アパート経営で成功する人が実践している5つの秘訣を大公開

アパート経営を成功させるためには、余裕をもった自己資金、物件や管理会社を慎重に選ぶこと、そのほかに建築会社や不動産管理会社といった業界関係者との密なコミュニケーションや情報収集力が必要です。
一番大切なことは、リスクがどこにあるか知り、その回避のための準備をしておくことでしょう。

このページでは、アパート経営の基礎的知識も含め、これだけは知っておきたい、実践すべき成功の方法を解説します。

目次

1.アパート経営で成功できる人の共通点

アパート経営で成功できる人に共通する点は、リスクを考える慎重さと、プロのアドバイスに耳を傾ける冷静さです。

1-1.自己資金に余裕がある人

多額の自己資金をアパート経営に投入できれば、当然ローン返済額を抑えられます。ローン返済の圧迫が減るだけでなく、余裕が生まれれば設備の切り替えや修繕費などに備えた積立も可能です。さらに、積立金を使ってアパートの価値が上がれば空室率が下がるという好循環が生まれます。

一般的にアパートの空室率は30%ほどといわれており、この率を維持してアパートを経営していくにはローン返済額を抑えておく必要があります。
自己資金0円からフルローンで始めることも不可能ではありませんが、少なくとも新築なら価格の10%、中古なら20%の自己資金が必要といわれています。この数値を目安にある程度の余裕が持てるようにしましょう。

1-2.物件・管理会社を慎重に選ぶ人

新築または購入する物件と、管理会社は経営を左右します。そのため、物件・管理会社を慎重に選定できる人がアパート経営に適しているでしょう。

1-2-1.物件やその周辺の下調べを入念にする

アパート経営において最大のポイントとなるのが、空室を減らすことです。新規に建物を建てる前には、ターゲットの設定とそれにあった物件づくりをする必要があります。そのためには物件の周辺環境、土地柄、ニーズ、ライバルとなる物件の情報などをリサーチし、経営計画をしっかり立てていきます。

立地は最初に決定したら動かせないうえ、立地の良さはアパート経営の成功を左右するため、入念に調べあげる必要があります。
たとえば、人口が増加傾向にある地域のように人が集まっていれば、賃貸需要が発生しています。
これに加えて、生活の利便性や騒音といったように周辺環境も確認しておきましょう。

1-2-2.管理会社を慎重に選ぶ

自主管理する方法もありますが、負担になる場合は管理会社に委託するという選択肢もあります。管理会社であれば、入居者募集、点検・清掃、クレーム対応、家賃回収など管理業務のすべてを行ってくれます。

ただし、すべての管理会社がオーナーの望む管理を行ってくれるとは限りません。まずは管理会社に管理物件の空室率や、空室の理由などを訪ねてみましょう。また、実際に管理している物件を見せてもらうのもよいでしょう。共用部分の状態や掲示板、郵便受けなどを見て、どの程度の管理がされているのか確認しましょう。

1-3.各方面と密なコミュニケーションを取れる人

アパート経営では、建築会社や仲介の不動産会社、管理会社など多くの人と綿密な打ち合わせをする必要があります。時間がないからといって丸投げや放置しているようではいけませんし、自分の経営する物件の経営状態や建物の状態を把握できていないようではいけません。多くのプロの人たちから適切なアドバイスを受け、的確な判断ができることが求められます。
業者選定時は、複数の業界関係者から話を聞く機会になるので、オーナーにとっても知識を深めるチャンスです。聞きたいことはどんどん質問しましょう。

1-4.情報収集力に長けている人

アパート経営全般に関する知識はもちろん、物件やその周辺地域に関する情報収集を徹底して行える能力も必要です。継続的な賃貸ニーズがあるかどうかは、その地域のことを知っておかないと判断ができません。
周辺にどのような建物が建つか、またはなくなるのか、こういった情報の把握が経営判断につながることもあります。


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2.アパート経営を行う上での基礎知識

アパート経営を成功に導くために、前提となる知識を紹介します。アパート経営における運営の流れを確認し、利益をあげる仕組みを解説します。

2-1.アパート経営の仕組み

アパート経営をしていくには、

  • * 建築会社の選定
  • * 建築確認申請〜着工
  • * 入居者募集開始

といったようなステップを踏まえていきます。

2-1-1.建築会社を選定して建物の設計を決める

土地活用計画および資金計画を立て、工事を発注する建築会社を選定します。
ターゲットとなる入居者、間取り、外観など、具体的に検討してどのような建物にするかを選びましょう。また、収支計画などの相談にも乗ってくれます。

2-1-2.建築確認申請のち着工

建築確認申請をし、確認が取れたら建築会社との請負契約を締結したのち、計画に基づいて着工を開始します。建築会社によっては、このあとの入居者募集や管理業務までまとめて相談できるところもあります。

2-1-3.入居者募集開始

アパートの入居者募集は一般に、建物完成の3ヶ月〜6ヶ月ほど前にスタートします。物件によっては、着工したら入居者募集を開始する場合もあります。仲介の不動産会社と、アパートの間取りや諸条件、周辺の家賃相場などを考慮しつつ賃料を設定しましょう。敷金・礼金、家賃に含まれる管理費・共益費の額も決めます。また、契約期間と更新、ペットや楽器などの可否といった賃貸借契約書に盛り込む内容を決めます。

2-1-4.入居申し込み

不動産会社から入居希望者の連絡が入ります。建物が完成している場合は内見、完成していない場合は資料にて入居するか決めてもらいます。入居申し込みがあったら、入居希望者の入居審査があり、それが通ると正式に契約です。賃貸借契約が締結されれば、敷金・礼金などの初期費用が支払われます。

2-1-5.入居

支払いの確認が終わったら、鍵を引き渡し、入居してもらいます。なお、アパートの管理業務には各種点検や清掃、クレーム対応などがあります。自主管理も可能ですが、負担となる場合は管理会社に委託します。

2-2.アパート経営を始めるのにかかる初期費用

アパート経営を始めるには、購入仲介手数料、印紙税をはじめとした初期費用が発生します。この費用を事前に把握しておかないと、用意した資金だけでは収まりきらない可能性もあるので注意しましょう。

2-2-1.購入仲介手数料

アパートを購入する場合は、不動産仲介手数料がかかります。法令により請求額には上限が定められています。上限額でなければならないということはありません。不動産会社と交渉してください。
400万円を超える物件価格には、仲介手数料上限額の速算式があります。

2-2-2.印紙税

売買価格5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円以上1億円未満の場合は3万円の印紙税がかかります。印紙税のかかる文書に貼り付けて消印すれば完了です。貼り忘れや消印されていない場合、追加課税されるので注意しましょう。

2-2-3.登記費用

法務局に不動産登記する必要があります。通常は司法書士や土地家屋調査士に依頼します。登録免許税と依頼料などを支払わなければなりません。合算した登記費用は、5,000万円のアパート購入と仮定して30~50万円かかります。

2-2-4.保険料

火災保険は規模や構造により金額が異なりますが、一般的に10年契約で50万円程です。地震保険は火災保険に付帯して加入します。

2-2-5.不動産取得税

不動産取得税は購入時ではなく、購入後1年半以内に請求されるので忘れないようにします。税率は4%ですが、令和3年3月31日まで軽減措置がとられ3%になっています。

初期費用の金額はトータルとして、新築アパートなら購入費の7~8%、中古アパートなら購入費の10%程度を見込んでおくとよいでしょう。

2-3.アパート管理にかかる費用

自主管理する方法もありますが、負担になる場合は管理会社に委託します。点検・清掃、家賃回収など管理業務のすべてを行います。管理費用の相場は賃料収入の3~5%程度です。管理会社によるので、委託する場合は管理会社の選定も必要です。

サブリース契約という、アパートを一括借り上げしてもらう方法もあります。部屋のすべてを業者に貸し出し任せてしまいます。収入は1割から2割減少しますが、入居率に関わらず一定の収入があるので、空室リスクは解消します。ただし、空室があまりに増えるとサブリース会社は保証金額の引き下げを要求してきます。将来の家賃収入が保証されたわけではないので注意が必要です。

3.アパート経営で得られるメリット

アパート経営には様々なメリットがあります。不労所得となりうることはもちろん、節税や、実物資産を手に入れることのメリットがあります。

3-1.安定的な収入を得られる

健全な運営ができれば、安定かつ長期的な収入源として期待できるでしょう。
小まめな作業が重要になってきますが、本業との両立は十分可能です。老後の生活資金確保を目的にアパート経営を始める方も少なくありません。
アパートローン返済中は家賃収入を返済に回し、余裕があったら積立金をつくっておきます。アパートローン完済後は家賃収入の多くを収益にできます。

3-2.節税対策になる

土地を利用することで、固定資産税・都市計画税・相続税の節税が可能です。所得税・住民税については一時的なものですが節税効果があります。

3-2-1.固定資産税・都市計画税・相続税の軽減

賃貸住宅を建設すれば、空き地・遊休地などの非住宅用地を所有している場合と比べて固定資産税が6分の1、都市計画税が1戸200平方メートルまで3分の1になるなど税金が軽減され、相続税も更地に比べて2割軽減されます。現金相続に比べると、さらに高い割合で軽減できる計算です。

3-2-2.所得税・住民税の節税

確定申告で、不動産所得は給与所得と損益通算できます。つまり不動産所得がまだ赤字のときは、合計した所得が少なくなるので所得税の還付が受けられます。所得税が節税できると、これをもとに計算される住民税も節税されます。

3-3.生命保険代わりになる

不動産は万一の場合、資産として家族に残るものです。
ローン契約時に団体信用生命保険に加入すると、万一契約者が死亡または高度障害状態になった場合、ローンの残高が保険会社により支払われ、家族にローンが残りません。遺族は引き続き家賃収入が得られ、また売却してまとまった資金を得ることもできます。このように不動産は、生命保険の代わりのような役割もあります。

3-4.インフレに強い

資産形成には、預貯金や株などの金融資産への投資もありますが、インフレなどの経済変動の影響を受けやすいものです。アパート経営では、家賃が物価と連動していますからインフレに強いメリットがあります。不動産は実物資産(現物資産)ですから、経済変動に強いといえます。


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4.アパート経営で陥りがちな失敗例

成功事例から学べることはある一方、失敗事例を知ることは、アパート経営において最低限知っておくべき基礎を知ることでもあります。大きなお金が動くので、失敗事例を踏まえた回避策を検討しましょう。

4-1.利回りが想定より低くなる場合

利回りが想定より低くなるのは、最初の段階で高利回り前提で計算してしまっている場合があります。

満室前提で利回りを計算するのは危険です。空室率、賃料相場などのシミュレートが現実的ではなくあまりに希望的であった事例はあります。新築であっても、時間が経てばそのアドバンテージは減少していきます。新築ではなくなった時点を想定して、家賃下落を余儀なくされても運営していけるのかまで計算する慎重さが必要です。
アパート経営では、想定するべき空室率30%を加味した利回りで計算しましょう。

4-1-1.高利回りばかりに気を取られて失敗する

中古アパート物件を探していると、高利回りをうたう物件も目に入りますが、そのことだけで購入決定するのは危険です。その利回りは今現在の利回りで、近い将来どうなるかの見極めは別問題です。また満室を想定した表面利回りの場合もあります。退去者が重なるとあっというまに利回りが悪化しかねません。

4-2.サブリース契約の保証額が下がる場合

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから賃貸住宅を一括借り上げする契約です。運営は不動産会社に任せて、オーナーは一定の賃料を家賃保証として受け取ります。運営の負担や空室リスクから解放されますが、将来にわたる収入を約束されたわけではないので注意が必要です。
サブリース契約の保証額は概ね2年ごとに改定されます。入居者減少や築年数の経過に伴って保証額は減額されるので、希望する収入からはかけ離れてしまう可能性もあります。

家賃保証の免責期間がもうけられている場合もあります。これは空室がでたとき、入居者を募集する期間をあらかじめ設定して、その間は保証金額の支払いを免責するというものです。免責期間が終わらないと、すでに入居者が決まったとしても賃料はオーナーに入ってきません。

4-3.周辺環境が変化する場合

アパートの立地条件を分析することは、アパート経営をするうえで必須です。地域人口、アパート需要、周辺環境を調査して、経営が安定的に行えるかを検討する必要があります。
周辺環境が当初と変わってしまうと、また場合によっては、入居者間や近隣住民とのトラブルに対応しなければなりません。

4-4.住民の家賃滞納トラブルが発生する場合

家賃滞納が一時的なものであれば大きな問題にならないかもしれません。ですが、滞納が続いてしまうと、入居者が支払えない可能性が高まります。そのため、家賃滞納トラブルは早めに対処して、滞納が膨れ上がるのを防ぎましょう。

4-4-1.悪質なケースは法的手段で対応

悪質なケースには法的手段をとれます。まずは支払いの督促をします。その後、督促をしても賃借人が反応しない、または約束を違うようであれば、解約・退去してほしい旨を記載した内容証明を賃借人に送付しましょう。

進展がない場合は明け渡し請求など、法的手段をとる必要もあります。このようなトラブルに強い弁護士に相談してください。

5.アパート経営で失敗しないためのポイント

アパート経営での失敗を防ぐために、知っておくべきポイントを解説します。リスク要因を想定するのが重要です。

5-1.表面利回りではなく実質利回りに注目する

利回りは、投資金額に対する利益割合で、資金回収の目安となるものです。
年間利益(家賃収入)を投資額(物件価格)で割ったものを表面利回りといい、物件広告にはこの数字が用いられる傾向にあります。
ですが、実際のアパート経営には経費がかかります。このようにかかる経費を加味した利回りを、実質利回りとよびます。

より正確な利回りを知るには、実質利回りを求めるようにしましょう。

5-2.家賃が下がることを想定して計画を立てる

不動産物件は、経年によってだんだん家賃が低下します。周囲に新しい競合物件ができると、競争力を上げるために家賃を下げてアピールしなければならないかもしれません。家賃の値下げを想定せずにローン返済計画を立てると完済時期がずれこんでいきます。そのため、計画段階から家賃低下を織り込んでおくことで余裕をもった経営ができます。
家賃を下げずに入居者へアピールしたい場合は、劣っている設備の改善を選択しますが、それにも資金が必要です。

5-3.トラブルの対応力がある管理会社を選ぶ

住民同士のトラブルやクレーム対応、家賃滞納への対応力のある管理会社だと経営はうまくいきます。
こういったトラブルの中には、自主管理では対応が困難なものが多く、時間や金銭面の負担だけでなく、精神的負担にもなります。
そういう意味でも、プロに任せてしまったほうが安心です。


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まとめ

アパート経営成功のための知識と実践についてご紹介しました。
実践では盤石な備えと、それによる余裕を持った経営が必要です。リスクを回避するための対策に力を注ぎ、余裕のある経営ができているか気を配りましょう。

また、自分だけの判断に頼らず、管理会社など専門家からのアドバイスを大切にしましょう。そうすることで、突発的なトラブルが起こっても冷静な対処が可能です。本業が別にあったとしても、大きなお金が動く事業ですから、しっかりとした「経営者」になることが成功の秘訣といえます。

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