策

各ポイントを5段階で評価すると、土地活用のランキングは下表の通りです。

【評価方法】

建てやすさは、主に必要とする土地の面積や建築規制、賃貸需要を加味した数値です。 収益性は、建物規模が大きいものや、賃料単価が高いものを高い数値で評価しています。 入居者の決りやすさは、主に賃貸需要の強さや、退去後に次の入居者が決まりやすいかどうかを勘案しています。 管理のしやすさとは、入居者やテナント対応の難易、集客の必要性等を考慮した数値です。 相続税対策に関しては、建物を第三者に貸し出す収益物件のように相続税評価額が下がるものを高く評価しています。

【1位：アパート】

アパートは60坪以上の土地であれば十分なものが建ち、建築規制も緩く、投資額も比較的抑えられることから、建てやすい土地活用となっています。

賃貸需要も幅広く存在し、郊外であってもできる土地活用です。

入居者が退去しても、次の入居者を見つけやすいため、安心して賃貸経営を続けることができます。

管理会社に管理を依頼すれば、管理の手間もほとんど不要です。

相続対策にもなることから、土地オーナーには昔から人気の土地活用となっています。

【2位：賃貸マンション】

賃貸マンションは比較的大きな土地を要し、投資額も大きくなることからアパートよりは建てにくいです。

建築規制も厳しく、容積率(延床面積の敷地面積に対する割合のこと)が高く指定されていないと建てられないため、建築可能な土地は限られています。

ただし、建物規模は大きくなることからアパートよりも収入は大きいです。

アパートと賃貸マンションの両方が建てられる土地であれば、賃貸マンションを選んだ方が収益面ではメリットがあります。

【3位：戸建て賃貸】

戸建て賃貸は40坪以上あれば十分な建物が建ち、投資額も少ないことからアパートよりも建てやすいといえます。建築規制に関してはアパートと同じで、ほぼどこでも建てることが可能です。

ただし、1つの建物に1戸しかないため、複数戸あるアパートと比べると空室時の影響が大きくなります。戸建て賃貸で空室が発生すれば賃料収入はゼロとなる点がデメリットです。

狭い土地や形状の悪い土地等、アパートを建てることが難しい土地の場合は有効な選択肢となります。

【4位：デイサービス】

デイサービスとは、通所介護施設のことです。建物規模は戸建て程度であれば十分なため、小さな土地でもできる土地活用となっています。

デイサービス事業者に貸し出す一棟貸しの土地活用ですが、退去リスクは低く、収益も安定しています。 住宅街の中にあることも多いことから、駅前でなくてもできる賃貸事業です。

周辺の高齢化が進んでおり、アパートの賃貸需要が少ないようなエリアであれば、デイサービスを検討してみることをおススメします。

【5位：賃貸併用住宅】

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを併用した建物のことです。

自宅部分を50％以上とすると、住宅ローンによって建物を建てられるというメリットがあります。住宅ローンはアパートローンよりも長期かつ低利で組むことができる有利なローンです。

ただし、アパートとしては中途半端となるため、別に自宅用の土地があれば自宅とアパートは分けて建てた方が良いでしょう。

【6位：サービス付き高齢者向け住宅（通称：サ高住）】

「サ高住」という言葉をご存知でしょうか？サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅の略称です。 社会福祉法人や医療法人等の介護事業者に対して一棟貸しを行う賃貸事業になります。

建築費の補助金や税制優遇があるため建てやすいのですが、その反面、供給過剰になりやすいという点がデメリットです。

また、通所介護施設やクリニック等を併設するケースが多いことから、目安として土地面積が200坪以上は必要になります。

【7位：コンビニ】

コンビニは郊外でも可能な商業施設です。 建物投資は大きくなく、賃料単価も高いことから、収益性は非常に高い土地活用となります。地方であっても、幹線道路に面した相応に広い土地であれば、出店ニーズがあります。

ただし、コンビニは撤退リスクが高いことがデメリットです。コンビニが撤退した後は、後継テナントが決まりにくく、賃料が大幅に下がってしまうリスクがあります。

【8位：ドラッグストア】

ドラッグストアはコンビニよりも賃料単価が高いため、最も収益性が高い土地活用といえます。

郊外型であれば大きな土地面積を必要としますが、都市部にある都市型薬局であれば狭い土地であっても活用は可能です。

周辺に大きな病院があるような土地では、調剤薬局のニーズが高く、賃貸需要が高くなります。 近くに大きな病院がある場合は退去リスクも低いです。

【9位：老人ホーム】

老人ホームは、郊外の住宅地でもできる土地活用です。一棟貸しでありながら入居者の退去リスクが低い土地活用であるのはメリットです。

また超高齢化社会に向かっている日本にとっては、上述したデイサービス、サ高住と並んで社会的貢献度が高い事業と言えます。

ただし、昨今は介護報酬の見直し等によって賃料が下がってしまうケースも聞かれるので、どのくらいの賃料単価が設定できるか？など、 その土地における事業性評価を綿密にやらないと収益性が低くなってしまう場合があります。志は大事にしつつ、そこはしっかりと情報集めをした方が良いでしょう。

【10位：保育園】

保育園は保育園事業者に建物を貸す賃貸事業となります。昨今の保育園不足から、保育園の土地活用が増えてきました。

認可保育園の場合、施設数がある程度調整されるため、いたずらに供給過剰になる心配はありません。

退去リスクも低いことから、長期で安定した土地活用が期待できます。

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【11位：ビジネスホテル】

ビジネスホテルとは、ホテル事業者に一棟貸しをする土地活用です。

ビジネスホテルは、地方でも新幹線の停車駅近くには賃貸ニーズがあります。

収益性は、賃貸マンションよりは高くなることが一般的です。

【12位：ロードサイド型店舗】

郊外でも幹線道路沿いの広い土地には、ホームセンター等のロードサイド型店舗の需要があります。

広い土地を求められ、建物投資額も大きくなることから、建てにくい土地活用の一つです。

また、退去リスクは相応に高く、退去後に後継テナントが見つけにくいという点からもかなりリスクが高い土地活用といえます。

【13位：時間貸し駐車場】

時間貸し駐車場はほぼどこでもできる土地活用です。

大きな投資も伴わないことから気軽に始めることができます。1台からでも可能なため、整形な土地であれば6坪程度からでも可能です。

ただし、建物を建てて貸す土地活用よりも、収益性は低くなります。

また、収益物件のように相続税評価額が下がらないため、相続対策としての効果も低いです。

【14位：オフィス】

都市部にあり、相応に広い土地であればオフィスの土地活用も可能です。

一般的にオフィスの賃料単価は住宅よりも高いため、収益性はオフィスの方が賃貸マンションよりも高くなります。

ただし、オフィスの賃貸需要は東京の一部のエリアを除き全国的に厳しい状況にあります。地方都市では県庁所在地であっても、オフィス経営は立ち行かなくなっているのが現状です。

よって、オフィスはよほど良い立地条件でない限り、避けるべき土地活用といえます。

【15位：倉庫】

昨今、インターネット通販が拡大したことから、倉庫の賃貸需要が高まっています。

ただし、賃貸ニーズがあるのは高速インターチェンジの近くにある大規模倉庫です。
非常に広い土地が必要となるため、個人にはなかなかできない土地活用といえます。

【16位：コワーキングスペース】

コワーキングスペースとは、働く場をシェアするスペースのことです。リモートワークによって自宅で仕事をできない人が増えたことから、急速に利用者が増えてきました。

住宅の多いベッドタウンでもできるため、住宅街でもできる土地活用となります。会員制のため、会員数が増えれば増えるほど収益も高くなるという点がメリットです。

ただし、利用者を獲得するには、集客努力が必要となります。また、古い建物を改修して始める事業者も多いことから、新築で行う必要性は低いです。

【17位：コインランドリー】

昨今は共働き世帯が増えたことから、コインランドリーの利用ニーズが高まっています。

都市型のコインランドリーなら建物の店舗面積として15坪程度のものもありますので、立地が良ければ30坪程度の土地でも行うことが可能です。

賃貸事業ではないことから、空室リスクの心配は不要ですが、利用者を獲得するための集客努力は必要となります。

一般的な商売と同じであるため、顧客認知されるまでやリピーターを獲得するまでに相応の時間がかかり、収入も不安定である点がデメリットです。

【18位：太陽光発電】

太陽光発電は、太陽光パネルによって発電した電気を売電する事業です。

電気の買取価格は国が定めており、その買取価格は年々下がっているため、昔と比べると採算性が厳しい土地活用となっています。

また、発電量は日照時間も大きく影響することから、日照時間が少ない地域だと収入は少なくなります。

土地の広さも太陽光パネルが置ければできますが、小さな土地で行うと投資採算性がほとんど合わないため、相応の広さの土地が必要です。

構築物を建てているだけであり、他人に貸している収益物件ではないことから、相続税対策効果は低くなります。

ただし、他人に不動産を貸す事業ではないため、賃貸需要が全く存在しないエリアでもできるという点がメリットです。そのため、田舎の休耕地などで活用されているケースが多く見られます。

【19位：トランクルーム】

トランクルームとは、荷物置場としてスペースを貸す事業になります。

国土交通省の監視が緩かった時代には、輸送用コンテナを置くだけの活用ができた時期もありましたが、今では輸送用コンテナを置くだけの土地活用はできないことになっています。

置くだけのコンテナは、仮設建築物の扱いとなってしまい、1年を超えて利用することができないからです。

現在行われているトランクルーム事業は、コンテナハウスと呼ばれるトランクルーム状に見える建物を建築して賃貸する形式が採用されています。

コンテナハウスを建てるには相応の建物投資が必要であり、輸送用コンテナを置くだけで良かった時代よりも投資に対するリターンは低くなってしまいました。そのため、最近のトランクルームは以前のような旨みは薄れています。

また、トランクルームは単にスペースを貸すだけの賃貸借契約であることから、借地借家法が適用されない契約に分類されます。

そのため、貸主の権利が制約される程度が低く、収益物件のように相続税評価額が大きく下がらないため、相続税対策効果は低い活用方法です。

ただし、トランクルームは駅から離れているような土地であっても賃貸需要があるため、アパートができないような土地でも賃貸経営ができます。

また、狭い土地でもできることから、アパートや戸建て賃貸が無理というような土地であれば検討してみても良いでしょう。

【20位：事業用定期借地権】

事業用定期借地権とは、建物の用途が事業系(住宅以外のこと)に限定された定期借地のことです。定期借地の一つですので、契約期間が満了すれば確実に土地が返還されます。

事業用定期借地権は、契約期間が10年以上50年未満で設定できるため、借地期間を比較的短く設定することができます。地代収入も比較的高いため、借地事業の中では最も人気の高い土地活用です。

建物を貸す家賃収入よりも収入は低くなりますが、土地オーナーは建物所有者ではないことから、修繕の対応が不要となります。

借地人(土地を借りる人)は建物投資をしてまで土地を借りるため、よほどのことがない限り撤退はせず、退去リスクは低い土地活用です。

事業用定期借地権は条件の良い土地でない限り話がなく、滅多にできないという意味で取組みにくい土地活用といえます。

良い土地であれば土地オーナーが自ら建物を建てて借家事業もすることができますので、あえて収益性の低い事業用定期借地権を選ぶのは難しい選択です。

そのため、「建物投資をしたくない」、「将来、建物の修繕対応をしたくない」等の理由があれば事業用定期借地権を選択しても良いものと思われます。

尚、建物所有目的の借地権が発生していますので、簡単に解約できる駐車場よりも土地オーナーの権利が制約されています。よって、土地の相続税評価額は若干低くなり、一定の相続税対策効果はあります。

この章では土地活用の決め方について解説します。

土地活用を決めるにあたり最も重要なことは、その土地に適した活用方法を選択するという点です。

前章でランキングを示しましたが、上位の土地活用が良いという意味ではなく、下位の土地活用であってもその土地に適した活用方法であれば、その土地ではNo.1の土地活用となります。

例えば、土地活用でオフィスビルができるような土地があったとします。オフィスビルは都心にあって、駅からも近く、規模の大きな土地でないとできない土地活用です。そのような土地で、2階建てアパートを選択するのはもったいない土地の利用方法となります。

収益性はアパートよりもオフィスの方が高いため、オフィスができる土地であればオフィスを選択した方が良いのです。

よって、土地活用はランキングで選ぶのではなく、その土地のポテンシャルを最大限に活かした土地活用を選択すべきといえます。

例えば、賃貸マンションもアパートも建てられるような土地であれば、収益性の高いアパートを選択するのが適切です。

土地活用は、その土地の広さや立地条件、土地利用の規制、賃貸需要の強さによって最適な活用方法が必然的に導き出されるものです。

ランキングは大いに参考にしつつも、情報に振り回されずに、ご自身が目指す活用方法と照らし合わせながら参考としていくべきでしょう。

土地活用を決めるにあたっては、複数のプランを十分に比較検討することがポイントです。土地活用には様々な選択肢がありますので、ベストな活用は複数のプランを比較しないと見えてきません。

複数プランを比較する方法としては、1社のハウスメーカーでプランを何度も描き直すのではなく、複数社のハウスメーカーに聞くことがコツとなります。

理由としては、各社のハウスメーカーにはそれぞれ得意分野があり、用途によって提案力に差が出るからです。

特にハウスメーカーによって差が出やすいのは、コンビニや老人ホーム等の事業系の土地活用提案になります。

ハウスメーカーは各社でテナントとパイプを持っていますが、そのパイプの太さには強弱があり、ハウスメーカーを変えると条件の良いテナントが見つかることも多いです。

また、アパートや賃貸マンションであっても、複数のハウスメーカーの比較をすることに重要な意味があります。

各社のハウスメーカーは得意とする工法が異なりますので、ハウスメーカーを変えることで建築費や間取りも変わってきます。

複数のハウスメーカーから土地活用提案を受けることで、各社の提案力とその実力を測ることが可能になります。

また、営業スタッフをはじめとしたスタッフの質を見極めることが可能です。やはり、信頼ができる会社を見つけることと、自分との相性がどうか？を考えることも比較することで可能になります。

ご自身の土地にとって、どういう活用方法が良いのか？住居系から事業系まで幅広く網羅できるように情報を集めることで、より自身に合った土地活用を知ることができるはずです。

自分の土地のポテンシャルを最大限に生かせる土地活用を見つけるためにも、土地活用を検討する際は必ず比較検討を行ってください。

ベストな土地活用を選択するには、自己資金に見合った建物規模とすることもポイントです。

昨今はアパートローンを組むのにも自己資金を最低限1割要求する銀行が多くなっています。フルローンで土地活用を行うことは非現実的な選択肢です。

自己資金を1割とすると、建築できる建物の規模も自ずと決まります。例えば、3,000万円の自己資金を用意できる人であれば、総額3億円までの建物なら建築できるということです。

また、自己資金が少ないと、借入金の返済額が大きくなるため、結局のところ毎月のキャッシュフロー(手残り)が悪くなります。

借入金の割合が多くなる大きな建物を建てるより、自己資金の割合が多くなる小さな建物を建てた方が得られるキャッシュフローは大きくなるということはよくあります。

土地活用は準備できる自己資金を考慮し、最終的にはキャッシュフローが最も良いプランを選ぶようにしましょう。

以上、土地活用ランキングについて解説してきました。

土地活用は、建てやすさや収益性、入居者の決りやすさ等の総合力で判断すると、やはり人気のあるアパートがトップです。

土地活用の決め方としては、「その土地に適した活用方法を選択する」、「複数のプランを十分に比較検討する」等がポイントでした。

今回のコラムはいかがだったでしょうか？
最終的には、資金的なことも含めて環境分析や土地診断などを行い、自分の土地に適した土地活用を絞り込んで決めていくことが重要です。

ランキングは大いに参考としつつも、複数のプランを取り寄せた中から、自分の土地でできるベストな土地活用を選んで行くことです。