【土地の活用方法】相続した土地や家屋の有効活用法｜厳選14種類の活用法を徹底紹介します【イエカレ】

まじめな話し、現在、「所有している土地を有効活用すべきなのか」とお悩みの方は多いでしょう。そして、大半の方が「活用した方がいいに決まっている」と答えます。
それにも関わらず、実際に土地活用を行うための具体的な行動に移せていません。

では、なぜ行動に移せないのか？、それは土地活用にはリスクが必ず伴うためです。

大きな利益があれば、大きなリスクもあるとも言われる土地活用です。
「分かってはいるけど、なかなか難しい...」と、腰が引けてしまうのも頷けます。
しかし、本当に土地活用はリスクばかりなのでしょうか？まず、そこから考えてみます。

良く言われることですが、所有している土地を持っていた場合、積極的に活用するべき理由としては、以下2点があります。

①土地を活用することで節税対策ができる
②土地を有効活用して収益を上げられる

まずここからは、土地を活用することによって、なぜ節税対策ができるのか、どのようにして収益を上げるのかといった点も含めて詳しくお伝えします。

土地活用の有無に関わらず、土地を所有しているだけで掛かってしまう税金は以下の2点です。

・固定資産税
・都市計画税

どちらも全国一律ではなく、地域によって金額が定められています。

しかし、土地の活用方法によってはこの税金が更地よりも減額されるケースが存在します。
数多くある土地活用の中でも、最も効果的に節税対策が行える方法として知られているのがアパートやマンション経営です。
住戸一戸あたりの広さにより軽減措置され、更地の状態と比べて最大1/6まで減税することができます。

このように、所有している土地を更地のまま放置してしまうよりも、土地にあった活用をすることで固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策ができ、無駄な税金の支払いを抑えることが可能です。

土地をただ所有しているだけでは、収益が一切発生しません。
しかし、土地を活用することで収益ゼロの状態からお金を生み出す資産に変えることができます。

例えば、土地の売却は土地の所有権譲渡と引き換えに多額の収入を得ることが可能です。
アパート経営やマンション経営、土地そのものを貸す活用方法では、長期にわたって安定的に収益を得ることができます。

ただ所有しているだけではマイナスでしかなかった土地も、その土地にあった活用方法を行うことで不労所得生活ができるほどの安定収入を得られる資産となります。

上記2つの理由から、メリットを理解している人たちは所有している土地を積極的に活用しようとします。

これは「最初に良く考えないといけない事」なのですが、所有している土地によって最適な活用方法は大きく変わります。
そのため、もし、土地活用を真剣に考えている人は、ご自身の土地の特徴を全然理解せずに、ただやりたい事だけを考えて行動に移すことはおすすめできません。
そこで、次は、リスクを最小限に抑えて土地活用を行うために事前に考えておくべき項目を見てみます。

・土地活用の目的を明確に定める
・土地の特徴について理解する
・土地にあった活用方法の選択

間違った活用方法を選択してしまうと、更地だった時以上に費用がかかってしまう可能性もあります。
所有している土地を"収益を生む資産"にできるように、事前の調査を怠らず堅実に進めていくことが大切です。

土地活用を考える上で、"自分で活用するのか？"それとも"売却してしまうか？"は、実際問題、多くの方が悩まれているのが現状でしょう。
更に本題になっていきますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、土地の特徴や所有者の目的によっても最適な選択は変わるということなのです。まず、このことを頭入れて欲しいのです。

一つ目の土地活用ですが、これにはリスクが伴いますが、上手く活用できれば継続的に収入を得られることから「収益を目的として土地を活用したい」方には、これが向いています。
一方、二つ目の土地売却では、土地の所有権を失う代わりに確実にお金が手に入るため「リスクを取らず土地を現金化したい」方に向いています。

考えて悩み抜いた末に、納得した上での選択なら、どちらの方法を選んでも問題ないでしょう。 ただ、亡くなった親族が残してくれた土地などで思い入れがある場合は、思い切ってその土地の売却を選択される方はそう多くはないでしょう。

土地売却に踏み切れないまま、結果的に放置している状態なら土地を有効活用して収益を得る方法を検討することを少なからず考えた方が良いかと思います。

土地活用方法には、大まかに

・自己活用
・共同活用
・貸す
・売る

結論を先にお伝えすると、上記4つのタイプがあります。

ここからは、本当に本題になります。この4つのタイプと私たちが考える14種類の土地活用方法について、メリット・デメリットをメインに紹介していきます。

賃貸アパート経営は、基本的に木造住宅が多く、一棟にかける建築費を減らしながら部屋数で勝負できる土地活用方法です。
無論、入念なリスク管理は必要ですが、一般的に部屋数が多ければ多いほど空室リスクの分散に繋がるというメリットがあります。
近年では、部屋数は抑えて、その代わり入居者属性を絞った上で物件に高付加価値を付け、高家賃で貸し出して成功をしているオーナーもいます。

アパート経営は、建築するアパートの規模や設備はもちろん、アパートの土台となる土地の状態などさまざまな条件によって初期費用は大きく異なります。
土地を所有している上でのアパート経営は、土地から購入してアパート経営を始めるのに比べて利回りがより高くなる傾向にはあります。

所有している土地がある地域のニードをしっかりと捉え、その地域で人気のあるお部屋の傾向を理解した上で始めるなら、アパート経営はおすすめではあります。しかし、立地によっては相当な工夫と知恵が必要になるので、専門家に相談したり、入念なリサーチを行った上で立地に自信がない方は物件に付加価値を付けるなどリスク対策を十分行った上で計画するとよいでしょう。
業者を選ぶ場合も、土地診断をしっかりやってくれて、リスクが高いならそれをハッキリと言ってくれた上で対応をしてくれる建築会社や担当者を選ぶことも重要です。

賃貸マンション経営は木造住宅が多いアパートと違い、基本的に鉄骨コンクリート造などで建築されます。
そのため、先にデメリットをお伝えすると、建築費用や建物のメンテナンスを行うための修繕費が非常に高くなります。それは覚悟した方がいいです。

しかし、マンションの方が建物の設備や機能性が優れているため、しっかりとした入居者が安心して快適に住めるように賃貸管理を行い、入居者満足度を高められれば、トラブルが起こりにくく、入居者も長く住み続けてくれる可能性が高い傾向がありますから、それがメリットになるでしょう。

また、都市部や駅近など便利な立地にあれば建物の価値も高まるため、賃料を高く設定することも可能です。入居者が長く住み続けてくれれば、それだけ経営も安定するでしょう。

ただし、これは減価償却費を含めて、建てたあとの経営に関することまで、最初からしっかり取り組んでくれる優良なパートナー企業を選ぶ必要性があるのは言うまでもありません。
それを見極める必要があります。専門家からの意見や情報収集などマメに行い、それに加えて自己資金に余裕があるかどうかも確認しましょう。

強く成功をさせたいという経営者マインドを持った上で、安定した収益を得る方法と、リスク回避の方法も含めて検討を重ねることです。その上で、賃料相場が比較的高いエリアに土地を所有している方であればマンション経営はおすすめと思います。

所有している土地が変形地の場合や、既に戸建て住宅が建っているという方におすすめの土地活用方法が、戸建賃貸経営です。

戸建賃貸経営はアパートやマンション同様、建築にかかるコストは高くなります。ただ、その分家賃などを高く設定できるため利回りが極端に低下することはありません。
さらに、ファミリー層の身元がしっかりとした入居者が多く、一般的には長期的な契約に結び付きやすい傾向にはあります。

また、戸建賃貸経営はアパートやマンション経営と比べて小規模で、上述した通り、変形地でも対応できる強みがあります。既に戸建住宅がある場合、物件によっては、リフォームやリノベーションのみと、初期費用を低く抑えることも可能です。

しかし、入れ替わりが激しくない戸建賃貸経営は、一度空室になると、相当魅力的な立地や物件でない限り、空室期間が長くなる可能性があり、入居希望者が長期間出なければ収益が全く無くなってしまうというデメリットがあります。

例えば、住んで欲しい入居者の年齢層をイメージして、間取りや設備も手抜きをしないなど、設計にも相当工夫をして建設することが前提になってきますから、業者選びも含めて土地オーナーのセンスが問われてくる活用方法だということを頭に入れておいた方が良さそうです。

オフィス賃貸経営では、事務所として使用されるオフィスビルを建設します。
アパートやマンションなどの居住用物件は建築基準法の条件が厳しく定められていますが、オフィスビルに関しては条件がそれほど厳しくありません。
そのため、居住用物件が建築できない土地でもオフィスビルなら建築できる可能性があります。

オフィスビルは基本的に居住用物件よりも家賃を高く設定できるため、早い段階で初期費用を回収することが期待できます。
さらに、個人ではなく法人の入居者が多いため、入居者トラブルが起こりにくいのも大きなメリットです。

しかし、オフィスビルは一室あたりの収入が高いため空室リスクのダメージが大きいというデメリットがあります。
毎日の通勤や来訪のしやすさ等の観点から、駅から徒歩圏内にあるオフィスビルが選ばれる傾向にあるため、利便性が高い土地であるほど空室リスクも最小限に抑えられるでしょう。

本来、都心部周辺の好立地なオフィス街などに大きな土地を所有しているなら、オフィス賃貸経営はおすすめしたいところなのですが、現在のパンデミックの最中で、テナントからの賃料減額、支払い猶予、最悪は退去といった問題も増えていることから、もし仮に100%感染症対策を万全に行う自信があったとしても、個人でリスクを背負うのはしばらくは厳しいと言わざるを得ないでしょう。

今後、パンデミック後のオフィス賃貸経営の在り方やニードの分析、変化を見極めた上で検討した方が良いと思われます。

土地面積の広さは関係なく周辺に住宅街や繁華街があり、車が出入りしやすい場所に土地を所有しているなら、駐車場経営はおすすめです。

駐車場経営は初期費用が少なく、狭く小さな土地でも始められることからはじめての土地活用として人気の方法です。
コインパーキング型や月極駐車場などさまざまな運用方法がありますが、どれも建設時に必要な設備が少ないため、転用性が高く短期間での運営ができるということが大きなメリットです。

ただ、一部の税金に対する節税効果が薄く、税制上のメリットは少ないためローリスクローリターン型の土地活用方法であると言えます。

乗用車1台あたりに必要となる面積の目安は7坪ですが、2台分停車できる15坪くらいからでも駐車場経営は可能です。土地の本格活用を先延ばしする意味で、その間「つなぎ」の活用手段としてこの手を使うオーナーがいるのは確かです。

デメリットは、自営でやるほどの覚悟がある方なら構いませんが、現実には賃料回収、駐車場内の安全管理、トラブル対応、清掃業務などを自営でやるのは相当しんどいでしょう。

本気でその経営を考えた場合、コインパーキング型の場合だと、運営会社をしっかりと見定めた上で、管理運営をやってもらうか？または、土地ごと運営会社に貸した上で管理も経営も丸投げでやってもらうか？といったことも含めて慎重に検討する必要があります。収益が出なければ意味がないからです。

他にも、既に駐車場激戦区といった場所や、反対にそもそも駐車場が必要とされない場所に作っても意味がありません。ただ、それを補おうと、コインパーキングと月極駐車場を同時に運営するハイブリッド型や、カーシェアリングと合体させた運営方式はよく見かけるようになりましたが、他にも、コインパーキングと店舗を融合した空中店舗なる活用手法を提案している会社もあります。

近年は、スマートフォンやパソコンといったITを駆使した予約や決済システムを取り入れたサービスも登場しています。従って、事前リサーチや経営の仕方を含めてオーナーと一緒になって考えてくれるパートナー企業そして優秀な担当者を「探す手間」を省かずに情報を集めましょう。

トランクルーム経営も駐車場経営と同様、初期費用が少なく転用性が高いことから人気の活用方法です。
ただ、集客面では難易度が高く仮に満室になったとしても一室あたりの賃料が低いため、大きな収益は得にくくなっています。

しかし、トランクルームは荷物を保管することだけを目的とした施設のため、住環境の良くない土地でもそれほど影響を受けずに運営することが可能です。

そのため、全く日が当たらない、外の騒音がひどいなど住環境には不向きな場所の土地を所有しているなら、トランクルーム経営がおすすめです。

土地や建物の屋根部分にソーラーパネルを設置し、太陽光によって生産された電気を電力会社に販売する土地活用方法です。
太陽光発電は発電パネルの枚数や価格によって異なるものの、基本的に初期費用の負担は大きくなります。

しかし、発電パネルは頑丈であるため一度設置してしまえば定期的なメンテナンスの頻度は低く、修繕費の負担も少なくなっています。
さらに、利回りが比較的高いことも大きなメリットです。

太陽光発電は、太陽光をどれだけ照射できるのかが重要になります。
そのため、周辺に日を遮るものがなく、南向きにパネルを設置でき、ある程度の広さがある土地を所有しているなら太陽光発電がおすすめです。

商業施設経営とは、所有している土地を活用して飲食チェーン店やコンビニなどのテナント事業者と共同で商業施設を開発・出店する土地活用方法です。
土地の立地条件やテナントの業種によって活用形態が大きく変わります。

一般的な経営方法は土地をテナント事業者へ貸し出す「事業用定地借地方式」で、初期費用はテナント事業者が負担してくれるケースが多くなっています。

ただ、特定のテナントに特化した建物の場合は次の借り手が見つかりにくく、そうなれば空室リスクのダメージも大きくなります。
人が多く集まるエリアであれば全面改修など費用の負担が大きくなる前に次の借り手を見つけられる可能性が高くなるため、空室リスクをカバーできます。

そのため、駅近のアクセス便利な立地や郊外ロードサイドなど人が多く集まるエリアに土地を所有しているなら、商業施設経営がおすすめです。

医療施設経営とは、所有している土地を活用して医療事業者と共同で医療施設を開発・開院する土地活用方法です。

小さな規模の土地であれば、まず建物を建設してから医療事業者に賃貸物件として貸し出す「リースバック方式」、大きな規模の土地であれば、土地そのものを医療事業者へ貸し出す「事業用定地借地方式」が一般的となります。

医療施設が建設されるとそれだけで地域の魅力も上がり、需要も高まります。長期的に安定した収益を得られるだけでなく、地域の貢献にも繋がるということが大きなメリットです。
しかし、バスや電車などの公共交通機関から遠い場所にある場合、医療事業者とのマッチングさえ困難になります。

そのため、医療施設の少ない住宅街で、なおかつ公共交通機関から近い場所に土地を所有しているなら、医療施設経営がおすすめです。

介護施設経営とは、所有している土地を活用して介護事業者と共同で介護施設を開発・経営する土地活用方法です。

介護施設経営は広い土地が必要になるケースが多いため、その分初期費用の負担も大きくなります。また、経営を始めるにあたり介護士不足などのリスクも把握しておく必要はあります。ですから、事業的に見た場合は、どの介護事業者と組むか？ということが重要になります。

上述した医療施設経営にも言えますが、日本は近年高齢化社会を迎えたことにより、サービス付き高齢者向け住宅など高齢者施設経営の需要がさらに高まっていくと言われて久しいのですが、こうした高齢者施設がまだまだ不足をしています。世界でも高い水準で高齢化が進んでおり、今後も高齢者施設（有料老人ホーム等）の需要は増々必要とされています。

一つのデータを紹介しますと、2015年にいわゆる団塊の世代（第一次ベビーブーム）と呼ばれる世代が65歳以上となり、高齢者人口が3,387万人になりました。2025年にはその方々も75歳以上となり、その人口は3,677万人に達する見込みと言われています。
高齢化率の上昇は止まることはなく、2065年には日本の高齢化率は38.4％となり、その中でも75歳以上の比率がは25.5％にまで上昇すると言われています。これは、国民の「約2.6人に1人が65歳以上」「3.9人に1人が75歳以上」になってしまう超高齢化社会を迎えることを意味します。

例えば、高齢者施設の一括借り上げでの土地活用は、社会のインフラ整備の一つとして寄与することなるのはもちろんですが、一方でその報酬として家賃収入が期待できることは事実です。現状、高齢者施設の一括借り上げの利回りは、アパートの一括借り上げとほぼ同じか少し高いくらいですが、最大のメリットは何よりも「長期にわたり安定した家賃収入が期待できる」という点になります。
そのため、アパートやマンション経営に比べて空室リスクも少なく、今後も安定して収益を得られる可能性が高いと言えます。

ある程度の広さがある土地を所有しており、初期費用に負担がかかってしまっても、長期的に収益を得たいという方に介護施設経営はおすすめです。

土地の売却は、一時的な収入が得られる上、無駄に払い続けてきた税金を今後一切支払う必要がなくなるという大きなメリットがあります。

しかし、売却にも支払わなければならない費用が発生します。それが「譲渡所得税」や「仲介手数料」などです。
土地の状態や仲介会社によってこれらの費用が大きく異なるため、専門担当者としっかり相談した上で進めていく必要があります。

収益を得られる活用方法はリスクが高すぎると懸念している方や、これからも無駄に税金を支払い続けていくことが嫌という方が土地売却を選択しています。

定期借地は、所有している土地を手放さず土地そのものを他人に貸す土地活用方法です。
基本的に借主が建物を建てるため初期費用が必要なく、土地の貸出代のみの収益となります。

契約期間は10年から50年程度と幅広く、一度長期の契約を結べば安定して収益を得られます。ただ、契約期間中の賃料変更が不可能であることがデメリットです。

今後、所有している土地を長期的に活用する予定がないという方は、手軽に活用できる定期借地がおすすめです。

土地の所有者は土地を、デベロッパーと呼ばれる事業者は建築費用を出資して共同活用という形で活用する方法が等価交換です。
それぞれの出資の割合に応じた土地及び建物の区分所有権を取得し、利益を得られます。

資金力や経営力のあるデベロッパーを探すことができ、お互いの条件に合えば所有している土地を提供するだけで企画から売却までのすべてを任せられます。
しかし、有効的な条件を持った土地でなければ優良なデベロッパーを探すことさえ困難です。

人が多く集まる場所に、大規模な建物を建てられるような広い土地を所有しているなら、等価交換もおすすめです。

土地信託は「誰かを信用して所有している土地を託す」という意味です。
所有している土地の活用・運用を依頼し、土地の預け先が生み出した利益を受け取る仕組みとなります。

基本的に土地信託を行うには土地活用のプロがいる信託会社へ依頼することになるため、経営的な知識は一切不要です。
しかし、一生の付き合いとなる土地を所有しているにも関わらず、土地活用に関する知識やノウハウが身につかないというデメリットもあります。

また「信託」という言葉が入っているため「土地を貸す」印象がありますが、土地信託は「共同活用」の種類となります。もし運用に失敗してしまうと、不利益を受けるのは信託会社ではなく土地の所有者です。

そのため、土地信託は経営ノウハウをしっかり持った信託会社を選ぶことができる方におすすめです。

土地活用にはたくさんの方法がありますが、何を基準として選ぶのかは人それぞれです。
ここからは、土地活用を検討する多くの方が基準としている、

①安定した収益性
②回収期間のはやさ
③土地の立地条件（都市部・地方）
④リスク
⑤転用性

上記5つの項目別に、おすすめの土地活用方法をご紹介していきます。

収益性の高さよりも、長期的に安定した収益性のある土地活用方法を選ぶなら、マンション経営と介護施設経営がおすすめです。

マンション経営は、アパート経営に比べ入居者トラブルが起こりにくく長く住み続ける方が多いため、長期スパンで見て安定した収益性が望めます。
介護施設経営は、日本の少子高齢化により今以上に介護施設のニーズが高まっていくことから、将来性が高くおすすめです。

回収期間のはやさで選ぶなら、オフィス賃貸と商業施設経営がおすすめです。

オフィスビルや商業施設経営は初期投資額の高さから回収期間が長くなると思われがちですが、アパートやマンションに比べて家賃を高めに設定することができます。
ターゲットを定めて広告を打ち出し、空席リスクを早期段階で解決できれば短期間で回収することが可能です。

初期コストを最大限落として早期回収したい場合は、トランクルーム経営もおすすめです。平均利回りは20%と言われており、早ければ3年以内に回収することができます。

数ある土地活用方法の中でも、都市部の住宅街に向いている活用方法と、地方（田舎）に向いている活用方法の2つに分かれます。
さらに、土地の面積や立地条件によっても、おすすめの土地活用方法が異なります。

都市部では、土地の広さによって活用法が少し異なります。

人通りの多い都市部の住宅街ではアパートやマンション経営などの賃貸住宅経営のほか、ドラッグストアやコンビニ経営などの店舗経営は地域住民からのニーズが高いため、おすすめの土地活用方法です。

また、都市部の住宅街に狭い土地を所有しているなら駐車場経営がおすすめです。住宅街のほか、商業施設が周辺にあればさらに安定して収益を得られるでしょう。

太陽光発電は、大きなビルや住宅などの建物で日を遮られることがない地方や田舎に最適です。
ただ、太陽光発電は場所や広さによっても難易度が高くなるケースがあります。その場合は地方で需要の高い戸建賃貸経営かトランクルーム経営もおすすめです。

また、人通りの全くない田舎に土地を所有している場合、収益効果が薄いと感じるのであれば思い切って売却することも一つの選択肢となります。

紹介した土地活用の中でも、リスクが格段に少ない方法は駐車場経営です。
駐車場経営は資金が必要ないことから始めやすく、契約期間も2年など比較的短期設定できることから、万が一の状況でもすぐ撤退しやすいメリットがあります。

収益性よりも、リスクの低さを最重視して土地活用を考えている初心者向けと言えます。

いくら土地活用を検討しているといっても、更地のままでは当然固定資産税がかかります。
しかし、簡単に活用方法を決められるわけでもありません。
その場合は、駐車場経営やトランクルーム経営など転用性が高い活用方法がおすすめです。

駐車場経営とトランクルーム経営にもさらに細かく見ていくとさまざまな運営方法がありますが、転用性を重視して選ぶなら更地に戻すことが安易な平面式駐車場と屋外型トランクルームが良いでしょう。

土地の活用方法には、それぞれメリット・デメリットが必ずあります。そのため自分は何を重視しているのかを考えて選ぶことが大切です。

あなたが持つ土地にあった理想の活用方法を選択して着実に次のステップへ進んでいきましょう。【初回公開日2018年8月10日】