【賃貸経営のトラブル】賃貸オーナー必見!原状回復のトラブル事例と対策を解説


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このコラムのポイント賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸経営では、入居者が退去する際に「部屋の原状回復」をする必要があります。

この原状回復は賃貸経営をしていたら避けては通れませんが、原状回復をめぐっては入居者が退去する際に貸主とトラブルになることがよくあります。

また、原状回復に関して、貸主も誤解をしていることも多いことから、入居者とのトラブルを防ぐためには、貸主も原状回復の定義についてしっかりと理解しておくことが必要です。

この記事では、賃貸オーナーが知っておきたい「原状回復」について解説します。

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1.原状回復とは?ガイドラインによる定義

まず、賃貸経営における「原状回復」とはどういうことなのでしょうか?ここから話を始めましょう。

原状回復とは「入居者が退去する際に、住んでいた部屋を元の状態に戻すこと」です。

入居者が生活をしていれば、年月が経つと共に床や壁などに傷が付くこともあるでしょう。

しかし、次の入居希望者が部屋を見に来たときに気に入ってもらえるようにしておいて、入居後も気持ちよく過ごしてもらうためには原状回復をしておくことが大切です。

原状回復に関しては、貸主と入居者とのトラブルが多いことから、国土交通省が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下、ガイドライン)を設けています。

このガイドラインは、過去の原状回復トラブルの判例等を加味して作成されたもので、その中に記載されている内容は今ではほぼ「業界標準」の位置づけになっています。

このガイドラインでは原状回復を以下のように定義しています。

【原状回復の定義】

    賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

いかがでしょうか?パッと読んだだけでは分かりにくいですね。

では、以下で、この原状回復の定義について詳しく解説していきます。

まず「賃借人」とは、入居者(借主)のことです。

原状回復の定義では、借主による
1. 故意・過失
2. 善管(ぜんかん)注意義務違反
3. その他通常の使用を超えるような使用

以上3つが当てはまった場合は「借主の費用負担で原状回復する必要がある」と定めています。


まず1つ目の「故意・過失」とは、借主が「わざと」または「ウッカリ」によって、部屋の壁・天井・床をはじめ、住宅設備等々を破損させた場合は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、タバコを吸う借主だった場合、部屋にタバコのヤニによる汚れや黄ばみが付くでしょう。また、借主が何かの拍子で窓ガラスを割ってしまった場合なども、これらは故意・過失で付いたり壊れたものになるので、汚したり破損させたものを借主の責任で元通りに直すのは当然の規定といえるでしょう。

2つ目の「善管注意義務違反」とは「借主が放置したことで状況を悪化または拡大させたもの」は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、借主が不注意で窓を開けっぱなしにしていたせいで雨が吹き込んでしまいフローリングが色落ちしたり、備え付けのエアコンに不具合が出て水漏れがあったことに気付いていたにも関わらず修理要請をせずに放置をしたことで壁にカビが生えたり腐食等が起こってしまったなどが挙げられます。

また、風呂場など水回りの清掃を怠ったことでできたカビや汚れ等も善管注意義務違反に問われます。

3つ目の「その他通常の使用を超えるような使用」とは、契約で禁止されていた行為を行って部屋に損傷が生じた場合は「借主が元に戻せ」という内容です。

例えば、ペット禁止の物件だったにも関わらず、犬や猫を飼っていたときにそのペットが壁やフローリングを傷つけた場合の損傷は借主の費用負担による原状回復対象となります。

このように原状回復の対象とは、借主の「故意・過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」の3つであることから、部屋の「経年劣化」「通常損耗」は原状回復の対象外ということになり、借主の責任範囲外となります。

「経年劣化」とは、建物や設備等の「自然的な劣化または損耗のこと」です。

例えば、日照等による畳やクロスの変色等がそれにあたります。

また「通常損耗」とは、借主の通常の使用により生じる損耗等のことです。

例えば、貸主が標準仕様で部屋にカーペットを敷いていた場合、借主が家具の設置をして生活をしていれば、次第にカーペットにへこみ等が出来てしまうでしょう。

つまり、この「経年劣化」「通常損耗」は、原則として借主に原状回復の請求ができない部分で、貸主が修繕すべき対象になるということになります。

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2.原状回復費用の考え方と負担割合表

原状回復費用の負担区分の原則的な考え方をまとめると、下表の通りです。

費用負担者損傷原因
借主 ・借主による故意・過失
・借主の善管注意義務違反
・借主によるその他通常の使用を超えるような使用
貸主 ・経年劣化
・通常損耗

ただし、上記の「損傷原因」の中には、以下のような「貸主か借主どちらが費用負担をすべきか?」の判断がつきにくいものもあります。

【費用負担の判別に迷う部分】

  • 借主の住み方、部屋の使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの
  • 借主が通常の住み方、使い方をしていても発生するものではあるが、その後の手入れ等で借主の管理が悪く、損耗が発生してそれが拡大したと考えられるもの

こうした判断に迷う部分は、一見すると全額借主が負担すべきもののように思われますが、判断に迷う部分であったとしても、理論的には賃貸借契約期間中に「経年劣化」「通常損耗」は発生してしまいます。

そのため「経年劣化」「通常損耗」が発生するものであるにもかかわらず、こうした判断に迷う部分を全て借主に原状回復を負わせようとするのは不合理だと言えます。

そうしたことから、借主の原状回復の負担割合に関しては、賃貸物件の建物や設備等の経過年数を考慮した上で「年数が長いほど借主の負担を減少させる」ことを考慮しないと合理的であるとは言えません。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、負担割合は設備等の「耐用年数」に基づいて決定するものと定められています。

耐用年数が8年と6年の場合における借主の負担割合の減少の仕方は下図の通りです。

画像出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

例えば、畳やカーペット、クッションフロア等の床材の耐用年数は6年、クロスの壁材の耐用年数も6年となっています。

耐用年数が6年における借主の負担割合を求める計算式を示しているものが、以下になります。

    借主の負担割合 = 100% - (100% ÷ 6年) × 経過年数

また、上式の耐用年数が6年の場合の借主の負担割合表を示すと、下表の通りになります。

【負担割合表】

経過年数借主の負担割合
1年83%
2年67%
3年50%
4年33%
5年17%
6年0%

上述した「クロス」の張り替えで判断に迷う部分が生じた場合、原状回復費用が10万円で経過年数が4年だった場合、借主が負うべき費用の負担割合は33%ですから、貸主が6.7万円、借主が3.3万円ということになります。

経過年数が6年以上、つまり借主が6年以上住んでいた場合は、借主が負うべき費用の負担割合は0%ですから、貸主は借主に原状回復費用を請求することはできないということになります。

ですから、貸主が主な設備等の耐用年数を知っておかないと、借主が負担すべき負担割合も曖昧になってしまうため、適切な原状回復費用の負担を判断することができなくなります。

貸主として最低限必要な主な設備等の耐用年数は確認しておきましょう。

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3.原状回復のトラブル事例

ここでは、原状回復のトラブル事例を挙げてみました。主だったものとしては、以下のようなものになります。

    賃貸借契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は、借主負担とする。」との記載があり、この特約の有効性で揉めた。

賃貸借契約書の特約で定めたハウスクリーニング等で、原則以上の費用負担を借主に求める場合は、賃貸借契約において以下の要件を満たしていることが必要になる。という事例です。

【原則以上の原状回復を借主に課す場合の要件】

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

このように、上記のような要件を満たしていれば、特約として有効になるのですが、これらが一つでも満たされていなければ特約は無効になります。

こうしたケースの場合、往々にして、賃貸借契約の際、貸主側が借主への説明が不足していたことが原因で、借主の理解不足からトラブルになります。

4.原状回復に関する相談先

入居者(借主)が退去する際に原状回復費用の件で揉めてしまうと、貸主、借主双方にとって気持ちの良いものではありませんね。せっかく長年住んでもらえたからには貸主も借主に感謝の気持ちを示す形で借主を見送ってあげられるのが一番良いですね。

原状回復に関しては、特に費用の負担割合をどうするのか?が焦点になるのは上述した通りですが、貸主サイドがそうしたことを知らないまま借主に話しをしてしまうと揉めてしまうもとにもなり兼ねませんから、不明な点があれば、必ず確認や相談をすることが一番です。

相談先としては「法テラス(日本司法支援センター)」が適切です。 法テラスとは、国が設立した法的トラブル解決の総合案内所のことです。

【法テラス】
0570-078374(平日9~21時、土曜9~17時)
(https://www.houterasu.or.jp/index.html)

補足になりますが、貸主が入居者管理や建物管理などを不動産管理会社へ委託をして任せている場合は、基本的には管理会社が入居者の入退去全般についてお世話してくれます。

ただ、管理会社へ任せている場合、担当者の借主への対応次第で、100%絶対に揉めることは無いとは言い切れませんので、基本的な部分は貸主としても知っておいた方が無難でしょう。


この記事のまとめ

以上、今回は、入居者の退去の際に必ず発生する「原状回復」について解説してきました。

国土交通省が1998年に定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、現在、原状回復に関する「業界標準のガイドライン」になっていて、そこに基本的な考え方が示されています。

貸主として知っておきたい重要ポイントは以下の4つです。

  • 「故意・過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」は”借主負担”
  • 「経年劣化」「通常損耗」は”貸主負担”
  • 借主の原状回復の負担割合に関しては、設備等の「耐用年数」に基づいて決定
  • 原則以上の原状回復を借主に課す場合は、要件を満たしていれば特約は有効

貸主側がしっかり理解をして、借主との入居者契約時にしっかりと事前説明をしておかないと、結局それが原因で、入居者退去のときにトラブルになってしまいがちです。

本編では触れませんでしたが、原状回復費用については、借主へ「どういう場合に借主が費用負担をすることになるのか?」について事前にしっかり説明しておくことで、借主が「汚さない様に大事に住もう!」と思ってくれる効果もあるので、やはり事前にしっかりと説明しておくことは、結局、貸主のメリットに繋がります。

もし万が一、原状回復に関して借主とトラブルが生じてしまったら、入居者管理を委託している管理会社や法テラスに必ず相談をして借主と揉めない様に対処をしましょう。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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