【イエカレ】管理会社トラブルの原因と対策｜実例で学ぶトラブル回避のポイント

不動産管理会社のトラブル1・家賃

不動産管理会社のトラブルとして一番に挙げられるのは、家賃の問題かもしれません。

一般的に、不動産管理をとりまく当事者を図にすると、次のようになります。

不動産管理を行う場合、契約によって、家賃を決める主体は変わります。 オーナー自身が家賃を決める場合もあれば、不動産管理会社が家賃を決める場合もあるでしょう。

具体的には、次のような契約形態があるので押さえてください。

どちらにせよ、覚えておいてほしいことがあります。 それは、物件の質に見合わないほど高い家賃である場合、入居者が集まらないという最悪の事態を招く可能性もあるということです。

このようなトラブルの対策方法は、どうなっているのでしょうか？

あまりに基本的ですが、オーナー自身が家賃を決める場合はもちろん、不動産管理会社が決め、オーナーは保証された家賃を受け取る場合にも注意が必要です。

いずれにせよ「この物件はどのくらいの家賃で貸すのが妥当か？」というポイントは見極めるようにしましょう。それが一番のトラブルへの対策方法かもしれません。

不動産管理会社のトラブル2・入居者

不動産管理会社の担当者の頭を悩ますトラブルはまだあります。入居者が起こすトラブルです。

入居の際の審査では問題がないと思ったのに、いざフタ開けてみると、たとえば、こんなトラブルも発生したりするものです。

・家賃を滞納する。
・騒音をまき散らす。
・ごみの処理が悪い。
・不審者を連れ込んでいる。等

どれも、他の入居者との軋轢を起こす可能性があるトラブルです。 こういうトラブルがあった場合、どうするのかという対策方法をしっかり決めておくのが大事です。 決めておかないと、あとで取り返しのつかない事態を招く可能性もあります。 社内マニュアルの整備など、やれることをやるのが対策方法であるかもしれません。

不動産管理会社のトラブル3・管理費用

不動産管理会社のトラブルには、オーナーとの間のトラブルもあります。 起こりがちなのが、オーナーが管理費用にクレームをつけてくるケースです。

当然、不動産管理会社だって仕事としてやっているのだから、それに見合う費用を請求する権利はあります。 しかし、クレームをつけてくるオーナーがいる場合、「なぜクレームをつけてくるのか？」という原因究明を行うのも対策方法として有効です。

トラブルへの対応スピードが遅い、同様のサービスを提供する競合企業がある...理由は様々です。 まずは真摯に耳を傾けましょう。 逆に、うわべだけのクレーム処理を行った場合、オーナーとの関係が悪化するケースもあるので、慎重に行いましょう。

もちろん、オーナーの側からも、管理費用に疑問を感じたら、不動産管理会社にクレームをつける権利はあります。 管理費用は決して安い買い物ではありません。

納得のいかないお金の出し方をするよりは、しっかり話し合って、前向きな対策方法を実践するのがいいのは明らかでしょう。

トラブルへの対策方法1・条件のすり合わせ

では、このように不動産管理会社を悩ませるトラブルには、どうやって対処すればいいのでしょうか？

対策方法のひとつとして提案したいのは、オーナーとの条件のすり合わせには時間をかけることです。

要するに更なる信頼関係の構築が必要です。特に、不動産投資を初めて行うオーナーは、最初は何を聞いてもわからない、という状況が続きます。その疑問に真摯に答えることが、トラブルへの原始的な対策方法として有効でしょう。

もちろん、オーナー側にも、「わからないことはうやむやにしない」という姿勢を持って物事に臨む心構えが必要であることは言うまでもありません。 話し合いはいい加減にせず、しっかり条件のすり合わせを行うことを心がけてください。家賃、管理費用など、お金の絡むことについては、特に慎重に行いましょう。金額の根拠を示すのもお忘れなく！

トラブルへの対策方法2・入居審査

入居者関連のトラブルについても、考えてみましょう。

先にも書いた通り、不動産管理会社を悩ませるトラブルは、入居者の質による部分も大きいです。 入居審査はある程度厳しくした方がいいかもしれません。 特に、初めて不動産投資を行うオーナーの場合、どういう入居者が入るかによって、投資の成果は決まってしまいます。

慎重になりすぎてもなりすぎることはないでしょう。 しかし、あくまで「ある程度」です。厳しくし過ぎてしまうと、今度はその条件を満たす入居者が現れない、という歓迎できない事態が起こってしまいます。

悩ましいところですが、「この程度の条件なら入居してくれる人がいるだろう」という水準を見極めるのも大事です。

オーナーが一人で考えても無理な部分はあるので、不動産管理会社と協議し、方針を練りましょう。これが一番現実的な対策方法かもしれません。

この記事のまとめ

本記事では、不動産管理会社に関連するトラブルの原因と、トラブルを未然に防ぐための具体的な対策方法について解説しました。

ポイントはシンプルです。「事前に契約内容や管理体制をよく確認し、想定されるリスクを把握しておくこと」が、最も効果的なトラブル回避策です。

とはいえ、すべてのトラブルを完全に防ぐことはできません。万が一トラブルが発生した場合でも、冷静に対応する姿勢と適切な相談先の確保が最も重要です。管理会社や専門家に相談しながら、賃貸経営を安全かつ安定的に運営することを心がけましょう。