【アパート経営】良い建築会社や管理会社の見極め方について


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このコラムのポイント

近年は、土地活用や賃貸管理で複数の会社に対して無料一括査定などで不動産に関する相談ができる便利なサービスが一般化しています。

一方で「査定依頼をしてみたいと思ったものの、良い建築会社や良い不動産管理会社の見分け方がわからない」とおっしゃる方がいらっしゃるのも事実です。

建築会社や不動産管理会社には、それぞれ良い会社の見分け方があります。

この記事では「良い建築会社や不動産管理会社の見極め方」についてお答え致します。


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1.土地活用(アパート経営やマンション経営)の場合

最初に、アパート経営やマンション経営など土地活用における良い建築会社の見極め方について解説します。

賃貸アパートやマンション経営を検討する場合、やはり土地オーナーの皆様が一番頭を悩ますのが建設費かと思います。

賃貸物件を建てる場合、「木造」「鉄骨造」「RC造」「SRC造」はそれぞれ異なる特徴を持った構造があるので、同じ土地にアパートを建てるとしても、当然、建築会社のプランによって建築費も変わってしまいます。

参考までに、アパートや賃貸マンションの構造別の坪単価は下表に示します。

構造建築費の相場(坪単価)
木造坪70〜100万円
軽量鉄骨造坪80〜110万円
重量鉄骨造坪90〜120万円
鉄筋コンクリート造坪100〜130万円

アパートやマンションなどの賃貸物件を建てる場合は、どれくらいの延べ床面積、容積率を確保できるかにもよりますが、例えば「敷地面積100坪」「指定容積率100%」「容積率は全て消化」「坪単価80万円」と仮定した場合、8,000万円で建てられるイメージになります。

建築費は、これもまた工法によって幅が出ます。実際にはここに諸経費などが乗ってきます。

建築費は実際のアパート経営における収益に一番直結してしまう部分です。オーナーとして建物や設備のどこに拘りたいか?は当然あると思います。しかし、ここには建築会社が得意とする工法などの問題が密接に関係します。

例えば、100坪の敷地面積にアパートを建てる場合、工法などの条件比較をしたとします。プランAとプランBの坪単価の差が5万円だった場合どう思われるでしょうか?「たった5万円しか坪単価は変わらないのか!」と思うかもしれません。しかし、容積率100%でそれをすべて消化できる建物だと仮定すると、100坪なら建築費は500万円も変わってしまうのです。

このように、同じ土地にアパートを建てるにしても、建築会社によって建築プランは変わってしまうので、やはり多くの人たちが複数の建築会社のプランを取り寄せて比べるのだと思います。最大限収益を上げられるプランを見つけるために比較検討する意味はそこにあると思います。

建築費は実際のアパート経営における収益に一番直結してしまう部分です。入居者ターゲットのリサーチから始まり、建物設計・設備・経営プラン・諸経費などなどを勘案した上で、最大限収益が上げられるプランを練っていく必要があります。

1-1.信頼できる建築会社の特徴

上述したように、アパート経営を検討するのは土地オーナーの方々にとっては一大イベントと言えます。 そうしたことから、アパート経営の成功率を上げる為に、信頼できる建築会社を見つける必要があります。

信頼できる建築会社の特徴としては、以下の様な点が挙げられます。

・提案の幅が広い
・粘り強く修正対応してくれる
・保守的なシミュレーションを提示してくれる

1つ目として「提案の幅が広い」企業は良い会社といえます。

土地のポテンシャルを最大限に生かすには、住宅系のアパートや賃貸マンションだけではなく、周辺環境を調査してくれた上で、店舗や老人ホーム、保育園等の事業系の土地活用も含めた幅広い提案をしてくれる会社が望ましいといえます。

住宅系の物件でも、アパートや賃貸マンション以外に、戸建て賃貸、シェアハウスのようにその土地に適した柔軟な提案ができる会社が良いといえます。

2つ目は「粘り強く修正対応してくれる」会社です。

土地活用は、1回の提案だけで即決するようなことはまずあり得ないといえます。 土地活用の決定プロセスは、1回目の提案から何度も意見交換をしてプランをブラッシュアップしていくことが多いです。

「当初はファミリータイプを考えていたがワンルームに変えたらどうなるか」「1階フロアに店舗を誘致できないか」「設備面でインターネット無料サービスを追加したらどうなるか」等の修正をしながら良いプランにしていきます。

賃貸住宅を建てる上で、設計や企画段階で「どのような考え方で設備を決めれば良いのか?」は、その後の入居者獲得や定住率に大きく影響を及ぼすことになります。

ですから、少しでも収益性を上げたいという土地オーナーの願いに対して、面倒臭がらず根気よく付き合ってくれる会社が良い建築会社といえます。

3つ目は、「保守的なシミュレーションを提示してくれる」会社です。

「保守的とはどういうことか?」と思う方も多いと思いますのでご説明します。

まず、土地活用の提案は、主に「設計プラン」「建築費」「竣工後の経営シミュレーション」の3つから構成されることになります。

いずれも土地オーナーにとって重要な提案要素ばかりですが、その中でも特に【竣工後のシミュレーション】が、その建築会社の誠実な姿勢を見極める材料になります。

竣工後のシミュレーションは単年度だけのものではなく、可能な限り長期のもの、20~30年程度の想定のものを受け取ることが適切です。 そして、特に見るべきポイントは【収入の部分】となります。

ここで重要な見極めポイントは『一定の空室率が見込まれており、かつ、築年数が経過したら賃料が下落しているシミュレーションが現実的なもの』ということです。

逆に『常に満室で、賃料が全く下落していない想定は不誠実なシミュレーション』といえます。家賃保証型サブリースであっても実際には家賃が下がることが多いため、全く下落しないというのはあり得ない想定になるからです。

1-2.やめた方がいい建築会社の特徴

「やめた方がいい建築会社」の特徴は、良い会社の逆を考えればよいわけですが、具体的には、以下の様な点が挙げられます。

・決断を急がせる
・提案後のフォローがない
・シミュレーションが雑過ぎる

1つ目は「決断を急がせる」会社になります。

例えば、良く見られるのが「今月中に決断してくれたら、もう少し値引きします!」などという営業スタイルの会社は避けた方が良いといえます。

土地活用は大きな投資を行うことですから、決して焦って決断してはいけません。

2つ目は、「提案後のフォローがない」会社が挙げられます。

提案しっ放しで、いつまで経っても、次の改善案を何も提案してこないような会社では良い土地活用が期待できないといえます。

3つ目は、「シミュレーションが雑過ぎる」会社です。

竣工後のシミュレーションも単年度のものしか出さず「借入金がいつ返済できて、家賃収入がどう減っていくか」も分からないような想定を提示する会社は不親切といえます。

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2.賃貸管理の場合

ここからは、賃貸管理における良い不動産管理会社の見分け方について解説してみます。

アパート経営やマンション経営の成功率を上げる為には、良い経営パートナーとなる管理会社選びが非常に重要です。

2-1.信頼できる不動産管理会社の特徴

信頼できる不動産管理会社の特徴としては、以下の様な点が挙げられます。

・賃貸管理に特化している
・管理棟数が多い
・入居希望者の反応に基づいた空室対策の提案をしてくれる

1つ目は、「賃貸管理に特化している」会社が挙げられます。

賃貸管理を専業にしている会社は担当者の意欲も違いますし、賃貸管理や客付け仲介に関するノウハウやネットワークも豊富です。

賃貸管理を依頼するなら、極力、賃貸管理に特化した会社を選ぶことをおすすめします。

2つ目は、「管理棟数が多い」会社です。

管理棟数が多いと、ケースの異なる管理案件をこなしていることで、豊富な管理ノウハウを有しています。 賃貸オーナーに対する的確なアドバイスも期待できます。

3つ目は、「入居希望者の反応に基づいた空室対策の提案をしてくれる」です。

良い管理会社は、物件の案内時に入居希望者の反応を見ています。

良い管理会社は、入居を断られたときの理由を必ず聞いており、改善できる内容であれば賃貸オーナーにその情報を還元してくれます。

複数の入居希望者に同じ理由で断られている場合は、その部分を改善すると空室が途端に改善することも多いです。 入居希望者の貴重な意見を賃貸オーナーへきちんとフィードバックしてくれる会社は良い会社といえるわけです。

2-2.やめた方がいい不動産管理会社の特徴

逆に、やめた方がいい不動産管理会社の特徴としては、以下の様な点が挙げられます。

・インターネット広告に注力していない
・賃貸管理が主力事業ではない
・空室対策の提案が全くない

1つ目は、「インターネット広告に注力していない」会社です。

昨今は、入居希望者はインターネットのポータルサイト(物件広告サイトのこと)からの流入が主流となっています。 メジャーなポータルサイトに物件情報を掲載していない会社は、必然的に入居者獲得能力が低くなります。

管理会社を選ぶ際は、複数のメジャーなポータルサイトに広告を載せているか、またインターネット広告は工夫されているか等を確認することが適切です。

2つ目は、「賃貸管理が主力事業ではない」会社です。

不動産会社にとっては、賃貸仲介より売買仲介の方が収益性は高くなります。

売買仲介が主力の会社は、仕事ができる社員が売買仲介に配属されていることが多いです。

賃貸仲介をメインとしていない会社は、社内の中で賃貸仲介の仕事が低く見られがちです。その結果、管理棟数に対する担当者の人数が不足するなどといった状況が見られるケースもあります。賃貸オーナーにとっては良い会社とはいえません。

3つ目は、「空室対策の提案が全くない」会社です。

空室対策の提案をしてこない会社は、賃貸管理や客付け仲介のノウハウが少なくネットワークも乏しいと考えられます。

良い管理会社というものは、知恵を絞って賃貸オーナーへどんどん空室対策の提案してくれるものです。今の会社から全く提案がないという場合は、管理会社を切り替えることをおすすめします。

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まとめ

以上、今回は、良い建築会社や不動産管理会社の見極め方について解説してきました。

これからアパート経営などの土地活用や賃貸物件の管理を依頼する管理会社を選定しようとしている皆さんに、ぜひ参考にして頂けると幸いです。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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