不動産投資をする上で押さえておきたい2023年問題や2025年問題について解説

このコラムのポイント今回は、不動産投資をする上で押さえておきたい2023年問題や2025年問題について解説します。また、現在の不動産情勢についても、不動産の種類ごとにその現状を紹介します。

まずはじめに。2023年問題とはなんでしょうか!?


1.2023年問題とは|世帯数の減少に伴う不動産価値の下落

日本は、すでに人口が減少し始めており、今後も減少が続くと予想されています。これまでは、人口が減る波とは対照的に世帯数は増加傾向にありました。しかし、この世帯数のピークは2023年といわれています。これが、2023年問題です。

2023年以降世帯数が減少すると予想されているため、住宅需要が減少し、不動産価値は下落する可能性があります。
その下落値は地域によってさまざまです。都市部は若者が多いため、比較的影響が少ないと予想されています。


不動産価値が落ちるのは困りますね...。では現在の状況は!?


2.現在の不動産情勢は?|コロナ禍での値動きを解説

2022年現在の不動産情勢について解説します。不動産物件は、2種類に分けられます。
「住宅用物件」と「商業用物件」です。
ここでは、物件の種類ごとに詳しく解説します。

2-1.住宅用物件

住宅用物件とは、その建物を住宅用にのみ使用している建物を指します。
住宅用物件には以下の種類があり、それぞれ情勢が異なります。

・住宅地
・戸建て住宅
・マンション

住宅内にお店や会社の事務所がある場合、住宅用物件ではなく、一般物件として分類されます。「住宅地」と「戸建て住宅」は、違いがあり分けられている不動産です。
家が建っていない更地の場合、住宅地として分類分けされます。
以下でそれぞれについて詳しく解説します。

2-1-1.住宅地

住宅地は、住宅の用途に使われる土地のことを指します。
住宅地の不動産情勢は、値動きが若干不安定です。しかし、かすかに上昇傾向があります。不動産価格指数を見ると、2022/7時点で前年度末比+4.9です。
全国一律で指数が上がっているわけではなく、都市部は大幅にプラスされています。また、地方によっては、かすかに下がっている地域もあります。大幅に下落している地域はありません。

2-1-2.戸建て住宅

戸建てとは、一戸建て住宅の略称で、「独立した1棟の住宅」のことを指します。不動産価格指数を見ると、2020年頃まではほぼ横ばいの数値を記録しています。2020年7月頃から徐々に数値をあげている状態です。
地域別に見ると、住宅地と同じく都心部の数値が上がっている傾向もあります。しかし、北陸や近畿地方では、数値が少し下がっています。

2-1-3.マンション(区分所有)

マンションは、住宅用物件の分類内でもっとも大幅な上昇をしています。2013年頃から不動産価格指数が上昇し始め、2022年現在もほとんど下がることなく数値が上がり続けています。 日本全体で数値が上がっており、マンションの需要があることも分かります。
マンションの不動産価格指数は183.4です。住宅地が110.0、戸建て住宅が116.2の数値を見ると、マンションがもっとも高い数値であると分かります。
金銭的に戸建て住宅を持つ余裕がない家庭や、集合住宅が多くある都市部に住む若い世代が多くいるためです。

2-2.商業用物件

商業用物件とは、お店の店舗・事務所・不動産賃貸として保有される物件のことです。
不動産価格指数では、以下に分類分けされます。

・オフィス
・マンション、アパート(1棟)

どちらも不動産情勢は不安定で、住宅用物件とは違い上昇傾向が何年も続いているわけではありません。 近年、ようやくその不安定さを乗り越え、少しずつ上昇傾向が見られます。

それぞれの物件について、詳しく解説します。

2-2-1.オフィス

オフィスは、上昇と下落を繰り返しておりあまり安定していない不動産です。特に、近年では2019年下半期に不動産価格指数が大きく下がりました。
しかし、2022年以降上昇傾向です。不動産価格指数を2021年度末と比べると、7.3も伸びています。 特に、都市部では数値が伸びており、都市部でのニーズが高いことが分かります。

2-2-2.マンション・アパート(一棟)

商業用物件として扱われるマンション・アパートは、緩やかに数値が伸び続けている不動産です。 2017年〜2019年頃は、数値が停滞している時期もありましたが、その後は都市部・地方どちらも数値が上がっています。
賃貸でマンションやアパートを探している方も多く、需要が高まっている証拠です。

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えっ!と思われる方も多いでしょう。2025年も詳しく!!


3.2025年にも不動産価値の変動が予想されている

前半でご紹介した2023年問題とは別に、2025年問題も提唱されています。
2023年は、世帯数の現状が問題視されていました。
2025年には以下が予想されています。

・後期高齢者増加による問題
・大阪万博に伴う問題

それぞれの問題について、詳しく解説します。

3-1.高齢化問題の進行に起因する2025年問題

2025年には、団塊世代が後期高齢者になります。そのため、人が住む場所の変化が至る所で行われるのではないかと予想されています。
空き家問題もその一つです。
例えば、介護施設や家族との同居などを理由に住居を移すことで、空き家が増えるという状況を生み出します。そのため、空き家が増え不動産価格が下がるのではないかと予想されています。 特に、地方においてこの問題は深刻です。その地方全体で、一気に空き家が増える恐れもあります。一方で若い世代が多く生活する都市部では、この問題はまだ起こりにくいと考えられます。

3-2.大阪万博の開催に伴う2025年問題

2025年には、大阪万博の開催が予定されています。すでに、さまざまな催しが予定されているイベントです。万博のように大きなイベントがあると、国内だけではなく、海外からも多くの人が押し寄せると見込まれます。そのため、開催地を中心に、都市部の不動産価格が上昇すると予想されています。これは、2020年に開催された東京オリンピックでも予想されていた問題でした。

旅行客用の宿泊施設が増加したり、マンションの購入が増えたり、急激に土地の価格が上がる可能性があります。
また、日本に来た旅行客は関西地方だけではなく、都市部・地方の旅行を楽しむ可能性が高いため、日本全体で不動産価格指数が上昇すると予想されます。

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以上を踏まえて、2023年以降の不動産投資についてお伝えします!


4.2022年問題を経ても地価は大きく下落しなかった

現在は、2023年問題や2025年問題が浮上しています。しかし、過去には2022年問題も提唱されていました。
2022年問題とは、1992年に制定された「生産緑地」に関わる問題です。生産緑地法では、一定の条件を満たした土地は生産緑地地区として指定を受けることができ、30年間の営農義務が与えられます。
その義務期間が2022年で解除されるため、一気に不動産価格が暴落するのではないかと予測されました。
生産緑地に指定されていた土地をその持ち主が売却すると、住宅地が一気に増えると予測されていましたが、現状は土地の価格が暴落することなく例年通りの上昇傾向が続いています。
「特定生産緑地」制度ができ、生産緑地から特定生産緑地に移行することで、これまで通りの税制優遇を受けられる仕組みができたためです。
多くの土地所有者が制度を活用したため、土地価格が大幅に下落することはありませんでした。

5.不動産市況は持ち直しが非常に速い

不動産の市場は、価格が大幅に下がることもあります。しかし、その後の持ち直しが非常に早い業界です。
2020年、コロナの影響で世界的に経済が落ち込み、衝撃を与えました。不動産業界も、都市部にあるオフィスの撤退や、地方への転居などによってその影響を受けました。
一時的に取引数は激減したものの、大きな値崩れは発生しませんでした。
2020年7月以降には、住宅用・商業用どちらも不動産価格指数は上昇傾向にあり、今後も上昇が見込まれています。
このように、一度停滞や落ち込みがあったとしても、持ち直しがはやい業界です。

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6.2023年以降の不動産情勢は?

2023年以降の不動産情勢について、予測しましょう。
注目すべきポイントは以下の3点です。

・2023年問題の影響を受けにくい都市部の物件
・2025年の大阪万博でインフラが整備される
・空き家問題の進行

転居や、商業用不動産の購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

6-1.2023年問題の影響を受けにくい都市部の物件がおすすめ

2023年以降、地方と都市部で、不動産情勢は大きく違いがでると予想されています。地方では、2023年問題の影響を受けて不動産価格の変動が激しくなるでしょう。
特に、高齢者が多い地域では、空き家が一気に増えて管理しきれなくなる可能性もあります。
そのため、この問題の影響を受けにくい都市部の物件がおすすめです。
都市部は、地方と比べると人口の減少が起こらないため、不動産価格が大幅に下がることはありません。 価値の変動が少ない物件を求める方は、都市部の物件をおすすめします。

6-2.2025年の大阪万博に起因するインフラ整備に注目する

2025年の大阪万博に向けて、日本のインフラはより整備されます。例えば、交通の便がよくなったり、宿泊できる施設も増えるでしょう。
そうなると、その周りの不動産価格も上昇します。万博が開催される大阪府や関西エリアでは、不動産価格が上昇する見込みです。 また、各地方にわたるインフラも整備される予定です。そうなると、 これまで土地の価格が安かった地域も、一気に上昇する可能性があります。
土地の購入や転居を考えている方は、インフラ整備が予定されている地域や都道府県を調べることで、その土地の状況を把握できるでしょう。

6-3.2025年には空き家問題も進行すると考えられている

2025年には後期高齢者の割合が高くなるため、空き家問題が悪化する恐れもあります。特に、地方ではその下がり幅が大きいと予想されています。
大阪万博でよい影響を受ける可能性がある一方で、空き家問題での不動産価格下落の影響が懸念されている状況です。
どちらの影響が大きく出るか、その都市によっても違いが出るでしょう。
不動産市況が勢いを失う可能性もあるため、慎重に情勢を見ながらの判断が必要です。

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まとめ

不動産投資について、2023年問題や2025年問題を交えてその情勢を解説しました。
さまざまな問題を抱えている状況ですが、不動産の価値は上昇傾向にあります。

不動産投資の際には、そのときの情勢や値動きをよく観察して情報を集めましょう。
また、専門家への相談も大切です。情勢にはさまざまな要因が絡んでおり、一つの原因だけで左右されるものではありません。 コロナで世界情勢が止まったように、例年通りにいかない場合も多々あります。
そのときの状況を見極め、今後予想される問題も考えながら投資方法を決断しましょう。

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