【アパート建築】建築会社選びの重要性!会社の種類・特徴やメリット・デメリットをお伝えします【イエカレ】

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このコラムのポイント今回のコラムでは、「建築業者の種類・特徴やメリット・デメリット」「優良建築業者の選び方」「アパート経営における業者選びの重要性」について解説していきます。

アパートの建築業者や施工会社には複数のタイプがあり、それぞれ特徴や強み・サービスに違いが見られます。

そのため、不動産投資を考えている方の中には「結局、どの建築業者にアパート建築を依頼すれば良いのか迷っている」「悪質業者に引っかかってしまわないか不安」などと考えている方は多いのではないでしょうか。

確かに、建築業者選びに失敗すると、かなりの確率でアパート経営の成功率も下がってしまうことに繋がります。

アパート建築会社を探しながら土地活用を検討中の方は、是非このコラムを参考にして頂ければと思います。

アパート建築はどこに依頼すれば良い?ハウスメーカー・工務店・建設会社の違い

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アパートの建築依頼をする場合、依頼候補先として複数の選択肢が考えられます。

主な候補先としては「ハウスメーカー」「工務店」「建設会社」といった言葉が思い浮かびます。

しかし、どの依頼先を見ても「家を建てる」会社であることは共通していて明確な線引きがある訳ではありません。

アパート経営は長期的に入居者からの家賃収入を受け取ることができる投資です。不動産投資を成功させるために『どんな会社にどんな建物を建築してもらうか?』を考えるのは非常に重要な要素となります。

まずは「一般的な各会社の特徴や強み」「選択する上でのメリット・デメリット」をご紹介してみます。最適な建築会社選びをするためにも、まずはそれぞれの特徴を理解していきましょう。

ハウスメーカーの特徴

アパートの建築依頼先として「ハウスメーカー」は、真っ先にに頭に思い浮かぶ候補先かもしれません。

ハウスメーカーは、一戸建てからアパート・マンションなどに至るまで、様々な住宅建設を請け負える会社で、各都道府県内もしくは全国的に事業展開をしている大規模な建設会社と言えます。

イメージとしては総合商社やデパートといったところでしょうか。「住宅建設に関することなら何でも任せてください」といった特徴があると言えます。

また、大企業が多いということは倒産のリスクが低いことも特徴として挙げられます。

「住宅建設を請け負える」と述べたのは、実際にハウスメーカーがアパート建築を行う際は、その建築や施工の多くを下請けの建設会社や工務店に発注をして行い、ハウスメーカー自身は「住宅を売る」ことを得意としているからです。

アパート建築で評判の高いハウスメーカーは、入居者のライフスタイルやニーズを分析した上で商品化したオリジナルの住宅をブランド化したり、シリーズ化している場合が多く、商品ラインナップ、バリエーションが非常に豊富と言えます。

ただ、依頼者(施工主)がハウスメーカーへアパート建築を依頼する場合は、ハウスメーカーが用意している建築バリエーションやプランの中から建築して欲しい内容を選ぶことしかできない場合があります。

ハウスメーカーは各社が独自のマーケティングに基づいて先進デザインを取り入れた住宅をラインナップしていると言えます。

しかし、例えば依頼者が、建物の外観デザインなどにこだわりたくて「もっと自由なデザイン発想を建物に反映して欲しい」と希望を出してもその自由度は低くなる可能性はあります。

しかし、住宅建築に関する経験や実績が豊富なこともあり、高い品質管理の下で建築してもらえるメリットがあります。

また、建設される建物の個体差が僅かしかないレベルなので住宅展示場で見掛けるモデルハウス通りの安定した仕上がりになるのも大きな特徴です。

工務店の特徴

「工務店」は一部の大企業を除き、ハウスメーカーと比べて小規模で地域密着型の事業を展開していると言えます。

その地域に根ざして地元に貢献することを考えている会社が多いので、依頼者は密なコミュニケーションを期待できます。また、何か困ったことがあった場合でも相談をすればすぐに対応してもらえるでしょう。

そして、自社で施工を行う(建物を建てる)ことを得意としています。

上述した通り、大手ハウスメーカーから施工の依頼を受けて工事をする工務店も多いのですが、直接依頼主や不動産オーナーから一戸建てやアパートなどの建設依頼をされるケースもあります。

ハウスメーカーが商品ラインナップの中から建てたい建物を選ばせるのとは違い、そうした制約もありません。

そのため、依頼者が工務店に対して「趣味のための部屋が欲しい」「床の段差があるとつまづく危険があるためバリアフリーの段差のない作りにしたい」など、依頼者は設計に関して自由にオーダーできるのがメリットです。

工務店は、地域や個人のニーズに合わせた建物づくりを行っていると言えます。

建設会社の特徴

「建設会社」はゼネコンとも呼ばれ、一戸建てや小規模の共同住宅を建てるよりも、もっと大きな「大型マンション」「商業ビル」「公共施設」「球場」「テーマパーク」など大規模な建設を得意とする会社です。

ハウスメーカーや工務店は「設計」「施工」のみが業務範囲ですが、建築会社は自社内で「設計」「施工」に加えて「研究」まで行っているケースが多いです。

研究と聞くと「どんな研究をしているのだろうか」と思いませんか?

例えば「耐震設計や補強技術」「コンクリートの技術研究」など多くの研究をしています。技術研究をすることで、より品質の良い建物を作るためです。

このように、建設会社は、大規模な都市計画・建設計画の受注をこなすことができ、建設ジャンルも幅広いです。

公共の場において私たちの便利な生活や安心な暮らしを支えてくれているとも言えます。

特にスーパーゼネコンと呼ばれる大手ゼネコンは、日本だけではなく世界に事業活動の範囲を広げています。

スーパーゼネコンともなると、売上高は1兆円を超える規模の会社になります。日本では現在、主な建設会社5社が大手ゼネコンとして有名です。

各業者を選ぶメリット・デメリット比較

アパート建築依頼の依頼候補先として「ハウスメーカー」「工務店」「建設会社」といった各業者について見てきました。

冒頭、明確な線引きがある訳ではないとお伝えしたのですが、少しはご理解の手助けになったなら幸いです。

また、各業者の特徴をご理解頂いたところで、各業者を検討する上でのメリット・デメリットも下記の表にまとめてみました。上述し切れなかった内容も含んでいますのでこちらもご確認ください。

メリット デメリット
ハウスメーカー ・大企業が多く倒産のリスクが低い
・経験や実績が多く品質の差が少ない
・モデルハウス等完成イメージを見学できる
・専門デザイナーが在籍するなどデザイン力が高い
・知名度が高いため集客に効果的
・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高め
・建設プランの規格化により自由度が低い
・建設プランの規格化により土地を活かした建設が難しい
・契約や建物の希望に関する融通がききにくい
工務店 ・広告費や営業活動費等を含まず工事費が安い
・建設やデザインの自由度が高い
・狭小地等でも土地を活かした建物の依頼が可能
・地域の評価を大切にするため高サービスが期待できる
・中小企業が多く、信用に不安が残る
・技術力や品質は工務店や担当者によって差がある
・モデルハウス等がなく完成イメージが難しい
建設会社 ・経験や実績が多く信頼できる
・知名度が高いため集客に効果的
・一戸建て住宅や小規模の共同住宅などは扱っていない
・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高い
  • ハウスメーカー
  • メリット
    ・大企業が多く倒産のリスクが低い
    ・経験や実績が多く品質の差が少ない
    ・モデルハウス等完成イメージを見学できる
    ・専門デザイナーが在籍するなどデザイン力が高い
    ・知名度が高いため集客に効果的

    デメリット
    ・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高め
    ・建設プランの規格化により自由度が低い
    ・建設プランの規格化により土地を活かした建設が難しい
    ・契約や建物の希望に関する融通がききにくい

  • 工務店
  • メリット
    ・広告費や営業活動費等を含まず工事費が安い
    ・建設やデザインの自由度が高い
    ・狭小地等でも土地を活かした建物の依頼が可能
    ・地域の評価を大切にするため高サービスが期待できる

    デメリット
    ・中小企業が多く、信用に不安が残る
    ・技術力や品質は工務店や担当者によって差がある
    ・モデルハウス等がなく完成イメージが難しい

  • 建設会社
  • メリット
    ・経験や実績が多く信頼できる
    ・知名度が高いため集客に効果的

    デメリット
    ・一戸建て住宅や小規模の共同住宅などは扱っていない
    ・広告費や営業活動費等を含むため工事費が高い

賃貸住宅を建ててもらう場合、よっぽど大きなマンションでも建てない限り「ハウスメーカー」か「工務店」を選択することが現実的な依頼候補先となるでしょう。

例えば、入居者となる住民同士の距離が近くなる地域なら、その土地柄によく精通している工務店へ依頼する方が適切だったり、全国的な知名度や信用度を重視しやすい地域なら、ハウスメーカーの知名度が入居率を高める鍵になる場合もあります。

そのため、どの地域に建てるかによって依頼先を検討するのも良いでしょう。

そしてハウスメーカー・工務店を選択する時は「どのようなアパートを建てたいのか?」「入居者ターゲット層はどんな属性の人達なのか?」「信頼できる業者を選んでいるのか?」など、総合的に見て判断することが必要です。

次の章では、アパート建築を依頼する上でのメリット・デメリットについて解説していきます。

メーカー・業者選びで確認が必要な「家賃保証システム(サブリース)」とは?

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建築業者の目星を付けたい場合、具体的な業者選びを始めることになります。

多数ある業者の中から候補先を絞り込むことになりますが、まず注意深く確認しなければならないポイントは、業者が必ず提案してくる「家賃保証システム(サブリース)」です。

業者の一部、または、特にハウスメーカーは、アパート建設後の賃貸経営・賃貸管理も合わせて提案をして請け負うことが多いです。

具体的には「入居者斡旋を含めた入居者管理」「建物のメンテナンスや修繕計画を含めた建物管理」「賃貸オーナーの経営サポートを含めた収支管理」などです。

この中には賃貸オーナーが行う賃貸経営のリスク軽減を図るための施策が用意されています。その施策が「家賃保証システム(サブリース)」です。

それでは、なぜ賃貸オーナーが行う賃貸経営のリスクを軽くするために「家賃保証システム」が必要なのでしょうか?

この「家賃保証システムの仕組みと注意点」について詳しく見ていきましょう。

家賃保証システム(サブリース)の仕組み

上記の図のように「家賃保証システム」とは、サブリースや一括借り上げ、空室保証システムなどとも呼ばれている「転貸借」のことを指します。

アパート経営では「家賃設定」「入居者の募集と契約」「建物の修繕」「設備の整備」といった管理業務が発生しますが、入居者の募集と契約を除いた項目は、本来、賃貸オーナーご自身が行うべきものです。

しかし、アパート建築後、賃貸オーナーが自分でそれらの業務をやっていることはほぼ皆無と言えます。

一般的には大きく2つあり、一つはアパート建築後、賃貸オーナーが自分で探した不動産管理会社へ管理業務委託を行っているケースです。

そして、もう一つはアパート建築と建築後のサブリース契約までがセットになったサービス提供を受けているケースです。

アパート建築後、賃貸オーナーがサブリース業者と「サブリース契約」を結んだ場合、そのサブリース業者は賃貸オーナーが建てた「アパートの管理に関する権利」を借り上げて、入居希望者を募った上で又貸しを行います。

従って、入居者から支払われる家賃は、一旦サブリース業者が集金をして、その中から一部を手数料収入として差し引いて残り分をオーナーへ送金します。

もう少しシンプルにまとめると、オーナーはサブリース業者へ上述した管理業務全般を委託することで、アパート管理に関する実務を行わずして安定した家賃収入が得られるというわけです。

そしてサブリース業者は業務代行の仕事を受託よることで手数料収入を得ます。これは、お互いにとって「Win-Win(ウィンウィン)の関係」に見えることから、多くの業者で採用されて賃貸オーナーへ提案されているシステムです。

家賃保証システムの注意点

しかし、家賃保証システムにはいくつか注意点があります。

オーナーとサブリース業者がお互いウィンウィンの関係なのになぜ注意が促されているのでしょうか?

先程、お互いにとってWin-Winの関係に「見える」と書きましたが、その大きな理由の一つとして、家賃保証システムがウィンウィンの関係ではなく、サブリース業者側のメリットが大きいことが挙げられています。

「なぜ賃貸物件を所有する賃貸オーナー側のメリットが薄くなってしまうのか?」と疑問に思う方もいるかもしれません。

ここでは賃貸オーナーからの立場からその理由を解説してみます。

将来的に家賃が減額される可能性がある

1つ目は「家賃の減額」です。

賃貸アパートに限らず、建物であるならすべて、年月の経過による経年劣化は避けられません。

築年数が経てば経つほど、建物は物理的に劣化していきますしその価値も低下します。

そのため、物件が古くなるにつれて次第に入居希望者を集めることが難しくなる場合があります。

家賃保証システムは「15~30年間の家賃保証」といった契約条件が一般的ですが「同一条件で同額の賃料を保証します」とは謳ってはいません。

そのため、物件の価値の低下に合わせて数年に1度家賃が見直され、その度に賃貸オーナーは家賃収入を減らされてしまう可能性があります。

例えば、当初は家賃10万円で貸していた部屋でも築年数が経つことで8万円、6万円と徐々に家賃が減額されてしまうケースが考えられます。

もし仮に、サブリース会社が賃料を見直して提示をした家賃の額を、賃貸オーナーが見て引き下げを拒んだ場合は、サブリース業者がその契約を解除しようとするため、多くのオーナーが家賃の引き下げを受け入れざるを得ない状況となります。

本来の収入を100%の金額で受け取ることができない

2つ目は「免責期間」があることです。

免責期間とは、サブリース業者が家賃保証をしなくても良い期間です。

新築物件では入居希望者を募集するための期間を設けています。入居希望者を集めるだけでもある程度の時間は掛かります。

そのため、サブリース業者は一般的に免責期間を2ヶ月程度設けています。その間オーナーは、入居者がいない空室があっても家賃保証として収入を受け取ることができなくなっています。

サブリースを使うことによって、オーナーの家賃の受け取り率は家賃全体の85%前後が一般的と言われています。

これは15%前後はサブリース会社が手数料として家賃の一部から差し引くからです。

賃貸オーナーにとってみれば、アパート建築後、新築である数年間は特に物件の魅力があり入居率も高く維持できる時期でもあるため、この時期に収入がない期間があるのは大きな痛手としか言いようがないでしょう。

この家賃保証システム、このサービスが生まれてから、実はまだ30年経っていない状態です。

ですから、もし仮に30年間の家賃保証契約をしても、本当に30年間の家賃保証サービスが続くのか?まだその証明がされていません。

つまり、契約したサブリース業者が万が一倒産してしまうと家賃保証を受けることができなくなる可能性があるので「30年間、家賃保証されるから安心!」と思いこむのは早計とも言えます。

建設費用に見込みの損益が含まれている可能性がある

3つ目は「建設費用に見込みの損益が含まれている可能性がある」です。

サブリース業者によっては、将来入居者が減った際、賃貸オーナーに家賃保証を続けることで発生するかもしれない損益を建設費用に含ませる場合があります。

確かに建物の築年数が経つと、入居希望者が増やしづらくなり、アパート経営が困難になる場合もあり得ます。

ただ、一部の悪質な業者のケースでは、最初から「建築・サブリースを含めた管理委託の受注」のみが目的で、受注後は、建物の修繕や計画的な維持管理といったことはないがしろにして、建物の価値が低下してきた場合、賃貸オーナーにその物件の売却を迫る業者もあるようです。

改修工事を求められ、費用を請求される可能性がある

4つ目は「追加で費用が請求される可能性がある」です。

家賃保証システムでは、基本的に家賃のみが保証の対象です。

アパート経営に必要な「修繕費」「改修費」「光熱費」「共有部の管理費」「清掃費」は保証されません。

そのため、これらは賃貸オーナーの責任で建物管理を行うか、サブリースを提案してきた不動産管理会社、もしくはまれなケースかもしれませんがご自身が探した不動産管理会社へその業務管理を依頼して対応をする必要があります。

このような諸経費は、サブリース業者の見積よりも多くの費用が必要となるケースが多く、賃貸オーナーの出費が当初の予定を上回る場合もあるようです。

また、外装の塗り直しや、新しい設備投資を強要する悪質なサブリース業者は、このような改修工事の発注先に自社を指定しているところも多く、利益創出のため賃貸オーナーへ相場に比べて高い料金を請求するケースも頻発しています。

そのため、オーナーは費用が妥当かどうかしっかりと確認する必要があります。

アパート建築メーカー・業者のサービス内容比較ポイント

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家賃保証システムの他にも、建築業者を選ぶ際に注意が必要なサービス内容が存在します。

・管理システム
・建築物
・入居率・集客力
・保証期間

上記の4つを比較して、ご自身の状況や理想とするアパートに合った建築業者を選ぶ必要があります。

これらは賃貸オーナーにとって大変重要な項目になりますので、以下で詳しく解説します。

管理システム

建築業者のアパート管理業務代行は、業者によってその管理システムが違います。

建築業者がそのまま管理会社を兼ねるケースもありますが、アパート建築の大手メーカーなどでは、指定の管理会社やグループ会社に「賃貸管理」「建物管理」「入居者募集」を任せる傾向があります。

また、建設した建物の無料メンテナンスを定期的に行ったり、入居者の退去時に発生する修繕費用をサポートしたりなど、賃貸オーナーの経営負担を軽くするシステムを各業者が用意しています。家賃保証システムもこの管理システムの一部として導入されてきました。

よりご自身にあった建設業者を選ぶために「管理システムや内容がどのようなものになっているのか?」を、まずはご自身で情報を集めた上で、しっかりとご自身の目で比較検討することが重要です。

建築物

アパート建築をするにあたり、どのような建物構造にするべきかで悩んでいる方も多いでしょう。

建築業者には、それぞれ研究開発をして得意にしている建物構造や性能があります。

特にハウスメーカーがラインナップしているような規格化された建築プランを選んでオーダーをする場合は、希望したい設計やデザインを反映してもらえない可能性があることも考慮しなければなりません。

  • 業者指定の建物構造・工法があるのか
  • デザインに関して希望を叶えてもらうことができるのか
  • どのような性能や設備を付属してもらうことができるのか

などを確認しましょう。

これらによって必要な建築費の骨格が決まります。近年は様々な理由から建築費高騰が叫ばれているため、建築費を予算に近づける上でも建築構造を決めることは大変重要です。

そのアパートの建築構造ですが、基本的には以下の4種類があります。

  • 木造
  • RC造
  • S造
  • SRC造

それではそれぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

木造

木造建築は建設費用が安く、間取りを自由に設計しやすいこともあり、従来、低層アパートに向いた建物構造と言われてきました。

また、木造は断熱性は優れているが、他の構造と比べて耐火性や耐久性などは劣ると言われてきたこともあって、アパートだと2階建てまでの建物が標準と考えられてきました。

しかし、最近はアパート建築でも木造の建築構造の技術研究が進み、耐震性能を兼ね備えた高層階の建物が作れるほどです。

アパートも木造3階建ての建築も増えてきました。木造でも大きな問題はないと言えます。

RC造

RC造の「RC」はReinforced Concreteの略で鉄筋コンクリートを意味しています。

RC構造は鉄筋とコンクリートの2つの素材を使っているため、「耐火性」「耐久性」「断熱性」「遮音性」の多方面への性能に優れており、中高層マンションに採用されている建物構造です。

建築費用が高くなりますが、法定耐用年数は47年と定めされており、他の構造と比べて長いため、入居者が長期にわたり安心して暮らすことができます。

S造

S造の「S」は鉄骨のスチールを意味しています。S造は「鋼材の厚み」によって「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」の2種類に分けられます。

重量鉄骨造はより厚みがある分、強度に優れているので3階以上の大規模な建物に、軽量鉄骨造は戸建てや小規模の建物で採用されています。

建築費は木造よりも高くなりますが、RC造よりは低く抑えられる特徴があります。その他の性能も木造とRC造の中位と考えて良いでしょう。

SRC造

SRC造の「SRC」は鉄筋鉄骨コンクリートを意味します。鉄筋コンクリート造に加えて、骨組みを鉄骨にすることで、RC造よりも耐久性が高まった建物構造です。

建築費用はかなり高くなりますが、4つの構造の中で「耐火性」「耐久性」「断熱性」「遮音性」が一番優れています。

一戸建ての建築に使われるケースは少なく、大型マンションや大規模な施設を建設する場合に多く採用されています。

入居率・集客力

アパート建築をするにあたって、様々なハウスメーカーに話を聞いた時に「どこのハウスメーカーに依頼をすれば良いのか絞り込むことが難しい」と思う方も多いでしょう。

ハウスメーカーによってプランニングされたアパート建築プランで建設をする場合は、ハウスメーカー・ブランドによる「入居率」と「集客力」についても確認する必要があります。

試しにハウスメーカーのホームページを覗いてみて下さい。ホームページや参考資料などを見ると高い入居率を謳っている業者が数多くあることがわかるはずです。

しかし、アパートを建てたいと考えている土地周辺の立地や人口分布などのデータから調査をした結果、必ずしもそうした資料などと同じ入居率は確保できないと弾き出される場合があるかもしれません。

そのため高い入居率を維持できている業者が、どんな集客手法を提案してくれるのか?を確認した方が良いと言えます。

    ・楽器演奏ができるくらい防音性に工夫を凝らした建物が建築できる
    ・女性専用のアパート経営で成功している
    ・ペット飼育を可能としてペット好きな入居者を集めて成功している
    ・入居者に対する手厚いサポートを行い退去が少ない

こうした様々な工夫と提案をしていることが考えられます。

立地条件や入居率の数字が重要なのは当たり前ですが、建設業者を絞り込んでいく時は、それだけではなく「どのような集客方法を考えてもらえるのか」「なぜその業者は人気があるのか」についても着目すると良いでしょう。

保証期間

この保証期間については誰もが気になる部分でしょう。

ハウスメーカーによって「建てた建造物に対する保証期間」が違うため注意が必要です。

新築住宅に関しては、2000年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が施行されています。

これは、新築の建造物に関する瑕疵(隠れた欠陥)に対して、建築業者が負うべき責任について定めた法律で、引き渡しの日から10年間の瑕疵担保期間が義務付けられています。

つまり、建築業者はこの義務化された10年間は、建物に対して最低限保証を担保しなければなりません。

この品確法による10年保証の対象になるのは以下の項目になります。

  • 構造体力上主要な部分(柱、梁、壁、基礎、土台など)
  • 雨漏りの侵入を防止する部分(外壁や屋根、開口部など)

そうしたこともあって、業者によっては「20年保証」を謳っていたり「有料定期メンテナンスを受けることで保証期間が延ばせる」といった保証サービスを提示するなど、賃貸オーナーの信頼を獲得するために競合他社との差別化や工夫を行っています。

品確法による保証期間で、保証される対象と範囲は決まっています。

「10年保証があるから安心だ」とは思わずに、将来、物件の価値を落とさないためにも、来たるべき建物の定期メンテナンスや修繕に掛かるであろう費用は毎月の家賃から積み立てておくことが重要です。

賃貸オーナーにとっても将来の収益に関わってくる問題になります。

業者ごとによる保証内容を見て「建築後、建物管理を任せると、どのようなメンテナンスや修繕計画を立ててもらえるのか?」そして「何がいつまで保証されるのか?」といったこともしっかりと確認しておくことも建築業者を選ぶ上で重要です。

建築業者選びを間違うとどうなる?悪質業者による施工トラブル事例

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前項までは「建築業者の違い」についてご紹介してきましたが、如何だったでしょうか?

ここからは、悪質な業者だと見破れずにアパート建設を発注してしまったケースについてご紹介します。

残念ながら、悪質業者に騙されたり、施工トラブルで泣き寝入りしたり、裁判沙汰に巻き込まれた賃貸オーナーは実際に多数存在しています。

万が一、悪質な建設会社に発注をしてしまうと「どのようなトラブルが発生してしまう可能性があるのか?」そのリスクについて事例を交えて解説します。

悪質業者の代表的な常套手口について3つご紹介します。事前に知識を持っていることで被害を防止できることもあると思います。

事例1:地域性や入居者ニーズに合わないアパートの建設

事例1つ目は「地域性や入居者ニーズに合わないアパートの建設」です。

アパート建設を検討する際、一般的には一番最初に、

「土地柄から考えて入居者ターゲットをどうするか?」
「ワンルームタイプか?それともファミリータイプにした方が良いか?」
「家賃相場からみて、どんな設備を入れて、どのくらいの家賃設定なら経営が成り立つか?」

建設予定地の土地柄を事前調査して、様々な収支シミュレーションを通して入居者ニーズに合いそうなアパートに絞り込んでプランをしていきまます。

しかし、そうした重要な流れを無視して「アパート建設をすることだけ」を迫ろうとする悪徳業者は残念ながら存在します。

例えば、土地柄などの地域性や、入居者ニーズを殆ど考慮することなく、建設業者の言われるがまま「一部屋5万円」が一般的な家賃相場のエリアにもかかわらず、それと似たような間取りで「一部屋10万円」も家賃が掛かる豪華アパートを建てさせられたとしたら、その賃貸オーナーにはどのような結末が待っているでしょうか?

入居者ニーズを無視した賃貸物件は、入居希望者を募ってもなかなか集めることができないでしょう。最終的には入居者を集めるために、本来考えなくても良かったはずの別の集客案を考える必要が出てしまい、そのために余計な追加投資も必要になる危険性があります。

結局、それでも入居希望者が集まらなければ、空室対策の最終手段として「家賃を下げざるを得ない」状況に追い込まれてしまう危険性だってあります。

これでは、当初想定していた収益を確保することができず、手元資金を持っていても次第に減らしてしまうことになるでしょう。

考えたくはありませんが、ローン返済も追い付かなくなってしまうとアパート経営において深刻なダメージが出てしまい、せっかく始めたアパート経営の成功率が格段に下がってしまうばかりでなく、アパート経営を始めたことを後悔してしまうことになりかねません。

アパート経営を成功させるために、建物の外見や性能面に拘るのはもちろん重要な要素です。

しかしそれだけでなく、しっかりとご自身の目でも地域性を確認して、入居希望者ニーズに合ったアパート建築を行うことがなによりも重要になります。

事例2:建物建設後の物件管理を放置

事例2つ目は「建物の建設後の物件管理を放置」です。

例えば、建設業者から家賃保証の特典付きでアパート建築を提案をされて発注することにした際に、実は建設業者の目論見として「ゆくゆくは、その契約を解除することを前提として考えている」といった悪質な建築業者も存在します。

これは一体どういうことなのか?を説明します。

家賃保証の特典付きなら「長期間家賃を保証してくれるなら安心だな」と思って契約をするオーナーも多いでしょう。

しかし、よくよく契約書を読み返してみると「家賃の減額リスク」など、オーナーの判断に影響を与えるような事実が説明されていないケースがあるのです。

将来、建物の築年数が古くなり入居率が下がってしまった場合、それを理由にオーナーに家賃の値下げを提案を行って、オーナーがそれを拒否すると契約を解除するつもり。といった内容です。

もともと業者都合で契約が解除できるような文言が入った契約書が用意されている場合もあり「結局、家賃保証は途中で打ち切る腹積もりだった」と言ったものです。

そうした建築業者の考えは、極端な話し、賃貸オーナーへ家賃保証などを約束しなくても、アパート建設の受注さえできれば建設費は入ってくるため、自分たちの利益自体はある程度確保される。といったものです。

こうした業者から見れば、結局のところ、逆にオーナーから契約解除をされても痛手がないとも言え、建設後も契約をした賃貸物件の管理を適当にやって放置している例があります。

こうしたトラブルが後を絶たないこともあり、2020年6月、賃貸オーナーの保護を目的として施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(通称「サブリース新法」)」のなかでは、サブリース業者が賃貸オーナーへ「家賃の減額リスク」などの事実を告げなかったり、または、不実を伝えて賃貸オーナーを勧誘する行為を禁止しています。

事例3:何度もリノベーションさせ、工事費用を何度も請求

事例3つ目は「何度もリノベーションさせ、工事費用を何度も請求」です。

これは、特に高齢者になった賃貸オーナーが被害に遭いやすい手口です。

「相続税対策としてお持ちの土地を有効活用してみませんか?」などといったセールストークで、アパート建築の契約を行い、建設後も執拗に「空室を作らないためには、あれもこれもリフォームやリノベーションした方が良い」などと、空室問題を理由に無意味な改修工事やリフォーム・リノベーション工事を強要していくといった手口です。

こうした手口では、初めから高齢者の判断力が低下していることを知った上でそれを悪用する悪徳業者も存在します。

オーナーがこれらに応じないと「家賃保証の解約」「工事をしないと空室が続く」という脅しをかけるケースもあったりします。

失敗しないアパート建築メーカー・業者の選び方

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前項では、3つの悪質な事例をご紹介しました。

探せばさらに色んな事例が出てくることでしょう。本当に恐ろしい内容ばかりでした。

もちろん、すべての建築業者がそうでないことは確かですが、こうした事例は決して闇の中での話しではなく、残念ながら、なかにはこうした悪徳業者が未だに存在するということなのです。

それでは最後に、こうした家賃保証でのトラブルや、悪徳業者とのトラブルを避けて、安心してアパート建築を依頼できる「失敗しない業者の選び方」についてご紹介します。

悪徳業者とトラブルになる発注契約を結んでしまわないようにするためには「具体的にどのような業者を選べば良いのか」を前項までにご紹介してきたポイントを踏まえながら見ていきましょう。

誠実・丁寧な対応をしてくれる

一つ目です。建築業者を選ぶ際に、担当者の対応が「誠実かつ丁寧であること」は欠かせない絶対条件と言えます。

この「誠実かつ丁寧であること」は、単に耳ざわりの良い話ばかりをされて得られる気持ちの良さではありません。

判断の重要ポイントは「担当者の質」「希望の建築物が本当に得意な業者か」「実績など数字の信憑性」の3つです。以下でさらに掘り下げて解説致します。

担当者の質

アパート建築を発注することになれば、その業者の担当者とは長い付き合いになります。

それを踏まえると、第一段階として担当者の質を見極めることはアパート経営を成功させる上で本当に重要になります。


「親身になってこちらの要望を聞いてくれるか」「希望に対する明確な返事が即座にあるか」などの対応を見るだけで、担当者が本当に「誠実かつ丁寧な対応」をしているのかどうかがすぐに分かるものです。

質問に対する回答で多方面の長い話をされ、その時は納得できた気分になっても、後からよく考えてみると「上手くはぐらかされただけで明確な答えがもらえていなかった」ということもよくあるものです。

時には「相当、工夫をしないとアパート経営の成功率を上げることはできないかもしれません」などといった厳しい意見を交えながらも、ちゃんと解決策を提案してくる担当者が優秀だと言えます。

アパート建設は、たったの2-3回の打ち合わせや商談だけでまとまるような簡単な話しではありません。

オーナー側の予算やオーナー側の希望も聞かずに、自分たちのおすすめのプランや工事の導入ばかりを強くすすめてきたり、オーナーの決断を急がそうとする担当者は、自社の利益や自分の営業成績だけを求めている可能性が高く、決して質が良いとは言えません。

「誠実かつ丁寧な対応」をしてくれるかどうかを見極める必要があります。そうした担当者は根気強く、オーナーの立場に立って様々な提案をしてくるものです。

希望の建築物が本当に得意な業者か

上述したように、建物の基本構造は主なものだけで4つあることをお伝えしました。

アパート建築の商談が始まれば、オーナーの重視したい「建物構造」「予算感」「建物性能や設備」「デザイン性」などは、それが正しいかそうでないかは別として、オーナーによって希望が変わってくるのが当たり前です。

ですから、アパート建築を請け負う業者は可能な限り多様なオーナー・ニーズに応えようと努力をしたり、オーナーの希望が間違ったものならそれに代わる代案を持ってくるくらいの業者でなければなりません。

確かに、一つの建築業者が全てのニーズに対して十分に応えることは難しく「木造建築が得意の業者」もあれば「RC造が得意な業者」など業者によってある程度の得意・不得意はあるのは事実です。

できないことをできると見せかけて受注をしようとする業者は論外ですが、オーナーが希望する建築物を建築できる十分な設計技術やノウハウを持った建築業者なのか?を確認することはとても大切です。

実績等数字の信憑性

建築業者の得意・不得意を見分ける1つのポイントとして、「実績等の実際の数字を提示してもらう」方法があります。

例えば、アパートの建築実績を見る場合「年間〇件」「入居率〇%」など、実績を具体的理由と共にまとめた資料があれば、信用度は高くなります。

また、資料内に実際の物件の写真や予算、特筆すべき点など詳細な情報が出ていたり、その業者の担当者がしっかりと自社の実績について説明できる場合は、なお良いと言えるでしょう。

家賃保証システムの正しい説明がある

2つ目です。先述した家賃保証システム自体は、現在、広く浸透していることもあり、多くの建築業者や管理会社でも採用されています。

物件オーナーからしてみれば、空室が出てしまっても家賃保証がされると考えるため、アパート経営を始めるための安心材料になっています。

しかし、問題は、家賃保証システムでトラブルになりやすい注意点について、建築業者や管理会社が契約時にオーナーに対して詳しい説明をしないケースです。

上述した通り、現在では「賃貸住宅管理業務適正化法」によって業者側はオーナーに対して詳しい説明をしなければならない決まりになっています。

家賃保証システムは、こちらも先述したように、オーナー側にメリットがある一方で「家賃減額の可能性が出る場合がある」「免責期間がある」などデメリットもあります。

事前にそのような説明がなかった場合は、将来的にオーナー側が痛手を被るトラブルの原因になる危険性があると言えます。

やはり「将来的にどのようなリスクがあるのか」など、デメリットについてもしっかりと説明してくれる業者を選ぶことが、オーナーにとってトラブルの回避につながります。

家賃保証システムについてある程度知識があるオーナーに対しても「デメリットを強く否定する」や「不安な点や疑問を解決してくれない」などといった業者は避けるようにしましょう。

将来を見据えた計画を立ててくれる

賃貸オーナーであるなら誰しもが「長期的に利益を生む」「費用対効果の高いアパートの建築」を望みます。

しかし、残念ながら「アパートを建てさせてもらえればそれで良い!」という考えを持っている一部の建築業者も存在します。


オーナーの将来を見据えたアパート建築にフォーカスしている業者を選ぶことは、長期的に成功を収めるアパート経営に欠かせないポイントと言えます。

賃貸物件の価値を下げないために必要な「建物管理」ひとつとってみても「保証期間に関する基本事項」「その内容」、さらには「計画的な定期メンテナンスや修繕計画」「そのための費用の捻出方法」に至るまで、オーナー側の立場に立って「考え方や具体的な提案内容」を話してくれる業者を選ばなければ意味がありません。

将来を見据えた計画を持たずに豪華なアパートを建築しても、アパート経営を長期で成功させることが難しいのは誰にとっても明らかです。

そして、どんなアパートでも建設後、長い年月が過ぎれば建物に経年劣化は生じます。それを放置してしまうと物件の価値も下がってしまいます。

かと言って「定期的なメンテナンスや修繕」計画立案から実行までを賃貸オーナーが一人で行うことなどそれは絶対に不可能です。しっかりしたアフターフォローがしてもらえる業者を選ぶことは重要です。

契約先を決める前には、上記に加えて、アパートを建てた後に「どれくらいの期間で物件の価値は下がり出すのか」「その時の対応方法について解決策の提案があるか」「具体的な空室対策」「入居者管理やその対応方法」「収支管理や納税の際のサポート」などは最低限確認してから契約先を決めましょう。

できれば20年~30年の長期を見据えた総合的な収支計画を提示してもらうのは、建設業者や担当者の良し悪しを図る上で重要です。

地域に特化した「地元の工務店」か全国規模の「大手」か

4つ目です。この話はよく語られる永遠の論争とも言える内容ですが「地域密着型の工務店」にアパートを建ててもらうのが良いのか?それとも「全国規模の大手ハウスメーカー」に発注をした方が良いのか?

どちらか迷った時は、物件所在地の地域性や競合賃貸住宅を調べてみた上で業者を絞り込むことをお薦めします。

アパート建築に強い大手ハウスメーカーは、日本全国に支店や営業所があり、その点では安心感はあります。

一方、地域密着型の工務店は、地元の人にしか分からないコアな不動産情報を持っている可能性があります。アパートを建てたい土地の地域性、周辺の成功している競合物件を調べれば、どちらの建築業者へ依頼するのが適切なのかが判断できるでしょう。

どちらにもメリットとデメリットは存在します。建設の相談をして建築プランや見積を入手した上で、いくつかの建設業者を比較検討すればご自身に合う建築業者を見つけることができるでしょう。

まとめ

以上、今回は「アパート建築業者の選び方や優良業者の見分け方」「悪質業者の事例」など、アパート建設を依頼する前に知っておいて頂きたい情報をご紹介しました。

「建築業者の種類や特徴」「サービス内容や建築業者の利益の上げ方」など、アパート建築に関わる知識や情報を事前に持っていれば、実際に依頼先を決める前に、建築業者へ様々な質問ができますし、現実的な情報をしっかりとキャッチすることができます。

逆に、知識も少なく、建設業者の担当者の言われるままに流されてしまうと、知らない間に悪質業者の思う壺となってしまい、良くない手口に引っかかりやすくなります。

そうならないためにも、事前にポイントになりそうな知識や情報だけでも身につけた上で商談に臨んで頂くのがベターでしょう。

アパート経営は建てる時間よりも、アパート経営をする期間の方がずっと長くなります。

今回ご紹介したなかに家賃保証システムのトラブルについてご紹介しましたが、悪徳業者に引っ掛っかかることなく、アパート建設とその後の管理全般についても優良業者に依頼をすることができれば、家賃保証システムもオーナーにとって資産形成を図る上で味方になるはずです。

工法や管理に関しては、建設業者よって得意な工法だけでなく、建てた後、賃貸オーナーのアパート経営を助けてくれる管理メニューについても当然違ってきます。

昨今では建築費高騰といった問題もクローズアップもされていることもあり、少しでも建築費を抑えながら、地域性や入居者ニーズに沿ったアパート建設を実現できるかは重要な要素です。

ですから、最初から建築業者を一社決め打ちするのではなく、面倒くさいと思ったとしても複数社から賃貸経営プランや相見積もりを取った上で比較検討することをおすすめします。

まずは建設業者の情報収集から始めてみてはいかがでしょうか?

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