【新築・中古別】アパート経営に必要な資金から有効な空室対策まで

アパート経営の始め方は、土地の所有状況や新築・中古の選択によって異なり、検討している経営方法に応じた正しい知識が要されます。知識のないままにアパート経営を始めてしまうと、後悔する結果となりかねません。

失敗にも原因があるように、成功にも必ず原因が存在します。「成功する大家さん」は、ただ運が良かっただけではありません。事前に知識を得るなどして、きちんと準備をしてきたからこその結果だと言えるでしょう。

今回の記事では、新築・中古アパート経営を始めるにあたり必要となる費用の計算方法から、準備しておくべき自己資金の目安を分かりやすく解説します。あわせて、満室経営を目指すために欠かせない空室対策の方法についてもご紹介するため、これからアパート経営を始めようと考えている方は必見です。

1.そもそもアパートの「定義」とは?

賃貸経営を始める際は、アパートもしくはマンションを建設しますが、広さや構造などによって明確に区別する法律はありません。極端にいうと、所有しているオーナーが「アパート」といえばアパート、「マンション」といえばマンションです。

ただし、不動産業界の一般的な傾向としては、以下のように考えます。

アパート マンション
構造
  • 木造
  • 軽量鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造
階数 2〜3階までの建築物とするケースが多い 3階以上の建築物も多く見られる

木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造には、以下のような特徴があります。

木造 小規模なアパートに検討できる構造です。建築費が比較的安く、通気性や吸湿性にも優れています。
軽量鉄骨造 人工的に強度を高めた鉄を使用し、耐火性・遮音性を高めた構造です。木造と比較して間取りの自由度が低く、希望する設計によっては選択できないことがあります。
鉄筋コンクリート造 耐震性・耐火性に優れた構造です。建築費がかさむリスクはあるものの、自然災害に強く、資産価値を維持しやすい選択肢と考えられます。

大規模な自然災害が相次ぐ昨今、鉄筋コンクリート造のアパートも少なからず見られます。アパート・マンションといった区切りではなく、構造や階数を確認した上で、判断することが大切です。

2.【土地の有無別】アパート経営の主な3つの始め方

アパート経営の始め方には、以下3つのパターンが考えられます。

  • 所有している土地に新築アパートを建築する方法
  • 土地を購入して新築アパートを建設する方法
  • 土地と中古アパートをセットで購入する方法です。

それぞれの方法により、初期費用や期待利回り、ランニングコストが異なります。

初期費用 期待利回り ランニングコスト
所有している土地に新築アパートを建築 安い 高い 安い
土地を購入して新築アパートを建築 高い 低い 安い
土地と中古アパートを購入 やや高い 高い 高い

土地を所有していることは、アパート経営を始めるにあたり非常に有利な条件です。
土地を所有していない方は、初期費用とランニングコストを天秤にかけ、条件に合う方法を選択しなければなりません。

ここからは、各方法の特徴をさらに詳しく解説します。

2-1.①所有している土地に新築アパートを建築する

所有している土地に適したアパートを建築するという方法は、土地の取得費を省略できる分だけ初期費用の負担は軽く、期待利回りを高めることが可能です。
ランニングコストの負担も比較的軽いため、リスクを抑えた運用を望む方に適しています。

空室が目立つアパートを相続した方も、相続した状態のまま維持しても入居者が決まらないと判断すれば、建物を取り壊し、新築アパートを建築してあらためてスタートすることができます。

入居者が1人でもいる場合には、立ち退き交渉・建物の取り壊しを行う必要があることから、初期費用は高くなります。それでも、土地を購入して新築アパートを建築するより費用負担を軽減できる可能性が高く、保有資産の有効活用が可能です。

2-2.②土地を購入して新築アパートを建築する

アパート経営に適した更地を購入してから新築アパートを建築する場合は、土地の取得費・アパート建築費用の両方がかかるため初期費用が高い傾向にあります。そのため、十分な資金準備は不可欠と言えます。

もちろん、アパート経営の資金の一部は、借入を検討できます。ただし、借入額が大きいほど金利負担は重くなり、収支の悪化要因となってしまうため注意しておきましょう。

土地を購入して新築アパートを建築するという方法は、中古アパート経営と比較してランニングコストの金額は低く、経営をスタートした後の出費を抑えることが可能です。
「資金は潤沢にあるが、ランニングコストは安くしたい」といった方に向いています。

2-3.③土地と中古アパートを購入する

土地と建物がセット販売の物件を購入して、経営を引き継ぐという方法です。土地を購入して新築アパートを建てるよりは初期費用が安く、経営を始めるまでの期間を短縮できるというメリットがあります。

すでに建築された物件を実際に確認し、投資判断を行えるところもメリットです。アパート経営初心者でも具体的なイメージを持ちやすく、購入後のミスマッチが起こりません。

一方で、金融機関からの融資を受けにくい・老朽化による修繕費がかさみやすいといったリスクが伴います。築年数の経過した物件ほど修繕費が高くなるケースが多く、ランニングコストを抑えたい方には不向きです。


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3.【新築アパート経営】必要な資金と有効な空室対策

安定したアパート経営を目標とするのであれば、初期費用だけでなくランニングコストも加味したうえ、余裕を持たせた計画が大切です。

ここからは、新築アパート建築にかかる費用の計算方法と自己資金の目安を紹介します。

3-1.必要な初期費用の計算方法と準備しておくべき自己資金

アパート経営の初期費用は、土地購入費用と建築費用の合計で計算します。
土地の購入に必要な費用は、以下の表を参考にしてください。

費用項目 概要 計算方法・相場
手付金 土地の売買契約を交わす際に先渡しする費用を指します。 売主・買主の合意によって決定します。土地売買代金の1割が相場です。
土地代金 土地の引き渡しを受けるタイミングで、土地代金の残額を支払います。 売買契約書に記載された金額−手付金
仲介手数料 売買を仲介した不動産会社に支払う手数料です。一般的には、売主・買主が折半により支払います。 売買代金の3.24%+6.48万円(税込)を上限として、指定された金額のうち買主負担分
登記費用 購入した土地の所有権を公的に証明する手段として所有権移転登記を行うと、登録免許税が課されます。
手続きを依頼した司法書士に対する報酬も必要です。
登録免許税:固定資産税評価額×2.0%
司法書士報酬:3〜7万円
印紙代 土地の売買契約書に収入印紙を貼ることにより、印紙税を納めます。 売買契約書に記載された契約金額によって決まります。
例:1,000万円超5,000万円以下の土地なら1万円
(2020年4月以降は2万円)
固定資産税・都市計画税の清算金 1月1日時点の土地所有者に課される税金を日割り計算し、売主に支払います。 (固定資産税+都市計画税)÷365日×引き渡し日から12/31までの日数

次に、アパート建築に必要な費用をご紹介します。本体工事費だけではなく、別途工事費・付帯工事費がかかります。

本体工事費 土台や内装・外装といったアパート本体と浴室・キッチン・トイレなど、賃貸物件に最低限必要と考えられる基本の設備が含まれます。
別途工事費 地盤改良・駐車場や造園など、アパート本体以外に対する工事の費用です。
付帯工事費 ベランダ・ガス・空調・給排水溝など、生活に必要な設備およびインフラを整えるための費用です。内装・外装のオプション工事も付帯工事費に含まれます。

付帯工事費・別途工事費に含まれる内容は、建築業者によって異なります。見積もり時に確認し、納得できる内容で契約しましょう。

本体工事費の目安は、坪単価に延床面積を掛けて計算します。延床面積とは、すべての階の床面積を合計した数字のことです。

坪単価は、アパートの構造によって異なります。

構造 坪単価の相場
木造 40万~60万円
軽量鉄骨造 50万~80万円
鉄筋コンクリート造 70万~100万円

延床面積80坪の木造アパートを建築する場合は、本体工事費の相場は3200〜4800万円と計算できます。ここに付帯工事費・別途工事費が上乗せされ、土地購入費を足した数字が新築アパート建築に必要な費用の概算値です。

では、このうちのどの程度を自己資金で賄えば良いのでしょうか。
大まかな目標は、2~3割とされています。残りの7〜8割は、不動産投資ローンを活用します。不動産投資ローンとは、アパートやマンション投資専用のローンです。

投資用マンションやアパートといった収益物件を購入する際には、住宅ローンを使えません。不動産投資会社の提携金融機関やメインバンクに相談し、収益物件の購入に対応できる専用ローンを活用します。

しかし、さらに余裕を持たせて安定的に経営を行いたいという場合は、5割もしくはそれ以上の資金を用意しておきましょう。

3-2.新築物件は増加傾向にある?データで見る「新築物件の着工数」

国土交通省が発表した建築着工統計調査報告のデータによると、新築賃貸物件・分譲住宅の着工数は、平成21年からほぼ右肩上がりの推移を見せてきました。

景気回復に伴う個人投資家のマインド改善・株式投資の利益を不動産に回す動き・相続税増税を受け、相続税対策としての不動産投資が増えたことなどが起因します。

平成30年度にはやや減少しものの、資産形成や相続対策の手段として、不動産に関心を持つ人が多い状況には変わりません。人口減少問題を考慮しても、新築物件同士の競争激化が危惧されます。

「新築物件は人気」というイメージがありますが、空室対策を行うことなく満室経営に至ることは困難です。競合物件との差別化要素を設計段階から盛り込み、空室リスクを軽減しましょう。

3-3.「新築だから大丈夫」はNG!行うべき空室対策について

新築物件の強みは、今まさに賃貸物件を探している人の需要に沿った設備投資ができる点です。
以下のような設備はワンルームマンションやアパートを探す人の需要が高く、差別化要素として検討できます。

  • インターネット無料
  • エントランスのオートロック
  • 防犯カメラ
  • 追い焚き機能
  • 宅配ボックス

これらの設備があるだけでも、多くの入居者から注目されるでしょう。
また、小型犬や猫と一緒に入居できる「ペット可物件」入居者がクロスを選択できる「カスタマイズ可物件」など特徴的なサービスを設けることによっても、差別化は可能です。

特に競争が激しいエリアでは、敷金・礼金を0円にする「ゼロゼロ物件」・一定期間の家賃を無料にする「フリーレント物件」など、価格設定の緩和も有効な選択肢の1つといえます。
これらの方法は、入居者からより注目されるだけでなく、家賃設定を相場より高く設定することも可能となります。

4.【中古アパート経営】必要な資金と有効な空室対策

次に、中古アパート経営にかかるお金に関して解説します。
新築アパートと比較して初期費用が安いとはいえ、楽観的な見通しをもとに経営を始めることは危険です。
予想される初期費用とランニングコストをシミュレーションし、余裕を持たせた資金準備を進めてください。

4-1.必要な初期費用の計算方法と準備しておくべき自己資金

中古アパート経営の初期費用は、希望する物件の構造により幅があります。東京都の築10年〜15年の一棟アパートを参考に、物件価格を見てみましょう。

地域 主な構造 物件価格
東京都中野区
  • 木造
  • 2階建
  • 1R×6戸
5,200万円
東京都練馬区
  • 木造
  • 2階建
  • 1R×6戸
4,700万円
東京都世田谷区
  • 軽量鉄骨造
  • 2階建
  • 1K×6戸
1億2,000万円

構造以外にも、物件価格を左右する要素は無数にあります。立地条件・間取り・部屋数・築年数・入居率などが具体例です。
物件を探すタイミングによっても、価格相場は変わることから、アパート経営の予算目安をあらかじめ決めておき、情報収集を進めるといった流れが自然です。
アパート経営が得意な不動産会社に予算を伝えて、価値ある物件の紹介を受ける方法も検討されます。

そして、予算を決める際に最も重視しておきたいポイントが自己資金です。
中古アパート経営にかかるお金は、自己資金と金融機関からの融資でまかないます。ただし、金融機関の融資を受けられる保証はありません。
耐用年数の短い中古アパートは、融資審査で否決される可能性が高いためです。

耐用年数とは、建物の構造によって決められた減価償却の年数です。

木造 軽量鉄骨 重量鉄骨
法定耐用年数 22年 27年 47年

築20年の木造アパートを購入するため、ローンを組むと仮定します。申込時点における残存期間は2年です。2年を超える融資期間で申込を行うと、否決されるリスクが高くなります。

築年数の経過したアパートを購入する場合は、早い段階で大規模修繕が発生し、出費が増える事態も考慮しなければなりません。いつでも大規模修繕を実施できる自己資金を準備し、中古アパート経営にかかるお金を計算しましょう。

4-2.中古物件が「高利回り」と言われている理由とは

「中古アパート経営=高利回り」というイメージは「中古アパートの購入費用÷満室時の年間収入見込み」から計算された表面利回りに基づきます。入居者が決まらなければ期待した利回りを実現できないため、安定的な経営は困難と言えるでしょう。

物件が古くなるほど入居希望者が減少し、賃料設定の見直しも検討されます。賃料下落を考慮することなくシミュレーションを作成し、利回りが高いように考えることは危険です。

総務省の公表値を参考にすると、木造共同住宅で1年あたり平均0.84%、非木造共同住宅で平均0.76%の賃料下落が見込まれます。

賃料下落が一定のスピードで進むと、5年後には木造共同住宅で4.2%・非木造住宅で3.8%もアパート経営の収入が減少する計算です。

その他に考慮したい要素として、家賃滞納リスクが挙げられます。
部屋数の少ないアパートでは、1人が家賃を滞納するだけでも利回りは大きく低下し、不動産所得によって生計を維持している方にとっての脅威です。

家賃滞納リスクを回避するためには、入居者の審査基準を上げる方法が検討されます。十分な内見者を獲得しなければ、審査基準の見直しができません。
質の良い入居者を集めるためにも、投資物件の魅力を高める対策は不可欠と言えるでしょう。

4-3.「高利回りだから大丈夫」はNG!行うべき空室対策について

中古アパートに必要な空室対策は、以下2つのパターンが考えられます。

①多くの内見者を獲得する
多くの内見者を獲得するためには、不動産業者の協力を仰ぎましょう。
困ったときに相談できる環境を整えることを目的として、定期的に担当者とコミュニケーションを図り、良好な人間関係を維持することが大切です。
即効性の高い対策としては、広告料の上乗せが選択肢です。
中古アパートは仲介手数料が安く、不動産会社の儲けが少ないことから、消極的な対応となるケースがあります。「仲介手数料は家賃の1ヶ月分まで」という上限規定が理由です。「広告料」という名目でお金を渡すことにより、不動産会社のモチベーションを高めて、積極的な入居者募集を促しましょう。

②内見者の成約率を高める
内見者の申込を促すため、以下の工夫が検討されます。

  • 防犯カメラや無料インターネットなど、需要の高い設備を導入する
  • エントランスやゴミ置き場を清掃する
  • 部屋の印象を高めるために、壁紙や畳を張り替える
  • 敷金・礼金を0円にする

これらの空室対策は、アパート経営をするためには欠かせない経費と言えます。利回り計算の段階から空室対策費用を盛り込み、現実的な数字を把握しましょう。

5.アパート経営を成功させるための秘訣とは?

これから、アパート経営を始める方が知っておいて損のない「成功の秘訣」は、以下の3つが挙げられます。

①資金計画をきちんと立てる
最も重要と言えるポイントは、「適切な資金計画」です。アパート経営にいくらかかるかを正しく把握し、初期投資のうち自己資金の占める比率を決めると、貯蓄目標を設定できます。繰り返しとなりますが、自己資金は手厚い方が有利です。

あわせて、アパート経営を始める時期を決めましょう。「5年後に1,000万円を元手に賃貸経営を始める」といった明確な目標を建てると現実的な行動を起こしやすく、建設的な努力ができます。

②キャッシュフローを常に把握しておく
キャッシュフローを常に把握し、黒字倒産を防ぐことも大切です。アパート経営では、会計上の利益が黒字にも関わらず、現金不足となる状況が起こり得ます。
会計上の利益は、年間家賃収入から運営コストと税金負担を差し引いた数字です。運営コストには、賃貸管理会社の管理費・火災などの災害リスクや退去者増加に備える家賃補償保険料などが該当します。

キャッシュフローは、会計上の利益からローン返済分と不動産所得税の支払いを含めて、手もとに残るお金のことです。
投資額に占めるローンの比率が高ければ、毎月の返済金額も当然高くなります。
青色申告している大家は、未払い家賃も入金があったものと考えて、確定申告が必要です。入金と出金のタイミングに不一致が生じることで、キャッシュフローがマイナスとなるリスクがあります。

キャッシュフローがプラスの状態を維持するためには、借入を抑制しなければなりません。アパート購入時の借入を抑えることはもちろん、修繕費用を計画的に積立し、追加の融資を受けなくても良いという状況が理想です。
アパート経営支援を行う不動産会社に相談すると、キャッシュフローのシミュレーションを見せてもらえることがあります。アパート経営を始める前からキャッシュフローの考え方を理解し、経営者としての視点を養いましょう。

③複数の会社に相談する
複数の会社に相談し、信頼できるパートナーを見つけることは、アパート経営の物件探しや建築プランの相談、アパート経営を委託する賃貸管理業者探しなど、どのステップにおいても重要な要素と言えます。

複数の会社に相談するメリットは、自分の求める条件に合致する会社が見つかりやすくなることです。各会社には、得意・苦手分野があります。検討しているアパート経営の投資手法を得意とする会社に依頼することが満室経営の近道でしょう。

また相談先に迷った際には、不動産管理会社や建築会社をまとめて紹介してくれる一括比較情報サイトの活用がおすすめです。希望するプランや特徴を一度登録するだけで、条件に合う会社を自動的に抽出し、提案を集めることが可能です。
提案された内容を比較しながら、相性の良いパートナーをきちんと選びましょう。


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まとめ

ここまで、アパート経営の費用計算から購入資金の目安、失敗を未然に防ぐノウハウに関して紹介しました。アパート経営の収入は、ケガや病気で働けない状態になったときの生活資金確保手段や老後を豊かに過ごすための財源として活用できます。

大きなお金を動かす以上は一定のリスクが伴うものの、適切な対策を行うことによる損失回避は可能です。不動産投資プラン一括請求サイトなど便利なサービスを有効に活用し、活きたノウハウを学ぶことから始めましょう。

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