アパート経営はするな!?借金・失敗など初心者が注意すべき7つのリスクを解説

初期費用の高さや失敗したときのリスクの高さから、「アパート経営は避けたほうがよい」、といわれることがあります。
アパート経営に悪いイメージを持たれてしまう主な理由は、賃貸経営には以下のようなリスクを伴うからです。

  • 空室を埋められないリスク
  • 受け入れた入居者とのトラブル
  • 周辺環境の変化による資産価値の降下
  • アパートの老朽化
  • 自然災害による建物の損失
  • サブリース契約での失敗
  • 表面利回りの通りにいかないことによる赤字・利益の圧縮

ただ、リスクがあっても全員が失敗するわけではありません。
ここでは、アパート経営の初心者が知っておきたい賃貸経営のリスクと対処法について解説します。

目次

1.「アパート経営はするな」と言われる理由は一定のリスクがあるから

「アパート経営はするな」と言われてしまう理由の多くは、

  • 初期費用(土地・建物所得費用)がかかる
  • 賃貸経営に失敗した場合借金を背負うことになる
  • 悪徳不動産業者に騙されるリスクがある

などと考える人が一定数いるからです。
実際、アパート経営を始めて大きな損失を出し、親から相続した土地や家を手放すことになってしまったり、アパートローンの返済で生活すらままならなくなってしまったりする人も存在します。

ただ、「なんとなく失敗しそうだから」「儲からないと感じるから」という理由で投資を諦めてしまえば、結局何も手に入りません。
将来に備えたり収入を増やしたりしたいと本気で考えているなら、「アパート経営はするな」と言われたときに根拠をもって反論したり、相手を説得したりできるようになりましょう。

まずは、アパート経営を心配する人たちが考える賃貸経営のリスクがどういうものなのかを説明します。

1-1.失敗すると借金を背負うリスクがある!

たとえ1億円かけて近隣でトップクラスの設備や広さを誇るおしゃれなアパートを建てたとしても、誰ひとり入居してくれなければ家賃収入はゼロのまま。

アパートローンの返済は工事が完了してから完済するまで何十年も続きます。
途中で運悪く事件や事故が発生し、入居者がいなくなってしまっても、月々の返済は待ってくれません。
ローンの返済を滞納すると、最後に待っているのは物件の差し押さえと競売です。
競売にかけたアパートの代金でもアパートローン残債を完済できなければ、残った借金は自分で返済していくことになります。

このようなリスクがあるからこそ、「アパート経営はするな」と言う人はいなくならないのでしょう。

1-2.悪質なサブリース会社に騙されることも!?

アパートの部屋をサブリース会社に借り上げてもらうことで、たとえ入居者がいなくても毎月一定額の家賃を払ってもらえる契約のことを、サブリースと呼びます。

サブリースは、物件を自分で管理したり、管理会社と契約したりする一般的なアパート経営よりも契約内容が複雑です。
そのため、数十年家賃を保証してくれると営業マンから口頭で説明を受けたのに、契約書の隅に小さく保証料の改定に関する決まりがあり、途中で保証料が大幅に下がったといったトラブルが起きています。

とは言え、すべてのサブリース会社が悪質なビジネスをしているわけではありません。
重要なのは、契約の内容を理解し、信頼できるサブリース会社と契約を交わすことです。

1-3.入居者トラブルが絶えず精神的にもキツイ!

生まれも育ちも違う人を入居させる以上、どのようなアパートでも入居者トラブルを100%予防することはできません。

入居者トラブルには、例えば以下のようなものがあります。

  • 早朝や深夜にドタバタと掃除を始める
  • 近隣の生活音に対してクレームをつけたり嫌がらせをしたりする
  • 室内の設備や共有部分を壊したり、汚したりする
  • 一部の住民が共有部分に荷物を置いていて邪魔
  • ゴミ屋敷の住人がいて異臭や害虫問題が起きている
  • ペットのしつけやゴミ出しに関するご近所トラブル

とくにオーナー自身が管理を手がけている場合、すべてのクレームや問い合わせが直接オーナーのもとへやってきます。

問題を起こす住民が全員一度の話し合いや注意喚起で態度や行動を改めてくれるわけではありませんし、オーナーから注意をしたことで迷惑行為がエスカレートする場合もあるので、入居者トラブルに個人で対処するのは難しいです。

2.アパート経営で陥りやすい7つのリスクとそれぞれの対処法

アパート経営の初心者が陥りやすい7つの代表的なリスクと、それぞれの対処法を見ていきましょう。

2-1.空室が埋まらない

アパート経営をする上で一番避けたいのが、「入居者ゼロ人・空室率100%」の状態を維持することです。
アパート経営は、基本的に入居者を集め、満室に近づけることで家賃収入を得ています。
仮に入居者を1人も確保できなければ、当然家賃収入はありません。
それどころか、アパートの修繕に必要な資金の積立や、月々のアパートローン返済が大きくのしかかってきます。
アパートローンの返済と物件の維持費で赤字が続けば、いつか資金が回らなくなってアパートを手放すことになってしまうでしょう。

2-1-1.空室リスクの対処法は物件の維持・管理と家賃の見直し

アパート経営における空室リスク対策は、

  • こまめな修繕でお金のかかる重大な問題点や劣化を防ぐ
  • 周辺の相場を見て家賃を見直す
  • 不動産会社や客付け会社へ営業にいって入居希望者を集めてもらう

といった方法です。

鉄筋コンクリート造のマンションに比べると、アパートは木造のものが多く、定期的にお手入れをしないと品質を維持できません。

雨漏りや塗装の剥げなどの問題が起きてから対処していれば、そのうち修繕だけで数百万円かかる大掛かりな工事が必要になってしまいます。

そこでおすすめなのが、物件のこまめなメンテナンス。
本格的な問題が起きる前に手入れをしていれば、物件の瑕疵になるような劣化をある程度予防できるのです。

また、家賃の見直しも効果的。

地域の相場と家賃設定がかけ離れている場合、優良物件でも入居者は決まりません。
相場と同程度、もしくは相場より少し安いくらいの金額設定にすると、入居希望者を集めやすくなります。

そして、最後のポイントが不動産会社や客付け会社への営業です。
入居率を中々上げられない場合は、物件の存在や魅力が近隣の入居希望者に伝わっていない可能性もあります。
各不動産会社の営業手法や広告の手段などを聞き比べ、もっとも物件広告がうまい不動産会社や、熱意をもって営業をかけてくれるスタッフのいる相手に物件の宣伝を任せましょう。

2-2.入居者とのトラブル

入居者トラブルの中でも、とくに多いのが騒音に関するトラブルです。
音に対する敏感さや許容度は人によって違い、例えばお子さんのいるご家庭と独身でひとり暮らしをしている家庭だとお子さんが騒ぐ音に対する不快感が大きく変わってきます。

また、生活リズムや仕事の関係上、ほかの住民が寝ている早朝や深夜に洗濯機を回したり、掃除機をかけたりする場合もあるでしょう。

ひとつひとつの騒音トラブルは小さなものでも、生活音は音を出すほうが気を使わない限りずっと続くので、大きなストレスになりやすいです。
騒音トラブルから、ご近所トラブルに発展するといったケースも少なくありません。

入居者トラブルに対して適切に対応できないと、賃貸ならいずれ入居者が出ていってしまいます。

2-2-1.入居者とのトラブル予防は不動産会社選びと防音対策

入居者トラブルを、すべて防ぐことはできません。
しかし、施工時に各部屋の防音性を高めておけば、トラブルのもとになりがちな騒音問題を軽減できます。

また、入居者トラブルという火種を大きくしないように、管理会社との連携を深めましょう。

クレームや問い合わせに対して素早く対処できれば、それだけで管理会社やオーナーに対する心象が良くなるからです。不動産会社によってクレーム処理のマニュアルや対応力が異なるため、実績や実力のある不動産会社に管理を任せましょう。

2-3.周辺環境の変化による価値の降下

アパート経営では、周辺環境の変化で資産価値や賃貸物件としての価値が急落してしまう場合があります。
良くあるのが、「大学の近くに学生狙いのアパートを建てたが、校舎の移転が決まって新年度の入居者を確保できない」という事例です。

大学のキャンパスや大きな企業の移転は、賃貸経営をしている不動産オーナーが個人でどうこうできるものではありません。
不人気物件になるまで対応せずにいると、赤字物件になってアパートローンの返済ができなくなってしまいます。

2-3-1.周辺環境の変化は入念な市場環境のリサーチと買い替えで対処

周辺環境の変化による価値の降下を避けたい場合は、入念に市場環境を調査した上でアパート経営を始めましょう。
安定するかわからない新興企業や、キャンパスの設立から時間の経過している大学近くを避け、駅チカなど入居者から見て魅力的な物件を建てることが大切です。

また、所有しているアパートが資産価値の低下に直面している場合は、思い切って買い替えや売却を行い、損切するのもひとつの手。
不動産は、築年数が古くなるにつれて修繕により多くのお金がかかるようになります。
いち早く手放すことで、損失を最小限に抑えましょう。

何かあったときすぐ対処できるように、アパートの周辺環境に大きな変化が起きていないか、定期的にリサーチしておくことも重要です。

2-4.アパートの老朽化

アパートの老朽化は、賃貸経営をする上で避けては通れない問題となっています。
どんな建物でも、定期的に壁や内装、エアコンの取り替えなどが必要だからです。

部屋の壁紙程度ならあまりお金をかけずに貼り替えられますが、共用部分やアパートの躯体、水回りなど修繕に高額な費用がかかる場所もあります。

また、賃貸でも築年数の古い建物は避けられやすい傾向があるため、老朽化したアパートを持ち続けていると、いずれ維持できなくなって赤字化してしまうでしょう。

2-4-1.アパートの老朽化対策は長期的かつ計画的な修繕計画の実施

アパートの老朽化対策は、長期的な修繕計画を立て、こまめにメンテナンスを実施することです。

壁のひび割れから水漏れが出る前にヒビを埋めたり、金属を使っている階段や手すりなどが錆びた時点ですぐ塗り替えたり、劣化の程度が小さいうちに対処すれば、修繕費用を安く抑えられます。

また、最終的に何年アパート経営をしたら物件を売るのか、解体して建て直すのかなど、最終的な出口戦略を決めておくことも重要です。

2-5.自然災害による損失

火災や台風、地震といった自然災害は、ある日突然発生します。
建物は人や動物と違って動かせないため、最悪の場合アパートそのものが一瞬で全壊してしまうのです。

災害を100%防ぐ手段が存在しないので、アパートオーナーは、「万が一自然災害にあっても補償を受けられる備え」を整えましょう。

2-5-1.自然災害による損失は火災保険・地震保険の加入でカバー

いかに頑丈なアパートを建てたところで、自然災害に巻き込まれるリスクや災害による損失をゼロにはできません。
そこで役立つのが、不動産用の火災保険と地震保険への加入です。

火災保険に関しては、ローンを組む際に必須条件となっているものが多いのでほとんどの人が加入していますが、地震保険に関しては任意加入となっています。
ただ、地震保険に加入していれば、火災保険では対応できない震災等の被害も補償してもらえるので、なるべく加入しておきましょう。地震リスクを過小評価するのは非常に危険です。

2-6.サブリース契約での失敗

アパートの部屋を業者に借り上げてもらい、実際の運用を不動産会社に任せて安定した家賃収入を手に入れるサブリース契約の良くある失敗例は、新築のアパート経営とサブリースをセットで契約することです。

不動産会社や建設会社側からすれば、アパートを建てた時点で施工による利益が出ています。
そのため、実際には利益の見込めない土地や地域のアパート建築とサブリースをセットにして販売し、アパート経営がうまくいかなくなったらサブリース会社が契約解除して手を引くといったトラブルが起きているのです。

2-6-1.契約事項の確認を徹底してサブリース契約での失敗を防ぐ

サブリース契約の失敗は、

  • 保証されている家賃はいつどのように下がるのか
  • サブリース中の修繕費や維持費はどちらが負担するのか
  • 家賃保証の変更等について不満がある場合契約解除料はいくらかかるのか

など、営業上説明されづらいサブリース契約の問題点を確認しておくことで、ある程度防げます。

また、サブリース契約を結ぶ場合はすでに所有している建物を利用し、新築アパートの建設は頼まないという方法も自衛のためには効果的です。
口頭での説明や営業では後日言ったかどうかの水掛け論になってしまうので、質問や質問に対する回答等は文書で残しましょう。

2-7.表面利回りの通りにいかない

「この物件を買うと年間の家賃収入で物件価格の何%儲かるのか」を示す数値が、表面利回りです。
アパート売買のサイト等では、収益率が10%超え、20%超えの優良物件も珍しくありません。
しかし、表面利回りは、あくまでも満室状態を1年間維持したときの理想的な数値です。

実際には、アパートを購入してからかかるリフォーム費用やランニングコスト、空室率等を考慮していないため、家賃設定を高くすれば表面利回りを高く見せることができます。
表面利回りだけを見てアパート経営をしても、最終的に赤字になったり入居者を集められなかったりすれば意味はありません。

2-7-1.表面利回りの読み間違いは必要経費の見直しで対処

物件の購入前なら、表面利回りに各種経費を入れて計算する「実質利回り」で物件を比較するのがおすすめです。
また、周辺の人口や人の流れ、賃貸物件のニーズなどを考えて立地や物件ならではの強みを重視してアパートを選べば、表面的な数値に惑わされなくなるでしょう。

すでにアパートを購入してしまっている場合は、リフォームや修繕工事を必要最低限に抑えたり、家賃設定を見直したりして満室を目指すのがおすすめです。
内装工事に関しては、同じ工務店等にまとめて発注することで割り引いてもらえる場合もあるので、地域の評判が良い業者を探しましょう。

3.それでもアパート経営をおすすめする理由は節税や収入面のメリット

数々のリスクがありながら、それでもアパート経営はおすすめです。
なぜかというと、アパート経営のリスクは適切な準備次第である程度回避できるからです。
また、成功したときのメリットもたくさんあります。以下でメリットを4つご紹介しますので、把握しておきましょう。

3-1.生命保険の代わりにできる

不動産の購入時、「団体信用生命保険」に加入していると、契約者が亡くなった際に保険金でローンを一括完済できます。
家族の手元にローンなしのアパートという資産を残せるため、生命保険の代用としてアパート経営は役立つのです。

3-2.節税効果がある

日本の税法では、駐車場や更地は税率が高くなります。
しかし、更地にアパートなどの建物を建ててしまえば、様々な税の優遇措置を利用できるのでお得です。
また、相続税の計算上、現金3,000万円を残すより3,000万円で購入したアパートを残すほうが税金は安くなります。

3-3.安定した収入を得られる

アパート経営最大の強みは、収入の安定性です。
衣食住にかけるお金は人生の必要経費なので、家賃を払わない人はほとんどいません。
優良な入居者を確保できれば、10年以上安定した家賃収入を得ることができます。

3-4.インフレ対策になる

不動産は、常に現時点での評価や査定によって価値が決まる資産です。
銀行にお金を預けていた場合、急激なインフレが起きたときに現金の価値は下がってしまいます。
不動産はインフレが起きても価値を維持しやすいので、インフレ対策としてもおすすめです。

4.管理会社選びで失敗しないためのポイントは対応力と提案力

アパート経営の実務は、大部分を管理会社に任せるのが一般的です。
ただ、管理会社も対応力の差があるため、どこでも良いわけではありません。
そこで、管理会社選びのポイントを4つお伝えします。

4-1.対応が丁寧で速い

アパートオーナーという顧客からの連絡に対して、対応が雑だったり遅かったりするところは避けましょう。
粗雑な対応や行動の遅さは、入居者トラブルを悪化させてしまう場合があるからです。

4-2.経験に基づく戦略を提案できる

入居者を集めるための戦略や、トラブルが起きたときの対処など、実力のある管理会社なら過去の事例から様々な対応策を提案できます。
「○ヶ月後までに空室率を下げるためにはどういう宣伝をすれば良いのか」など、なるべく具体的に質問して、戦略の幅を確認しましょう。

4-3.家賃の値下げをすぐに勧めてこない

戦略や対応力がなくても、家賃を下げれば入居者はある程度集められます。
アパート経営者にとって、家賃の値下げは最終手段なので、簡単に値下げを勧めてくる場合は気をつけましょう。

4-4.オーナーと入居者の間に立ってくれる

管理会社と契約していて助かるのは、何かトラブルが起きたとき自分で対応しなくても良いことです。
トラブル対応力は営業マンの物腰等ではなかなかわからないため、過去のトラブル事例や実際の対応などを質問して、緊急時の対応力を見極めましょう。

理想としては、オーナーと入居者の間に立ち、お互いの主張を調整してくれる管理会社がおすすめです。

まとめ

アパート経営を始めようとした場合、知人や友人、家族から「アパート経営はするな」と止められてしまうことがあります。
実際、適切な準備やリサーチを怠った結果、莫大な借金を背負ってしまったり、悪徳業者に騙されてしまったりする人がいるのも間違いではありません。

しかし、アパート経営につきものであるリスクは、適切な準備や対処をすることでダメージを軽減できます。
収益性や安定性の高い物件を見分け、トラブルが起きたときの備えを整えておけば、リスクを小さくすることは十分可能です。

ただし、安定したアパート経営には、実力があって信頼できる管理会社の存在も欠かせません。
過去の実績やトラブル事例から優良な管理会社を見極めて、アパート経営で安定収入を確保し、家族に残す資産を手に入れましょう。

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