【イエカレ】30坪の土地に最適な9つの活用方法とは｜狭小地の土地活用にお悩みの方へ

30坪ほどの狭い土地であっても、さまざまな活用方法があります。ここでは狭小地を活用するための9種類のアイデアを解説します。土地を遊ばせておくより、土地の適正を見極めながら積極的に活用するのがおすすめです。

30坪の狭い土地であってもアパート経営はできます。主に単身者をターゲットにした「狭小アパート」を建築するのが現実的です。

その理由としては、後述もしますが、建築基準法によって「建ぺい率」や「容積率」といった条件が定められているからです。狭小アパートの間取りは1Kやワンルームが中心で総戸数は6戸前後といったイメージです。

狭小アパートを建てるメリットは、入居者が確保しやすい点でしょう。一戸あたりの面積が小さいため家賃を低く設定できるからです。ただ、部屋を狭くしすぎると、逆に空室につながる危険性があるため要注意です。

さらに狭小地であっても階数を上げることができる用途地域であればマンションにして総戸数が増やせます。総戸数が多くできれば家賃収入の増加と収益性も期待が持てます。

近年はハウスメーカーの建築技術の向上で、狭小地でも多層階対応の土地活用プランも検討が可能になっています。

狭小アパートを検討する際の注意点は、一般的な住宅と比べ延床面積あたりの建築費が増えるところです。

狭小でもアパートである以上、一戸ごとにお風呂やトイレなどの住宅設備は必要です。そのため総戸数が多いほど住設費用が増加するわけです。

狭小アパートは工事のスペースが確保しづらいことが多いので、その分の工賃が増えてしまう可能性があることも押さえておきたい点です。

30坪ほどの広さの土地であれば「戸建賃貸」の経営も可能です。アパート経営と異なり、一般的な一戸建てを建築して、ファミリー層などに貸し出します。

戸建賃貸が向いているのは、教育や子育てに適しており、ファミリー層の需要が高い土地です。

学校、保育園、公園、病院などの施設が充実しており、周辺の住環境がよいかどうかをチェックしましょう。駅から遠く、単身者の需要が低い土地でも可能ですが、その場合は敷地内に駐車場スペースを用意するなどの工夫は必要です。

戸建賃貸のデメリットは一棟でのアパート経営よりも収益性が劣る点です。一戸建てのため、家賃は高く設定できますが、総戸数が少ない分、家賃収入としては低くなります。ただ、ファミリー層の需要が見込まれる土地であれば一考に値するはずです。

古典的な手法かもしれませんが、狭小地を利用して「自動販売機」を設置する土地活用法もあります。

ドリンクの販売本数に応じて収入を得る仕組みで、売上の20％程度がオーナーの利益となります。

例えば、1ヵ月で200～300本ほど売れれば毎月のおおよその収入は4,000～6,000円ほどが目安になります。

一番効果的なのはアパート経営や戸建賃貸経営などをしながら、同時に自動販売機を設置することです。

自動販売機の設置は、その設置費用や飲料の補充費用は、多くの場合、その販売機を管理している飲料メーカー側が負担します。賃貸オーナーには初期費用・維持費がほとんどかからないのがメリットです。

オーナー側の主な出費は月々の電気代だけです。販売機の機種や設置台数によって電力消費量は異なりますが、1台当たりの目安としては1ヵ月あたり2,000円から5,000円程度と想定されます。

自動販売機の設置で収益が見込めるのは人通りの多い土地やロードサイドの物件です。

販売本数に応じて収入を得る出来高制のため利用客の回転率が重要です。もし、そうした物件をお持ちで設置スペースがある場合は、一度、販売需要が見込めるかどうか？を飲料メーカーにお問い合わせしてみるのは手だと思います。

「野立て看板」を土地の空きスペースに設置して看板設置料で収入を得る方法が考えられます。

野立て看板とは歩行者や車をターゲットにした野外広告形態です。交通量の多い道路に面した土地や人通りの多い都市部の土地の物件での設置が向いています。

野立て看板の制作費用や設置費用は、多くの場合、広告主が負担するため、賃貸オーナー側の初期費用は、ほとんどの場合掛かりません。

また、野立て看板は一度設置が決まれば数年間は撤去されることはないため長期的な収入になるのもメリットです。

収益性は、設置場所にもよりますが、例えば「0.5m×2m程度」の小さな看板の場合でも、目安として年間1万円～5万円にはなります。広告主を探す必要はあるので、興味があれば仲介業者に依頼してみると良いでしょう。

30坪ほどの土地があれば「駐車場経営」も可能です。乗用車1台に対して必要な土地の面積はおよそ7坪です。規模感としては走路や機材の設置のこともを踏まえると乗用車2台～3台が入る駐車場になります。

時間貸し駐車場は「コインパーキング」と呼ばれる事業形態です。車止めと無人精算機を設置して利用時間に応じて駐車料金を徴収します。

時間貸し駐車場は、乗用車1台ごとに賃貸借契約を結ぶ月極駐車場よりも収益性が高い事業形態です。

利用時間が多いほど収入が増えるため、駅前や繁華街のような利用客の回転率がよい土地であれば高収益を期待できます。ただ、自己経営の場合は、車止めや無人精算機などの設備投資が必要です。

逆に立地条件が悪い場合は、利用客が少なく、赤字を抱える可能性もあります。自己経営ではなく、パーキング業者に運営委託をしたい場合でもニーズの少ない土地では引き受けてくれる業者が見つからない可能性があります。

近くに飲食店や医療機関など公共施設がある場合は月極駐車場を経営するのも選択肢になり得ます。

駐輪場や駐車場はあっても実は「バイク置き場」が少ないことが多いため、実はバイク置き場には一定のニーズが存在します。

競争力を上げるためには単なるバイク置き場ではなく屋根やロッカーのあるバイク置き場がおすすめです。ロッカーを併設できればヘルメットの保管などで役立ちます。

バイク置き場に向いているのは、駐車場にできないような狭くて長い土地です。駅から遠かったり、繁華街から離れていたりと立地条件が悪くてもバイク置き場は経営が可能です。

ただ、近所に住宅や賃貸住宅が多くバイクの利用者が多い単身者のニーズが高い土地であるかリサーチはした方が良いましょう。

一方、自己経営する場合、収益性は時間貸し駐車場に比べれば劣ります。また、運営委託する場合でも、駐車場業者より賃料が下がるケースが大半です。設備投資面は駐車場経営よりも事業開始にあたっての設備投資額は少額で済みます。

「移動販売車置き場」とはキッチンカーとも呼ばれ、お弁当などの販売車の営業場所を提供する土地活用方法です。

事業者側と利用契約を結び、賃料収入を得ます。土地の広さはワゴン車1台分もあれば十分なため狭小地の活用に向いています。

移動販売車置き場として活用するメリットは、比較的どのような立地条件の土地でも経営できる点です。ただし、お弁当などのランチ需要が高い土地である必要があります。オフィスや工場の近くの土地がおすすめです。

一方、利用契約を結ぶ場合、事業者を自分で探す必要があるのがデメリットです。個人事業主としてキッチンカーを経営する事業者も多いため、直接交渉がメインになります。

興味がある方は、インターネットやその中にあるマッチングサイトなどのサービスを活用して専門店などへ問い合わせてみましょう。

「貸し農園」とは土地を分割して農地として貸し出して利用者から賃料を得る事業形態です。

農地法によって農地の利用が定められており、貸し農園を営む場合は事前に農業委員会の承認が必要です。条件としては、利用者が自家消費のために農地を利用すること、貸付期間が5年以内であることなどがあります。

活用したい狭小地がもともと農地だった場合、そのまま転用ができるため、初期投資がほとんど必要ないのがメリットです。苗や肥料などは利用者が負担します。また、貸し農園はあまり立地条件に左右されません。

周辺に農地がなく戸建てやマンションが立ち並ぶ地域であれば、農業体験がしたいという主に家族層や夫婦にアピールができます。

貸し農園の収入は利用者の賃料のみになるので収益性は高くないかもしれません。しかし、年間の土地の固定資産税を補填をすることはできるかもしれませんので、遊ばせておくならチャレンジしても良いのではないでしょうか。

また農業のノウハウをお持ちの方であれば農業教室や栽培した野菜や果物を使った料理教室を開設するなどをすれば、利用者とのコミュニケーションの場を提供することにも繋がりますので、別の意味でも付加価値をつけられる事業になるでしょう。

「トランクルーム置き場」とは、土地にコンテナを設置して貸し出す土地活用方法です。近くに事務所があるなど、オフィス需要が高い土地に適します。

トランクルーム経営には、固定賃料のみを受け取るリースバック方式と、管理業務のみ委託する業務委託方式の2種類があります。

リースバック方式は初期投資が必要なく、少ない自己資金でもはじめられることが強みです。ただ、収入は固定賃料のみのため収益性はそれほど高くありません。

一方、業務委託方式では設備投資や事業経営を自ら行うため、ある程度まとまった自己資金が必要です。トランクルームの管理は外部に委託するため、オーナーが常駐する必要はありません。

オフィス需要が高い土地であり、トランクルームの利用率が高ければ、大きな収益を上げることが可能です。

ここでは、30坪ほどの狭い土地を活用する場合に注意したいポイントを3つ解説します。

広い土地を活用する場合にはない落とし穴もあるため、事前にかならず確認しましょう。

一般的に土地利用は都市計画法によって制限されているため、自分の土地であっても思うままに自由に建物を建築できるとは限りません。

とくに都心部は「都市計画区域」に当たるため、土地活用のアイデアがあっても、法規制に引っ掛かってしまい実現できない場合も想定できます。

とりわけ、お住まいの市区町村が下記の指定を受けている場合は注意が必要ですので、検討される際は、まず、市区町村役場の「都市計画課」や「まちづくり計画課」で確認しましょう。

• 市街化区域
• 市街化調整区域

市街化区域は用途によって13種類にわかれます。［注1］中でも、とくに注意が必要なのは「低層住居専用地域」です。この地域は低層の住宅のみ建築可能なエリアになります。

賃貸経営を検討する場合は「低層アパート」か「戸建て賃貸」のみできます。30坪ほどの広さの土地があれば、階数や床面積にさえ気をつければ十分に活用はできるでしょう。

一方「市街化調整区域」は、市街化区域よりも大きな制限が出てきます。このエリアでは原則的に建物の建築が不可能なため、土地活用するうえでは工夫することが必要です。

建物が不要な時間貸し駐車場を経営するか、もともと農地だった場合は貸し農園での活用を検討しましょう。

［注1］国土交通省：用途地域

暫定利用とは、アパートや戸建てなどの建物投資をしない代わりに、土地を貸し出して賃料を得る土地活用方法を意味します。

土地の暫定利用は、初期投資がほとんど必要ないほか、賃借人と拘束力の低い使用貸借契約を結ぶため、いつでもやめられるというメリットがあります。

しかし、ローリスクの代わりに、収益性の面ではリターンも少ない点がありますので、費用対効果や収益面以外での動機付けも必要かもしれません。

ここまでご紹介した活用方法の中では、下記の5点が当てはまります。

• 自動販売機設置
• 野立て看板
• 時間貸し駐車場（自己経営でない場合）
• バイク置き場（自己経営でない場合）
• 移動販売車置き場

これしか当てはまらない場合は、あくまでも「土地の固定資産税や都市計画税の補填」事業だと割り切る必要はあるかもしれません。

もし収益性を追い求めるのでしたら、土地の暫定利用ではなく、アパート経営や戸建て賃貸経営のように建物投資を伴う活用方法を選びましょう。

時間貸し駐車場やバイク置き場の場合も、自分で設備投資を行い、自己経営する場合はある程度の収益を得ることができます。

いろいろご検討された結果、土地の活用が難しいと判断された場合は、残念かもしれませんが、ご無理はせずに売却するのも選択肢になるでしょう。

とくに下記のような場合は土地を売却して固定資産税をカットするのも一考に値します。

• 土地の立地条件が悪い
• 土地の暫定利用しかアイデアがない
• 都市計画法の制限で選択肢が少ない

ただ、こうした狭小地は売却が難しい場合もあり、また売却額が小さくなる傾向にあります。

土地活用しづらい土地の場合は投資する側から見ると、魅力が少なく映ってしまうので、購入希望者がなかなか現れないことが多いからです。

しかし、一つだけ言えるのは、隣地所有者がいた場合、その方が「土地を広げられる」というメリットを感じた場合は売却のターゲットになりえます。

一般の土地の売却が難航した場合は、隣地所有者に提案するのはおすすめです。この場合は不動産仲介会社を介する必要はなく直接売買でもかまいません。もちろん直接売買の場合は、仲介手数料は必要なくなります。

30坪の狭小地でアパート経営を検討する場合ですが、この土地の広さを考えると「狭小アパート」を建築することになります。

狭小アパートは第一種・第二種低層住居専用地域も含めて工業専用地域を除くほとんどの地域で経営できるのが強みです。ただ、大型アパートを建てる場合と比べて経営には工夫は必要です。

そこでこの章では、30坪ほどの土地でアパート経営する場合の有効アイデアを4点ご紹介します。

狭小地でアパート経営をする場合は「ワンルーム」や「1Kタイプの間取り」が中心になることが想定されます。建築基準法によって建築面積の上限が定められているからです。

30坪ほどの土地であれば、建ぺい率が60％であるため、建物面積は18坪（約60㎡）が上限となってきます。また1Kであればその広さは25㎡程度が目安になるため、1階あたり2戸まで建築できる計算になります。

ワンルームや1Kの間取りは単身者からの需要が高いため、単身者向けのアパート経営を目指しましょう。また、低層アパートは「ワンルーム条例」が適用されにくく、単身者のニーズを確保できます。

ワンルーム条例の対象は「3階建て以上、かつ、10～15戸以上」など規模の大きな集合住宅です。さらに駅の近くなどの土地であれば、とくに単身者ニーズが高いためおすすめです。

1Kやワンルームが中心の低層アパートは、付加価値をつけることでほかのアパートと差別化を図り、競争力を上げることを目指しましょう。

たとえば、付加価値のアイデアとして下記の3点をおすすめします。

• 新建材や自然素材を使うなど内装・外装の素材にこだわる
• 駐輪場や駐車場を設置して利便性を高める
• 防犯カメラなどを設置して防犯対策をする

新建材や自然素材を使用するなど、アパートの外見の魅力を高めれば、入居者の増加に直結します。

また、意外にそうした方が多いのですが、内装にアレルギー物質がない素材を使えば、建材アレルギーが気になる層にアピールできます。

通常のアパートよりも費用がかかりますが、家賃設定に還元するなどすれば回収は可能です。

駅から遠いなど利便性の低い土地でも、駐輪場や駐車場を設置すれば、欠点をカバーできます。

また、防犯カメラなどを設置すれば、女性を中心とした防犯対策を重視する層へアピールでき、ほかのアパートにない特徴を作り出せます。こんな具合です。

近年では、少々駅から遠い物件の場合に「入居者ごとに自転車の貸し出し」をしたり、その他には「置き配に配慮したサービス」を展開するオーナーさんの成功事例がありますので、こうしたことも付加価値をつける上でヒントになるでしょう。

たまに見掛けるのですが「総戸数を増やすと家賃収入が増加する」ため、ムリに部屋を狭くして戸数を稼ごうとするオーナーは少なくありません。

しかし、入居者目線で考えた場合、部屋があまりにも狭すぎると、心理的な圧迫感や、隣室と騒音などの近隣トラブルが生じると困るなど、入居者が敬遠してしまい、空室が増加する恐れがあります。

ここは逆転の発想で、逆に部屋を広々ととることで、アパートの価値を高めることをおすすめします。

これは家賃を上げる戦略をとることも可能です。もちろん、総戸数は減りますが、住民の満足度を高めることで、長期的に居住してくれる定住率が高まります。

もしも空室が生じてしまうと、その空室期間の家賃収入はゼロになるのと、空室が長期化した場合は経営を圧迫しかねません。また部屋数を増やすと、キッチン・お風呂・トイレなどの住設費用が嵩みます。

ここは逆転の発想で出来る限り部屋を広く取ることで住民の定着率を上げる工夫を選択することをおすすめしす。

どうしても戸数は減らしたくないという場合に、総戸数を確保する戦略としては階数を上げるのがおすすめです。

30坪ほどの土地であれば、都市計画法や建築基準法による建物の階数に制限を考えても「3階建て、総戸数6戸」程度を上限に現実的な検討ができるでしょう。

所有されている土地が低層住居専用地域にある場合は、建物の高さは10mあるいは12m以下に制限されます。そのため、階数は3階程度が限界でしょう。

また、建築基準法によって建物の延床面積の上限が設定されています。30坪の土地であれば、容積率200％を掛けた60坪がアパート全体の面積の上限と考えられます。1階あたり20坪程度と考えれば、2階建てか3階建てにするのがやはり合理的といえます。

今回は、30坪ほどの土地を有効活用するアイデアを9点解説しました。土地の活用方法には大きく分けて、

・建物投資が伴う活用方法
・土地を貸し出して賃料を得る土地の暫定活用

の2種類があります。

土地の暫定活用であれば、初期投資がほとんど必要なく土地を売却しやすいというメリットがある一方で、収入が賃料のみのため収益性が低いというデメリットがあります。

高い収益を上げたいのであれば、建物投資の代表格であるアパート経営がおすすめです。30坪ほどの土地であっても、新素材を活用するなどアパートに付加価値をつけたり、階数を法定上限まで上げたりすることで、魅力的なアパートが経営できるはず。

ぜひ、この記事を参考にして頂き、良い活用プランを進めて頂けることを願っています。