【管理会社の変更】今の管理会社に満足ではない方|セカンドオピニオンのすすめ!【イエカレ】

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このコラムのポイント

現在の管理会社に、不満を抱いている物件オーナーはいらっしゃるでしょうか。

もし、何らかの不満を抱えているなら、管理会社を変更することも視野に入れましょう。

この記事では、変更するタイミングはいつがよいか、変更することで不利益を被らないのか、チェックするポイントなどを考察します。

1.管理会社は変更できる?

賃貸マンションやアパートの管理会社の変更は、法律上なんら問題ありません。

当初の判断に間違いがあったと認めたくない心境になることはとても理解できますが、むしろ、現在契約している管理会社の対応や契約内容に不満がある場合は、よりオーナー・ニーズにマッチした管理会社へ変更した方が良い場合があります。

ただ、違約金の支払いには気をつけましょう。契約更新時期に合わせて変更するならば問題ありませんが、契約期間途中での契約解除は違約金の支払いが発生する可能性があります。

まずは、現在締結している契約書で、解約条件に違約金の支払いが含まれていないかを確かめましょう。

2.管理会社の変更を考えるタイミング

オーナーにとってより満足感の高い賃貸経営を目指すために、管理会社の変更が必要な場合があります。

ここでは、管理会社を変更を考えるタイミングを4点紹介します。

2-1.長期にわたって空室が続いている

空室が3カ月以上続いていたり、全体の3割以上が空室である状況が続いていたりする場合は、管理会社の集客力に問題があるおそれがあります。

内見の問い合わせや入居申し込みが少なければ、効果的なマーケティングが行われていなかったり賃貸条件の設定が適切でなかったりが原因である可能性が高いでしょう。

また空室が多い状況が続けば物件の収支のバランスが取れておらず、賃貸経営が悪化する危険性があります。

それを確認する意味も含めて、現管理会社に空室状況を指摘し、具体的な対策を提示してもらうように依頼してみましょう。

2-2.担当者の対応が悪い

現管理会社の担当者からの折り返しの連絡が遅い、あるいはまったくないのであれば会社として社員教育や管理ができていない可能性があります。

担当者を変更してもらい、状況が改善するかを確認しましょう。それでも対応に改善が見られないようであれば、会社としての管理体制そのものに問題があると断定できます。

このような状況が続くとオーナーの賃貸経営に悪影響がでることは必至です。「空室が空室を呼ぶ」といわれることがありますが、空室が目立つとそれを気にした入居者が退去して、さらに空室率が高まる、といった悪循環に陥る可能性が高くなるケースも多いです。

2-3.管理状況に不満がある

日常の管理状況に不満を感じている場合も、管理会社の変更を検討すべきタイミングです。

具体例を挙げるなら、マンションの清掃が行き届いていない、入居者からのクレーム対応が遅いなどです。このような状況であれば、管理会社としての姿勢が問われるでしょう。

こうしたことが常態化していると、新しい入居希望者が内覧に来ても契約が決まらない、入居者満足度も下がるばかり、となります。 また、悪質な管理会社の中には、本来不要な商品をオーナーを通さずに入居者へ直接販売しているようなケースもあります。

自社の利益や営業マンが自分の成績しか見ていない、こうした良心的とは全く言えない管理会社は、入居者満足度を大きく損なうばかりか、オーナーの信用も毀損しかねないため、早急に手を打つ必要があります。

2-4.管理費用が高いと感じている

同じような物件を所有している人から話を聞き、自分の物件の管理費が高いと感じているオーナーはいらっしゃるでしょうか。あるいは、現状行われているサービスのなかに不必要ではないかと普段から疑問に思っていたサービスはないでしょうか。

管理費手数料の相場は家賃収入の約5%程度とされていますが、宅建業法などで法的に定められているわけではなく、一般的に対応している業務や料金プランは管理会社が独自に設定しているのでそれぞれ異なります。

現在の管理費用が高いと感じる場合は、他の管理会社の料金プランや提供サービスと比較してみましょう。

逆にそれは見たくないという心理状態になる方もいるかもしれませんが、他でもない入居者のためにと思えば、比較検討することによって、現在の管理会社の管理費やサービスが物件にとって適切かが見えてくることも多いと思います。

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3.管理会社を変更する際の注意点

ただ、そうは言っても、賃貸管理会社を変更する際は、慎重な会社選定が求められます。

ここでは、管理会社の変更時における注意点を紹介します。これらのポイントを押さえることで、スムーズな管理会社の移行と管理品質の向上を図ることができるでしょう。

3-1.具体的な提案のない会社は避ける

新たな管理会社を選ぶ際には、集客方法や物件管理について具体的な提案があるかを必ず確認しましょう。

入居希望者を増やすための具体案がなく、家賃の引き下げだけを提案してくる会社は絶対に避けることをおすすめします。

空室対策で行う家賃の引き下げはよく最終手段と言われます。短期的な効果は期待できますが、長期的には収益性に悪影響を及ぼし続ける危険性が高まります。

また、定期的な報告のフォーマットがない会社も避けた方がよいでしょう。定期報告がないと管理の進捗状況や問題点の把握が難しくなり、オーナーとしての判断が遅れるおそれがあるからです。

3-2.保証会社との契約が終了する

管理会社の変更にともない、現在契約している家賃保証会社との契約が終了する場合があります。

家賃保証会社は、入居者が家賃を支払えなくなった際に代わりに家賃を支払う会社です。保証会社との契約が終了すると、家賃滞納リスクが増大します。賃貸物件のオーナーとしては、経営の安定に欠かせない存在です。

新たな管理会社を選定する際には、引き続き契約が維持できるのか、あるいは新たにそれに代わる契約を結び直せるのかの確認を怠らないようにしましょう。

3-3.違約金の有無を確認する

契約によっては、現在の管理会社との契約を解約する際に発生するのが違約金です。違約金設定の有無は管理会社によって異なりますが、発生する場合は契約書に明記されていると思われます。

ですので、契約書に途中解約には違約金が発生すると記載されている場合は、マンションやアパートのオーナーが支払い義務を負うことになってしまいます。契約書の内容をよく確認し、金額や支払い時期・方法について把握しておきましょう。

3-4.引き継ぎがまくいかない可能性がある

一般に、契約を解除する際には数ヶ月前にその旨を通達することが契約書に記載されています。つまり、契約の解除には一定の期間を要します。

管理会社を変更する際には、物件の管理状況や入居者情報の引き継ぎが重要です。これまでの管理会社による管理が解約の通知後に不十分になったり、引き継ぎが十分でないと新しい管理会社による管理が行き届かなくなったりする危険があります。

スムーズな業務移行のためにも、新しい管理会社と十分にコミュニケーションを取って詳細な引き継ぎの計画を立てましょう。また現行の管理会社にも強く要望して、円滑な移行を目指しましょう。

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ここまで見てきたように注意点も多い管理会社変更ですが、同時に違約金を支払ってでも管理会社を変更するメリットがあるのかどうかを入念に確認しておきましょう。

とくに3ヶ月以上も空室が改善されないと言ったケースは経営の根幹が揺るぎかねない緊急事態です。悠長に契約更新まで待てるか!と思っているオーナーもいると思います。

新たな管理会社に事情を相談をすれば、内容を考慮した上でカスタマイズした管理プランや管理費、変更方法を提示してくれる会社が殆んどです。ガマンせずに尋ねてみることをおすすめします。

4.不動産セカンドオピニオンという選択肢も

近年医療業界で定着した「セカンドオピニオン」ですが、不動産業界においてもセカンドオピニオンは存在します。

医療業界におけるセカンドオピニオンは担当医師以外から得る中立の意見のことですが、不動産業界におけるセカンドオピニオンは別の専門家からの中立の意見と意見が可能な専門家の両方を指します。

現行の管理会社のサービス内容や費用が適正かについて、第三者の視点から客観的な評価がセカンドオピニオンから得られます。

また物件の売却を検討している場合も、セカンドオピニオンを通じて適正な売却価格や市場の動向についてのアドバイスを受けられることが多いです。

セカンドオピニオンには、不動産管理会社に所属している人も含めたファイナンシャルプランナー(FP)・不動産鑑定士などの専門知識を持った方が含まれます。これらの専門家は不動産の知識に加え、不動産市況やライフマネープランなど多角的な視点から問題解決を支援できます。

不動産セカンドオピニオンを利用することで、投資計画の見直しや今後の管理計画・修繕方法の改善などさまざまなニーズにも対応できるのです。

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5.不動産セカンドオピニオンの必要性

残念ながら、不動産の世界には詐欺まがいの悪質な業者が存在することは事実です。これらの業者は、知識がないと思えるオーナーをターゲットに、不当な契約を持ちかけることがあります。

不動産取引や管理においては、専門的な知識が必要不可欠です。そこに、セカンドオピニオンの必要性があります。

不動産セカンドオピニオンは、中立の立場からアドバイスや調査を行う専門家です。彼らは特定の業者や利益だけに偏らないため、信頼できる情報源として活用できます。

現在の管理会社の対応に不満がある場合や賃貸経営の収益性を向上させたい場合に、現管理会社とは別の専門家の意見を参考にすることで、新たな解決策が見出せるはずです。

まとめ

物件の管理会社を変更することには、不安がつきまといます。セカンドオピニオンを利用するといっても、どのように探せばよいのか迷われるかもしれません。

そのような時でも当イエカレへご相談ください。ご覧のイエカレのホームページにあるエントリーフォーム、または、フリーダイヤルによるご相談窓口でもお受付けしています。

セカンドオピニオンが必要であるとおっしゃる方には、弊社が提携する信頼できる管理会社を無料で最高8社までご紹介いたします。弊社は国内最大級の賃貸経営専門サイトで、賃貸経営に関するオーナーの悩みに親身に応えてもらえる優良な管理会社と提携していますので、安心してご利用ください。

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(記事企画/監修)イエカレ編集部
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