【空き家トラブル】特定空き家の指定には要注意!空き家保有者がとるべき対応方法とは?


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このコラムのポイント

管理不行き届きの空き家は【特定空き家】に指定される可能性があり、場合によっては土地の固定資産税が上がってしまう懸念があります。

ですので、特定空き家の指定を防ぐには、早めに対処していくことが望ましいです。
最も損をしてしまうのが放置をしたまま時間が過ぎてしまうことです。

空き家所有者には、どのような根本対策や対処療法があるのでしょうか?

この記事では、「空き家保有者がとるべき対応方法」について解説します。

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特定空き家の指定には要注意!空き家保有者がとるべき対応方法とは?

1.空き家対策特別措置法とは

空き家特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)というものが話題になっています。 空き家保有者の方々のなかにはお聞きになった方も多いかもしれません。

これは空き家がもたらす問題を解消するために定められた法律のことです。2015年に制定された比較的新しい法律です。

具体的には、空き家特別措置法では、

●倒壊の恐れや衛生上有害となる恐れのあるもの
●または著しく景観を損なっている状態のあるもの

等の一定の要件を満たす空き家を自治体が特定空き家に指定することができます。

特定空き家に指定されてしまうと、自治体から空き家所有者に対して助言や指導、勧告、命令、行政代執行といった段階を踏んで行政指導が行われていきます。

これら助言や指導を無視して、勧告までに至ると、土地の固定資産税の減免(住宅用地の軽減措置)がなくなり、空き家がある状態でも土地の固定資産税が上がります。

良く言われているのですが、固定資産税は6倍ではなく、3~4.2倍程度で上昇する可能性があります。

さらに、勧告や命令を無視すると、行政代執行となり空き家が強制的に取り壊されることになります。 取り壊し費用はだれが払うかというと、最終的には空き家所有者になります。

行政代執行では、とりあえず行政の負担で取り壊しが行われ、解体費用は後から空き家所有者に請求されます。

そして空き家所有者が解体費用を払えない場合は事態が悪化します。土地が強制的に売却され解体費用に充当されてしまうのです。

つまり、特定空き家に指定されると、空き家所有者は最終的に土地まで失う可能性もあるという重大な事態を招いてしまう恐れがあるわけです。

では、行政代執行を避けるためにはどうしたら良いのでしょうか。それは、空き家を適正に管理して、特定空き家に指定されないことが重要な対策となるわけです。

2.空き家の根本対策と対処療法

この章では、空き家の根本対策と対処療法について解説します。

2-1.根本対策としては売却

空き家の根本対策としては、まず売却することが挙げられます。

売却してしまえば所有権は移転しますし、特定空き家に指定される心配もありません。
固定資産税等の維持費の問題からも解放されるため、根本的な対策になるといえます。

売却する場は、具体的には、まずは空き家が残った状態のまま売却をしてみることをおすすめします。 次に、もし売れない場合は、空き家を解体して売却することが対策になります。

近年は、空き家特別措置法が施行されて以降「解体補助金の条例」を定めている自治体が増えてきています。

例えば、東京都練馬区では一定の地域において1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された住宅を取り壊す場合、最大で130万円の補助金が出る制度が設けられています。

一般的に、木造戸建て住宅の解体費用は150万円前後が相場ですので、130万円の補助金は相当な負担を軽減してくれる金額です。 もし空き家の解体を検討する際は、必ず該当する地域に補助金制度がないかどうかを確認することをおすすめします。

また、相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用することが可能です。 3,000万円特別控除とは、売却時の譲渡所得(売却益のこと)から3,000万円を控除できる制度であり、売却で発生する税金を大幅に節税できる特例です。

この3,000万円特別控除を利用するためには、相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。

その他の主な要件としては、「空き家の建築年月日が1981年5月31日以前であること」と「戸建てであること(マンションは対象外)」、「被相続人(死亡した人)の自宅であったこと」、「売却代金が1億円以下であること」等の要件も必要となります。

また、3,000万円特別控除は、一定の要件を満たしていれば、空き家を取り壊して売却しても適用することができます。 3,000万円特別控除の節税効果は大きいため、取り壊して売却することを検討されるようでしたら、この特例の利用もしっかり検討すると良いでしょう。

なお、空き家の中には売却しようにもなかなか売却できない物件もあると思います。そのような場合は、相続土地国庫帰属制度を利用してみるのも一つです。

相続土地国庫帰属制度とは、2023年4月27日より開始される新しい制度になります。これは、その名の通り、相続した「土地」で不要なものを国に渡す(帰属させる)制度です。 対象はあくまでも土地ですので、空き家が残っている場合には解体する必要はあります。

「更地」にした状態で、「土壌汚染や埋設物がない」「崖がない」「権利関係に争いがない」「担保権等が設定されていない」「通路など他人によって使用されていない」等の要件を満たしていれば、国に土地を帰属させることができます。

その他の要件としては、国に帰属させるには10年分の土地管理費用相当額も納めることも必要です。

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2-2.対処療法は有効活用

有効活用としては、「そのまま貸す」または「賃貸物件に建て替える」といういずれかの方法が考えられます。

そのまま貸すことができれば空き家にはならないため、特定空き家に指定される心配もありませんし、どうしても「売りたくない」という方にとっては所有権は移転せずに済みます。

戸建てや分譲マンション一室の賃貸管理、客付け仲介を行っている不動産会社へ依頼をすれば、空き家の管理も一緒に任せることができます。

それでもなかなか借主が見つからない場合、一般社団法人移住・住み替え支援機構が行っているマイホーム借上げ制度を検討してみるのも一つです。

マイホーム借上げ制度では、基本的に耐震基準を満たしている戸建てが対象ですが、一般社団法人移住・住み替え支援機構が1人目の入居者が決定した以降は空室が発生しても規定の賃料を払い続けてくれる制度になります。

また、土地の有効活用に適した土地であれば、空き家からの建て替えをおこない、アパートなどの賃貸住宅やグループホームといった障害者様向け施設、一戸建て賃貸住宅で賃貸経営を検討してみる価値もあるでしょう。

賃貸経営が行えれば、安定した家賃収入が得られる点や節税できることもメリットです。 ただし、土地活用を行う際は、複数のハウスメーカーからプランの提示を受け、十分に比較検討をすることが重要です。

まとめ

以上、今回は、空き家保有者がとるべき対応方法について解説してきました。

空き家の根本対策としてはご売却、対処療法としては賃貸住宅にして貸す。
また、土地の有効活用に適した土地であれば検討をしてみる。

ということが挙げられます。最も損をしてしまうのが放置をしたまま時間が過ぎてしまうことです。

「空き家対策といわれてもどうしたらよいのか?」という方は多いと思います。

しかし、冷静に、解体補助金や相続土地国庫帰属制度、マイホーム借上げ制度等などの制度の情報収集をしながら、空き家対策をしっかりご検討されたうえで実行して頂ければ恐れることはありませんし、特定空家に指定されることなどの心配もなくなるはずです。

このコラムがお役に立てたなら幸いです。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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