売れない土地はどうする?理由と対処法、種類別の土地活用を解説

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このコラムのポイント

土地を手放したい理由として「固定資産税がかかる」「所有していても有効活用できない」などが考えられます。
このコラムでは、売却困難な土地の活用方法についてご紹介しています。
売却が難しくても、方法によっては上手に活用することが可能です。どのような土地が問題になるのか、また、どのような活用が出来るのかを一つ一つ解説していきます。


目次

1.理由①土地自体に問題がある

まず最初に、土地自体に問題がある例でいうと、土地の形状が整っていない不整形地や、汚染されている土壌などが挙げられます。
このように、建物を建てることに不向きな土地は買主がなかなか見つかりません。
ここでは問題のある土地やその対処法を解説します。

1-1.対処法①土地の形状に問題がある場合

以下のような土地は買主がなかなか見つかりません。

● 狭小地
● 旗竿地
● 段差がある土地

 

狭小地とは、文字通り、狭い土地のことです。
明確な基準はありませんが、狭小地は15〜20坪(40〜50平方メートル)以下の土地を指します。 建物を建てる際は、3階・地下室を作るなどの工夫をするとよいでしょう。

旗竿地とは、細い路地を通った先にまとまった敷地がある土地のことです。
接道条件によっては、建築制限がかかることがあります。また、奥まった地形であることから、日照・通風・採光をうまく取り入れた工夫が必要です。

段差がある土地も形状が特殊であるため、買主が見つかりにくいでしょう。
最近は高低差を活かした住宅も増えており、工夫次第でおしゃれな住宅を建てられます。
例えば、道路より高い場所の多くは日当たりが良いため、明るい家にしたい方におすすめです。 土地の特性を活かした住宅を建ててから売り出すと、売却できる可能性が高まります。

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1-2.対処法②土壌汚染の恐れがある場合

汚染している土地は健康上の問題があるため、売却が難しいでしょう。
そのため、以下の方法で対処することをおすすめします。

● 土地の調査・対策工事をした後に売却
● 不動産会社が買い取る

 

調査と対策工事は費用がかかるため、実行に移せないと思う方もいらっしゃるでしょう。
そのため、訳ありの土地でも不動産会社に買取の依頼をおすすめします。
買取相談をすると、不動産会社が調査や対策工事を行ってもらえます。
しっかりと土壌汚染ができれば、費用や売買に関するトラブルを防げるでしょう。

1-3.対処法③接道条件に問題がある場合

前述した旗竿地のように、接道条件を満たさない土地も売却が難しいでしょう。
なぜなら、接道条件を満たさなければ建物を建てられないためです。
建築基準法の第43条(※)によると、敷地と道路(幅員が4m以上)が2m以上接していなければなりません。

接道条件を満たす方法のひとつとして、隣地もしくはその一部を購入することが挙げられます。 隣地を購入が可能な場合、それをすることで、敷地と道路の接道距離を伸ばすことができ、接道条件を満たすことが可能になる場合があります。

(※)参考:e-Gov法令検索「建築基準法

1-4.対処法④インフラ設備が整っていない場合

インフラ設備が整っていない土地の場合、売却が難しいでしょう。
なぜなら、建物を建てる際、土地の購入者がインフラ設備を新たに作る必要があるためです。
生活をするために必要なインフラ設備は、以下の通りです。

● 上下水道
● ガス
● 電気

 

住宅用の土地として売りたい方は、インフラ設備を事前に整えておきましょう。
設備投資の費用はかかりますが、買主を見つけられる可能性が高まります。

1-5.対処法⑤立地条件が悪い場合

立地条件が悪い土地も買主を見つけることは難しいでしょう。
しかし以下のように、生活には適さない土地でも有効活用する方法があります。

● 資材・重機置き場
● 駐車場
● トランクルーム
● 太陽光パネル

 

1-6.対処法⑥土地の面積が広すぎる場合

面積が広すぎる土地は費用が高額になり、使い道に困るため、売却が難しいでしょう。
そのため、広すぎる土地を分割して売れば、住宅用の土地として売却できる可能性があります。
土地を分割するには、分筆しなければなりません。
分筆とは、登記簿上にある1つの土地を分けて登記する手続きのことです。
土地を分割する際、以下の点に注意しましょう。

● 評価額が下がる可能性がある
● 手間と費用がかかる
● 売れない可能性がある

 

分割の方法次第で、建物を建てられなくなる、あるいは利便性が悪化する恐れがあります。分筆について詳しくない物件オーナーは、専門知識を持った不動産会社に相談することをおすすめします。

2.理由②隣接した土地との境界が確定していない

もしも境界を曖昧なままにしておくと、建物を建てた際に、隣地の所有者とトラブルになる可能性があります。
隣地との境界を曖昧なままにしている方は、以下の対処法を試しましょう。

2-1.対処法①測量会社に手続きを依頼する

隣地との境界を確定するには、測量会社に依頼することをおすすめします。 測量会社には測量士と土地家屋調査士の2種類があります。 どちらも測量をしますが、それぞれの業務内容は以下の通りです。

測量士土地家屋調査士
業務内容土地の大きさや公共の建築物を建設する際に必要な測量を行うが、登記は行わない土地の境界線を確定し、登記を行う

隣地との境界線を確定し、登記したい方は「土地家屋調査士」に依頼することをおすすめします。 また、境界を確定させると、越境物が見つかる可能性もあります。 越境物をそのままにしておくと、所有権が認められなくなるため、覚書を作成します。

2-2.対処法②隣接した土地の所有者と協議する

調査以外にも、隣接した土地の所有者と協議をして、売買や境界を確定させる方法があります。
しかし、当事者間で話がまとまらない方や、話し合う方法が分からない方もいらっしゃるでしょう。 そのような方は、以下の方法での解決をおすすめします。

● 境界問題解決センター
法務大臣に指定された、弁護士と土地家屋調査士の協働運営機関

● 法務局や市役所
境界問題解決センター(名称は地域によって異なる)の相談には費用がかかる分、問題の解決や境界の確定などが可能です。
深刻な問題ではないものの質問がある方は、市役所や法務局で回答してもらえます。
それでも解決しないならば、民事調停へと進みます。

 

参考:
境界問題解決センターふくおか「はじめに
法務局「境界問題で困ったときは…

3.理由③売り方に問題がある

土地が売れない3つ目の理由は、土地の売り方に問題があるためです。
例えば、価格が実勢価格に合っていなかったり、使い道に困る土地は買主が見つかりにくいでしょう。
下記では、どのように土地を売れば、買主がつきやすくなるのかを詳しく解説します。

3-1.対処法①価格設定を見直す

実勢価格とは合わない価格に設定すると、買主を見つけにくいでしょう。
安く設定すると、土地に何かしらの問題があると思われる可能性があります。
実勢価格とは、実際に取引された価格のことです。
実勢価格を参考に価格を決定しても問題ありませんが、初心者の方が適正な価格を設定することは難しいでしょう。
そのため、以下の方法をおすすめします。

● オンラインで簡単に査定
● 机上査定
● 訪問査定

 

オンラインサービスや机上査定では、土地や最寄駅の情報を伝えるだけで適正価格が出せます。
しかし、伝えきれない情報があるため、正確な価格を割り出すことが困難です。
そのため、今すぐに売却する予定がない方や、おおよその価格を知りたいと思っている方におすすめです。
訪問査定は、専門知識を持った担当者が土地を確認するため、正確な価格が判明します。
よって、土地をすぐに売却する予定の方は、訪問査定を利用するとよいでしょう。

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3-2.対処法②不動産会社との契約内容を見直す

不動産会社を利用しても土地が売れない方は、契約内容を見直しましょう。
契約には以下の種類があります。

契約の種類内容契約解除
専属専任媒介・専任媒介3か月のみ1社で契約期間が経てば自動で契約解除になる
一般媒介複数社との契約が可能物件オーナーから申し出することで、解約解除になる

たとえば、不動産会社と一般媒介で契約している場合、更新停止を伝える前に一度専任媒介に変更して買取の結果を見てから、契約解除を行うという選択肢もあります。

3-3.対処法③別の不動産会社へ依頼を変更する

長期間、不動産会社を利用しても買主が見つからない時は、別の不動産会社に依頼しましょう。 会社によってサービスの質や実績に差があるため、買主を見つけやすくなる可能性があります。
しかし、別の不動産会社に相談しても土地の売却が進まないこともあるでしょう。
そこで、土地の買取をしている不動産会社に相談することをおすすめします。
以下のリストに1つでも当てはまる方は、不動産会社の変更を検討しましょう。

● 売却時期が2ヶ月以内に迫っている
● すぐにお金が必要
● 土地の条件が悪い
● 売却しようとしていることを知られたくない

 

不動産会社が買取を了承した時点でお金を手に入れられ、土地を手放せます。

3-4.対処法④買い増して土地の価値を高める

売却したい土地の条件が悪いと、売却が難しいでしょう。
もしも資金に余裕がある場合、隣地を購入した後に売却する方法をおすすめします。
購入するメリットは以下の通りです。

● 面積が広がる
● 接道条件を満たせる
● 土地の悪条件を解消できる

 

前述のとおり、接道条件を満たせば建築制限があった土地に建物を建てられるなど、使い勝手が向上するため、土地の価値を上げられます。

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4.理由④土地の引き渡し先が見つからない

土地の買主が見つからないと、売却ができません。
そのため、土地の管理や固定資産税を払い続けることが負担に感じる方も多いでしょう。
そこで、土地を手放す方法を4つ紹介します。

4-1.対処法①不動産会社へ土地を売却する

不動産会社に土地を売却するメリットは以下の3つです。

● 売却までの期間が短い
● すでに建っている建物を解体しなくてもよい
● 接道条件を満たさない土地でも買い取りの対象になる可能性がある

 

土地の買主が不動産会社であるため、すぐに売却の手続きに進めます。
また、不動産会社が古い建物を解体するため、更地にする手間がかかりません。
そのため、土地を早く手放したい方は土地を買い取る不動産会社に相談することをおすすめします。

4-2.対処法②隣接した土地の所有者に土地を売却・譲渡する

不動産会社以外にも、隣接した土地の所有者に土地を売却・譲渡する方法があります。
以下のように、隣にある土地の所有者にもメリットがあるため、売却や譲渡に応じる可能性があります。

● 土地の資産価値が上がる
● 子どものために土地を広くできる
● 知らない人が隣に住む可能性がなくなる

 

上記のように、自由に使える土地が増えます。そのため、「接道条件を満たして家の建て替えをしたい」「家の庭を広げたい」と思っている方は話に応じてくれる可能性があります。

4-3.対処法③土地を管轄している自治体に寄付する

身内や第三者へ譲る以外にも、土地を管轄している自治体に寄付する方法があります。
自治体に土地を寄付するには、以下の手順で進めましょう。

1.担当窓口に相談
2.土地の調査
3.自治体が寄付を受け入れるかを審査

 

注意点として、寄付には審査があるため、必ず寄付できるわけではありません。
自治体への寄付が難しい場合は、前述のように不動産会社へ相談するとよいでしょう。

4-4.対処法④相続の場合、相続放棄する

相続の場合は、相続放棄がおすすめです。
相続放棄すると、固定資産税を払う必要はありません。
相続放棄をするには、以下の手順で進めましょう。

1.相続放棄の申述書を作成
2.家庭裁判所に書類を提出
3.受理通知書の受領をもって完了

ただし、民法915条(※)に則り、相続放棄は、相続が発生したと知ってから3ヶ月以内に手続きを行わなければなりません。
(※)参考:e-Gov法令検索「民法915条

 

3か月という期間は、気づかないうちに過ぎてしまうかもしれません。そのため、土地の相続放棄は早めに手続きを済ませましょう。

5.売れない土地をそのままにすると起こるデメリット

土地の売却や寄付の手続きが面倒だからといって、放置すると税金の発生やトラブルになる可能性があります。
ここでは、どのような問題が発生するのかを詳しく解説します。

5-1.①土地の管理に費用・手間がかかる

土地を管理すると、費用や手間がかかります。
そのままにしておくと、雑草が生えてくるため、自分で駆除するか、もしくは業者に依頼する必要があります。
どちらにしても雑草駆除には費用と手間がかかるため、売却・譲渡を早めに検討しましょう。

5-2.②固定資産税がかかる

土地を所有している限り、固定資産税が毎年かかります。
田舎や利便性が低いなどの需要が低い土地であっても、何年も所有していると大きな出費です。 そのため、土地の売却・譲渡を早めに検討しましょう。

5-3.③土地の需要が下がる恐れ

空き家や土地を放置していると、土地の需要が下がります。
特に、建物は法定耐用年数があり、築年数が経つほど資産価値が下がります。
また、人が住んでいない家は換気が悪くなるため、床や壁が傷みます。

5-4.④隣接地とのトラブルになる恐れ

老朽化した家を放置すると、隣接した土地の所有者とトラブルになる可能性があります。
なぜなら、老朽化した家は自然災害に弱く、倒壊する恐れがあるためです。
家の一部が倒壊し、怪我や死亡させると、賠償責任が発生します。
もしも空き家を抱えており取り壊しを考えているなら、不動産会社に相談して、家の解体を早急に手配してもらいましょう。

5-5.⑤相続トラブルになる恐れ

利用していない土地や空き家は、相続トラブルに発展する恐れがあります。
その理由は、相続放棄しても管理義務が残るためです。(※)

土地を相続する方や相続できるまで管理する方を決めておかないと、トラブルが発生します。
そのため、現在の所有者や相続する可能性がある方と十分に話し合いましょう。

(※)e-Gov法令検索「民法940条

6.【種類別】売れない土地の活用方法

土地を所有しているだけでは、固定資産税の支払いや管理をする必要がある負の資産です。
しかし、有効活用すれば収入や食料を生み出す土地に変わります。
どのように活用できるかを詳しく解説します。

6-1.田舎で売れない土地活用

田舎は都心と比べて、ビジネスチャンスが少ないため、土地を有効活用することは難しいと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし以下のとおり、田舎でしかできないビジネスや需要があります。

● 戸建て賃貸住宅
● 資材・重機置き場
● 太陽光発電
● トランクルーム

 

資材・重機置き場や太陽光発電は、田舎のように開けた土地で活用しやすいことが特長です。

6-2.売れない山の土地活用

山は木や斜面があるため、建物を建てることが困難です。
しかし、以下のように山で行いやすいビジネスがあります。

● 斜面を活かした農地
● 太陽光発電
● キャンプ場

 

山の近くに川や木材があるため、キャンプ場として利用できます。
最近は家族でキャンプやソロキャンプをする方が増えているため、おすすめできるビジネスです。

6-3.売れない農地(田んぼ・畑)の土地活用

農業をリタイアしたい方や、相続したものの農地に興味がない方には以下がおすすめです。

● 農地の売却・貸出
● 農地中間管理機構の利用

 

農地中間管理機構(農地バンク)とは、農地が欲しい人と農地を売却・貸出したい人を仲介するサービスのことです。
農地の買主・借主が見つからないとお悩みの方にはおすすめです。

参考:農林水産省「農地中間管理機構

6-4.売れない狭小地の土地活用

狭小地を上手に活用する方法は以下の通りです。

● 月極駐車場・コインパーキング
● 土地の貸し出し
● コインランドリー

 

需要にあった方法で土地を活用すると、収入を生み出す土地に変わります。
例えば、土地が住宅地や主要道路の近くにある場合は、月極駐車場やコインパーキングがおすすめです。
家の敷地に駐車場のスペースがない方は、月極駐車場を利用するため、安定した収入を得られます

6-5.売れない別荘の土地活用

別荘は郊外や田舎などの不便な土地にあることが多いため、なかなか売却できません。
もしも別荘を売却できなくて悩んでいる方は、以下の活用方法を検討しましょう。

● バケーションレンタル
● 事務所

 

バケーションレンタルとは、所有者が使用していない期間に利用したい人が借りることです。
別荘をそのままにしておいても、固定資産税の支払いや管理する必要があるため、負担に感じるでしょう。
そこで、一定期間のみで別荘を貸し出すことで、収入を得られます。

6-6.売れない空き家の土地活用法

「空き家を売却したいけど、なかなか売れない」という方は空き家バンクの利用をおすすめします。 空き家バンクとは、空き家を利用したい方に登録されている空き家を紹介する制度のことです。
行政が運営している制度のため、無料の利用や、助成金の受取もできます。
ただし、登録すれば必ず利用したい人が現れるわけではありません。もしも希望者が現れないときは専門知識を持っている不動産会社に相談しましょう。

参考:国土交通省「1.「空き家(情報)バンク」制度の立ち上げ


ここで参考コラムを3つご紹介します。

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まとめ

ここまで、売れない土地や空き家の売却方法や活用方法を解説しました。
おさらいとして、対処法を以下にまとめます。

● 土地の買い取りをしている不動産会社に相談する
● 相続は、所有者と十分に話し合う
● 売却できないときは、土地の活用を検討する

 

さまざまな不動産会社があるため、実績や得意分野がそれぞれ違います。
そのため、複数の不動産会社に相談してから実際に依頼することをおすすめします。
イエカレでは、売れない土地の活用法を相談できるような不動産会社を紹介するサービスを行っております。お電話・メールで無料で相談できるため、是非お気軽にご利用ください。

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