【イエカレ】地方都市での不動産投資は効率がよい？｜メリット、注意点、おすすめの地方都市を紹介

地方都市における不動産投資は、利回りがよい傾向があります。都市部より固定資産税が安くなるためです。

不動産を保有している以上、納税額は少しでも安い方が得です。また地方都市は都市部と比較して地価が安いため、物件価格が下がります。

例えば同じ値段で住宅を買うケースでは、部屋の広さ・部屋数・築年数において地方都市が有利です。ただし地方都市特有のデメリットもあります。

当記事では地方都市における不動産投資のメリットとデメリットを紹介します。

都市部の物件は値段が高く、空室が少ないため、初心者向けだと言われます。しかし資金が十分でなければ容易に手が出せません。

一方、地方都市には物件の価格以外にも多くの利点があります。不動産投資の対象として、地方都市の物件を購入するメリットを紹介します。

地方都市は物件の価格が低いため、表面利回りは高い傾向にあります。物件の購入価格を抑えれば、投資額の早期回収が見込めるのです。

例えば賃貸に出したマンションが万室状態であれば、家賃の金額設定次第で購入金額回収の期間を短くできます。都市部であれば空室率を低くできますが、物件自体が高価なため利益が出るまで時間がかかります。

また、不動産投資の経験が浅くても、物件の価格が低ければ投資を始めるハードルが下がります。万が一想定していたほど借り手がつかなくても、経済面の痛手を抑えられます。

地方都市は不動産価格が低いため、税制においても都市部より有利です。

固定資産税は不動産の評価額から算出されます。固定資産税の計算式は、固定資産税課税標準額の×1.4％で求められます。

地方都市は物件価格が安い分、固定資産税が低くなるのです。なお自治体によって税率が異なるため確認が必要です。

家賃収入の多寡に関わらず、固定資産税は毎年納めなければなりません。収支を計算し利益を多くするためには、固定資産税の税額を念頭に入れて不動産を選ぶ必要があるのです。

地方都市は賃貸物件同士の競争が少ないため、他の物件とサービスで差を付けることが容易です。

都市部では同じ立地でも競合物件が多く、家賃や敷金礼金の値下げ・部屋のリノベーションなどで他の物件に対抗しなけばなりません。

物件への投資額が大きくなれば、賃借人が入らない場合の損失も大きくなります。またプロ投資家の多くが都市部で活動するため、駅近物件や人気物件は入手しにくいのです。

その点、地方都市の物件は昔ながらの地主が多く、惰性で賃貸を運営しているケースが見られます。そこで賃借人のニーズに応えたサービスを提供すれば、競争に勝てるのです。

不動産価格の低さは、都市部より有利な点のひとつです。しかし価格の安さや利回りのよさばかりに気を取られると、地方都市のニーズや性質を見落としがちです。

地方都市の物件を購入する際の注意点を紹介します。

地方都市の賃貸需要は都市部に比べ低めです。その理由を2つ紹介します。

1つ目は空室リスクの高さです。東京周辺よりも交通や生活の利便性が低く、移住先として選ばれにくくなります。

2つ目は人口の少なさです。地域によっては人口が減る傾向にあり、需要の母数も減少します。地方都市での物件運営は、入居者数のバランスを取る必要があります。入居者がある程度あっても、退去者数が多ければ定期的な収入が得られません。

物件の安さだけではなく、需要の有無も投資先選びの重要なポイントです。

商業施設や企業が少ない地方都市では、周辺施設の建設あるいは撤退が、不動産投資に大きな影響を与えます。

人口減少や売上低下が原因で商業施設が閉鎖されれば、賃貸需要は大きく減少します。逆に広い土地が有効に活用され周辺に大型の施設ができれば、賃貸需要は上昇します。

急激に人口が増加すれば、家賃が多少高くても満室が狙えます。

地方都市はマンションの売買件数が都市部より少なめです。賃貸需要が低いため、買い手が見つからないケースも考えられます。

入居者や買い手が現れなければ、赤字物件を放置する状態が続きます。固定資産税を家賃収入で賄えず、不動産投資からの撤退を考えた場合でも、損切りのタイミング見極めは困難です。買い手がついても、自身の購入価格より下回れば赤字は避けられません。

管理会社による委託管理を選べば、オーナーは都市部に住みながら地方の物件を購入できます。

しかしこの場合は、物件の様子を確認することが困難です。管理会社に管理を任せるときは、お互いの信頼関係が重要です。

また管理料を支払うため、オーナーの家賃収入が減ります。さらに管理会社の質や業務内容を把握しておかなければ、清掃状態の悪化やクレーム対応の遅れを招く可能性があります。

2023年問題とは、これまで上昇を続けていた世帯数が、後期高齢者の増加や核家族化を理由として、減少に転じると予想される問題を指します。

不動産価値は、その場所に住みたいと考える人間の数で決まるため、世帯数の減少は不動産市況への影響を如実に引き起こすとされています。

また、単独世帯の高齢者が亡くなったあとに空き家が増加することも問題の1つです。 住宅需要が減少し、土地に空きができてしまえば不動産価格の下落は避けられないといえるでしょう。

2023年問題を乗り越えるためには、不動産価格が下落することの影響を受けにくいエリアや、対策方法について熟知しておく必要があります。

以降の項目では、地方都市での不動産投資を成功させるための方法や、2023年問題の影響を受けにくいとされる地域について解説します。

都市部と地方都市は、不動産の価格以外にもさまざまな違いがあります。地方の生活スタイルや人口密集地を把握し損なうと、思わぬ失敗を招く恐れがあるのです。

地方都市で不動産投資を成功させるためのポイントを紹介します。

地方都市で不動産投資を成功させるには、エリアの選定がとても重要です。

物件を購入する前に、周辺の立地や賃貸需要を事前に調査しておく必要があります。

例えば都市部への通勤圏内にあるエリアや県庁所在地は、優先したい選択肢です。人口の流入があれば不動産の売買や賃貸が自然と活性化します。

しかし1つの施設や企業に賃貸需要を依拠しているエリアは危険性が高いです。大きな病院や工場が閉鎖・移転すると、一気に労働人口が減少し賃貸需要が失われます。

地方都市は都市部と違い、住民は車での移動が中心です。電車の本数が少ない・地下鉄網が発展していないなど、交通の便があまりよくないケースが多いためです。

車の所有率が高ければ、駅近物件でなくともある程度は需要が見込まれます。

不動産投資で地方都市を検討するのであれば、駐車場付き、または周辺に駐車場を用意できる物件がおすすめです。

後から駐車場を増設すれば金銭面に負担がかかり、収支がマイナスとなる恐れがあるためです。

地方物件は、管理会社に管理を委託するケースが多い傾向にあります。

管理会社は空室への対策・入居者との折衝・設備の保全など多くの業務を請け負っています。管理会社は入居者とやり取りする窓口であり、管理会社の質は入居率に大きく影響します。

時間の余裕があるときにあいさつへ行く・期間を決めて電話で状況を確認するなど、管理会社と小まめにコミュニケーションを取りましょう。細かい報告を受けるには、管理会社との信頼関係が必須です。

都市部と比べて安い物件であっても、きめ細かな管理が必要です。

安く購入した物件の資産価値を高めるためには、しっかりとした管理が都市部の物件よりも求められます。

例えば築年数の長い物件であっても壁紙の張り替えや外壁の塗装によって、利用者に好印象を与え入居率上昇が見込めます。

また撤退せざるをえない場合でも、入居率・売却価格・修繕費用を常に把握することが、出口戦略には不可欠です。

不動産投資を成功させるには、地元の人と関係を良好に保つことがポイントです。

地方だからと無精にせず定期的に顔を出し、周辺住民との付き合いを欠かさないことです。近隣住民の力を借りられれば、大きな利益を得られるケースがあります。

特に一戸建ての物件であれば、円満な周辺住民との関係が望ましいです。地元における評判の良し悪しは、入居者の増減に影響します。

県庁所在地は、一般的に人口が多いため選びたい投資先のひとつです。人口の増減や都市開発、観光客の存在で不動産の価値は変化します。

2023年以降におすすめしたい投資先である地方都市を紹介します。

那覇市は沖縄県内で最も人口が多い土地です。大型商業施設・観光スポット・モノレール・空港があり、市民と観光客の両方から需要が見込めます。

令和2年国勢調査の人口速報集計結果によると、沖縄県の人口増加率は東京に次ぐ多さでした。外国からの移住者を含め、人口はしばらく増えると予想されています。

政令指定都市の福岡市は人口が増えつつあり、ファミリー向け物件の需要増加が期待できます。周辺都市と比べても交通の便が良く、地価は上昇傾向です。

さらに博多駅の周辺や天神地区では、福岡市主導の再開発が行われています。ビルの建て替えや地下鉄の延伸が計画されており、企業の進出や雇用創出による不動産需要が見込まれます。

札幌市は観光名所が多く、観光客やインバウンド増加によるウィークリーマンションの需要があります。

観光関係に従事する転勤者のためにファミリー向け物件も需要が増えており、その中でも雪かきの手間が省けるマンションは特に人気が期待できます。

札幌新幹線の駅は既にホームの位置が発表されており、完成の際には周辺の地価上昇が期待できます。

山梨県はリニア中央新幹線の駅建設が予定されており、注目を浴びています。開業すれば都市からのアクセスが容易になり、企業や人口増加に伴う住宅の需要増加が期待されます。

また甲斐市は中央自動車道やJRの駅を有しており、高利回りの物件が狙えます。

東京郊外のベッドタウンは空室リスクも低く、中でも駅が近い物件は、東京都心へ通勤する社会人や通学する学生の入居者をターゲットにできます。

東京都心に比べて不動産価格が安いため、投資が始めやすいこともおすすめする理由です。

また商業施設や学校付近に投資し、賃貸物件を満室にできれば、高い利回りが期待できます。

地方都市への不動産投資は、物件が安く利回りが高い傾向があります。

10年先の人口・周囲の施設・公共事業による需要を的確に予測できれば、多額の売却益を得られるでしょう。

地方都市の有利な特徴や、逆に抱える問題を知った上で、投資先を選んでください。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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