【イエカレ】土地活用で税金対策｜効果的な節税方法と評価額の下げ方を解説

土地活用によって軽減が期待できる税金の種類とその仕組みについて解説します。

土地を有効活用することは、単に収益を得るだけでなく、税金対策としても非常に有効な手段です。

どのような税金が軽減され、その背景にどのような仕組みがあるのかを理解すれば、より効果的な土地活用戦略を立てられます。

土地活用が税金対策として効果を発揮する主な理由は、土地の評価方法と税制上の特例にあります。

更地の状態では、土地は原則として時価に近い路線価や固定資産税評価額に基づいて評価され、相続税や固定資産税の課税対象となります。

しかし、土地の上に賃貸住宅などの建物を建てると、土地の評価額が下がる場合があるのです。 これは、土地を人に貸すことで所有者自身が自由に使えなくなる分、財産価値が下がるとみなされるためです（借地権や借家権の発生）。

また、特定の土地活用方法に対しては、税負担を軽減するための特例措置が設けられていることも、土地活用が税金対策として有効な理由となります。

土地活用によって軽減が期待できる主な税金は、相続税と固定資産税です。相続税は、亡くなった方から財産を受け継いだ際に課税される税金で、土地の評価額が直接税額に影響します。

一方、固定資産税は、土地や建物の所有者に対して毎年課税される地方税であり、土地の利用状況や建物の種類によって税額が変わります。土地活用による賃貸収入などが発生した場合には所得税も関係しますが、これらについても適切な経理処理により節税が可能です。

建物を新築すれば不動産取得税もかかりますが、土地活用を適切に行うことで、これらの税金負担を総合的に軽減することが期待できます。

土地の活用方法によって、相続税や固定資産税の計算上の評価額や課税標準額が変動し、結果として税金が軽減されます。

相続税における土地の評価額は、路線価方式や倍率方式で計算されますが、賃貸物件が建っている土地（貸家建付地）の場合、自分で使用している土地（自用地）としての評価額から、借地権割合と借家権割合、賃貸割合に応じた金額が減額されます。

また、一定の要件を満たす居住用の宅地（小規模宅地等）については、評価額を最大80パーセント減額する特例が適用される場合もあります。固定資産税は、固定資産評価額に税率（標準税率1.4パーセント）を乗じて計算されますが、住宅用地については課税標準額が大幅に軽減される特例が存在します。

このように、土地の活用方法が税額計算に直接影響を与えるのです。

土地に住宅を建てると、毎年課税される固定資産税や都市計画税（市街化区域内の土地・家屋が対象）が大幅に軽減される特例があります。

土地を所有しているだけでは適用されない、大きな節税メリットです。

固定資産税には、住宅が建っている土地（住宅用地）に対する特例措置があります。

具体的には、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）に、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）についても、固定資産税の課税標準額が3分の1に、都市計画税の課税標準額が3分の2に軽減されるのです。

この特例を適用するには、その土地の上に人が居住するための家屋が存在することが条件となります。したがって、更地のままではこの特例は受けられません。アパートや賃貸住宅を建設し、入居者がいる状態にすることで、この大幅な税軽減の恩恵を受けることが可能になります。

新たに住宅を建築した場合、建物自体の固定資産税にも減額措置が適用されます。

新築住宅で一定の要件を満たす場合、新たに課税される年度から3年度分（マンションなどの3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合は5年度分）、住宅の床面積120平方メートルまでの部分について固定資産税額が2分の1に減額されます。

さらに、省エネルギー性や耐震性などに優れた長期優良住宅として認定された場合には、減額期間が戸建て住宅で5年度、マンションなどで7年度に延長されます。これらの措置を活用すれば、新築後の数年間における固定資産税の負担を大きく軽減することが可能です。

既存の建物を大規模にリフォームした場合にも、固定資産税の軽減措置が適用されることがあります。

例えば、省エネルギー改修、バリアフリー改修、耐震改修など、一定の要件を満たすリフォームを行った際には、工事完了後の翌年度分の固定資産税額が減額されます（減額割合や要件は改修内容により異なる）。

これらのリフォームは、住宅の性能向上だけでなく、税負担の軽減にもつながるため、計画的に検討する価値があります。

相続税は土地の評価額に基づいて課税されるため、この評価額を下げることが相続税対策の重要なポイントです。

土地の活用方法を変えることで、相続税評価額を引き下げることが可能になります。

相続税評価額を下げるための土地活用手法はいくつか存在します。

代表的なものは、賃貸アパートやマンションを建設する「貸家建付地」としての活用です。この他にも、駐車場や店舗として第三者に貸し付ける「貸付事業用地」としての活用などが考えられます。

これらの活用方法は、土地の上に建物を建てたり、第三者に利用させたりすることで、土地の評価額を自用地（更地）として評価する場合よりも低く抑える効果を期待できます。

貸家建付地として土地を活用する場合、土地の評価額は、自用地としての評価額から「自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」で計算される金額が減額されます。一般的に、これらの割合を考慮すると、用地評価額の15パーセントから20パーセント程度評価額が下がると言われています。

一方、貸付事業用地（駐車場など）として活用する場合も、相続税評価額は一定程度減額されることがありますが、貸家建付地に比べると減額効果は限定的になる傾向があります。それぞれの活用方法には、初期費用や管理の手間、収益性などの点で異なる特徴がありますので、ご自身の状況や目的に合わせて最適な方法を選択することが重要です。

相続税対策として最適な土地活用方法を選ぶためには、いくつかのポイントを考慮する必要があります。

まず、土地の立地条件や周辺の賃貸需要などを十分に調査し、安定した収益が見込める活用方法を選ぶことが大切です。次に、初期費用やランニングコスト、管理の手間などを比較検討し、自身の負担能力に見合った方法を選ぶ必要があります。

また、将来的な土地の利用計画や相続人の意向なども考慮に入れ、長期的な視点で最適な活用方法を検討することが望ましいです。税理士や不動産コンサルタントといった専門家に相談し、客観的なアドバイスを受けることも有効な手段となるでしょう。

土地活用は、相続税だけでなく、生前贈与における贈与税や、賃貸経営から生じる所得税の節税にもつながる可能性があります。

相続税対策として有効な手段の一つに生前贈与がありますが、現金をそのまま贈与すると多額の贈与税がかかる場合があります。そこで、土地に賃貸物件などを建て、その建物を子供や孫に贈与するという方法が考えられます。

この場合、建物の贈与税評価額は、相続税評価額と同様に固定資産税評価額を基に計算されるため、建築価額よりも低い評価額で贈与できる可能性があります。また、収益物件を贈与することで、将来的に子供や孫が受け取る家賃収入を生み出す資産を移転することにもなります。

ただし、贈与税の基礎控除や相続時精算課税制度の利用なども含め、税理士に相談しながら慎重に進める必要があります。

土地を活用して賃貸収入を得る場合、その収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。

しかし、賃貸経営には様々な経費（減価償却費、修繕費、管理費、固定資産税、損害保険料など）が発生します。これらの経費を適切に計上することで、不動産所得を圧縮し、結果として所得税の負担を軽減することが可能です。

特に、建物の減価償却費は、実際の支出を伴わずに経費として計上できるため、キャッシュフローを改善しながら節税効果を得やすい項目と言えます。

相続税対策として土地活用を行う場合、いくつかの具体的な方法が考えられます。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、土地の状況や目的に合わせて最適な方法を選択することが重要です。

土地の上に賃貸アパートやマンションを建設し、第三者に賃貸することで、その土地は「貸家建付地」として評価され、相続税評価額が更地状態よりも低くなります。前述の通り、一般的に更地評価額の15パーセントから20パーセント程度の評価減が期待できます。

また、建物自体も、建築価額ではなく固定資産税評価額を基に評価され、さらに賃貸している場合には借家権割合（全国一律30パーセント）相当額が控除されるため、相続財産全体の評価額を引き下げる効果があります。加えて、毎月の家賃収入は、安定した老後の収入源となる可能性も秘めています。

ただし、多額の建設費用や管理の手間、空室リスク、家賃下落リスクなどを十分に考慮する必要があります。

自宅の敷地や事業用の宅地など、一定の要件を満たす土地については、「小規模宅地等の特例」という相続税の評価額を大幅に減額できる制度があります。

例えば、被相続人が居住していた宅地の場合、330平方メートルまでの部分について、評価額が80パーセント減額されます。この特例を最大限に活用するためには、相続開始前から被相続人や相続人が一定の要件を満たしている必要があります（例: 配偶者や同居親族が相続し、申告期限まで居住・事業を継続するなど）。

土地活用を行う場合でも、この特例の適用要件を満たすように計画することで（自宅兼賃貸マンションなど）、相続税負担を大幅に軽減できる可能性があります。適用要件は複雑なため、税理士への確認が不可欠です。

アパート・マンション経営以外にも、土地を賃貸駐車場や貸店舗として活用する方法があります。

これらの場合も、土地は「貸付事業用地」として評価され、自用地としての評価額から一定の割合で減額される可能性がありますが、その効果は限定的です。駐車場の場合は、アスファルト舗装などの初期費用が比較的安価ですが、収益性はアパート・マンション経営に比べて低い傾向があります。

また、固定資産税の住宅用地の特例は適用されません。貸店舗の場合は、テナントからの賃料収入が期待できますが、建物の建設費用は規模や仕様により大きく変動します。こちらも固定資産税の住宅用地特例は適用されません。テナントの確保や契約条件などが重要になり、専門的な知識や手間が必要となる場合があります。

相続税評価額の減額効果は一般的に貸家建付地よりも低いですが、管理の手間が比較的少ないなどのメリットも考えられます。

毎年課税される固定資産税は、土地所有者にとって継続的な負担です。土地の活用方法を工夫することで、この負担を大きく軽減することが可能です。

固定資産税の住宅用地の特例を適用するためには、その土地の上に人が居住するための家屋が存在することが最も重要な条件です。

店舗や事務所、駐車場など、居住用以外の用途の土地には、この特例は適用されません。また、家屋が建っていても、長期間空き家になっている場合や、一時的な利用にとどまる場合など、実質的に居住の用に供されていないと判断される際には、特例の適用を受けられない可能性があります。

したがって、固定資産税の軽減を目的として土地活用を行う場合には、常に人が居住できる状態を維持することが重要となります。

建物の固定資産税の軽減措置は、建物の種類や構造によって異なります。

前述の通り、新築住宅の場合、木造などの一般住宅は3年間、マンションなどの耐火・準耐火構造の住宅（3階建て以上）は5年間、税額が2分の1に減額されます。さらに、長期優良住宅の認定を受けることで、この減額期間がそれぞれ5年間、7年間に延長されます。

固定資産税の軽減効果を最大限に高めるためには、建物の種類や構造、そして長期優良住宅の認定取得などを考慮して土地活用計画を立てることが有効です。

固定資産税対策として土地活用を実践する手順は、以下の流れが一般的です。

1. 現状把握: 所有地の固定資産税評価額と納税額を確認し、現在の税負担を把握します。

2. 活用方法の検討: どのような種類の建物を建築するか、あるいはどのような用途で土地を活用するかを検討します。地域の賃貸需要、周辺環境、関連法規などを調査し、長期的に安定した利用が見込める計画を立てます。

3. 専門家への相談: 税理士、不動産コンサルタント、建築会社などの専門家へ相談し、具体的なプラン、収支シミュレーション、資金計画を作成します。

4. 実行: 建築請負契約、資金調達、建築工事などを進めます。

5. 管理・運営: 建物完成後は、適切な管理（入居者募集、建物維持管理など）を行い、長期的に固定資産税の軽減効果と収益性を維持します。

土地活用には様々な方法があり、それぞれ節税効果、初期費用、ランニングコスト、リスクなどが異なります。

ここでは代表的な方法を比較し、最適な選択をするための情報を提供します。

● 節税効果: 相続税評価額（土地・建物共に）の大幅な減額効果が期待できます（貸家建付地評価、借家権割合控除）。固定資産税も住宅用地の特例により軽減されます。

● コスト: 建設費用が高額になる傾向があります。管理費、修繕費、固定資産税などのランニングコストも継続的に発生します。

● 特徴: 高い節税効果と安定収入が期待できる一方、初期投資が大きく、空室・家賃滞納・家賃下落などのリスクも伴います。

● 節税効果: アパート・マンション同様、貸家建付地として相続税評価額の減額、固定資産税の住宅用地特例の適用が受けられます。

● コスト: 一般的にアパート・マンションより建設費用を抑えられます。ランニングコストも比較的低い傾向です。

● 特徴: 一戸当たりの家賃収入はアパート・マンションより低い場合がありますが、ファミリー層など安定した入居者を見込める可能性があります。空室時の収入減リスクはアパート・マンションより大きくなる可能性があります。

● 節税効果: 土地の相続税評価額は貸付事業用地として若干下がる可能性はありますが、貸家建付地ほどの効果は期待できません。固定資産税の住宅用地特例は適用されません。

● コスト:・駐車場: 初期費用（舗装、精算機設置など）は比較的安価。ランニングコストも低めです。
・店舗: 建設費用は規模や仕様によります。ランニングコストもテナント次第ですが、維持管理費がかかります。

● 特徴:・駐車場: 管理の手間が少なく、初期投資を抑えられますが、収益性や節税効果は限定的です。
・店舗: テナントによっては高い収益も期待できますが、空室リスクやテナント管理の手間がかかります。

【土地活用方法別 比較概要】

土地活用による相続税対策は、計画的に進めることが成功の鍵です。

適切なステップを踏むことで、効果的な節税と土地の有効活用を実現できます。

相続税対策は、できるだけ早く始めることが重要です。早ければ早いほど選択肢が増え、効果的な対策を時間をかけて検討・実行できます。理想的には、相続発生の数年前、気になった時点ですぐに行動を開始するのが望ましいでしょう。

まずは現状把握として、所有地の評価額（路線価や固定資産税評価額）を調べ、概算の相続税額を試算します。次に、家族構成、将来のライフプラン、土地の状況などを踏まえ、どのような土地活用が最適か検討を開始します。専門家への相談もこの段階で行うのが効果的です。

具体的な活用方法が決まったら、設計、資金調達、許認可申請、建築などの準備・実行期間が必要となり、数ヶ月から1年以上かかることもあります。

土地活用と相続税対策には、税務、不動産、建築、法律など多岐にわたる専門知識が必要です。税理士（特に資産税・相続税に強い）、不動産コンサルタント、建築会社などの専門家への相談は不可欠です。

専門家を選ぶ際は、相続税対策や土地活用に関する実績が豊富かを確認しましょう。複数の専門家から話を聞き、提案内容、費用、コミュニケーションの取りやすさ（相性）などを比較検討することが大切です。

相談する際には、所有地の情報（場所、広さ、形状など）、家族構成、資産状況、相続に関する希望や不安などを具体的に伝え、的確なアドバイスを受けるように心がけましょう。

土地のポテンシャルを最大限に活かすには、その立地と規模に合った活用法を選ぶことが重要です。

● 立地: 駅に近い、幹線道路沿いなど利便性の高い場所であれば、賃貸マンションや商業ビル、店舗などが考えられます。一方、閑静な住宅街であれば、戸建て賃貸や共同住宅、地域によっては高齢者向け施設などの需要があるかもしれません。周辺環境や将来性、都市計画なども考慮します。

● 規模: 狭小地であれば駐車場や駐輪場、自動販売機設置、小規模な賃貸住宅などが選択肢になります。ある程度の広さがあればアパートやマンション、複数の戸建て賃貸などが可能です。広大な土地であれば、大規模開発や事業用定期借地なども視野に入ります。

市場調査（賃料相場、空室率、競合物件など）をしっかりと行い、収益性とリスクのバランスを考慮して、その土地に最も適した活用方法を選択することが成功につながります。

土地活用は相続税対策として有効ですが、メリットばかりではありません。

注意すべき点やリスクを十分に理解し、慎重に計画を進める必要があります。

土地活用には以下のようなリスクが伴います。

● 空室・家賃下落リスク: 景気変動や周辺環境の変化で入居者が集まらない、家賃を下げざるを得ない可能性があります。
○ 対策: 事前の徹底した市場調査、魅力的な物件計画、適切な管理会社の選定、サブリース契約の検討（ただしデメリットも理解する）。

● 家賃滞納リスク: 入居者が家賃を支払わないリスクです。
○ 対策: 入居審査の徹底、保証会社の利用。

● 金利上昇リスク: ローンを利用する場合、将来金利が上昇すると返済負担が増加します。
○ 対策: 固定金利の選択、余裕を持った資金計画。

● 災害リスク: 地震、台風、水害などで建物が損壊するリスクです。
○ 対策: 火災保険、地震保険への加入、耐震性の高い設計。

● 建物の老朽化・修繕リスク: 時間経過とともに建物は劣化し、大規模修繕が必要になります。
○ 対策: 長期的な修繕計画の策定、修繕積立金の確保。

● 流動性の低下: 不動産は現金化に時間がかかる場合があります。

これらのリスクを理解し、事前に対策を講じることが重要です。

税制は毎年のように改正される可能性があり、相続税や固定資産税の計算方法、特例措置の内容などが変更されることがあります。

過去には相続税の基礎控除額の引き下げや、タワーマンションの評価方法の見直しなどがありました。土地活用による節税効果が、将来の税制改正によって変動する可能性は常にあります。

最新の税制改正動向には常に注意を払い、必要に応じて計画を見直す柔軟性を持つことが重要です。税理士などの専門家と定期的に情報交換し、最新の税制に基づいたアドバイスを受けるようにしましょう。

実際に相続が発生した際には、様々な手続きが必要になります。

● 遺産分割協議: 相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。土地活用を行っている不動産は評価額も高く、分割が難しい場合があるため、揉めないように生前から話し合っておくことが望ましいです。

● 相続財産の評価: 土地、建物などの財産を相続税法に基づいて評価します。特に貸家建付地などは評価が複雑になるため、専門家のサポートが必要です。

● 相続税申告・納税: 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に、税務署へ相続税の申告と納税を行う必要があります。納税資金を事前に準備しておくことも重要です。

これらの手続きをスムーズに進めるためにも、生前に遺言書を作成しておくことや、相続人となる家族と意思疎通を図っておくことが非常に有効です。

必要な書類（登記事項証明書、固定資産税評価証明書、賃貸借契約書など）も整理しておきましょう。

土地活用と相続税対策を成功させるためには、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。

適切な専門家を選び、効果的なアドバイスを受けるためのポイントを解説します。

● 税理士: 相続税・贈与税・所得税などの税務全般に関する専門家です。相続税の試算、節税対策の立案・実行、税務申告の代理などを行います。特に資産税（相続税・贈与税）に強い税理士を選ぶことが重要です。

● 不動産コンサルタント: 土地活用の企画・提案、市場調査、事業計画の作成、建築会社や管理会社の選定などをサポートします。不動産に関する幅広い知識と経験に基づき、最適な活用方法をアドバイスします。

● 建築会社・ハウスメーカー: 建物の設計・施工を担当します。賃貸住宅建築の実績が豊富な会社を選びましょう。

● 弁護士: 遺産分割協議や遺言書作成など、法律に関する問題に対応します。

それぞれの専門分野が異なるため、必要に応じて複数の専門家と連携することが効果的です。

信頼できる専門家を選ぶためには、以下の点を考慮しましょう。

● 実績と専門性: 相続税対策や土地活用の実績が豊富か、得意分野が自身のニーズに合っているかを確認します。

● 相性: 説明が分かりやすいか、親身になって相談に乗ってくれるかなど、コミュニケーションの取りやすさも重要です。

● 費用: 相談料や報酬体系が明確であるかを確認します。

● 紹介や口コミ: 税理士会や不動産関連団体のウェブサイト、知人からの紹介なども参考にします。

相談のタイミングは、「相続対策を考え始めたとき」「土地活用を検討し始めたとき」など、できるだけ早い段階が望ましいです。

なぜなら、早めに相談を始めることで、じっくりと計画を練る時間が確保できるからです。

専門家への相談をより有意義にするために、事前に以下の情報を準備しておくとスムーズです。

● 土地に関する情報:
○ 所在地、地番
○ 面積（公簿、実測）
○ 土地の形状がわかる図面（公図、測量図など）
○ 固定資産税・都市計画税の納税通知書（評価額がわかるもの）
○ 登記事項証明書（権利関係がわかるもの）

● 家族構成と資産状況:
○ 家族構成図（相続人となる可能性のある人）
○ おおよその資産状況（預貯金、有価証券、他の不動産など）
○ 現在の収入状況

● 希望や目的:
○ 相続税をどの程度減らしたいか
○ 土地活用でどのような収益を得たいか
○ 将来、誰にどのように資産を引き継ぎたいか
○ 不安に思っていること

【主な質問リスト（例）】

● 私の状況で、相続税は概算でいくらくらいかかりますか？
● この土地に最も適した活用方法は何でしょうか？
● アパート経営をした場合の具体的な節税効果（相続税・固定資産税）はどのくらいですか？
● 初期費用、ランニングコスト、想定される収益はどのくらいですか？
● 考えられるリスクと、その対策について教えてください。
● 小規模宅地等の特例は適用できますか？
● 生前贈与など、他の相続税対策と組み合わせることは可能ですか？
● 今後の具体的な進め方とスケジュールを教えてください。
● 相談料や報酬体系について教えてください。

これらの情報を整理し、質問事項をまとめておくことで、限られた相談時間を有効に活用できます。

土地活用は、将来の相続税負担を軽減するだけでなく、毎年の固定資産税を抑え、場合によっては安定した収入を生み出すための非常に有効な戦略です。

アパート・マンション経営、戸建て賃貸、駐車場経営など様々な活用方法がありますが、それぞれにメリット・デメリット、そして節税効果の違いがあります。所有する土地の特性やご自身の状況、将来設計を十分に考慮し、最適な方法を選択することが重要です。

相続税対策としての土地活用は、専門的な知識と長期的な視点が求められます。空室リスクや税制改正といった注意点も理解した上で、計画的に進める必要があります。

成功の鍵は、早期の準備と信頼できる専門家との連携です。 税理士や不動産コンサルタントに相談し、客観的なアドバイスを受けながら最適な土地活用プランを立てることで、税負担を賢く軽減し、大切な資産を次世代へと円滑に引き継ぐことが可能になります。

まずは第一歩として、現状の把握と専門家への相談から始めてみてはいかがでしょうか。

ご所有物件から無料一括資料請求が可能な企業が選べます

お客様の所有物件を選択

• 土地

  
• 戸建て

  
• 分譲マンション（1室）

  
• 区分所有ビル（1室）

  
• マンション一棟

  
• アパート一棟

  
• ビル一棟

  
• 店舗・工場・倉庫

  
• その他

  
• 土地無し