- アパート経営・土地活用情報の一括比較情報サイト【イエカレ】
- 土地活用・賃貸経営
- 賃貸経営の基礎知識
- 【イエカレ】周辺アパートと差別化を図るZEH賃貸|在宅勤務仕様についても解説
【イエカレ】周辺アパートと差別化を図るZEH賃貸|在宅勤務仕様についても解説
目次
【イエカレ運営局より】
【完全無料】イエカレでは、無料一括資料請求で提携建築会社ご紹介のお手伝いもしています。
大切な土地資産や遊休地活用でアパート経営をご検討なら。優良で安心の建築会社をしっかり比較できます。
耐震・防災・省エネ・リスク回避策。これからの入居者に選ばれる最新の建築プランで比較検討しませんか?
一括資料請求は下記バナーより【ご利用は無料です】
1.これからの時代のアパート・マンションに求められる2つの要素
コロナ禍で在宅勤務が急速に普及した影響で、在宅勤務仕様の物件に注目が集まっています。
また、脱炭素社会に向けた省エネ住宅基準を満たすZEHの物件も、にわかに注目を集め始めました。
これまでは、あまりこうしたことを実感できない方も多かったかもしれませんが、昨今のエネルギー問題がクローズアップされるなか、ZEHを含めた省エネ住宅は、快適かつ防災の観点からも、そうした暮らしを両立する住宅であり、入居者にとって魅力的な物件ともいえるでしょう。
アパートやマンション、その他高齢者施設などの賃貸経営を新たにお考えの方は、20年~30年先を見据えることが求められます。
2025年4月以降、省エネ基準適合住宅の義務化が決まっており、賃貸住宅にもその適合が求められます。それに伴い、入居者意識の変化も進み、入居したい賃貸住宅を選ぶ基準が変化していくことも予測されます。
この2つの要素をこれから建てる物件に反映することは、今の時代背景を考えても「必用? or 不要?」といった議論を飛び越えて、考慮せざるを得ない要素となりました。
賃貸住宅を供給しているハウスメーカーをはじめとした建築メーカーも、それを見越したラインナップを充実させており、それに先駆けて入居者囲い込みの手段としたい賃貸オーナーも現れ始めました。
2.需要が高まる在宅勤務仕様の物件
前述の通り、新型コロナウイルスの影響で在宅勤務の導入が急速に進んでいるため、在宅勤務仕様の物件の需要が高まっています。
総務省の「令和3年版情報通信白書」によると、2020年3月には13.2%だった在宅勤務実施者が、2020年11月には24.7%まで増えました。
オフィスに近い物件は家賃も高く、在宅勤務に必要なスペースを確保しづらい可能性があるため、駅近や勤務地への利便性より郊外であっても在宅勤務がしやすい物件を選ぶ入居者が今後はますます増えると予想されています。
参考:総務省「総務省|令和3年版 情報通信白書|テレワークの実施状況」
2-1.在宅勤務仕様の特徴
在宅勤務仕様の物件の間取りに求められる要素を紹介します。
今は夫婦そろっての在宅勤務や、子どものリモート授業など、ワークスペースが複数必要となるシチュエーションが増えました。 そのため、2畳程度のスペースを複数持てる間取りが好まれます。
また、在宅勤務はオンとオフの切り替えが難しいため、仕事に集中しやすい環境づくりが重要です。 独立した部屋を設置したり、生活空間から区切られたスペースを設けたりして、気持ちの切り替えができる空間を確保しましょう。
また、ワークスペースには専用の収納を設けるとよいでしょう。プライベートと仕事の区別をつけ、重要な書類や道具がなくならないような工夫が必要です。
2-2.在宅勤務需要に対応するための方法
在宅勤務需要に選ばれる物件にするには、ある程度の設備投資が必要です。
まず、快適なインターネット環境は、在宅勤務の必需品です。 インターネット回線の設置場所を工夫し、各部屋でスムーズに利用できるようにしましょう。また、インターネットの利用料金を無料にして、入居者に魅力を感じてもらう方法もあります。
次に、在宅勤務は防音対策も必要です。オンラインミーティング中に周囲の雑音が入りにくく、発言しているときも隣の部屋に迷惑にならないよう配慮が必要です。防音対策が施された物件であれば、オンライン会議中でも自分の声や騒音が気になりません。遮音材や吸音材を使って、防音効果の高い空間を確保しましょう。
最後に、在宅勤務中はビデオ会議に出席していたりすると、宅配業者の対応ができるとは限りません。宅配ボックスを設置すれば、スムーズに荷物を受け取ることができるようになります。
3.差別化できるZEH仕様の物件
ZEHとは、省エネルギー住宅の基準の一つです。
住宅は、エアコンや照明・ガスや給湯機などでエネルギーを使います。使うエネルギーよりも、太陽光発電で創るエネルギーが多くなるように工夫された住宅がZEHです。
創るエネルギーは、屋根の広さや日光の当たり具合によっては限られたものになってしまいます。そのため、住宅を高断熱仕様にして空調に使うエネルギー量を減らす工夫や、高効率の給湯器や照明機器を導入して生活に使うエネルギー量を減らす工夫が必要とされています。
ZEH住宅で使用するエネルギーを減らす工夫は、入居者の快適な生活にも役立ちます。高断熱仕様により外気の影響を受けにくく、夏は涼しく、冬は暖かい暮らしを実現します。 また、高性能な機器が導入されるため、光熱費がおさえられることも特徴です。
3-1.集合住宅(ZEH-M)の基準
集合住宅向けの基準がZEH-M(ゼッチ・マンション)です。
当初、ZEHは戸建住宅向けに普及しました。その後、集合住宅向けにZEH-M基準が定められました。世帯数の多い集合住宅では、全世帯分のエネルギーをまかなえるほどの発電量は見込めません。そのため、戸建て住宅とは異なる基準が定められています。
具体的には4段階に分かれており、段階的に基準が緩和されています。高層住宅でも条件を満たす可能性があるため、建築前の確認が重要です。
3-2.賃貸物件をZEHにするメリット
賃貸オーナーにとっての、ZEH仕様のメリットをご紹介します。
3-2-1.差別化により空室が埋まりやすくなる
ZEH仕様の住宅は、快適な住まいとしての価値が高く、他の物件との差別化が図れます。
室内の温度差が少なく、外気温による影響を受けにくい住宅です。 ヒートショックの危険が少なく、高齢者にもおすすめできます。 また、断熱効果と高性能な機器の導入により、光熱費をおさえられることも入居者には魅力です。
国の施策により住宅のZEH化は急速に進められています。 ZEH住宅のよさについては、今後ますます認知度が高まるでしょう。
さまざまなメリットをもつZEHの賃貸物件であれば、空室リスクをおさえて高稼働が期待できます。
3-2-2.資産価値が高いため融資をパスしやすい
ZEH住宅であれば、国が定めた基準をクリアした省エネ住居であることが証明できます。 そのため、通常の賃貸住宅よりも資産価値を高められます。
高い省エネ性能を備えたZEHの賃貸物件は、通常物件と比べて高めの家賃設定が可能です。
そのうえ、ZEHの付加価値により家賃の下落幅をおさえられ、長期的な収益が見込めると判断されやすい物件です。
このような特長から、ZEH住宅は金融機関の融資を受けやすいといえます。
3-2-3売電収入が見込める
ZEH住宅では太陽光パネルを設置し、エネルギーを創って利用します。 そのため、オーナーは余った電力を売れば収入が見込める点が魅力です。 家賃収入以外に一定の収入が見込めるため、物件の収益性は上がります。
あるいは、売電収入を入居者に還元する方式を選ぶことも可能です。 付加価値の高い物件として、高い入居率を維持できるでしょう。 売電効果を売りに、通常より賃料を高く設定できる可能性もあります。
3-2-4.補助金を利用できる
ZEHは脱炭素社会の実現に向けて、国が推進している事業のひとつです。 そのため、ZEH基準を満たした住宅を建築する際は、補助金の申請が可能です。
一般的に、ZEHは通常の住宅よりも建築費がかかります。 しかし、補助金の受給によって、建築費の負担をある程度はおさえられます。
補助金の申請は建築前に行い、受理されれば受給できる仕組みです。
補助金の詳細は後ほどご紹介します。
3-3.賃貸物件をZEHにするデメリット
オーナーや入居者にとってメリットの多いZEHの賃貸物件ですが、デメリットもあります。 ZEHの賃貸物件を建築する際の注意点をご紹介します。
3-3-1.建築コスト・メンテナンス費用が高い
ZEHの賃貸物件は、高い断熱性能を実現するために、高機能な断熱材や建材を使用します。窓やドアなどにも、高い性能が求められるため、建築資材にかかるコストやメンテナンス費用が高くなります。
また、ZEHでは、太陽光発電や高機能給湯機などの多くの省エネ設備を導入します。そのため、それらの設備を維持するためのメンテナンス費用が定期的に必要です。
建築コストやメンテナンス費用以上の家賃収入が見込めることが、ZEH導入の重要なポイントです。
3-3-2.ZEH賃貸を建てられるZEHデベロッパーが少ない
ZEHの集合住宅を建てられるZEHデベロッパーは数が限られます。
ZEHマンションの建設はまだまだ浸透しておらず、十分な実績を持つ建築会社は少ない状況です。
分譲・賃貸にかかわらずマンション建設は規模が大きくなります。そのため、すべての建築業者がZEH基準を満たすノウハウを蓄積するには時間がかかります。
特に断熱工事を含めた施工には高い建築ノウハウと技術を必要とするため、現状では、大手のハウスメーカーや建築会社でないと実現できない可能性が高いでしょう。
3-4.ZEH-M対象の補助金
2022年度のZEH-M対象の補助金は以下の通り定められています。
分類 | 補助額 | 対象の集合住宅 |
---|---|---|
低層ZEH-M | 40万円/戸 | 住宅用途部分が3層以下 |
中高層ZEH-M | 補助対象経費の1/3以内 | 住宅用途部分が4層以上20層以下 |
超高層ZEH-M | 補助対象経費の1/2以内 | 住宅用途部分が21層以上 |
住宅部分の層数ごとに、ZEH-Mの条件のうち、どの基準が適用されるのかが変わります。
3-4-1.補助金申請の注意点
ZEH-Mの補助金は、年度ごとに予算の範囲内で行われます。 そのため、申請のタイミングによっては補助金を受給できない可能性もあるのです。
例年、5〜6月頃に公募期間が設けられており、その後の審査を経て受給可否が決まります。
申請後には、設備や間取りの変更はできません。
そのため、申請前にプランを十分検討する必要があります。
また、ここ数年は補助金の公募が行われていますが、ZEH住宅の普及が進めば補助金がなくなる可能性があります。 ZEHデベロッパーに申請のタイミングや補助金の状況を相談し、計画的に進めましょう。
3-5.ZEHデベロッパーの選び方
ZEHの賃貸物件を建てるなら、建築実績が豊富なZEHデベロッパーを選びましょう。
賃貸物件の建設には最適なプラン策定のノウハウが必要です。
特に、ZEHは建築費用が高いため慎重に計画を立てる必要があります。
通常の建築費用と比べて補助金やZEHの付加価値効果による収益増が見込める、バランスのよい建築プランが必要です。
多くの建築実績を持つ業者であれば、条件に合わせた対応が期待できます。
ほかにも、高断熱や高機能を標準仕様に取り入れた業者はおすすめです。 標準仕様であれば価格をおさえられ、施工技術も高い可能性があります。 高断熱・高気密住宅におきやすいトラブルも、事前に回避できるでしょう。
まとめ
物件の差別化は、アパート・マンション経営において入居率の安定につながり、それゆえ安定収益が見込める施策です。
近年注目のZEHや在宅勤務仕様を取り入れれば、入居者の興味をひき、暮らしやすさを実感してもらえれば物件の稼働率をあげられます。
ただし、ZEHは建築コストが高くなりやすく、条件も厳しいため、最新の設計プランを取り寄せるなどして、入念な事前準備が重要です。
経験豊富で建築技術力の高い建築業者と入念に打ち合わせを行い、コストメリットの高いプランを策定しましょう。
▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用に関する記事:https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事:https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事:https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事:https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php
記事内容を参考にして頂きながら無料一括査定のご利用も可能です。多様な不動産会社などの情報を集めて、あなたが相談できる優良企業を複数社見つける手助けにもなります。
ぜひ、比較検討をして頂き、信頼できる経営パートナーを見つけるためにも、ぜひご確認ください。
この記事について
(記事企画/監修)イエカレ編集部
- カテゴリ:
- 賃貸経営の基礎知識
賃貸経営の基礎知識の関連記事
- 立地に適した10パターンの土地活用法|立地が土地活用に与える5つの要素 公開
- 周辺アパートと差別化を図るZEH賃貸|在宅勤務仕様についても解説 公開
- アパート経営の成功率を上げる5つのコツ|将来の資産確保になる賃貸経営を検討 公開
- 賃貸経営でカギとなる初期費用|資金繰りで苦戦しないために 公開
- アパートオーナーの防災対策|災害に備えておくべき対策 公開
- アパート経営にも必要な住まいのトレンド|どこまで取り入れるとよいのか 公開
- アパート・マンション建築費概算の理屈|大きく見誤らないための注意点 公開
- アパート・マンションオーナーの平均収入|土地活用で失敗しないための方法 公開
- アパート建築の法令上の制限|検討前に知っておきたい種類や内容 公開
- 有料老人ホーム経営を成功に導くポイント|高利回りにつなげるポイントをまとめて紹介 公開
- 不労所得が期待できるポイント|成功している大家さんの特徴とローンの組み方、注意点を解説 公開
- アパートのリノベーションで空室改善|リノベーションによる入居率アップの改善方法 公開
- アパート建築会社が工夫している7つの事|建築費高騰・原材料高騰で行う企業努力や提案の工夫 公開
- 短期間だけできる土地活用20個のアイデア|短期間だけできる土地活用を知りたい方へ 公開
- 傾斜地や旗竿地で土地活用はできるのか|その進め方を解説 公開
- 再建築不可物件の土地活用方法を解説|その条件とは 公開
- アパート建築費の高騰問題を乗り切る秘訣|建築構造に着目した建築費の抑え方 公開
- 【アパート・マンション経営】入居者募集・空室リスクの回避策 公開
- 【アパート・マンション経営】地価公示の概要と公示価格が与える賃貸需要への影響 公開
- 【アパート・マンション経営】建築前の土地診断はなぜ重要なのか 公開