【サブリース】サブリース契約で気をつけたいポイントをおしえます!【イエカレ】


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このコラムのポイント

この記事では改めて「サブリース契約」を取り上げて解説をしてみました。

土地活用の検討をし始めると、サブリースという言葉を耳にする機会も多いと思います。

サブリースは、今から約5年前、2018年に発生した通称「かぼちゃの馬車」事件により、その危険性が世の中にも広く知られるようになりました。 かぼちゃの馬車事件とは、サブリース会社から物件オーナーに家賃(賃料)が支払われなくなったという事件です。

その後、法整備が入り2020年12月より賃貸住宅管理業法の「サブリース事業の適正化のための措置」が開始されたことで、サブリースをめぐる環境は変わりつつあります。

では2023年において、サブリースはどのような点を注意すればいいのでしょうか。早速、ご一緒に見ていきましょう。


サブリース契約とは

この記事の読者様のなかには既にご存知の方も多いかと思いますが、サブリース契約とは、わかりやすくいうと「一括借り上げ」のことをいいます。

例えば、読者の皆さまのなかで、これから建てる、もしくは既に経営をされている賃貸住宅をサブリース会社(管理会社)に一棟全体ごと借り上げてもらい、各戸の入居者にはそのサブリース会社が転貸借(又貸し)を行うことになります。

サブリースとは「転貸」という意味ですから、建物所有者であるあなたと入居者様の間にサブリース会社が借主として介在することになります。

賃貸住宅の所有者(建物所有者)から見ると、サブリース会社は借主で、入居者から見るとサブリース会社は貸主というわけです。

つまり、建物所有者は賃貸人(貸主のこと)、サブリース会社は賃借人(借主のこと)または転貸人、入居者は転借人という立場になります。 サブリース会社は実質的には物件の管理を行いますが、あなたから見れば法律上の立場としてはあくまでも借主というわけです。

建物所有者は「サブリース会社から家賃を受け取るという立場」になるため、当然、借主であるサブリース会社の経営状況が悪化した場合、家賃の不払いリスクというのはあり得ます。

冒頭に紹介したかぼちゃの馬車事件では、サブリース会社の経営状態が悪化したことでオーナーへの家賃の不払いが多発し、その結果、アパートなどを建てた際の借入金の返済に窮する貸主が数多く生じて社会問題化した事件でした。

因みに、従来から存在する管理契約(以下より、一般管理契約と呼ぶ)は、管理委託契約となります。サブリース契約とこの一般管理契約との違いは、サブリース契約が賃貸借契約であるのに対して、一般管理契約が委託契約であるという点になります。

そして、サブリース契約と一般管理契約は、概念上のお金の流れが違いますので、以下でもう少し詳しく触れます。

どういうことかと言いますと、サブリース契約では、各入居者がサブリース会社に家賃を支払い、管理手数料相当額を差し引いた残りの家賃を建物所有者に支払います。

それに対して、一般管理契約では、各入居者が建物所有者に直接家賃を支払い、建物所有者が管理会社に管理手数料を支払うことになります。

ですから、一般管理契約の場合、貸主は入居者から家賃を直接受領する立場にあるため、仮に管理会社の経営が悪化したとしても建物所有者にお金が入ってこないということは、原則としてないわけです。

つまり、サブリース契約も一般管理契約も、建物管理という面では実質的に同じなのですが、法律上の立場や概念的なお金の流れが異なるというわけです。

サブリース契約は2種類ある

次にこれは知識として知っておいて頂ければと思うのですが、サブリース契約には「家賃保証型サブリース」と「パススルー型サブリース」の2種類があります。

① 家賃保証型サブリース:空室状況に関わらず家賃が固定となるサブリースのこと。

② パススルー型サブリース:空室状況に応じて家賃が変動するサブリースのこと。

①の「家賃保証型サブリース」はサブリース会社が差し引く管理手数料相当額が、②の「パススルー型サブリース」よりも大きいです。

そのため、収益性はパススルー型サブリースの方が家賃保証型サブリースよりも高くなります。不動産会社から提案があった際はこれを思い出して頂ければと思います。

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サブリース契約のメリット

いろいろ取り沙汰されるサブリース契約ですが、じゃあなぜその契約をする建物所有者が多いのでしょうか。

サブリース契約の大きなメリットは「相続税対策効果が最大化される」という点が挙げられます。賃貸物件の相続税評価額は賃貸割合が加味され、入居率(賃貸割合)が100%のときが最も節税効果が高くなるという仕組みです。

サブリースは一括借り上げという形で全て貸していることになっているため、転貸部分に実際に空室が存在していたとしても、建物所有者から見た賃貸割合は100%ということになります。

つまり、相続税評価額を計算する上では、サブリースを選択すると賃貸割合は空室状況に関わらず常に100%であり、相続税の節税効果は最大化されるのです。

サブリースの成功例としては、築年数が古く空室が多い物件であっても相続税の節税効果を最大化している物件が挙げられます。

サブリース契約のデメリット

では反対にデメリットはどうでしょうか? サブリース契約のデメリットとしては、やはり何と言ってもサブリース会社の経営状況が悪化したときに家賃が不払いになるリスクがある点です。

また、家賃保証型サブリースに関しては、永久に家賃が固定されるわけではありません。
空室が増えれば、サブリース会社から賃料の減額要請が行われますので、結局のところ、建物所有者は空室リスクを間接的に負っていることになります。

サブリース会社は、法律上は単なる借主の立場であるため、賃料減額請求権が認められています。サブリースだから安心ということはなく、サブリースでも空室が発生すれば賃貸経営が苦しくなるリスクは当然あるわけです。

トラブル回避!危ないサブリースの見分け方

サブリースはかぼちゃの馬車事件によって社会問題化したことから、2020年12月より賃貸住宅管理業法による「サブリース事業の適正化のための措置」が開始されました。

新たな制度により、誇大広告の禁止や不当な勧誘行為の禁止が行われるようになりました。 例えば、「契約期間内は家賃を確実に保証します!収入が下がることは一切ありません!」といった広告や勧誘は禁止されているということです。

また、建物所有者へ迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問で勧誘する行為も禁止されています。

誇大広告や不当な勧誘行為を行っていると思われるサブリース会社は、貸住宅管理業法を遵守していない可能性が高いわけです。法令順守をしていない会社と契約交わすとトラブルに巻き込まれる可能性があるため、不当な勧誘を受けた時点でその会社とは取引しないことが適切といえます。

まとめ

以上、簡単ではありますが、サブリース契約について解説致しました。

2023年時点では、賃貸住宅管理業法によるサブリース事業の適正化のための措置が開始されてから2年以上が経過し、不当な勧誘はかなり減ってきていると思われます。

しかし、これからサブリースを選択する方々は、やはりサブリースの契約内容を十分に理解した上で依頼をする会社を選択するようにしましょう。この記事を参考にしてみて下さい。

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この記事について

(記事企画)イエカレ編集部 (記事監修)竹内 英二
(竹内 英二プロフィール)
不動産鑑定事務所及び宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
大手ディベロッパーで不動産開発に長く従事してきたことから土地活用に関する知見が豊富。
保有資格は不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。大阪大学出身。

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