高齢者向け施設の経営に必要な基礎知識を徹底解説!


近年は高齢化の加速も手伝い、不動産投資の形として高齢者向け施設(高齢者住宅)の経営が注目されています。
ここでは、高齢者住宅の基本的な特徴や、高齢者住宅経営のデメリット、高利回りを実現するにはどうすればいいのか、といったことについて詳しくご紹介します。

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高齢者住宅の基本的な特徴についてみていきましょう!

必要坪数は?階数は?高齢者住宅の基本的特徴

サービス付高齢者住宅、サ高住などと呼ばれることもある高齢者住宅ですが、ここではまず、その基本的な特徴についてみていきましょう。

▶ 必要坪数は200坪程度から

高齢者住宅を建築する場合は、国から補助金がおりますが、そのためには「住居部分の床面積が25平米以上ある(一定条件を満たす場合は18平米以上)」という条件を満たさなければなりません。
そして、高齢者住宅経営では介護サービスなども提供することになるため、ある程度の戸数がなければ経営が成り立ちません。

以上のことから、高齢者住宅の建築には、最低でも200坪程度の広さがある土地が必要になると考えられています。
高齢者住宅は、通常の賃貸経営と異なり、立地についてそこまで重視する必要はありません。そのため、田舎や郊外に広い空地を持っている場合は、高齢者住宅経営を検討してみる価値があります。

▶ 回数や工法、耐久性などについて

高齢者住宅は、2~3階建てのところが多い傾向にあります。
建物は木造のところが多く、工法は施行する会社によってさまざまですが、高齢者住宅としての認可を受けたり補助を受けたりするには、消防法やバリアフリー法などによる規制に適合する建物でなければなりません。


次は高齢者住宅経営のデメリットと注意点について説明します。大事なのでよく読んで下さい。

高齢者住宅経営のデメリットと注意点

高齢者住宅経営には、以下のようなデメリットがあります。

▶ 賃料の設定に縛りがある

高齢者住宅を建築するにあたって補助を受ける場合、賃料設定に一定の「縛り」が生じます。具体的には、近隣にある同条件の賃貸物件の賃料相場の「80~90%」程度しか、賃料としては受け取ることができません。

また、高齢者住宅は一般的なマンションやアパートとは異なり、サービス施設としての性質も併せ持っています。そのため、建物の中で住居部分として使える部分は60%程度にとどまり、敷地面積当たりの収益率はどうしても低くなってしまいます。

高齢者住宅経営をする場合は、サービス面をいかに充実させるか、賃料以外の料金設定をどのようにするのか、といった点について慎重に検討する必要があります。

▶ サービス事業者の質が賃貸経営に影響する

高齢者住宅への入居希望者は、建物の外観や部屋の広さ、内装に加え、提供されるサービスについても重視しています。そのため、サービス事業者の質が低かったり、人材が集まらなかったりすると、入居者が集まらず経営が立ち行かなくなる可能性もあります。
高齢者住宅経営を始めるにあたっては、信頼できるサービス事業者を選定すること、サービス面についても、自分で運営する場合は必要な人材を確保することが重要になります。


高利回りを実現するためには次のようなことも考えましょう。

高利回りを実現するために効果的な対策とは

高齢者住宅経営における収入源には、以下のようなものがあります。
・家賃
・食費
・共益費

ただ、これらのうち食費や共益費については、人件費をはじめとする必要経費に消えてしまいますので、実質的収入は家賃部分のみと考えていいでしょう。

▶ まずは入居者を確保すること

高齢者住宅に入居する方は、生涯をそこで過ごすことになるのが一般的です。そのため、高齢者住宅経営において高利回りを実現するためには、まずサービス面を充実させたり、他の施設との差別化を図るなどして、入居者を確保することが大切です。

▶ 補助金を有効活用しよう

高齢者住宅経営における高利回りを実現するには、補助金を最大限利用して初期投資にかかった資金をできるだけ回収する、という方法も効果的です。

サービス付き高齢者向け住宅を建築する場合、申請が通れば戸数×100万円を上限として建築費用の1割相当額を補助金として受け取ることができます。

施設の規模によっては数千万円単位の補助金を受けられる場合もありますので、高齢者住宅経営をお考えの方は、こういった補助金制度について知っておくことも大切です。


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この記事のまとめ

【高齢者住宅経営は有効な土地活用法のひとつ】

・高齢者住宅経営は、広い空地の有効な活用法のひとつである
・高齢者住宅経営には、賃料設定やサービス面に関するデメリットもある
・高利回りを実現するには、入居者を確保することと補助金を有効活用することが重要である


高齢者住宅経営は、時代のニーズに適した不動産投資形態であると言われています。
田舎にある広い空地の活用法に悩んでいるという方は、高齢者住宅経営について検討してみてはいかがでしょうか。

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