【イエカレ】アパート経営で成功率を上げる5つの秘訣｜成功した大家さんが実践してきたアパート経営

まず初めに、アパート経営で成功できる人に共通している点からご紹介していきましょう。

上述した通り、アパート経営は不動産投資であり博打ではありません。大切にしたいマインドとしては「リスクについて慎重に考える」「冷静にプロのアドバイスに耳を傾ける」の２つがあります。以下でポイントを4点挙げながら詳しく解説していきます。

ポイントの1つ目です。これは資金的なリスクを回避する上で重要な話しになります。

「自己資金が0円または少額でもアパート経営は始められる！」と謳っていた企業もありました。しかし、アパート経営で成功している人が、フルローンを使って始めている人は殆どいないと言えます。

なぜなら、できる限り多くの自己資金をアパート経営に投入できれば当然ローン返済額が抑えられますし、また、余裕を持ったローン返済ができれば、将来の設備更新や修繕費などに備えた積立ても可能だと知っているからです。

毎月の収益の中から一部を積立てた資金を使って定期メンテや修繕を計画的にしっかりと行うことで、入居者へ安心を与えながらアパートの価値を維持することができれば、空室リスクを下げられる可能性につながる好循環を作り出すことができると考えています。

アパート経営を行うなかで空室が増えてしまうと、当初から計画して当てにしていた家賃収入が減ってしまうため、空室が増えた状態が長期間続くと、次第にローン返済が滞る危険性が高まります。

一般的にアパートの空室率は30％といわれていますが、アパート経営ではいかにこの空室率を低くできるアパートを建てて、その経営を維持できるかが勝負となります。もちろん高い入居率を維持できればローン返済にも余裕が生まれます。

もし仮に、自己資金0円からフルローンでアパート経営を始めることできたとしましょう。しかし、その場合は、入居率を常に限りなく100％に維持できなければローン返済はままならならず、精神的にもキツイ日々が長い間続くことになってしまうでしょう。

アパート経営では「新築で建てるなら購入価格の10％」「中古なら20％」、やはり少なくともこれくらいの自己資金が必要だといわれます。

例えば、建築費が5,000万円のアパートを購入するなら、どんなに少なくとも自己資金は500万円は必用になるということです。この数値を目安にして、手元にもある程度の余裕資金も持っておけると安心できるでしょう。

ポイントの2つ目です。アパート経営で成功できる人は、その物件や管理会社を「慎重に選定できる人」がアパート経営に向いているとも言えます。

アパートを新築したり、中古の賃貸物件を購入してアパート経営を行う場合も「入居率を高く維持できるアパートにするためにはどうすれば良いのか？」その一点に向けて全てを考えて検討をしていきます。

そして、経営パートナーとなる管理会社選びを間違ってしまうと、かなりの確率で賃貸経営の成功率が落ちることも知っています。

例えば、間違いなく良い物件だったとしても、管理業務を適当にやる管理会社を選んでしまうと、

・清掃もサボり気味でエントランスや通路がいつも薄汚れたまま放置されている。
・共用部の照明が消えたままで長い間放置されている。

こうしたアパートにご自身が住んでいたとしたらどうでしょうか？「ちゃんと掃除くらいして欲しい」とか「電球くらいすぐに交換して欲しい」と感じる人の方が多いのではないでしょうか？ これと同じように、入居者の居住満足度が次第に下がると、退去率や空室率が上がることに繋がり兼ねません。

アパート経営においては、物件の良し悪しもさることながら、入居者管理や建物管理もアパート経営の質を大きく左右します。そのため信頼・実績のある良質な物件・管理会社を選ぶことが必要になります。

この点は非常に重要なポイントでもあるため、下記でさらに2点補足します。

補足1点目は、上述した通り、アパート経営の成功を左右する最大のポイントが「空室を作らない」ことです。

新規にアパートを建てる場合は、入居者ターゲット（独身、共働き世帯、ファミリーなどなど）の設定と、それに合った「間取り」「設備」「面積」「外観・内装デザイン」などを考えながら物件コンセプトを固めていきます。

そのためには「土地柄」「周辺環境」「入居者ニーズ」「ライバルになりそうな賃貸物件」の情報をリサーチしながら経営計画をしっかりと練っていきます。

例えば、土地を所有しているならアパートを建てる立地は動かせないものになりますが、その立地の良し悪しがアパート経営の成功を左右することは確かです。人口が増加傾向にある地域なら、賃貸需要も当然増えていくと予想ができます。

上記に加えて、物件の近くに最寄り駅やスーパー、コンビニエンスストアがあるといった場合は、生活の利便性が高い反面、一方では十分な騒音・防音対策が必要になるかもしれません。アパートを建てて他人に住んでもらうことを視野に入れて周辺環境を入念に調査するというのはこうした内容です。

建てようとする物件を検討する場合は、必ず周辺の下調べを入念に行った上で物件の設計・設備・施工内容を固めていけるように、しっかりとチェックポイントを確認していきましょう。

もう一つ大事なことは、アパートを建てようとしている場所の周辺に「どのような集合住宅がどのくらいの割合で建っていて、それぞれにどんな属性の入居者が住んでいるのか？」を確認することも大事です。

例えば、単身世帯が多いのか、それとも家族で住んでいる人が多いのかによって、ご自身の物件の間取りや設備なども変える必要性が出てくるかもしれません。入居者ニーズを把握しながら、同時にライバルとなる物件も調べましょう。

補足2点目は、アパート経営を実際に行う際に、賃貸オーナー自らが自主管理をする方法もありますが、やはりご自身でやるには負担になることが多いので、実際は管理のプロである管理会社に委託するという選択肢を取ることになると思います。

管理会社に管理業務委託すると「入居者募集から入居者契約まで（これだけは宅地建物取引業の免許が必要です）」「点検・清掃」「クレーム対応」「家賃回収」などアパート管理業務のほぼ全てを行ってくれることになるので、オーナーはそれに割く時間や手間をかける必要がなくなります。

ただ、全ての管理会社がオーナーの望む管理を行ってくれるとは限りませんし、逆の言い方をするとオーナー一人ひとり管理会社に臨む管理内容が違うことも考えられます。

上述した通り、アパート経営を成功させるための最大のポイントは「空室を作らない」ことですから、基本としては、候補となる管理会社に自社の管理物件の「空室率」「空室がある場合はその理由」などを訪ねてみましょう。

また、実際に管理している物件を教えてもらって見に行ってみるのも良いでしょう。例えば、共用部分の状態や掲示板、郵便受けなどを見れば、どの程度の管理をしてもらえるのか？が容易に想像つきます。あまり管理状態が良くないと入居者の満足度が下がってしまい退去率・空室率が上がります。ですから「管理会社ならどこでもいっしょ。変わらないでしょ？」と思うのは間違いです。

アパート経営で成功できる人は、どの管理会社に管理業務委託するかによってアパート経営の成功率が変わることを知っています。安心して信頼できる管理会社を見つけられるか？それによってアパート経営が成功するか否かが決まると言っても言い過ぎではないでしょう。

ポイント3点目です。どんな仕事でも同じように関係者と密なコミュニケーションを取りながら仕事を進めることは重要です。

アパート経営も例外でなく、賃貸オーナーとして建築会社や入居者を斡旋してくれる客付け仲介の不動産会社、そして入居者管理や建物管理を受託する管理会社など、多くの関係者と綿密な打ち合わせを行いコミュニケーションを取ることが必要になります。

例えば、入居者管理や建物管理を管理会社へ委託した場合、管理会社の担当者とのコミュニケーションが不足してしまうとどのようなことになってしまうでしょうか？

物件に問題が発見されて入居者からクレームがあった場合、その対応が遅れてしまうと、大概の場合、入居者の不安が募るだけでなく、入居者の不満が爆発して最悪のケースでは退去されてしまう危険性だってあります。

空室をつくらないことが安定的なアパート経営を維持する上で一番重要だったにもかかわらず、せっかく入居をしてくれた入居者に、クレームをきっかけに退去されてしまうのはあまりにも勿体ない話しと言えます。迅速かつ適切なクレーム処理ができていたなら、逆に入居者から感謝をされたかもしれません。

ご自身の大切なアパートですから、入居者からクレームが出た場合は「時間がないから今は話が聞けない！」などと言って放置をしてしまうと必ずと言っていいほど大きなクレームへ発展します。

例えば、管理会社へ入居者クレームが起きた場合の対処も含めた業務委託をしていた場合は、すぐに管理会社の担当者と連絡を取り合い、迅速かつ適切なクレーム対応をしてもらえるように依頼をしましょう。その時はオーナーとしての考えもお伝え頂くのを忘れない様にしましょう。それが密なコミュニケーションを取るということに繋がります。

また、ご自身の物件の経営状態や、建物の状態などは常に把握しておくようにしましょう。上述した通り、特に建物や共用部分などに問題が出た場合は、問題の発見が遅いとその時点で既に入居者の不満が溜まっている場合があり、それに対する適切な対応ができない場合は、入居者が怒って退去してしまう恐れがあります。

また設備の修理が必要な入居者クレームだった場合、不測な事態として修理費用がすぐに必要になる場合も考えられます。

ここまで、密にコミュニケーションを取ることについて、例を交えながら解説をしました。このように、賃貸オーナーは、問題が起きた時でも、多くの関係者とコミュニケーションを取り合い、時には協力者からの適切なアドバイスを受けながら、問題解決に向けた的確な判断をすることが求められます。

補足をもうひとつ。こうして見てくると、アパート経営をする時は、業者を選定する前から、複数の業者の関係者から話を聞くことは本当に重要なことだと分かります。

業者を選定する期間はオーナーにとっては、アパート経営に関するノウハウや知識を深めるチャンスですが、それだけではなく、信頼してコミュニケーションが取りやすい業者を選定するための重要な期間でもあります。ですから、業者を選定する時は、聞きたいことは積極的に質問するようにしましょう。

ポイントの4つ目は情報収集力になります。

アパート経営全般に関する知識はもちろん、物件やその周辺地域に関する情報収集を徹底して行える能力はどうしても必要です。情報収集不足でアパート経営に失敗することだってあります。

継続的な賃貸ニーズがあるかどうかは、その地域のことを知っておかないと判断ができません。

例えば、賃貸ニーズは地域によって差があると言われているため、やはり、そのエリアに合った物件にすることを検討する必要があります。賃貸ニーズを調査せずにアパート経営を始めるのは禁物と言えるほど重要なポイントです。

「周辺にはどのような賃貸物件が建っているか？または建つ予定があるのか？または反対に無くなる物件があるのか？」や「単身世帯が多いのか？それともファミリー層が多いエリアなのか？」そして「ご自身が考えているアパートと似たような物件の場合、家賃相場はいくらくらいで設定されているのか？」こうした情報の把握が、ご自身のアパート経営をプランニングする上で判断材料に繋がると言えます。

このようにアパート経営で成功をする人は情報収集を怠ることがありません。

前項までアパート経営で成功できる人の共通点を解説しました。

ここからはアパート経営を成功に導くために、前提となる知識をご紹介していきます。 アパート経営における「運営の流れ」を確認して利益をあげる仕組みを解説したいと思います。

まず、アパート経営の知識を理解して頂くには、まずは、以下の運営していくためのステップをご理解頂く必要があります。

• 建築会社の選定
• 建築確認申請〜着工～完成
• 入居希望者の募集開始～内見実施
• 入居者審査～申し込み～入居者との賃貸借契約締結
• 入居開始

それでは、さらに以下で詳しく見ていきましょう。

1つ目は、建築会社の選定です。

「どんなアパートを建てればいいだろう？」と考えた場合は、一般的には「土地活用計画」や「資金計画」を練った上で「アパート建築を発注する建築会社を選定」します。

同じ土地の有効活用だとしても、建築会社によって提案されるアパート建築プランは違ってくるものです。各社が得意分野を活かそうと工夫を凝らした提案をしてくるはずです。

各社が提出してくるアパート建築プランには「入居者ターゲット」「工法」「間取り」「設備」「外装」「内装」「建築予算」「経営収支」「建築後の経営サポート」など様々で、内容は会社によって違ってきて当然です。

ですから、ご自身にとってベター、ベストのプランを見つけだす為には、できる限り複数社から建築プランを集めた上で、慎重に話を聞きながら比較検討を進めるようにしましょう。

そして、発注をする建築会社を選定できたら、提案されたアパート建築プランをもとに、さらに内容をブラッシュアップさせていくことになります。

2つ目です。アパートを建築するには、アパートを建てたい場所を管轄している自治体などへ「建築確認申請」をする必要があります。

建築確認申請とは、アパート着工前に建てようとしているアパートが建築基準法の規定に適合しているかどうかを確認してもらうことです。この申請を行わないと建築基準法違反になりますので知っておいてください。

建築確認申請後、建築許可が下りたら、ご自身が選定した建築会社との「請負契約」を交わして実際に工事を依頼する流れになります。ブラッシュアップさせたアパート建築計画に基づいて着工を開始します。

3つ目は、アパートの入居者募集についてです。

入居希望者の募集は、一般的に、アパート完成の3ヶ月〜6ヶ月ほど前にスタートします。しかし、物件によっては、着工したと同時ら入居者募集を開始する場合もあります。

「アパートが完成する前に、入居希望者を募集するの？」「入居希望者は内見せずに契約するの？」と疑問に思う方もいるでしょう。これは、完成してから入居希望者を募集すると空室期間が長くなり、家賃収入が得られなくなる可能性が出てしまうからです。

こちらも補足ですが、入居者から振り込んでもらう賃料は、もちろん賃貸オーナーご自身が決めて良いのですが、通常はアパート建築プランをもとに、入居者の客付け仲介を行ってくれる不動産会社と相談をして決めておく流れになります。

入居希望者を募集を開始する前までに、アパートの「間取り」「諸条件」「周辺の家賃相場」などを考慮して設定しておきましょう。「敷金」「礼金」「家賃」に含まれる「管理費」「共益費」の額も決める必要があります。

また、契約期間と契約更新、ペット飼育や楽器演奏などの可否、退去時の原状回復といった「賃貸借契約書」に盛り込む重要項目を決めていきます。

さらに、近年多いのは外国人の入居希望者を受け入れる場合です。この場合は、身元保証人を付けてもらうなどの項目が必要になるかと思いますので、そうした内容も不動産会社と相談をして決めておきましょう。

4つ目は、入居希望の申込についてです。

入居希望者が集まると、客付け仲介を担当している不動産会社から「入居希望者が出ました！」と連絡が入ります。

建物が完成している場合は内見をしてもらい、部屋の内装や設備、周辺環境など細部まで確認してもらいます。建物が完成していない場合は、建築パースなどの資料にて完成イメージを確認してもらい入居をしてもらえるかどうか希望者に決めてもらいます。

実際に入居申し込みがあると、入居希望者の「入居審査」を行う必要があります。それが無事に終わると、晴れて正式に入居希望者と賃貸借契約を結ぶ流れになります。

入居審査とは、物件を安心して貸すことができるかどうか判断するために行うものです。入居希望者はこれに通らないと入居することはできません。そして、賃貸借契約が締結されると「敷金」「礼金」などの初期費用が支払われます。

一般的に入居審査は賃貸オーナー自身が行うものですが、客付け仲介をしてくれる不動産会社と「代理契約」を結んでいた場合は、その不動産会社がオーナーの代理して入居審査を行ってくれます。どちらが良いかはオーナー自身が決めておく必要があります。

5つ目は、入居に関する内容です。

「敷金」「礼金」などの初期費用の入金確認が終わったら、入居日を決めて、入居者へ物件の鍵を引き渡して、その日に入居してもらいます。

なお、入居者が付けば、必ずアパートの管理業務が必要になります。管理業務の項目としては「入居者対応」「家賃回収」「建物や設備点検」「清掃」「クレーム処理」「収支管理・納税管理」など多岐にわたります。

もちろんオーナーご自身が自主管理をすることも可能ですが、上記に挙げたクレーム処理一つとっても適切な入居者対応をする上でのノウハウが必要です。

管理業務が負担となる場合は、費用は掛かりますが管理会社に管理業務を委託した方が、オーナー自身の日常生活も守られることになるので無難と思います。

アパート経営の仕組みをご確認頂いたところで、次は、アパート経営を始めるために必要な初期費用について基礎的な内容を解説します。

アパート経営を始めるためには、下記の初期費用が発生します。

• 購入仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 保険料
• 不動産取得税

以上、５つです。

この費用を事前に把握しておいて頂きたいのは、これを忘れてしまうと用意した建設資金だけでは収まり切らない危険性があるからです。５つの費用について解説します。

1つ目は、アパートを購入する場合に掛かる「不動産仲介手数料」です。

宅地建物取引業法（第46条）により、不動産会社が依頼者へ請求する仲介手数料額の上限は「家賃1カ月分＋消費税」と定められています。

しかし、上限額でなければならないということではありませんので、不動産会社と交渉して仲介手数料の値下げ交渉をして頂くことは可能です。少しでも安くなれば助かるものなので、ダメ元でも交渉してみましょう。

また、400万円を超える物件価格だった場合は、仲介手数料上限額の速算式があります。

2つ目は、アパートを建てる時に作成する契約書や書類などに課される税金として「印紙税」があります。

売買価格5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円以上1億円未満の場合は3万円の印紙税がかかります。

納税方法は、印紙税のかかる文書に貼り付けて消印すれば完了です。ただ、貼り忘れや消印されていない場合、追加課税されてしまうので注意しましょう。

3つ目は、登記費用です。

アパートを建てると、必ず法務局に不動産登記をする必要があります。

登記には専門知識や経験が必要なことに加えて、不備があると登記が終わらずアパート経営の開始に支障が出てしまうことがあるため、この場合は「登録免許税」「依頼料」などを支払わなければなりませんが、司法書士や土地家屋調査士に依頼した方が無難です。

合算した登記費用は、アパートの規模にもよりますが、もし仮に5,000万円のアパートを購入したと仮定すると30～50万円かかるイメージです。

4つ目は、保険料です。

アパート経営では、災害やトラブルなどのリスクに備えて、損害保険に加入する必要があります。

例えば、火災保険は、火災だけでなく、自然災害や人為的な災害、水漏れなど日常的に起きると想定されるトラブルも補償の対象となります。

火災保険料は、規模や構造により金額が変わりますが、一般的には10年契約で50万円程です。地震保険は単体で加入はできず火災保険に付帯されています。

5つ目は不動産取得税です。

アパートを建てると、「不動産取得税」を納める必要があります。不動産取得税は購入時ではなく、購入後1年半以内に請求されることになるので忘れないようにしなくてはなりません。

不動産取得税の計算方法は下記になります。

固定資産税評価額 × 4％

ちなみに、現在の税率は4％ですが、2021年（令和3年）3月31日まで軽減措置がとられ3％になっていました。

以上、アパート経営を始めるのにかかる初期費用について解説しました。

これらの費用も念頭に置いた上で、アパート建築などに掛かる予算計画を立てる様にしてください。

ここまでご覧頂きました話を総合しますと、初期費用の金額はトータルとして、新築アパートなら購入費の7～8％、中古アパートなら購入費の10％程度を見込んでおくとよいと言えます。

次に、アパートを実際に経営していく上で必要となる管理費用についても確認しておきましょう。

上述もした通り、アパートの管理については、オーナー自身が行う自主管理という方法もあるのですが、管理会社に管理業務の委託する方が無難です。

管理会社に管理業務を委託した場合は、その会社が「建物や設備の点検」「清掃作業」「家賃回収」「入居者対応」などの管理業務を賃貸オーナーに代わって行います。

基本的な管理費用の相場は、一般的には賃料収入の3～5％、委託内容によってはそれ以上になる場合もあります。

ただ、管理会社によって基本的な管理内容や管理費用は各社で違います。一概に管理費が安いからというだけで決めようとしてしまうと希望する管理項目が無いと困ることにもなりますので、必ず管理会社に確認を取りましょう。

業務委託先を探す場合は、複数の管理会社から管理プランと見積を取って比較検討した上で選定することが重要です。管理会社の選定を間違うと空室率が上がってしまうこともあります。そうなると余計なコストを支払うことになったりする危険性も出てきますので慎重に選択をしましょう。

また、アパートを新築する場合は、その建築会社が「建築と建築後のアパート経営の代行プランをセット」にした賃貸経営プランを持ってくることが殆どです。その中で、アパートを一括借り上げしてもらう「サブリース契約」という方法が提案されると思います。

サブリースは、新築したアパートの部屋全てをサブリース業者に貸し出して管理業務を全て任せる方式です。

もちろん、家賃収入の中からはサブリース業者が1割～2割ほど手数料を取るため、オーナー側の取り分は減少しますが、毎月支払われる家賃は、例え空室があったとしてもサブリース会社によって保証されるため入居率に関わらず一定の家賃収入があり空室リスクも解消できます。

ただ、空室がなかなか埋まらないような状況が増えると、サブリース業者は家賃保証金額の引き下げを要求してくるケースが殆どで、将来に渡って最初に取り交わした契約通りの家賃収入がずっと保証されるわけではないので勘違いに注意が必要です。

こうした家賃保証金額の引き下げリスクといった内容は、必ずサブリース業者から説明があるので不明点があれば納得するまで確認をしましょう。

ここまで、アパート経営を行う上での基礎知識について解説してきました。 次は、アパート経営で得られるメリットについて解説していきます。

アパート経営は不動産投資に当たりますが、それには以下のメリットがあります。

• 入居率を一定に維持できれば安定的な収入が得られる
• 節税対策になる
• 固定資産税・都市計画税・相続税の軽減ができる
• 所得税・住民税の節税
• 生命保険代わりになる
• インフレに強い

安定経営ができれば、不労所得を得られるのはもちろん、節税や実物資産を手に入れることメリットが得られるものとなります。

それでは以下で詳しく見てみましょう。

1つ目は、健全なアパート経営ができれば、安定的かつ長期的な家賃収入を得ることができることです。

もちろん、上述した通り、アパート経営を行う場合の管理業務は多岐にわたるため、時間や手間といった労力が全く不要というわけではありません。しかし、そうした管理業務を専門の管理会社に業務委託することもできるので、その場合は、サラリーマンや地主の方などで本業を持っている場合でもその仕事と両立することは可能です。

老後の生活資金確保を目的にアパート経営を始める方も少なくありません。

アパートローン返済中は家賃収入を返済に回し、余裕があったら積立金をつくっておくと良いでしょう。アパートローン完済後は家賃収入の多くをご自身の収益にできます。

2つ目は、アパート経営をすることが節税対策になる点です。

土地を有効活用することで、「固定資産税」「都市計画税」「相続税」の節税ができます。「所得税」「住民税」については一時的なものになりますが節税効果があります。

これについては興味がある方が多いと思うので、下記でさらに2点補足します。

補足1点目は、「固定資産税」「都市計画税」「相続税」についてです。 アパートを建築することで、それらを軽減できる場合があります。

例えば、アパートなどの賃貸住宅を建設すると、空き地・遊休地などの非住宅用地を所有している場合と比べて、固定資産税が6分の1、都市計画税が1戸200平方メートルまで3分の1になるなど税金が軽減されます。相続税も更地に比べて2割軽減されます。現金での相続に比べるとさらに高い割合で軽減できる計算です。

相続税対策の場合での注意点は、物件の購入額がその評価額を上回ることが必要なため、資産価値が高いと評価されてしまいますと相続税対策としては有効ではない場合があるので注意が必要です。ただ、「資産価値が高い場所でアパート経営ができる」というメリットは残ると言えます。

補足2点目は、確定申告における不動産所得を、本業を持ったいる場合、その給与所得と損益通算が可能だという点です。

損益通算とは、例えば、万が一、不動産での所得が赤字になった場合に、その赤字部分を他の所得と相殺できる制度です。

つまり、不動産所得がまだ赤字のときは、合計した所得が少なくなることになるので、所得税の還付が受けられます。所得税が節税できると、これをもとに計算される住民税も節税できることになります。

3つ目は、生命保険代わりになるという点です。

不動産は、ご自身に万が一のことがあっても、現金と一緒に資産として家族に残してあげることができるものです。

アパートローン契約時に「団体信用生命保険」に加入することになりますが、万が一、契約者がローンの残高を残したま死亡または高度障害状態になっても、ローン残高の残りは、団体信用生命保険の保険会社にから支払われることになるため、家族にローン残高が押し付けられる心配がありません。

また、そのご遺族が不動産を相続した場合、アパートが安定経営状態であれば、引き続き家族が家賃収入を得ることができます。逆に、遺族が相続を望まない場合は、アパートを売却してまとまった資金を得ることもできます。このように不動産は、生命保険代わりのような役割も果たせます。

4つ目はインフレに強いです。

近年のような世界情勢の不安定化や、円安ドル高、そして低金利政策が続くと、インフレで物価が上昇して現金の価値が下がってしまいます。

そのため、現金資産をそのまま保有するよりも、資産価値が落ちにくいものに投資をしようと考える方も少なくないでしょう。

例えば、そうした資産形成には、預貯金や株・債権などの金融資産への投資もあるわけですが、金融商品への投資の場合は、インフレの経済変動の影響をもろに受けやすいものでもあります。

アパート経営では、家賃が物価と連動しているためインフレに強いというメリットが生じます。土地と建物といった不動産は実物資産（現物資産）ですから、物そのものに価値があると考えられ資産価値が下がりにくく経済変動に強い側面があるわけです。

如何だったでしょうか？ここまではアパート経営で得られるメリットについて見てきました。次は、アパート経営で陥りがちな失敗例について触れていきます。

次は、アパート経営でのリスク回避を取ってもらいたい意味も込めて、アパート経営をする前に知っておいて頂きたい「陥りがちな失敗例」について紹介してみます。

アパート経営の成功事例から学べることがある一方で、逆に失敗事例も知っておいて頂くことは、そうした疑似体験を通じてアパート経営における基礎を知ることにも繋がるとも思います。

失敗事例を知って頂くことでアパート経営を成功に導く糧にしてもらえると幸いです。

以下では４つの主な失敗例をご紹介します。

• 利回りが想定より低くなる場合
• サブリース契約の保証額が下がる場合
• 周辺環境が変化する場合
• 住民の家賃滞納トラブルが発生する場合

1つ目は「利回りが想定より低くなる場合」です。

「利回り」とは、アパート経営をした場合「投資した額に対してどれくらいリターン（利益）があったのかを確認するための指標です。

利回りが想定より低くなってしまった場合は、最初の資金計画の段階で、高利回り前提で計算をしてしまってた場合が考えられます。また、利回りを計算する場合「表面利回り」で計算するのはとても危険です。表面利回りとは「満室前提で」利回り計算することです。

アパート建築プランを検討する上で、周辺環境の調査が不十分で、空室率、賃料相場などのシミュレーションが現実的ではなく、あまりにも希望的観測だと思われる事例は多々あります。しかし、新築アパートも年月の経過とともに劣化してしまい、当初のアドバンテージは徐々に減少していきます。

残念ながら、どんなアパートでも空室リスクは付き物です。ですから、将来的に新築アパートだと言えなくなった時点を想定したシミュレーションが必要です。

空室が増えたり、家賃下落を余儀なくされても、アパート経営が維持していけるのかまでを計算した上で検討をする必要があります。アパート経営では、一般的に想定すべき空室率を30％としています。ですからそれを加味した利回り計算で確認するようにしましょう。

利回りについては、もう一点補足したいことがあります。それは「高利回りばかりに気を取られて失敗する」というケースです。これは、中古アパート物件を探していると陥りがちな失敗例です。

高利回りを謳う物件だと目に留まりやすくなると思いますが、それだけを見て購入決定のGoサインを出すのは危険です。なぜなら、その利回りは今現在の利回りであり、近い将来、その物件がどうなるか？の見極めは別問題だからです。満室を想定した表面利回りの可能性もあります。

先述しましたが、アパート経営に空室リスクは付き物です。その中古アパートがどういう理由で売りに出されているのか？の経緯の確認も必要です。

また、それまで、そのアパートの経営がどのように行われてきたか？もよくよく調べてみないといけません。

それに建物の状態や周辺環境の調査も不十分なままだと、その中古アパートを購入した途端に退去者が重なりアっという間に利回りが悪化してしまう危険性も全くないとは言えません。

ですから「高利回りだったから」という理由だけで安易に購入するのは危険だということなのです。

2つ目は「サブリース契約の保証額が下がる場合」です。

サブリース契約は、サブリースを取り行う不動産会社が賃貸オーナーから賃貸住宅を一括借り上げする契約です。オーナーは管理業務のほぼ全てをその不動産会社に任せて、一定の賃料を家賃保証として受け取るビジネスモデルです。

オーナーは、管理業務の負担や空室リスクからは解放されますが、上述もしましたが、将来にわたる収入を100％約束されたわけではないので注意が必要です。アパート経営が始まれば安定して家賃収入を得ることができますが、一番最初に取り交わした契約で保証された同額の賃料を将来ずっと受け取れるわけではないのです。

サブリース契約の保証額、つまり賃料は、概ね2年ごとに改定される場合が多いです。何かしらの理由で入居者の減少やアパート自体の築年数の経過に伴って保証額は減額される仕組みになっている場合が多いので、次第にオーナーが希望している収入からはかけ離れてしまう可能性もあります。

また、家賃保証の「免責期間」が設けられている場合も多いです。空室期間が生じた場合、不動産会社が入居希望者を募集する期間をあらかじめ設定されており、その間は不動産会社は賃貸オーナーへ家賃保証を行わないと言った内容です。

免責期間は１～3ヶ月が一般的で、例え、その免責期間中に入居者が決まったとしても、免責期間が終わるまでオーナーに賃料が保証されないというものです。

3つ目は「周辺環境が変化する場合」です。
こちらも上述してきましたが、アパートの立地条件を分析して上で得られた情報をもとに、アパート経営にそれを生かすことは大変重要です。

例えば「地域人口」「アパート需要」「周辺環境」を調査して、経営が安定的に行えるか？を検討する必要があります。しかし、長い年月を経れば、周辺環境が当初と変わってしまうことは避けられません。

周辺環境を例にしますと、将来、今よりも利便性が悪くなるかもしれませんし、逆に良くなることだって考えられますが、それは誰にも予測ができません。

しかし、時間が経つにつれ、周辺環境に変化が起きることを想定おく必要はありますので、定期的にアパートの周辺環境に大きな変化が起きていないかを調査をしましょう。

4つ目は「住民の家賃滞納トラブルが発生する場合」です。

家賃滞納が一時的なものであれば大きな問題にならないかもしれませんが、滞納が続いてしまうと、入居者の支払い能力に異変が起きて支払えないといった可能性が高まります。

しかし、滞納が2-3ヶ月続いたからという理由で、その入居者をいきなり強制退去させてしまうと裁判沙汰になる可能性があり賃貸オーナーにとって余計な費用や労力がかかります。ですので、家賃滞納トラブルは早めに対処をして、滞納が膨れ上がるのを防ぐ必要があります。

この家賃滞納トラブルは、大変重要な点でもあるので、以下で補足もします。

滞納が悪質なケースだった場合は法的手段がとれます。

しかし、いきなり法的手段に出るのではなく、まずは家賃滞納している賃借人（入居者）へ支払いの督促をします。その後、督促をしても入居者が支払わない、反応もしなくなった、または約束した話と全く違う、などといった事実が出た段階で「解約・退去」をしてほしい旨を記載した内容証明を賃借人に送付しましょう。

進展がない場合は退去してもらうしかありません。裁判での明け渡し請求など、法的手段をとる必要もあります。このように、家賃滞納トラブルは、上手に督促を行うなどのノウハウと経験が必要です。

管理会社へ家賃の集金業務も依頼している場合は、管理会社の担当者にうまく対応をしてもらうように依頼をします。また管理会社の中にはこのようなトラブルに強い弁護士がいる場合もあるので相談をしながら対処をすると良いでしょう。

最後は、アパート経営で失敗しないためのポイントを解説します。 これまで解説をしてきた内容を総括した内容です。

アパート経営で失敗を防ぐためには、リスク要因を挙げて、それらのリスク回避策を想定しておくことが本当に重要です。

そのためには、以下のポイントをおさえると良いでしょう。

• 表面利回りではなく実質利回りに注目する
• 家賃が下がることを想定して計画を立てる
• トラブルの対応力がある管理会社を選ぶ

1つ目は、表面利回りではなく実質利回りを重視することです。

先述しましたが「利回り」とは、アパート経営をしたら投資額に対してどれくらい利益があるかを見るための指標です。

アパート経営を含めた賃貸経営では、年間利益（家賃収入）を投資額（物件価格）で割ったものを「表面利回り」といい、大概、物件広告にはこの数字が用いられている傾向があります。

例えば、年間の家賃収入が総額500万円、物件価格が5,000万円だった場合の表面利回りがいくらになるかと言うと10％ですね。このように表面利回りは、すぐに計算して算出ができるので「大まかな利回り」を知りたい場合には参考にしても良いでしょう。

しかし、実際にアパート経営を始めようとすれば、アパートの建築費用以外にも「購入費用」「税金」「管理費」「手数料」などなどのいろんな経費が掛かることもお分かり頂けたと思います。

このように掛かる経費を加味した利回りを「実質利回り」と呼びます。この実質利回りの数字を考えずに、表面利回りの数字で計算をしてしまうと、アパート建築プランを検討していた頃に想定していた利益額よりも利益が少なくなってしまう可能性が出るわけです。正確な利回りを知ることは大事です。実質利回りで考える様にしましょう。

2つ目は「家賃が下がることを想定して計画を立てる」です。

実は、アパート建築の計画段階から、将来に向かえるであろう家賃低下を織り込んだ上で計画をしておくことで、余裕をもった経営ができるとも言えます。

アパートに限らずどんな不動産物件でも、築年数が経過すると建物が老朽化します。なるべく家賃が下がらない様に建物の状態を維持することは非常に重要ですが、新築時の家賃を20年も30年も維持し続けられるか？は現実的には無理でしょう。

例えば、物件の周囲に新しい競合物件ができれば、最終的には競争力を維持するために家賃を下げてアピールをする必要が出るかもしれません。

これはありがちな話しですが、当初から家賃の値下げを想定せずにアパ―トローンの返済計画を立ててしまうと、ローンを完済できる時期がずれこんでしまうものです。

そのため、家賃を下げずに入居者へアピールしたい場合は、古い設備を最新設備に更新するなどの改善を選択しますがそれをするにも資金が必要です。資金が足りないと改善はできません。

やはり、当初から、定期メンテナンスや修繕計画をしっかりと立てた上で、利益の一部を設備の更新や修繕ができるよう積み立てておく必要があるわけです。

3つ目は、「住民同士の入居者トラブル」「クレーム対応」「家賃滞納」への対応力のある管理会社をパートナーとして持っておくとアパート経営は上手くいくはずです。

こういったトラブルの中には、自主管理では賃貸オーナー自身で対応するには困難なものが多く、時間や金銭面の負担だけでなく、精神的な心労にもなります。 これらは適切に対応するためのノウハウや経験が必要となります。

もちろん、トラブルやクレームが起きないことを想定したリスク回避策を考えておくことは必要です。しかし、リスク回避を考えた場合は、安心して信頼できる管理会社に任せてしまったほうがオーナー自身の日常生活が守られる確率が高いと言えます。

ただ、こうした業務を適当に流す管理会社は絶対に無いとは言い切れませんので、委託をしたい管理内容をピックアップした上で、ご自身に合った信頼関係を築ける管理会社を慎重に選びましょう。

以上、アパート経営で「成功できる人の共通点」「基礎的知識」「得られるメリット」「陥りがちな失敗例」「失敗しないためのポイント」を解説しました。

アパート経営はビジネスであって博打ではないことは本編でも触れさせて頂きました。ビジネスでは盤石な備えと、それによる余裕を持った経営を行うことが必要です。

想定されるリスクを考えた上で、それらを回避するための対策に力を注ぎ、資金にも余裕を持たせておくよう日頃から準備をしておきましょう。

ご自身の考えや判断は大切です。しかし、それだけに頼らず、建築会社や管理会社の専門家から話しを集めて、良い情報とアドバイスを見極めた上で判断することも大切です。 アパート経営を検討する場合、もちろん「変な営業をされるかも」と言った心配もあるかもしれません。

しかし、アパート経営はたった2-3度の商談でまとまる様な簡単なものではありませんし、アパートを建てる期間よりもアパートを経営する期間の方が長い「長期に渡るビジネス」になります。

ですから、臆せず情報を集めた上で取捨選択を行い、情報を集めながら、検討をつづけることは決して無駄にはならないと思います。 やがて来る実際のアパート経営において突発的なトラブルに遭遇しても、備えや知識があることで冷静で適切な対応ができるようになるでしょう。

本業を別にお持ちだったとしても、賃貸経営もビジネスになりますのでご自身の人生も掛かってくることでしょう。そして大きなお金が動く事業になりますので、成功しているオーナーとおなじように、しっかりとした「経営者マインドを持つ」ことが、成功の最大の要素・秘訣とも言えるのでしょう。

地域のライバルに負けないよう、着実に情報を集めて、アパート経営を成功させましょう！ 皆さまの成功をお祈りします！！

▼イエカレでは土地活用や不動産管理に関する記事も多数掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用に関する記事：https://plus-search.com/chintai/archives.php
賃貸管理に関する記事：https://plus-search.com/property_management/archives.php
家の貸し出しに関する記事：https://plus-search.com/relocation/archives.php
不動産売却に関する記事：https://plus-search.com/fudousanbaikyaku/archives.php

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【初回公開日2017年3月23日】