高齢者向け住宅の土地活用！サ高住のメリット・デメリットと注意点

土地活用の選択肢の一つに高齢者向け住宅があります。
高齢者向け住宅には、サービス付き高齢者向け住宅や、有料老人ホーム、特別養護老人ホーム等の様々な施設があり種類も豊富です。

中でもサービス付き高齢者向け住宅は建築費の補助や税制優遇制度があり、土地オーナーに人気の土地活用の一つとなっています。

そこでこの記事では、「高齢者向け住宅の土地活用」の中でも、特にサービス付き高齢者向け住宅について解説します。
サ高住の実態やメリットとデメリット、注意点についても紹介していきます。

高齢者向け住宅には、主に「サービス付き高齢者向け住宅」「有料老人ホーム」「認知症高齢者グループホーム」「特別養護老人ホーム」「特別養護老人ホーム」等の施設があります。
それぞれの違いを示すと下表のとおりです。

サービス付き高齢者向け住宅とは、安否確認と生活相談の福祉サービスを提供する住宅のことです。
具体的には以下のような条件を満たす施設のことを指します。

サービス付き高齢者向け住宅の最大の特徴は、提供するサービスが安否確認と生活相談だけのサービスで良いという点です。

サービス内容としては非常に簡素であり、食事の提供や入浴等の介護サービスを提供する施設は設置しなくても良いことになっています。

もし定義通りにサービス付き高齢者向け住宅を建築すれば、サービス付き高齢者向け住宅は、ほぼ賃貸マンションに近い建物となることになります。

サービス付き高齢者向け住宅の土地活用をする上で知っておくべき実態は、ほとんどのサービス付き高齢者向け住宅は安否確認と生活相談のサービス以外のサービスを併設しているという点です。

以下に、厚生労働省が開示しているサービス付き高齢者向け住宅のサービス提供状況を示します。

出典：高齢者向け住まいについて

サービス付き高齢者向け住宅の定義としては、安否確認と生活相談だけの基本サービスをつければ良いことになっていました。

しかしながら、統計上は82％のサービス付き高齢者向け住宅が介護保険サービスの事業所を１つ以上併設しています。

理由としては、訪問介護や通所介護等の介護保険サービスを提供する施設を併設することで、介護事業者が別途介護報酬を得ることができるためです。

サービス付き高齢者向け住宅は、事業者が建物一棟を借上げるサブリース形式(転貸借のこと)での賃借が行われます。

サービス付き高齢者向け住宅を賃借する事業者は、居宅介護支援事業所や訪問介護事業所、通所介護事業所等も運営している事業者が多いです。

具体的には介護サービスを提供している会社や医療法人、社会福祉法人、NPO法人等が該当します。

サービス付き高齢者向け住宅に介護サービスを提供する施設も併設することで、入居者を自社の介護サービスに誘導することができます。

また、周辺住民へも訪問介護や通所介護等の介護保険サービスを提供でき、介護報酬をさらに増やすこともできます。

医療法人が賃借人となる場合は、診療所や調剤薬局も併設されるケースがあります。
診療所が併設されるケースでは、診療所自体の売上もありますし、介護事業者は調剤薬局からの賃料も得ることができます。

実態としてはほとんどのサービス付き高齢者向け住宅が介護保険サービスを提供する施設や診療所を併設しており、定義通りの安否確認と生活相談だけを提供するサービス付き高齢者向け住宅となるケースは少ないです。

土地オーナーとしては、本来は不要なはずの介護保険サービスまで建てなければいけないことから、無駄な建物投資をさせられているのではないかと疑問に感じるかもしれません。

しかしながら、多くの介護事業者は介護保険サービスを提供する施設も併設することでサービス付き高齢者向け住宅の経営を成り立たせているのが実態であり、サービス付き高齢者向け住宅には介護保険サービスの施設が併設されることが一般的となっているのです。

この章ではサービス付き高齢者向け住宅のメリットについて解説します。

サービス付き高齢者向け住宅は、一定の要件を満たすことで建築費の補助を受けることができるという点がメリットです。

135万円の上限額を得るには、「床面積が30㎡以上」等の一定の用円を満たす必要があります。

サービス付き高齢者向け住宅では、一定の要件を満たすことで固定資産税や不動産取得税において軽減措置を受けられる点がメリットです。

サービス付き高齢者向け住宅は介護事業者に建物を一棟貸ししますので、アパート同様に相続対策になります。

建物を貸すことで、建物と土地の相続税評価額がいずれも下がります。
相続税の節税効果はアパートを建てて貸すことと全く同じですので、相続対策の一つとして有効な選択肢となります。

サービス付き高齢者向け住宅は一棟全体の建物を介護事業者へサブリースを行います。
建物所有者へ支払われえる賃料は空室状況に関わらず一定であるため、収益が安定しているという点がメリットです。

また、オフィスや商業施設のように景気によって賃料や空室状況が大きく変動することもありません。
収益性は安定しており、比較的安全にできる土地活用の一つです。

この章ではサービス付き高齢者向け住宅のデメリットについて解説します。

サービス付き高齢者向け住宅は介護事業者への一棟貸しの賃貸事業であるため、借りている事業者の倒産や退去リスクが大きなデメリットとなります。

サービス付き高齢者向け住宅は、住宅の部分と介護保険サービスを提供する部分をセットで建てるため、介護事業者の仕様に合わせて建物を建築します。

介護事業者が退去した後は、特に介護保険サービスを提供する部分の仕様が他の介護事業者に合わないことがあるため、後継テナントが見つかりにくいという問題があります。

借主の倒産や退去リスクを防ぐには、介護事業者の経営状況や実績等も加味して事業者を選定することが必要です。

サービス付き高齢者向け住宅は一棟貸しであるため、介護事業者から賃料減額の申し出あると要求を回避しにくいという点がデメリットです。

建物所有者が強気で賃料減額要求を退けてしまうと、介護事業者が退去してしまう恐れがあります。

サービス付き高齢者向け住宅では後継テナントが見つけにくいことから、退去を防ぐには賃料減額要求はある程度応諾しなければならないといった対応が必要となってきます。

賃料減額を受けにくくするためには、最初から高い賃料を提示してきた介護事業者を選ばないことがコツです。

サービス付き高齢者向け住宅は、建築費の補助や税制優遇措置があることから、他の高齢者向け住宅と比べて建てやすくなっています。
そのため、供給過剰になりやすいという点がデメリットです。

高齢者向け住宅の中には、特別養護老人ホームのように総量規制のある施設も存在します。
総量規制とは、自治体による事業所数の制限のことです。

総量規制があるとエリアの中で供給量が抑えられるため、競合が増えにくく経営が安定します。

サービス付き高齢者向け住宅には総量規制がないどころか、建築費の補助や税制優遇によって建築を促進させる政策がなされていることから、供給過剰になりやすいのです。

サービス付き高齢者向け住宅も介護報酬引き下げのリスクはデメリットです。
介護報酬は定期的に見直され、引き下げられるとそれが原因で建物所有者に対して賃料減額要求が生じることが良くあります。

サービス付き高齢者向け住宅は、定義上は介護保健サービスを提供しなくても良い建物ですので、本来なら介護報酬の引き下げリスクとは無縁のはずです。

しかしながら、実体としては介護保健サービスを提供する施設を併設することから、介護報酬引き下げの影響は避けられなくなっています。

サービス付き高齢者向け住宅は、戸数としては30戸未満の施設が過半を占めています。
「10～20室未満」が最も多く、次いで「20～30室未満」が2番目となっています。

出典：公益社団法有料老人ホーム協会
「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究事業」

容積率にもよりますが、30戸くらいのサービス付き高齢者向け住宅を建てようとすると、概ね350坪前後の土地が必要です。
20戸くらいなら200坪程度の土地が必要となります。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率が高い土地ほど、高層の建物を建てることができます。

サービス付き高齢者向け住宅が戸数の割に土地の面積が必要な理由は、介護サービスを提供する施設も併設されるからです。

例えば、通所介護やクリニックを併設するようなサービス付き高齢者向け住宅の場合、1階に介護サービスを提供する部分を配置し、純粋なサービス付き高齢者向け住宅の部分を2階以上に配置することが多いです。

サービス付き高齢者向け住宅は、実態としては介護サービスを提供する施設も併設しますので、必要とする土地面積は相応に広くなっています。

一方で、サービス付き高齢者向け住宅は立地条件については幅広いエリアで建てることができるのが特徴です。

アパートのような駅から徒歩10圏内のような利便性も求められず、駅前や近くに商業施設が必要といった条件も必要ありません。

駅からは徒歩圏外でも大丈夫ですし、近隣の商業繁華性が低くても介護事業者は借りてくれます。
ただし、立地条件としてバス停から徒歩5分圏内というのは求められることはあります。

そのため、サービス付き高齢者向け住宅に向いている土地は、「近くにバス停がある広い土地(約200坪以上)」ということになります。

サービス付き高齢者向け住宅を始めるまでの流れは以下のようになります。

サービス付き高齢者向け住宅を始めるには、建物を建てるハウスメーカー等に土地活用の相談をすることから始めます。

ハウスメーカーは介護事業者とのコネクションを多く持っていますので、介護事業者はハウスメーカーが連れてきます。

ハウスメーカーにサービス付き高齢者向け住宅を建てたい旨の意向を伝えると、ハウスメーカーが土地の利用規制について役所調査を行います。
役所調査では、主にどれくらいの規模の建物が建築可能なのかを調査します。

また、ハウスメーカーは、コネクションのある介護事業者にもヒアリンクを行い、出店意向も確認します。

対象地でサービス付き高齢者向け住宅を借りたい意向の事業者が見つかれば、その事業者ありきで土地活用プランが提案されます。

土地活用プランでは、設計プランの他、建築費や収益シミュレーション等、必要な情報を全て知ることができます。
収益性や建築費が納得できれば、介護事業者とハウスメーカーを決定します。

ハウスメーカーと介護事業者は、1つのセットとして提案されます。そして、収益性や建築費は、最初の土地活用提案でほぼ決まってしまうといえますから、土地活用プランはなるべく多くの提案を集めて比較検討することがサービス付き高齢者向け住宅で成功するコツと言えるでしょう。

無事、ご自身にとって良い活用プランを選べたら、介護事業者と予約契約、ハウスメーカーとは請負工事契約を締結します。
予約契約とは、建築期間中に事業者からの契約解除を防ぐ目的で締結する契約のことです。

予約契約と請負工事契約が締結できたら、着工となります。
着工までこぎつけたら、土地オーナーはほとんどやることはありません。
建物が竣工したら、その後は介護事業者が運営を開始してくれます。

この章では、サービス付き高齢者向け住宅で土地活用を行う上での注意点について解説します。

サービス付き高齢者向け住宅の介護事業者を決める際は、提示賃料よりも介護事業者の実績を重視することが重要です。

提示賃料は介護事業者によって異なりますが、高い賃料を提示してくる事業者が最も良いとは限りません。

高い賃料を提示する介護事業者は、無理をしている可能性がありますので、すぐに賃料の減額を要求してきたり、場合によっては倒産してしまったりすることがあります。

特に業歴の浅い介護事業者は実績を増やすために、他社よりも高い賃料を提示してくることも多いです。

業歴の浅い介護事業者は、介護報酬の引き下げ等の経営の苦難にあってきた経験も少ないことから、今後、介護補修が引き下げられたとき耐えられない可能性もあります。

一方で、実績の豊富な介護事業者は、今まで幾多の困難を乗り越えていますので、今後、様々な改正が行われても対応できる確率は高いです。

サービス付き高齢者向け住宅は、一棟貸しの土地活用ですので事業者の退去リスクが最大のリスクとなります。

退去リスクを最小限に抑えるためにも、賃料ではなく、実績が豊富な介護事業者を優先して選ぶようにしましょう。

サービス付き高齢者向け住宅の活用プランでは、介護サービスを提供する施設も併設させることが一般的ですので、併設施設の内容も確認することがポイントです。

例えば、併設施設にクリニックや通所介護施設が併設されている場合、介護事業者は周辺住民からも収益を上げることができます。

さらに、クリニックに調剤薬局も併設されていれば、介護事業者は調剤薬局からの賃料収入も得られるため、より事業が安定します。

サービス付き高齢者向け住宅の部分は、どの介護事業者が行っても基本的に収益は同じです。
しかしながら、併設施設の部分は何の施設が入るかで施設全体の収入が大きく変わってきます。

そのため、サービス付き高齢者向け住宅のプランを選ぶには、プラン毎にどのような併設施設が付いているのか違いを確認した上で選ぶことがポイントです。

併設施設の収益が高ければ、介護事業者の撤退リスクも減りますので、併設施設の内容も含めてプランを比較検証するようにしましょう。

以上、高齢者向け住宅の土地活用について解説してきました。
サービス付き高齢者向け住宅とは、本来なら安否確認と生活相談サービスだけを提供する高齢者向け住宅になります。

実態としては、約8割のサービス付き高齢者向け住宅が高齢者生活支援施設を併設しています。

サービス付き高齢者向け住宅のメリットには、「建築費や改修費の補助がある」「税制優遇措置がある」等がありました。
一方で、「供給過剰になりやすい」、「法改正のリスクがある」等の点がデメリットです。

サービス付き高齢者向け住宅は、約200坪以上ある広めの土地が向いています。
広めの土地を持っている方で、サービス付き高齢者向け住宅を検討する場合は「運営会社の実績を重視する」、「併設施設の内容も確認する」が注意点でした。
概要が理解できたら、じっくりと検討をするための材料集めです。早速、土地活用情報やプランを集めてみてください。