【イエカレ】分譲マンションを賃貸に出した場合の費用は？｜費用と準備について解説

自分のマンションを賃貸する、「リロケーション」って何？

マイホームを取得する世代では、まだまだ将来的に転勤が待ち受けていることも多いでしょう。 ただ、マンションが欲しいけれど、実際に転勤になると困るから買わない、というわけにもいきません。

また、高齢化が進む現代では、実家を相続したけど自分は住むことができない。だけど、大切な実家だから何とか資産として残したい、と考える方も多いでしょう。

そこで、有力な選択肢の1つとして考えたいのが「リロケーション」です。リロケーションとは、転勤を例にすると「転勤期間だけ、期限を決めて留守になる自宅を貸し出すこと」です。

通常の賃貸借契約では、借主は借地借家法によって保護されていますので、オーナーが戻ってこようとしても簡単に出ていってもらうことはできません。

しかし、リロケーションは最初から貸し出し期限を決めるため、入居希望者へその内容をしっかりと説明して同意を得た上で賃貸借契約を交わせれば、期限付きで安心して貸し出すことができます。
※ご注意：入居希望者へ期限付きである説明義務を怠ると、契約をしても、あとから期限付きとして取り扱われなくなるケースもあるので注意です。

また、リロケーションでは、決まった期限が到来するまではオーナーから一方的に契約を解除することはできない点にも注意が必要です。

実際にマンションを賃貸するにあたっては、リロケーションサービスを行う不動産管理会社（以下、管理会社）に自分がいない間の管理などを任せると安心です。

サービスの範囲としては、賃貸契約のサポートや家賃の代行回収が主なものですが、貸し出す物件の清掃業務以外で、入居者のクレーム対応をはじめとする管理全般をまとめて契約できる管理会社もあります。

では、リロケーションサービスを頼むと、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

次は費用と準備について解説いたします。

事前の準備や契約関連費用と毎月の費用には何がある？

契約より前段階の話になりますが、賃貸する前にマンションをリフォームしておきたいと思う人もいるでしょう。 不具合の修繕はもちろんですが、リフォームによって物件の魅力をアップさせ、借り手を見つけやすくするという意味もあります。

できれば費用を掛けずに借り手をつけられるのが理想ですが、借り手がなかなか見つからなければ、問題部分をリフレッシュさせる必要があります。

リフォームの金額は、どの部分をどの程度行うかによって数万円から数百万円までかなり幅が出てきます。 自分でリフォーム工事会社を数社あたって見積もりを取って比較するのもよいですし、管理会社に可能な予算を伝えて相談すると紹介を受けられることもあります。

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契約時にかかるものとしては、まず「管理委託手数料」があります。 金額としては1万円程度になることが多いものの、管理会社によっては無料のところもあります。

また、契約時の「事務手数料」が家賃の1ヶ月分、「保証料」が1ヶ月分かかると考えておきましょう。

そして、毎月支払う必要があるのが「管理手数料」です。 賃貸管理の管理手数料は、売却仲介の様に、宅建業法で法的に決められたパーセンテージはありません。管理会社各社が提供している管理内容に応じて独自に設定しています。一般的には、だいたい家賃の5％～15％程度に設定されていることが多くなります。

都心の管理会社の場合ならもっと低いパーセンテージの会社もありますし、管理手数料は無しの代わりに別項目で費用を徴収している管理会社もあり本当に様々です。 家賃の1割程度という手数料をどう感じるかは、管理内容が費用対効果として納得できるものか？など、人によって感じ方が変わるでしょう。

ただ、管理会社へ集金代行や入居者管理も任せておけば、万が一、家賃滞納があった時でも管理会社が自分に代わって督促してくれますし、入居者クレームにも対応してくれるので、オーナーの精神的な負担やそれに掛ける時間がなくなる意味で負担軽減になるのは間違いありません。

分譲マンションを貸し出す場合、管理会社によって管理手数料に違いがあるので、必ず複数の管理会社から賃料査定と管理手数料、手数料に含まれる管理内容などの条件を入手して比較検討することが失敗を防ぐために重要です。

その他にも費用がかかるものがあります。

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1年単位、または不定期にかかる費用には何がある？

年単位でかかる費用としては「更新料」があります。 すべての管理会社がオーナーへ請求しているわけではありませんが、かかる場合は家賃の0.5ヶ月分くらいになることが多いようです。

そして、オーナーにとっては大きな出費になりやすいのが「修繕費用」です。 元々マンションに備え付けだった設備については、賃借人の過失でない限り、壊れた場合の費用負担はオーナーとなります。

水回りの設備については、種類にもよりますが、早くて寿命が10年と言われるものもあります。 既に数年使用した水回りなどは、賃貸に出した時点で老朽化しているわけですから、予想外に早い時期に数万円以上の出費が生じることもあります。

さらに、「各種の税金」も忘れてはなりません。 不動産収入から経費を差し引いたものに所得税が課税されます。 経費に算入できるものは固定資産税、都市計画税、減価償却費、管理手数料、ローンの利息部分、火災保険料、地震保険料などです。

また、上記の修繕費についても必要経費に計上することができます。 なお、住宅ローン控除を受けているオーナーは、賃貸に出している間は控除を受けられないことにも注意が必要です。

この記事のまとめ

【一時的な費用と毎月、毎年かかる費用を把握しておく】

• 賃貸の前提としてリフォームなどする場合、大がかりであれば数百万円くらいまでかかることもある。
• リロケーションにかかる費用としては、契約時にかかるもの、契約中に毎月かかるもの、1年単位でかかるものがある。
• 設備の経過年数等から大規模修繕なども予測しておく。
• 不動産収入に対する税金を計算するにあたっては、各種必要経費を差し引くことができる。

リロケーションをするにあたっては、信頼できる管理会社を見つけた上で家賃受領などを依頼する方が間違いなく安心です。

その際には管理手数料などの経費がかかりますが、税金の計算においてそれらを差し引けるメリットがあります。そうした心配事の相談も管理会社へすることが可能です。

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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