【土地活用】商業施設経営を始めたい!注意すべきポイントは?


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このコラムのポイント

「アパートよりも、もっと大がかりな建物が建つ土地を持っている」という方もいらっしゃることでしょう。

では、その土地を活用して商業施設経営を検討した場合、建物の建設にはどのくらい費用がかかるのでしょうか?

また、建設後に高い収益を上げるためのコツについても考えてみました。


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どんな商業施設を経営したいかによって、求められる土地の面積やコストは当然変わります

「商業施設」を建てるには、どのくらいのコストがかかる?

まず、どのような商業施設経営を行いたいかによって、求められる土地の面積は当然変わってきます。

例えば、個人塾やカフェ程度であれば、そこまでの面積は必要ありません。ただ、もしショッピングセンターやコンビニ、スーパーなど、ある程度の規模の建物を建てるのであれば、やはり100坪以上はある方がよいでしょう。

建設費用としても、業種によりどの程度の設備になるかが異なるため、店の構造が単純な業種ほど安上がりになります。

以下で、よく商業施設として検討がされる業態別の坪単価を紹介します。

  • 「衣料品店」「治療院」「オフィス経営」
  • 坪単価15万円から20万円くらい

  • 「美容院」「飲食店」などの水回り設備が必要な業態
  • 坪単価40万円から60万円くらい

  • 「歯科医院」などのレントゲンのように複雑な設備が必要になる業態
  • 坪単価40万円から100万円くらい

以上の様な感じです。

これも業態によりますが、商業施設を建設する場合は鉄筋コンクリートや鉄骨を用いることが多いでしょう。

大手の建設会社では材料の特性に合わせて工法を変えて、耐久性を上げつつ高性能でローコストを実現する「ハイブリッド構法」を採用しているところもありますので建設費を抑えるための建物の構造についてはよく検討しましょう。

商業施設の特徴の次は注意すべきポイントについてご説明します。

商業施設を建てる上で注意すべきポイントは?

商業施設経営にとって命ともいえるのが、まずは「立地」です。公共交通機関での来客を想定するのであれば、駅から近いことを意識すべきですし、地方都市では広い駐車場の確保は必須事項です。

人口の変動、地域の商業施設の稼働状況なども売り上げに直結するため基本かつ重要なチェックポイントです。

また、法的な問題になりますが、都市計画法という法律によって「用途地域」というものが定められています。これは、平穏な住環境の確保を図り、同じエリアに色々な種類の建物が混在しすぎないよう、建てられる建物の種類に制限をかけているものです。

つまり、住宅地に広い土地を持っているからといって、その真ん中にいきなり商業施設を建てることはできない場合もあるということです。

さらに、コインパーキングや貸倉庫など初期コストが安いものは別ですが、ショッピングセンターのように大掛かりな商業施設は、より注意が必要です。

地域のニーズをしっかり見極めずに建ててしまって仮に失敗しても、後から他の業態に転用することが難しいからです。

特に、コンビニなどのようにエリアにより乱立状態の業種もありますので入念なチェックが必要です。

商業施設で高利回りを実現させるには

商業施設で高い収益を上げるためのコツは?

商業施設経営において収益を上げる基本としては、上記のように「立地とニーズを見極めてから業態を選ぶ」ことが挙げられます。

例えば、コンビニの郊外型であれば「駐車場に入りやすいか」といった要素だけでも、近隣エリアの同じ店なのに売上に大きな差がつくことがあります。

また、子供服専門店であれば、古くからの住宅地(=高齢者が多い)エリアよりも新興住宅地の方が有利なのは明らかです。

ただ、いったん建設してしまったら、あとはその箱を使ってどのように売り上げを上げるかを考えなくてはなりません。

例えば、同じ「ミニスーパー」という業態であっても、「どのような層が居住しているか」といったことを調査して、品揃えや営業時間を検討しなくてはなりません。

シニア層が多いのであれば、一人暮らし用の小分けパックなどを充実させ、夜は比較的早めの閉店にして人件費や光熱費を抑えるというやり方でもよいでしょう。

しかし、若者が多いのであれば、弁当や菓子などの比重を多くして深夜まで営業するという方法も考えられます。

経営者には、このように「客の立場に立った想像力、センス」が求められるのです。

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この記事のまとめ

【業者任せにせず、積極的に携わることが大切】

・商業施設は、営む業態によってかかる坪単価や必要な面積にかなり幅がある。
・商業施設成功の秘訣は、立地や人口の状況を考えた適切な業種や場所選びにある。
・同じ業態でも工夫次第によって売り上げは大きくアップする。


とりあえず建物を建ててしまえばOKというわけではありません。

地域に合った適切な商業施設を作り、経営を成功に導くためには、法的な問題や経営上の工夫を自ら考えていく必要があるのです。


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