アパート経営初心者が押さえておくべき6つのポイントを解説

超低金利時代を迎えた現代日本では、金融機関に資産を預けておくよりも、アパートなどの不動産に投資して不労所得を得ようと考える人が増えてきています。
アパート経営は運営が軌道に乗れば長期間にわたって一定の家賃収入を得られるため、副収入源としたり、私的年金代わりに活用したりするケースもみられます。

ただ、アパート経営にはメリットもある反面、注意すべき点もいくつか存在します。特に初心者の方は勢いでアパート経営を始めて失敗してしまうケースが多いので、リスクやデメリットをしっかり理解した上で経営に乗り出すようにしましょう。
ここでは初心者がアパート経営に成功するための基本的な知識とポイントをご紹介します。

1.下準備をしっかり行えば初心者でもアパート経営で成功できる!

アパート経営というと「難しそう」「未経験者にはハードルが高い」と思われがちですが、今現在アパート経営に成功している方も最初はみな初心者です。
不動産経営の経験がなくても、ある程度の適性があり万全の下準備を行えば、アパート経営で成功することは十分可能です。

初心者がアパート経営で失敗しないためには何が必要なのか、基本的なところからチェックしていきましょう。

1-1.アパート経営を始める際に必要なものと具体的な流れを紹介

初心者がアパート経営を始めるためにまず必要となるのが、アパート経営に関する基本的な知識です。
経営学は奥が深いので突き詰めていくとキリがありませんが、物件選びのコツや資金を用意するための方法、具体的な経営の仕方など、最低限の知識を学んでおかないと失敗する確率が高くなります。

基礎知識に関してはネットや書籍などを使って学んでも良いですし、不動産会社が主催しているアパート経営のセミナーに参加するのもおすすめです。
最近はネットを介して自宅で受講できるオンラインセミナーを実施しているところもありますので、セミナーに行く時間が取れないという方は活用してみましょう。

ある程度の基礎知識を手に入れたら、アパート経営向けの物件探しを開始します。
アパート経営には既存物件を購入する方法と、所有している土地や購入した土地にアパートを建設する方法の2パターンあります。後者は多額の費用がかかってしまう上、所有していない場合は土地探しからスタートしなければならないので初心者にはハードルが高めです。

購入資金が大きくなるとアパート経営のリスクも高くなってしまうので、初心者の場合は既存のアパートを購入した方が無難です。

既存物件を探す時のポイントは後述しますが、予算を考慮しつつ、どのエリアでどんな経営をすれば安定した家賃収入を見込めるのかをきちんと分析して物件を選ばないと空室リスクに悩まされることになるので注意しましょう。

物件の購入資金はたいていの場合、アパートローンを組んで調達することになりますが、事業が成功する見込みがなければ金融機関も融資をOKしてくれません。
実際、アパートローンを利用するには事業計画書を金融機関に提出しなければならないので、将来の経営ビジョンをしっかり持つことが大切です。

また、アパート経営を事業として行うとさまざまな税金が発生します。物件の購入費にばかり気を取られていると予算オーバーしてしまうおそれもありますので、どんな税金がどのくらいかかるかあらかじめ確認しておきましょう。

1-2.20~30代からでも始められる!アパート経営に向いている人の条件と特徴

アパートオーナーというと、ある程度年齢を重ねた人をイメージしがちですが、条件さえそろえば20~30代の若年層でもアパート経営を始めることが可能です。
ただ、経営が軌道に乗るまでにはある程度の期間がかかるので、サラリーマンとして働きながらアパート経営をスタートさせるのが無難です。

また、アパート経営の主たる業務は管理会社に委託することも可能ですが、物件探しをしたり、定期的にアパートの様子を見て回ったりするだけのフットワークの軽さは必要不可欠です。

さらに家賃収入ではなく支出の方に目を向ける慎重さと、入居者の立場になって物事を考えられる冷静さを併せ持った方はリスクへの対応力が高く、アパート経営に適しています。

2.アパート経営初心者のための物件の選び方 中古と新築それぞれのメリット・デメリットを紹介

アパート経営向けの物件には、大きく分けると中古アパートと新築アパートの2種類があります。中古には中古の、新築には新築の特徴がありますので、予算やニーズに合わせて選ぶのがポイントです。
ここでは中古アパートと新築アパートのメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。

2-1.中古アパートは修繕費がかさむが初期費用を安く抑えられる

中古アパートのメリットは、新築に比べて物件費用が安く済むところです。
中古というと古い、汚いというイメージがありますが、アパートは築1年が経過すると「中古」とみなされるため、状態の良い中古物件も複数存在します。

物件費用を安く抑えられれば、それだけ利回りも良くなるため、初期投資金額をより短期間で回収しやすくなります。
また、中古アパートにはすでに入居者がいたり、設備が整っていたりするケースが多いため、購入後すぐに経営をスタートできるのも魅力のひとつです。

一方、デメリットとしては修繕費などのランニングコストが新築よりかさむこと、購入後に瑕疵が見つかる可能性があることです。

中古アパートは購入費の安さが魅力と説明しましたが、老朽化が著しい物件を購入すると、リフォームやリノベーションなどに費用がかかり、場合によっては新築物件を買うよりトータル費用がかさんでしまいます。

また、中古物件の場合、基礎など目に見えない部分に不具合(瑕疵)が見つかることがあります。新築物件の場合、瑕疵担保責任があるため購入から10年間は無償で修繕してもらえますが、中古物件については売買時の契約内容によって異なり、数ヵ月の担保責任がつくか、または責任自体が免除されることもあります。

瑕疵の内容によっては大規模な修繕や建て替えが必要になるケースもあるので、購入時には住宅の検査を行うインスペクションを実施したり、瑕疵保険に加入したりと、別途対策を講じる必要があるでしょう。

2-2.新築アパートは初期費用が高いぶん空室リスクを抑えられる

新築アパートのメリットは、入居率が高く、空室リスクを抑えられるところです。
きれいで設備も新しい新築アパートは入居者にとって魅力的なので、多少家賃が高くても空室が出にくいところが大きなメリットです。

また、入居率が高い=経営が安定するということで、金融機関の融資も通りやすいところがポイント。ほとんどの方はアパートローンを組んで物件を購入するので、審査に通りやすいのは新築アパートならではの利点です。
さらに新築なら当分老朽化の心配はないので、修繕やリフォーム代を浮かせられるのもうれしいところです。

ただ、新築アパートを一棟買い上げるにはかなりの費用が必要で、場所や規模によっては1億円を超える物件もざらにあります。
また、購入後に建設が始まる場合、建築業界の繁忙期に重なると完成が遅れてしまうことがあります。

新築アパートの場合、購入してすぐに入居者を募集し、完成と同時に入居してもらうのが一般的ですが、完成が遅れることも考慮して計画を立てる必要があるでしょう。


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3.アパート経営初心者の管理会社の選び方 対応の速さや提案力の高さをチェック!

アパート経営初心者は経営が軌道に乗るまでサラリーマンと二足のわらじを履いた方がよいと説明しましたが、その場合、平日日中は本業に集中しなければならないため、アパートの管理業務を行うのは難しくなります。そこで必要となるのがアパート管理会社への業務委託です。

管理会社が代行する業務は契約内容によって異なりますが、主な業務としては共用部分の清掃や設備の点検・管理、故障・不具合箇所の修理手配、家賃の集金、契約更新・退去、トラブル・クレーム対応などが挙げられます。

管理会社によっては入居者の募集やリフォームの提案などを代行してくれるところもあり、アパートの管理業務に多くの時間を割けないサラリーマンオーナーにとって必要不可欠な存在となっています。

ただ、アパートの管理業務を代行してくれる会社は複数ありますので、以下のポイントをチェックしながら誠実な会社を選ぶようにしましょう。

3-1.対応がすばやく、丁寧な会社を選ぶ

アパート管理業務の中には、クレーム対応やトラブル処理など、急を要する案件がいくつかあります。これらの対応に遅れが生じると状況が悪化し、退去者が出てしまったり、訴訟に発展したりと大きな問題になるおそれがあります。

アパート経営をしていると予測できない突発的なトラブルが起こることはめずらしくありませんので、何かあったときにすぐ連絡がつき、かつ丁寧に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。

対応の良し悪しについては、契約前にいろいろ質問を重ね、それに的確に応えられるかどうかが見極めのポイントとなります。
また、コールセンターの設置数やスタッフ一人あたりの担当戸数も重要な要素のひとつ。特に後者に関しては一人あたりの担当戸数が少ないほどスピーディな対応を期待できるでしょう。

3-2.集客やリフォームへの提案力に優れている

アパートの管理会社は空室が出た場合に入居者を募集したり、物件に不具合が見つかった場合に修繕を依頼したりする役割も担っています。
集客や修繕は単に業者に手配すれば良いというわけではなく、経営を円滑に進めるために必要な提案を行ってくれるかどうかも注目したいポイントのひとつ。

たとえば入居者募集なら「学生が多い」「ファミリー世帯からの需要が高い」などの地域性をしっかり把握している業者の方がターゲットを絞り込んだ適切な集客を行うことができます。

一方、リフォームについては故障が生じた箇所だけでなく、そろそろ不具合が出そうな場所を見極めて修繕を促したり、入居者のニーズに合わせて設備を新調したりと、的確な提案をしてくれる会社の方がアパート経営に役立つでしょう。
こうしたノウハウは一朝一夕では身につかないものなので、管理会社の実績や経験を考慮して選ぶのが得策です。

3-3.アクセスしやすいところに店舗がある

アパートのオーナーは管理会社から定期的に業務内容の報告を受けることになりますし、管理会社から運営の提案があれば打ち合わせなどを行うことになります。
場合によっては月に何度も管理会社のもとに足を運ばなければならないので、できるだけアクセスしやすいところに店舗を構えた会社を選びましょう。

通いやすいところに店舗があれば、何かあった時だけでなく、わからないこと、不安なことがあった時にもすぐに相談しやすく、アパート経営をする上で安心感があります。

3-4.経営状態が安定しているところを選ぶ

アパートの管理会社に家賃の集金代行を任せている場合、家賃は一度管理会社が預かり、その後オーナーに支払われる仕組みになっています。そのため、もし管理会社の経営状態が危うい場合、家賃の振り込みが遅延する可能性があります。

途中で倒産するようなことがあれば、管理業務が滞ってしまうおそれもありますので、契約前に管理会社の経営状態が安定しているかどうかきちんと確かめることが大切です。

4.アパート経営初心者が陥りやすい6つのリスクと成功ポイントを解説

アパート経営に限らず、投資にはリスクが付きものです。初心者が成功するためには、どんなリスクがあるのかしっかりと理解し、かつリスクを回避するための対策を講じることが重要なポイントとなります。
ここではアパート経営初心者が陥りやすい6つのリスクと、成功するための対処方法を紹介します。

4-1.空室リスクは好立地と便利な設備で対処する

アパート経営では満室時の状態をベースにして事業計画を立てますが、賃貸アパートは入居者の出入りも起こりやすいため、空室が出る場合もあります。
すぐに入居者が埋まれば問題ありませんが、アパート経営の競争が激化している昨今、次の入居者が決まるまでに時間がかかってしまう可能性もゼロではありません。

そんな空室リスクを最小限に抑えるには、まず好立地の物件を見つけることが大切。
特に駅からの距離は非常に重要なポイントで、徒歩7分圏内に駅があれば入居率はぐんとアップします。
また、コンビニやスーパー、銀行、郵便局、学校など生活に欠かせない施設が近場にあるかどうかも入居率を左右する要因となります。

ただ、好立地の物件は費用も高いので、予算の関係で駅チカ物件は難しいという場合は入居ニーズに合った設備を取り入れてみましょう。

たとえば単身世帯が多い地域ではインターネット無料サービスを付帯する。また、ファミリー世帯からの需要が見込める場所なら追い炊き機能や浴室乾燥機を取り入れるなど、他の物件と差別化できるような魅力的な設備があれば空室リスクを最小限に抑えることができるでしょう。

4-2.災害リスクは保険加入でカバー

日本は台風や地震といった自然災害が発生しやすい国なので、火災保険や地震保険への加入は必須です。ひと言に火災保険といっても、火災や落雷、風害といった基本的な被害のみカバーできるものから、盗難や落下、水災まで補償してもらえるものまで複数あり、どれを選ぶかは地域の特色やニーズによって異なります。

一方の地震保険は火災保険とセットで加入するものですが、保険金額は火災保険の30~50%以内に限定されているため、手厚い補償を得たい場合は火災保険の見直しも行う必要があります。

いざという時の補償は手厚いに越したことはありませんが、保険料が経営を圧迫してしまっては本末転倒ですので、予算とのバランスを考えながら火災・地震保険に加入するようにしましょう。

4-3.家賃滞納や入居者同士のトラブルは管理会社にお任せ

入居者トラブルの種類は大きく分けて2つあります。
1つ目は家賃滞納トラブル。いくら満室でも、家賃を滞納されたら経営に支障を来してしまうおそれがあります。
対処法としては、管理会社または保証会社と契約し、入居時の審査を厳しくすること。万一家賃の滞納が発生した場合も、管理会社や保証会社が督促と回収を代行してくれるので安心です。

2つ目は、入居者同士のトラブル。「隣室から騒音がする」「ゴミ出しルールを守らない人がいる」といった問題を放置していると退去者が相次ぐ原因となります。 こうしたトラブルはこじれると収集がつきにくくなるので、管理会社に対応してもらうのが吉。プロならではの知識とノウハウを駆使し、問題を起こしている入居者の特定や注意喚起、さらには契約解除の通知まで代行してもらえます。

4-4.金利上昇リスクはローン返済計画に余裕をもたせて回避

アパートを買い上げるには多額の費用が必要となるため、ほとんどの方はアパートローンを利用して物件を購入します。
ローンの金利は2種類ありますが、アパートローンの場合、一定期間金利が変わらない固定金利型ではなく、半年ごとに金利が見直される変動金利型の商品が大半を占めているため、金利変動の影響を受けやすい傾向にあります。

金利は市場の動向によって左右されるものなので、ローンを組む際は将来的に金利が上昇するリスクを考慮し、返済額に余裕を持たせることが大切です。

また、資金に余裕ができたら繰上返済を利用すると、月々の返済額を減らすか、もしくは返済期間を短縮することができるので、上手に活用することをおすすめします。

4-5.家賃下降リスクはリノベーションや設備導入で防ぐ

経年劣化によって建物が老朽化すると借り手がつきにくくなったり、入居者から不満が噴出したりして、家賃を下げざるを得なくなる場合があります。
ただ、一度家賃を下げると再び値上げすることは難しいため、なるべく他の方法で家賃の下降を防がなければなりません。

そのためには好立地の物件を選ぶことはもちろんですが、入居者ニーズに合わせてリノベーションするのもひとつの方法です。
また、インターネット無料サービス宅配ボックスなど入居者が喜びそうな設備を導入すれば付加価値がつき、たとえ建物が古くなっても家賃の値下げを回避することができます。

4-6.サブリースを利用する時は契約内容をしっかりチェック!

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件を不動産会社に一括借り上げしてもらい、一定のリース料を受け取るシステムのことです。空室の有無にかかわらず一定の賃料を得られるため、空室リスクに不安を感じるオーナーから注目を集めています。

ただ、オーナーは不動産会社に対して手数料を支払わなければなりませんし、保証料は満室時の家賃収入よりも安く設定されています。さらに保証料は定期的に見直しが行われるため、ある時を境に大幅な保証料の値下げが実施される場合もあります。

こうしたトラブルを防ぐためには契約内容を熟読し、保証金額の設定や見直しのルール、契約期間、免責期間、解約時のペナルティといった項目をチェックし、ハイリスクな内容でないかどうかをしっかり見極めることが大切です。


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まとめ

アパート経営は物件や管理会社の選び方のコツをつかみ、かつ経営におけるリスクの内容と対処法をチェックしておけば、初心者であっても十分成功させることが可能です。

物件選びやリスクの対処法はある程度独学することもできますが、わからないことや不安なことがあったら専門家に相談しましょう。
特に初心者の方の場合、どのような問題が発生するのか予見することが難しいので、経験豊富なプロからのアドバイスを受けた方がリスクを回避しやすくなります。

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