事業用定期借地権とは?期間やメリット・デメリット、公正証書を含む契約の流れを解説

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このコラムのポイント

土地を更地のまま所有していると、相続税の評価額は減額されないため税金の負担額が大きくなります。土地活用のために土地の貸出しを考えたとしても、「宅地に向いた土地でなければ借りてくれる相手はいないのではないか」と考える方は少なくありません。

「土地を有効活用できるのであれば貸し出したい」と考える方は、事業用定期借地権を利用してみてはいかがでしょうか。
事業用に貸し出すことで、通常よりも高い地代で貸し出せます。

この記事では、事業用定期借地権について詳しく解説します。


目次

1.事業用定期借地権とは用途・期間を限定して土地の貸し出す権利

事業用定期借地権は、4つある定期借地権のうちの1つです。借地借家法の第23条に定められています。

また、契約時に以下3つのポイントを満たす必要があります。

・契約期間は10年以上30年未満(更新不可・更地返還必須)
 もしくは30年以上50年未満(更新可能)
・用途は事業用に限定(居住は不可)
・公正証書で契約
出典:e-Gov法令検索「借地借家法

この項目では、借地の返還時の対応と公正証書についてさらに詳しく解説します。

1-1.契約満了時の更地返還と買取請求権

事業用定期借地権の契約であれば、原則、貸し出した土地は建物があっても更地にして返還されます。
ただし、30年以上50年未満の契約であれば、借主は「買取請求権」の行使が可能で、契約満了時に貸主(土地の所有者)に建物を時価で買い取ってもらうことができます。

参考:国土交通省「建設産業・不動産業:定期借地権の解説

1-2.事業用定期借地権に必要な公正証書

公正証書が必須である理由は、事業用定期借地権の制度が脱法行為として利用されることを防ぐためです。

公正証書であれば、公的機関が契約内容を精査します。その際、土地の利用目的・契約内容に不審な点があれば、契約が認められない可能性があります。

公正証書作成にかかる費用や、具体的な流れは以下の通りです。

1-2-1.公正証書の費用・負担者

公正証書の費用は公正証書手数料令によって定められています。
費用は目的の価額によって決定されます。借地であれば、10年分の賃料の2倍が目的の価額(※)です。

以下の表が、価額ごとの手数料です。

目的の価額手数料
100万円以下5,000円
100万円を超え200万円以下7,000円
200万円を超え500万円以下11,000円
500万円を超え1,000万円以下17,000円
1,000万円を超え3,000万円以下23,000円
3,000万円を超え5,000万円以下29,000円
5,000万円を超え1億円以下43,000円
1億円を超え3億円以下4万3,000円に超過額5,000万円までごとに1万3,000円を加算した額
3億円を超え10億円以下9万5,000円に超過額5,000万円までごとに1万1,000円を加算した額
10億円を超える場合24万9,000円に超過額5,000万円までごとに8,000円を加算した額
引用: 日本公証人連合会「10 手数料

例えば、毎月100万円の賃料であれば以下の計算になります。

● 価額:100万円×12か月×10年×2=2億4,000万円
● 手数料:4万3,000円+1万3,000円+1万3,000円+1万3,000円=8万2,000円

また、負担者(貸主・借主)をどちらにするかについては明確な決まりがなく、話し合いで決定されます。

※出典:日本公証人連合会「Q. 売買契約、遺言等の公正証書作成手数料の具体的な事例の説明

1-2-2.公正証書で契約する流れ

公正証書の流れは以下の通りです。

1. 公正証書で契約する前に、覚書契約で契約を取り交わす
2. 覚書契約を含めた必要書類を集める
3. 公証役場で公正証書の作成を申し込む
4. 予約日に契約者が出向いて公正証書の作成・支払を済ませる

事業用定期借地権の場合、公正証書の前に覚書契約が必要です。
ただし、覚書特約はお互いの契約意思を確認するためのものであるため、法的な効力はありません。
そのため、本契約前に一方が契約を取りやめることも可能です。

2.事業用定期借地権と借地借家法で定められたほかの借地権との違い

事業用定期借地権とほかの借地権との違いは以下の表の通りです。

普通借地権定期借地権
一般定期借地権建物譲渡特約付借地権一時使用目的事業用定期借地権
契約期間30年以上50年以上30年以上短期間10年以上50年未満
用途制限なし制限なし制限なし客観的合理的に短期間と認められるもの(※1)事業用(居住用途は不可)
契約終了時更新可能更地にして返還(※2)30年経過で地主が建物を買い取り契約内容に応じる更地にして返還(※2)
土地活用例制限なしマンション他 制限なし制限なし仮設のプレハブ・選挙事務所・企画展など店舗・事務所・工場など
参考 国土交通省「建設産業・不動産業:定期借地権の解説
※1 出典:裁判所「昭和43年3月28日最高裁判例 本文
※2 建物譲渡特約付借地権と併用することで、契約の更新が可能(事業用定期借地権は30年以上の契約が条件)。

2-1.一般定期借地権は用途が自由な分、期間が最も長い

一般定期借地権は事業用定期借地権と比べると用途に制限がなく、自由に土地を活用できます。
そのため、利用目的に関係なく土地の賃貸が可能です。

また、最低契約期間が最も長い点も特徴として挙げられます。最低50年以上の契約となるため、長期的な収入を得るのに向いています。

2-2.建物譲渡特約付借地権は期間の下限が少し長い

建物譲渡特約付借地権は契約期間の下限が30年で、事業用定期借地権の下限である10年と比較すると長く設定されています。そのため、中期での運用に向いています。

貸主が建物を買い取ったあとに借主が引き続きその建物を利用したい場合は、借家契約として引き続き貸し出すことができます。
また、建物譲渡特約付借地権は、一般定期借地権・事業用定期借地権と併用できます。
たとえば、事業用定期借地権を10年で契約していても、建物譲渡特約付借地権を契約することで契約期間を延長できます。

2-3.一時使用目的は用途・期間の自由度が比較的高い

一時使用目的は、用途や期間が明確に制限されておらず、自由度が比較的高い制度といえるでしょう。

一方で、客観的かつ合理的に短期間の利用だと認められる必要があります。
長期の利用とみなされると、一時使用目的に該当せず、別の借地権が適用される可能性もあるため、注意が必要です。

2-4.事業用定期借地権の契約には公正証書が必要

事業用定期借地権のみ、公正証書が必須とされています。
その他の定期借地権に関して、以下のとおり必須とはされていません。

● 一般定期借地権:公正証書等の書面
● 建物譲渡特約付借地権:口頭でも可

※出典:国土交通省「建設産業・不動産業:定期借地権の解説

3.事業用定期借地権を持つことによるメリット

事業用定期借地権の制度を利用することで、土地の所有者(貸主)と借主のどちらにとってもメリットがあります。

ここでは、事業用定期借地権を持つことで得られるさまざまなメリットを紹介します。

3-1.(共通)貸出期間を最短10年・最長50年から選べる

貸出期間が10年から50年と自由に選択できるため、運用目的に応じて期間を設定できます。

以下が貸主側・借主側それぞれにとっての、長期・短期のメリットです。

長期のメリット短期のメリット
貸主側長期的に不労所得を得られる別の土地活用が予定にある際に、それまで収入を得られる
借主側30年以上であれば買取請求権の行使ができる短期間の事業運用に向いている返還期間が見えているため計画を立てやすい

3-2.(貸主側)事業リスクを負わずに安定した収益を得られる

貸主は事業リスクを負わずに、安定した収入を得られるというメリットがあります。

土地を貸し出す際に建物を用意する必要がないため、建築費が発生しません。建物に対する投資は、借主側に一任できます。
また、事業を運営するのは借主であるため、事業運営にも関与する必要がありません。

初期費用のほとんどを借主に一任しながら、貸主は収益を契約期間満了まで一定額もらえる仕組みです。

このように、リスクを抑えて土地を有効活用できます。

3-3.(貸主側)居住用よりも地代を高めに設定できる

地代の相場は期待できる利回りや固定資産税をはじめとする課税を加味して設定されます。
一般的に、居住用として貸し出すよりも、事業所での運用目的で貸し出す方が地代を高めに設定できる傾向にあります。

居住用として貸し出されることが多い一般定期借地権と比較すると、高い収益を上げられる可能性が高いといえるでしょう。

3-4.(貸主側)評価額・相続税の軽減が期待できる

事業用定期借地権で貸し出している土地は、契約の残存期間に応じて相続税の評価額が控除されます。評価額が減額されることで、相続税の軽減が期待できます。

評価額の計算式は以下の通りです。

▶計算式
評価額=土地の価額-土地の価額×減額される割合

以下のとおり、「減額される割合」は残存期間に応じて変化します。

残存期間減額される割合
5年以下5%
5年を超えて10年以下10%
10年を超えて15年年以下15%
15年を超える20%

例として、「相続税の評価額が1億円の土地を定期借用地として貸し出した」という状況を想定して計算してみましょう。

▶契約条件
・契約期間:30年
・目的:事業用
・土地の評価額:1億円

▶10年後に相続した場合の評価額(残存期間20年)
1億円-1億円×0.2=8,000万円

▶20年後に相続した場合の評価額(残存期間10年)
1億円-1億円×0.1=9,000万円

以上のように、残存期間が多いほど評価額が軽減され、相続税対策になります。

※参考:国税庁「No.4613 貸宅地の評価

3-5.(借主側)土地の購入費用を抑えて事業を運営できる

借主側のメリットとして、土地の購入費用を持ち合わせていなくても、事業を開始できることが挙げられます。

事業用定期借地権の制度を利用して土地を借りれば、土地を購入する必要がありません。賃料は必要ですが、それ以外に建物の建築費用を用意すれば事業用の物件を確保できます。

事業を始めるにあたって、初期費用を抑えたい方に向いているといえるでしょう。

3-6.(借主側)建物を自由にデザインできる

借主は、土地に建てる建造物を自由にデザインできます。

事業用定期借地権の制度において、建物の所有権は借主にあります。事業用の目的であれば建物の内装・外観に制限はないため、自由な建築が可能です。

4.事業用定期借地権を持つことによるデメリット(注意点)と対策

事業用定期借地権を持つことで、デメリットも発生します。
双方にとって抱えるリスクを把握したうえで契約することが大切です。

ここでは、事業用定期借地権の注意点とその対策について、詳しく解説します。

4-1.(貸主側)特約を設けても中途解約ができない

原則、貸主と借主ともに契約期間中は途中解約ができません。

ただし、借主は契約書に特約を設けることで中途解約ができます。一方で、貸主は特約を設けても中途解約は不可能です。

▶対策
期間を十分に吟味してから、土地を貸し出すことがポイントです。
今後の土地利用を十分に考慮したうえで、契約に臨むことが大切です。
特に、長期での契約をする際は十分に注意しましょう。

4-2.(貸主側)事業者の倒産時、建物の扱いが困難になる

万が一、借主が倒産した場合、建物が残ったままで土地が返還されることになります。

通常土地の返還時には、借主更地にした土地が返還されます。しかし、事業所が倒産した場合は、更地にできない可能性があります。その場合、建物の取り壊し費用を貸主側が負担しなければなりません。
さらに、建物の所有権は貸主側にないため、取り壊すためにも法的な手続きが必要です。

▶対策
契約前に、借主側に対しての与信調査が不可欠です。

4-3.(貸主側)用途が限定されているため、途中で用途を変更できない

事業用定期借地権は、事業用に用途が限定されています。そのため、貸し出している途中で用途を変更できません。

借主側が途中で事業の方向性を変更し、住居用のマンション運営を打診しても認められません。

▶対策
土地の利用目的を具体的に定め、長期の見通しを立てる必要があります。
どのように土地を運用していくのか考慮して、土地を貸し出しましょう。

4-4.(貸主側)居住用と異なり、減税措置の特例が適用されない

居住用の建物を土地に新しく建てた場合、3年間(マンションであれば5年間)固定資産税が2分の1に減税されるという特例が適用されます(※)。

一方で、事業用の建物には特例が適用されないため、減税措置も受けられません。

▶対策
土地を事業用に定めて運用しない場合には、別の借地権での契約も視野に入れましょう。
とくに、居住用で運用する計画があるのであれば、事業用定期借地権を利用しないことも一つの手です。

※参考:国土交通省「住宅:新築住宅に係る税額の減額措置

4-5.(貸主側・相続人)保証金不足でトラブルに発展する恐れがある

事業用定期借地権を利用して借主と契約を交わす際、保証金を受け取ることがあります。 契約満了時にはこの保証金を借主に返金することが一般的です。

一方で、貸主から土地を相続した人が保証金の返還を知らないでいると、保証金不足でトラブルに発生する恐れがあります。

▶対策
貸主は、相続人に保証金を含めて相続するように手続きをすることが大切です。
また、保証金の返還が必要である旨も合わせて伝わるように手配しましょう。

4-6.(借主側)撤退リスクが伴う

借主は、契約満了時に更地で土地を返還する必要があります。
そのため、建物の取り壊しが必須で、撤退に際して思わぬ費用が発生しかねません。

また、事業が軌道に乗っていたとしても、契約満了時点で原則的に退去する必要があります。別の土地を借りて同じ事業を継続するにしても、移転費がかかります。

▶対策
収支計画を考えて契約しましょう。
普段の諸費用だけではなく、撤退時や移転時に発生する費用を計算しておくことも大切です。

5.事業用定期借地権で請求できる地代の相場を計算

地代の相場は、主に相当地代を目安にすることが一般的です。
相当地代は原則、更地価格の6%程度とされています(※)。

以下に、5億円規模の土地を貸し出す際の計算を記載します。

▶計算式
更地価格:5億円
相当地代:5億円×0.06=3,000万円(年額)
請求できる月額の地代:3,000万円÷12か月=250万円(月額)

「相当地代」はあくまで目安であり、実際には土地の場所や事業内容、交渉によって詳細な価格を決定します。
事業運用であれば見込まれる収益も高く、宅地運用よりも高額な地代で契約できる場合がほとんどです。

安価な地代で契約すると、契約期間満了まで長期間、低い収益しか得られなくなってしまいます。 積極的に交渉し、双方納得する価格で地代を設定しましょう。

※出典:国税庁「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂

6.事業用定期借地権の契約はこのような土地におすすめ

事業用定期借地権の契約で貸し出すには、以下のような条件の土地が適しています。

● まとまった大きさのある土地
● 長期間使用予定がない土地(少なくとも契約期間内)
● 商業地域に近い土地
● 大きな道路や交通量の多い道路に面した土地

事業所にとって利益の多い土地であるほど、借り手はつきやすくなります。
住宅用に向いていない土地でも事業運用には向いている可能性があるため、自分の持っている土地を確認しましょう。

7.事業用定期借地権に関するよくある疑問

この項目では、事業用定期借地権に関して、よくある質問や疑問をまとめています。

7-1.事業用定期借地権の登記は必要なのか?

登記が必要という考えと、登記は不要という考えで見解が分かれています。
双方の考えは以下の通りです。

・登記が必要とする考え
貸主と借主以外の第三者とのトラブルを避けるため、通常の借地権との違いが分かるように登記するべき。

・登記が不要とする考え
借地借家法で法的効力があるため、登記は不要。

もしも登記するのであれば、貸主・借主双方の協力が必要です。
登記の有無は、双方で事前に話し合っておきましょう。
以下に登記方法を記載します。

▶登記方法
以下必要書類を持って、不動産のある法務局へ申請。

・必要書類
登記済権利証か登記識別情報
登記原因証明情報
印鑑証明書(3か月以内発行・土地の所有者)
土地の所有者の実印と、借りる人の忍印
固定資産評価証明書か固定資産納税通知書

・登記費用
不動産価格の1,000分の10(※)
例:土地価格が1億であれば100万円
※出典:e-Gov法令検索「登録免許税法

7-2.事業用定期借地権と抵当権、どちらが優先されるのか?

金融機関から資金を借り受ける際に、土地を担保にし、金融機関が土地に対して権利を持つことを「抵当権」と言います。

基本的に、抵当権の設定と賃貸借契約は、登記した順番の早い方が優先されます。
ただし、抵当権の所有に関して金融機関を含めた同意の登記があれば、優先順位の変更が可能です。

7-3.駐車場経営は事業用定期借地権の対象か?

定期借地権は、建物の所有を目的とした権利です。
そのため、建物がない駐車場運営であれば、定期借地権の対象外となります。また、マンションに併設する駐車場は居住用と判断されるため、事業用定期借地権が適用されません。

事業用定期借地権の対象となる条件は、建物があり、かつ事業用として運用されていることが必須です。

まとめ

これまで解説してきたように、事業用定期借地権は事業の用途に限定し土地を貸す権利のことです。居住用と比較して、高い地代で貸し出すことができるという特徴があります。他にも、契約期間は10年以上50年未満と、短期から長期まで設定できるというメリットがあります。

ただ一方で、貸主と借主、双方どちらもその仕組みを理解していないとトラブルになりかねません。事業用定期借地権の制度をしっかり理解した上で活用し、計画的に土地を活用しましょう。

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