【アパート・マンション経営】減価償却費を知って経費をコントロールしよう!

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このコラムのポイント

アパート・マンション経営では家賃収入や更新料といった総収入から管理委託費や修繕費、減価償却費などの総支出を差し引いて不動産所得を算出します。

減価償却費は実際に支出が生じているわけではないにもかかわらず経費に計上できるため、所得税の節税効果が期待できるという点で注目されてきました。

しかし、減価償却費として計上できる金額や年数は計算により算出するものなので、自分で決められるものではないという点は注意が必要になります。

今回のコラムでは、減価償却費の基礎知識、計算方法、押さえておくべきポイントを解説します。減価償却費はアパート経営を成功させる上での黒子のような存在かもしれません。詳しく知りたい人は、ぜひとも参考にしてください。

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1.アパート・マンション経営における「減価償却」の基礎知識

賃貸アパートやマンションを新築または既に運用されている中古賃貸物件を購入した場合、時間の経過とともに経年劣化が生じるため、資産価値が減少します。

減価償却とは、この時間の経過で生じた資産価値の減少を建物や設備の耐用年数に応じて経費として計上することです。経費に計上されたものを「減価償却費」と呼びます。

しかし、何でも経費に計上できるわけではありません。土地のように時間の経過による資産価値の減少が生じない資産については減価償却の概念がないため、減価償却の対象からは外れます。

経費の計上方法は、対象となる資産の耐用年数に応じて毎年分割して償却する方法以外に以下の2つの方法もあります。

一括減価償却 10万円以上20万円未満の資産を一括償却資産とし、使用を開始した年から3年で償却する
少額減価償却資産の特例 取得価額が30万円未満の資産で、一定の要件を満たせば、使用した年に取得価額の全額を経費計上できる
※青色申告者のみ適用

アパート・マンション経営では耐用年数に応じて毎年分割して償却する方法が一般的です。

2.減価償却で押さえておくべき耐用年数とは

耐用年数によって、何年経費に計上できるのか、1年間に計上できる経費がいくらなのかが異なります。

そのため、減価償却をうまく活かすためには、耐用年数とは何なのかも理解しておくことが大切です。

法定耐用年数がどのように決まっているのかを詳しく説明していきます。

2-1.法定耐用年数は建物の構造によって異なる

物件ごとに耐用年数が異なっている場合は、公平性を欠くことになります。そのため、国は建物の評価額を公平にするために、建物の構造別に以下のような一律の基準を設けました。

構造 耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨造 鉄骨の厚さ3mm以下:19年
鉄骨の厚さ3~4mm以下:27年
※4mm超は鉄骨造
鉄骨造 34年
RC(鉄筋コンクリート)造 47年

上記のように建物の構造により耐用年数が異なっており、国が一律に定めていることから「法定耐用年数」と呼ばれています。

中古物件の場合は、残存期間が耐用年数になるというわけではありません。法定耐用年数の一部が経過した物件では「(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%」、法定耐用年数の切れた物件では「法定耐用年数×20%」で耐用年数を算出します。

耐用年数を超えている物件でも減価償却費を計上できるということを覚えておきましょう。

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3.減価償却費の計算方法

アパート・マンション経営では、減価償却は耐用年数に応じて毎年分割して償却する方法が一般的と言いましたが、分割方法はさらに定率法と定額法の大きく2つに分けられます

定率法と定額法の違い、定額法を用いた減価償却費の計算方法について詳しく解説します。

3-1.定率法と定額法の違い

定率法と定額法の違いをまとめると以下の通りです。

定率法 建物の取得価額を耐用年数の期間、毎年一定率で償却していく方法
定額法 建物の取得価額を耐用年数の期間、毎年均等額で償却していく方法

定率法と定額法は計算方法が異なるため、毎年計上する減価償却費に差が生じます。

経費計上で有利な方を物件オーナーが自由に選べるものではないという点に要注意です。

2016年4月1日以降に取得した賃貸アパートや賃貸マンションの建物は、原則定額法のみ適用することになっていることを覚えておきましょう。

3-2.定額法を用いた減価償却費の計算方法

定額法を用いた減価償却費は「取得価額×償却率」という計算式を用いて算出します。

償却率とは国税庁が定めているもので「取得価額を1とした場合に、それを法定耐用年数で割った数字」です。

例えば、木造の耐用年数は「1÷22=0.0454…」で、四捨五入した結果0.046となります。仮に3,000万円の新築木造アパートを建築した場合の減価償却費は「3,000万円×0.046=138万円」です。

建物の構造別の償却率をまとめると以下の通りです。

構造 償却率
木造 0.046
軽量鉄骨造 耐用年数が19年の場合:0.053
耐用年数が27年の場合:0.038
鉄骨造 0.030
RC(鉄筋コンクリート)造 0.022

償却率の高い構造であるほど、1年間に計上できる減価償却費が多いことを意味します。

4.アパート・マンション経営の減価償却費で押さえておくべき重要なポイント

減価償却費は不動産所得に大きな影響を与える重要な費目の1つです。

そのため、事前にポイントを押さえてからアパート・マンション経営に臨むことによって減価償却費をうまく活かすことが重要です。

アパート・マンション経営の減価償却費で押さえておくべき重要なポイントとして、以下の2つが挙げられます。

  • ・耐用年数が短い物件の方が1回あたりに計上できる経費が多い
  • ・耐用年数が経過するまでに出口戦略をしっかり立てる

それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

4-1.耐用年数が短い物件の方が1回あたりに計上できる経費が多い

耐用年数が短い物件と長い物件では、短い物件の方がさらに多くの経費を計上できるため、所得税の節税効果が期待できます

例えば、築15年の中古木造賃貸アパート(耐用年数10年、償却率0.100)を2,000万円で購入した場合の減価償却費は「2,000万円×0.100=200万円」です。

仮に家賃6万円の総戸数6戸だったとすると年間の家賃収入は432万円となり、約半分を減価償却費によって削減できます。

経費を計上できるのは建物だけではありません。電気設備や給排水設備、ガス設備、門、塀、エアコン、エレベーターなどの設備や備品も耐用年数に応じて経費に計上できます。

経費を漏れなく計上することが節税効果を高めるポイントなので、何を経費計上できるか分からない人は税理士に相談しましょう

4-2.耐用年数が経過するまでに出口戦略をしっかり立てる

減価償却費は賃貸物件を所有している間、常に計上できるものではありません。耐用年数を過ぎた賃貸物件は減価償却費を計上できないため、減価償却費をうまく活かすには、建物の耐用年数が過ぎる前に出口戦略を立てることが重要です。

耐用年数を迎えた賃貸物件がかなり築年数の経過した物件で立地条件が優れている場合、建て直すという選択肢が挙げられます。

一方、建て直すには築年数的にもったいない、立地条件があまり優れておらず建て直し後も需要が期待できるとは限らない場合、売却するのも選択肢の1つです。

耐用年数を迎えるまでに最も状況に適した決断を下すためには、専門家のサポートが必要不可欠です。

管理を手掛ける不動産管理会社、仲介を手掛ける不動産仲介会社といった専門家に事前に相談しながら最善の出口戦略を決めておくことが成功への近道と言えるでしょう。

まとめ

アパート・マンション経営などの賃貸経営で成功するには、需要の期待できる物件を選ぶ、リスク対策を心がけるだけでなく、経費をうまく計上することも重要です。

経費を計上すると言っても、経費が増えるということは支出が増えることを意味するため、何でも経費に計上すればいいというものではありません

経費をうまく計上するには減価償却費という支出を伴わない経費を活かすことが大切です。

減価償却費は賃貸物件を所有している間、常に計上できるものではありません。計上できる期間が限られている、建物の構造によって計上できる金額も限られています。

アパート・マンション経営を始める際は、減価償却費についての知識をしっかり深めてから経営を開始しましょう。【初回公開日2021年10月5日】

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